住房价格的大幅波动不利于房地产市场的平稳运行和经济的稳定发展,因此探究住房价格变化的原因,平抑价格波动,努力构建房地产市场健康发展的长效机制意义重大。既往研究多数从供给、需求、信贷等基本面因素来探求房价波动的原因,但这些因素通常不能完全解释价格变化,市场预期等社会心理因素被视作是导致价格变化的重要原因之一。房地产市场是典型的信息不对称、不完全市场,市场参与者尤其是处于信息相对弱势地位的需求者,需在搜集和处理大量信息的基础上进行决策。依托渠道的便捷性和信息的高权威度等优势,大众传播成为公众获取房地产市场信息的主要渠道。因此媒体传播的新闻往往会通过影响市场供求者的心理,作用于其决策行为,进而对整个房地产市场产生影响,从这个逻辑上讲,媒体的相关报道与房地产市场是存在关联的。由于数据的可得性和传播的广泛性,本文将纸质媒体和网络媒体的文字报道作为分析的样本。国情使然,我国建立了从中央、省到城市的报媒体系,同时也分化出政策导向型和市场导向型两类泾渭分明的媒体。而随着传播技术的发展,网络媒体越来越成为公众获取信息的主要渠道,信息的传播速度越来越快,传播范围也越来越广。基于媒体对受众的影响和媒体自身的变化和差异性,全国性报媒和城市报媒在住宅价格变化中起着何种作用?不同导向的报媒在住宅价格变化中的作用有何不同?随着信息技术的发展,传播速率的加快,报媒和网媒在住宅价格变化中的作用有无变化?对这些问题的回答,有助于我们理解新建商品住宅价格变化中的媒体作用,对构建房地产市场健康发展的长效机制具有重要意义。有鉴于此,本文从预期理论、信息不对称理论、议程设置理论和沉默的螺旋理论分析了媒体在住宅价格变化中作用的原理。本文的理论分析证明,首先,媒体作为信息中介,通过搜集整理市场信息、解读专业信息等方式为供求双方提供资讯,缓解他们之间的信息不对称程度,也降低了需求者内部和供给者内部的信息不对称;其次,大众媒体能够通过影响供求者心理预期作用于资产价格,但预期在传递过程中具有很大的不确定性,由于传递方式的变化、市场主体对信息的解读处理差异等原因,预期在特定情形下会发生放大、收缩或转向,且预期具有粘性特征;再次,媒体对房地产新闻议题的关注和报道框架会对公众议程起到“议程设置”的作用,媒体对房地产议题越关注,越能引起公众的关注,且报道的框架能够影响公众对议题的分析感知;最后,媒体渲染的市场情绪会产生“沉默的螺旋”,优势意见会被进一步扩大,劣势意见会进一步缩小,这样会导致住房价格越来越偏离基本面。随后本文分析了媒体报道作用于新建商品住宅价格的三条路径。第一条路径是媒体关注度和情绪——羊群效应路径,媒体报道的关注度和情绪影响新建商品住宅需求者(消费者和潜在消费者)的关注度和情绪,市场需求者追随媒体报道,基于“羊群效应”的影响,需求者之间也会相互模仿传染,导致需求者总会倾向于某一极的观点,不合理地增加或减少当期购房者的需求,造成市场价格的变化;第二条路径是房价预期——媒体传染路径,媒体是房价预期观点的公共来源,会将观点“传染”给需求者。房价预期受到当期新闻报道和往期新闻报道的影响,这种预期会作用于市场均衡价格;第三条路径是新闻传播速率——资产价格响应速度的变化路径,主要是指新闻传播速率的快慢会影响资产价格对媒体信息的响应速度。基于信息传播速率的影响,如果信息传播速率缓慢,需求者买入住房资产所产生的价格冲击较小,会产生反应不足,而如果信息传播速率加快,部分需求者会利用反应不足进行套利,引发资产价格上涨,反应过度。根据以上分析,本文得出新建商品住宅价格变化会受到媒体关注度、媒体情绪、媒体导向类型和媒介传播速率影响的四个假设。分析住宅价格变化中媒体变量的作用,对媒体变量的量化处理是关键。本文分析了房地产新闻报道的发展历程、报道类型,并举例分析了不同类型的媒体的报道框架,发现政策导向型媒体和市场导向型媒体、全国性媒体和城市报媒、报媒和网媒不同类型的媒体其报道框架存在着差异,媒体情绪存在区别。接着本文采用基于自然语言处理和机器学习的方法分析了近20万条房地产新闻报道的情绪性质,构建了媒体关注度和媒体情绪两类媒体变量指标。针对上述四个假设,本文分别采用了工具变量两步回归(IV-2SLS)固定效应模型和时变参数向量自回归模型(TVP-VAR)针对35个大中城市面板数据和全国性时间序列数据进行了三个实证研究,得出如下结论:一是在大多数时候,媒体对房地产市场的关注度对房价起着反向的作用。将35个大中城市作为整体来看,报媒对房地产市场的关注度对房价变化的作用并不显著,分组来看,行政级别高、GDP高的城市,其机关报对房地产市场的关注度会对房价起着反向的作用,可能的原因是在这些城市房地产市场和媒体发展较为成熟,而机关报在反映政府意图方面优于都市报,面对增加的新闻报道,这些城市住房需求者可能会在短期选择观望,而开发商为了销售,往往会降低售价,导致房价降低销量增长。在针对四份全国性报媒的考察中也发现了类似现象,且在2014年这种反向作用达到最低。在对网络媒体百度新闻房地产市场关注度的考察发现,这种反向作用在2014年年底后逐渐缩小,并在2016年逐渐转为正向作用,可能的原因是四年的严格调控放开后,市场对网络新闻关注度的观望效应逐渐减小,并逐渐对新闻热度产生积极的正反馈。二是媒体对房地产市场的净看多情绪对房价的作用方向和大小存在很大差异,其中地方性报媒和政策导向型报媒《人民日报》会对房价起着反向的作用,政策导向型报媒《新华每日电讯》对房价的传导作用从反向转为正向,而市场导向型报媒和网络对房价的传导作用均为正向。针对35个大中城市报媒的面板数据分析显示,在控制了房地产开发投资完成额、地价和信贷等因素后,机关报和都市报的净看多情绪都对房价有着反方向的作用力,且机关报对房价的作用要大于都市报对房价的作用。同时这种作用的大小也受到城市行政级别、经济发展程度的影响。可能的解释是35个大中城市层面,住房需求者对机关报和都市报媒体发出的看多信号,有着更多的期待,认为会有更为利好的政策、更适宜的价格在后面,而在博弈过程中,开发商看到房地产市场参与者持币静观,反而会降低价格,导致房价下跌,同时出货量加大,销售面积随之增加。但全国性报媒传递的看多情绪对全国的新建商品住宅价格并不全然为负值,政策导向型报媒传递的净看多情绪对房价的传导作用为反向或从反向转为正向,但市场导向型报媒传递的净看多情绪对房价的作用为正向,且受到调控阶段的影响。网络媒体净看多情绪对房价的传导作用在2010年到2017年间为正值,且在2014年紧缩型调控放开后,这种正向作用有所扩大。三是总体来说,政策导向型媒体对房价的传导作用要大于市场导向型媒体对房价的传导作用,这在城市报媒和网络媒体的实证研究中都有体现。可能的原因是在中国的环境下,政策导向型媒体具备更优质的内容生产资源,在传递政府政策信号方面更具权威性。四是报媒和网媒对房地产市场的关注度和净看多情绪对房价的传导作用存在着“此消彼长”的现象,即传统报媒对房价的作用越来越小,网络媒体对房价的作用越来越大。意味着传播速率更高的媒体对房价的传导作用在逐渐扩大。根据理论和实证的分析结果,本文提出相应的政策建议:各级政府应充分重视媒体的预期引导作用,运用好媒体这一预期管理工具。各类报媒应结合当地时机把握好其所发布的媒体报道的情绪倾向和发布时机使其尽可能接近调控目标,报媒在生产内容时,应尽量提高所发布信息的显性化程度,以免所发布信息被曲解。非副省级省会城市,城市报媒对房地产市场的作用并不显著,政府需找到相应的媒介渠道来进行相应的预期管理。报媒与网络媒体传递的情绪对房价的指示作用随着时间的变化呈现“此消彼长”的现象,但网媒传递的信息往往鱼龙混杂,政府既需发扬传统媒体的权威性和专业度的特长,又需借力网媒,避免网媒的不利影响来进行预期管理。各级政府还应建立和强化重要报媒、网媒发布重要房地产市场信息及其调控信息前征询国土或房管部门意见的措施。可建立房地产市场的媒体指标供市场参与者作为决策的参考。