目前我国的城市化水平在40％左右。根据国际经验，这个阶段正是我国城市化起飞的关键时期。当前，随着我国经济的高速发展和城市化进程加速，对许多大城市来说，老城区已经越来越成为束缚其经济发展的瓶颈，城市亟待扩容，新城亟待建立。目前，许多新城已经建成或正在建设之中，更多的新城已经写入了各大城市的中长期发展规划之中。不论新城建设的目的和具体发展模式是什么，其运作的根本都将直接体现于土地开发之上。换句话说，土地开发的成功与否将直接从源头上关系到整个新城建设的成败!从目前我国各大城市新城的建设情况来看，其中不乏成功者，但失败的案例依然累累，而原因往往都可以归结为地产运营的失败。所以，对新城地产运营模式的探索与研究将具有迫切的现实意义。另一方面，虽然当前针对房地产市场的研究如火如荼，但细分看来，研究的绝大部分侧重的是“房产”，而对“地产”的研究却相对缺乏和滞后。其实，当前“房产”市场中所表现出的许多问题，归根溯源都可在“地产”的开发中找到原因。在市场经济条件下，城市土地既是一种特殊的资产，也是一种特殊的商品，如何建立公平有效的城市土地市场，实现城市土地资产的市场化配置是一个重大的理论问题。此外，从产业链分工的角度看，房地产开发过程中，“房”与“地”的运营分离是必然趋势，“地产运营”在我国已开始走上时代的舞台，而相关的研究也应及时跟进。国外的地产开发已经经历了数十年的发展历程，其有益的经验及失败的教训值得我们去借鉴和规避。由于“地产运营”在我国刚刚起步，相关的理论研究尚较为缺乏，故本文将着重采用典型样本分析与归纳的研究方法和原则，将新城土地开发的成功案例经验模式化、理论化，以抽离出一整套新城地产运营模式的普适流程。本文研究的基本逻辑思路如下：首先将围绕新城地产运营模式的问题，提出研究的基本理论支撑。重点就新城建设、地产运营模式的概念、两者的相互联系、以及研究该问题的理论和现实意义等给予介绍和说明。之后本文将从国际范围内阐述新城地产运营模式的演变；对其中较有代表性的运营模式进行研究(个性研究)，并从中寻求发展的共性，以得出一般性的发展规律。接下来本文将进一步探讨我国传统土地开发模式的变迁与发展，归纳各阶段的发展特点，寻找问题与不足，进而论述房、地运营分离的优点和发展趋势，并进入本文重点研究的范畴领域——地产运营。再下来则进入本文最为核心的部分，即对我国新城地产运营模式——熟地开发模式的研究和探索。通过对若干典型样本的研究，将其成功经验模式化，并归纳出一整套新城熟地开发模式的操作流程。最后对全文进行总结，并提出未来需要继续改进和发展的方向。