2018年以来,鼎家公寓,寓见公寓等长租公寓企业资金链断裂,影响了长租公寓市场的健康发展。这些资金链断裂的企业大部分是以“长租公寓+租金贷”作为主要的运营模式。Z公司也是采用该运营模式。因此,本文探讨在该运营模式下,Z公司存在着哪些风险?并提出相应的风险防范措施。首先,本文对我国长租公寓的市场现状进行简要的分析,结合资金链断裂的长租公寓企业,初步探索了我国长租公寓企业可能存在着诸多风险,总结归纳如下:供产销各个环节不确定性因素的影响所导致经营风险;由于缺乏获取现金及现金等价物而导致损失的流动性风险;资产价格大幅波动或不利变动导致的市场风险;法律或监管政策变化可能影响企业正常生产运营的监管风险。其次,本文以Z公司为例,是因为Z公司的品牌影响力名列前茅,在国内长租公寓市场占有率高,具有代表性。目前,Z公司采用的是“长租公寓+租金贷”的运营模式,其实质是公寓运营商利用金融手段在租房环节加杠杆,继而开启“拿房一出租一融资一再扩张”的循环模式。在该运营模式下,本文分析Z公司存在的风险表现及成因。总结归纳如下:(1)通过成本收益模型来反映企业经营风险大小,通过敏感性分析,发现租金溢价率和房屋空置率是影响经营风险的重要因素。(2)通过对Z公司资产负债结构的横向对比和纵向对比分析来反映流动性风险。结合Z公司的资金链,发现租金贷期限错配和资金沉淀是导致流动性风险的主要诱因。(3)通过一线城市的租金涨跌幅变动来反映市场风险,租赁市场供需失衡和长租公寓运营模式是导致市场风险的主要诱因。(4)长租公寓乱象频发,监管缺失是导致监管风险的主要诱因。最后,针对以上风险,本文提出相应的风险防范措施。在企业内部管控方面,从整体来看,长租公寓企业需要构建风险管理体系,提高风险防范能力。从局部来看,长租公寓不仅需要提供品质化服务,提高租金的溢价率和出租率,还需要建立备付金制度,预防流动性风险。在外部监管方面,政府不仅需要增加租赁土地供给,维持租金价格稳定,还需要完善相关法律法规,引导租金贷合法合规。