长租公寓行业虽说尚处在发展阶段,但其具有广阔的发展前景,随着长租公寓市场的逐渐扩张资金需求量扩大,REITs相比其他资产证券化融资模式有其特有的优势,是实现长租公寓顺利融资的最优途径。长租公寓资产证券化价值评估是长租公寓REITs产品发行的关键一环,因此本文从长租公寓REITs物业价值角度出发,探索基于REITs模式的长租公寓资产证券化价值评估方法,希望能为我国长租公寓资产证券化价值评估理论提供一种新的思路和方法。首先,我们梳理了长租公寓、REITs和长租公寓REITs价值评估三个方面的国内外文献,分析了长租公寓行业在资产证券化价值评估方面的现状及问题,探究其中的不足之处。其次通过对三种评估方法的综合比较,选取收益法做为本次研究的基础模型,并针对其在长租公寓行业内适用性的不足,对其进行改进,基本思路为预期收益的计算方式基本不变,将蒙特卡洛模拟法独立应用于收益额的计算中,本文对收益额的预测以净现金流为指标,为减小主观因素的影响,对净现金流的预测采用蒙特卡洛模拟法,先建立长租公寓REITs底层资产的净现金流数学模型,进而搜集数据对影响现金流因素的不确定性项目进行假设确定概率分布,随机抽样确定置信区间和模拟次数,然后搜集数据经整理计算便可得基于物业价值角度的长租公寓REITs底层资产收益额,最后结合折现率和资本化率确定出新的长租公寓REITs价值计算方法。方案改进完成后,选取旭辉领寓REITs为案例对上述改进方案进行应用分析来验证模型的科学合理性,本文得出的评估结果与实际发行价值比较接近。最后,对评估过程及评估结果进行总结分析,为企业在投资决策时提供一些基于物业价值角度的依据及思路,同时也为同类的一些行业及企业在进行长租公寓资产证券化价值评估时提供了新的可行思路。