产业园区是以促进某些产业发展为目标的产业集聚载体,在产业成长、经济发展、提升区域竞争力等方面均作出巨大贡献。近些年来国家发布了诸多鼓励基础设施投资的政策,因此,产业园区的发展得到前所未有的良好机遇。与此同时,产业园区一直以来存在着融资规模较大,建设周期较长,收益相对较低和融资渠道狭窄等问题,故创新产业园区融资方式,扩大融资渠道,是各产业园区都要面对的重要问题。不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是把流动性较差的不动产作为底层资产,并将其进行证券化的产业投资基金。REITs能够盘活存量资产,提高企业直接融资比例,降低杠杆率等。与此同时,作为中等收益和中等风险的金融产品,REITs具有收益稳定、高流动性和高安全性等优势,还有助于拓展社会资本投资渠道,丰富资本市场投资种类。为了解决对存量资产进行盘活的难题,我国基础设施公募REITs于2020年4月正式起步,试点工作安排中明确指出,产业园区是基础设施公募REITs试点优先支持的行业之一。现如今,产业园公募REITs在我国有着良好的发展前景以及日益上升市场需求。纵观国外REITs市场多年的发展历程,REITs能蓬勃发展是基于完善的税收优惠政策。但我国REITs起步较晚,尤其在税收方面,没有专门的税收法律政策作支撑,因而我国基础设施公募REITs在税收方面存在诸多问题。本文探究我国产业园公募REITs全流程涉税问题,首先对国内外REITs相关制度进行分析与比较,之后通过测算东吴苏园产业REIT的重组设立环节以及持有营运环节共两个环节的税负,全面地分析我国产业园公募REITs在税负方面的具体情况。研究发现,在重组设立环节,资产重组产生高额土地增值税等,将极大程度地增加了设立成本,进而降低了REITs的投资回报率和发起人使用REITs进行融资的积极性。在营运环节物业运营会产生较高的房产税、增值税和企业所得税等,高额的税负降低了资产收益率,将难以吸引投资者。在退出环节,目前东吴苏园产业REIT还有38年存续期,以后将以什么方式退出还不明确,故现阶段无法评估退出时的资产价值,因此本文未能测算该环节税负。但该环节涉及的税种以及计算方式与资产重组时相似,通过类比可以得知退出环节的税负同样较高。本文通过对美国、日本、新加坡三国与我国REITs税收制度的比较以及对东吴苏园产业REIT各阶段的税负分析,得出以下结论:我国产业园公募REITs资产重组环节税负过重、设立和持有环节印花税税额较高、企业所得税重复征税等。故此,文章在最后提出针对产业园公募REITs的建议以及构建适合我国产业园公募REITs税收制度的建议。