随着我国工业化城镇化进入中后期,逆城镇化初现端倪。“逆城镇化”现象是经济发展的必然规律,也是良好的趋势,它促进了人口的双向流动,为农村和城市发展带来了新活力。但由于现实需求与当下政策制度相冲突,宅基地使用权转让受到限制,逆城镇化只能以曲折的方式实现。本文首先分析了宅基地流转背景,概述了目前国内外逆城镇化现象与国内宅基地流转问题研究。其次界定了逆城镇化与宅基地流转相关概念并解释了两者之间的关系,梳理了宅基地制度变迁,分析了宅基地使用权转让存在的困境及原因。最后,以湖南省长沙县开慧镇由政府主导进行企业化经营的“市民下乡点”改革试点项目为例,并对此宅基地流转项目运作和效果进行研究和评价。研究认为,开慧镇“市民下乡点”项目的实质是“假转让,真征地”,是不可复制不可持续的。在逆城镇化需求下,需要做好镇内规划建设预防政策风险,创新方式方法推广宅基地改革。宅基地改革应当以发展农村经济和增加农民财产性收入为根本目的,兼顾城市人的合法权利,坚持以户籍制度为保障,逐步放开宅基地流转。按照“增量改革,存量盘活”的思路,改变“一户一宅”分配制度,置换原宅基地使用权完全交易性。提出引入宅基地居住权物权化概念,保障所有制与使用权不变的情况下,将宅基地权利划分为所有权、使用权、居住权物权的新“三权分置”合理建议。