房地产行业是国民经济的重要命脉，随着房地产行业的快速发展，传统的致力于住宅开发的房地产开发企业正在转型，逐步向多元化发展。战略转型的过程对房地产开发企业是机遇也是挑战，如何在众房地产企业中以最合适的价格去拿地，如何准确评估项目价值也相应成为房地产开发企业以及资本市场关注的焦点。对于房地产项目价值评估，常用的定价模型是现金流折现模型，该模型使用未来的现金流情况折现后去估计项目整体价值。但是，现金流模型的缺陷也是非常明显的，对于未来经营情况的不确定性，数据的可调整的范围很大，直接导致运用模型计算得到的项目价值可信度较低。本文从中国商业地产发展的历程出发，首先分析了商业地产的特征，然后基于这些特征，结合金融工程理论对模型进行了重点分析和改进，从而弥补了现金流估值模型的部分缺陷，增强了模型的可操作性和可靠性，同时，深入分析了改进后的模型应用于地产项目估值应用的优势和现阶段应用的不足之处。最后，对模型做了部分敏感性测试并分析了相关参数的性质和意义。通过本文的研究，期权定价模型相比其他几种依赖于现金流估值模型，更适合对商业地产项目价值评估，不过本文推导的模型也有一定局限性。