中国的房地产行业经过几年的寒冬期,已经初步形成了两级分化形式——大型房企规模日益扩大,小型房企逐渐退出市场。面对大量空置房,国家提出了“去库存”的政策方针。但实际上,市场上多数的“库存”多是市场定位或规划不合理的小型房企所建,大型优质房企的库存压力并不大。但在大政策环境下,国家土地供应减少,导致大型优质房企土地储备面积不足,不仅面临地产项目停滞,更带来大量房地产从业人员下岗的危机。如今,随着房地产限购政策的放松及国家对首套房购买方面的支持,房地产市场正在悄然回暖。在如此好的市场环境下,如果房地产企业因为库存不足或产品不对路导致错过这一轮窗口期,将带来极大的消极影响。本文将通过华润·海中国项目七期的营销策略研究,为市场上同样面对库存压力小、土地储备面积不足的房企点亮明灯指明航向。首先,本文利用营销管理4C模型,从外部环境、客户情况、竞争者情况、企业内部资源与能力等方面进行综合分析,初步制定出符合企业及项目发展的营销战略方向。其次,在结合STP理论的前提下,对产品进行深度定位,制定出将土地资源最大化利用,并能切实满足客户需求的产品方向。最后,结合4P理论,在操作层面给项目的顺利销售提出具体策略意见。根据对华润·海中国七期项目的研究发现,在大型房企房企库存不足、土地储备有限,面临战略紧缩的情况下,如果市场情况利好,可通过对产品的深度定位,利用高差异化产品的高溢价,适当放慢销售节奏。在保证利润率的同时,延长了企业运营周期,缓冲房企因库存不足无房可卖无活可干导致的裁员风险。