在国家对租赁住房市场加强政策扶持、租房需求日益增加的大背景下,越来越多的企业涌入长租公寓市场,而伴随着行业的发展许多问题也逐渐暴露出来。目前我国长租公寓企业面临着融资渠道受限、经营成本高、运营管理难度大等问题,传统的融资方式已经难以满足租赁市场迅猛发展的需要,而REITs融资方式以其融资规模更大、能弥补金融服务短缺、利润多元化等优势为长租公寓企业解决融资问题提供了新的解决思路。由于我国长租公寓REITs市场仍处于起步阶段,进一步分析验证REITs融资模式在案例中应用的可行性十分必要,故本文选取极具代表意义的国内首单长租公寓REITs新派公寓进行案例研究,总结出其对我国长租公寓市场的启示意义和运作中存在的问题,并提出相应的解决对策。本文基于资产管理闭环的角度对新派公寓REITs的融资模式进行研究,据分析可以得出,长租公寓REITs融资流程可概括为:成立私募基金—收购标的物业—运营管理—类REITs退出四个阶段。其中最为重要的是运营管理阶段,只有拥有良好的运营管理能力、保证运营收益稳定,才能实现项目的持续运作和融资的可持续性,进而为实现公募REITs退出、完成资产管理闭环做好准备。为了进一步深入分析案例的运营管理状况,本文对案例的运营收益和信用偿还能力进行现金流覆盖倍数敏感性分析,分析后发现新派公寓专项计划能实现现金流超额覆盖利息,且由于采取储备金机制等多种信用增级措施,其运营收益波动风险和信用偿还风险较低。在影响运营能力的两个指标中,租金增长率比出租率对现金流覆盖倍数的敏感程度更高,因此想要保证稳定的运营收益最重要的是要将租金增长率和出租率维持在较高水平,尤其要关注租金增长率。除运营能力的评估外,本文通过运用SWOT矩阵对案例进行了更全面的评价,可知新派公寓专项计划存在着诸多内部经营上的优势和外部机会,但也存在一些自身不足和外部环境的挑战,需要采取相应的措施来逐步解决。除了考虑案例本身,本文基于外部行业竞争的角度将新派公寓REITs与ABS和CMBS进行对比分析,可知新派公寓REITs具有融资规模更大、业主违约风险和期限错配风险更低、退出方式更加多样化等优势,对长租公寓企业尤其是创业型企业来说是更为合理的选择。针对上述分析过程中存在的问题,从宏观层面、融资层面、自身运营管理等层面提出未来的可行性建议,并指出我国长租公寓REITs市场的未来发展趋势。本文研究后得出的核心结论为将REITs融资模式引入到长租公寓企业融资中可以有效拓宽融资渠道,无论是从内部资产管理闭环、运营管理角度还是外部市场竞争、未来发展角度来看都是长租公寓企业尤其是创业型企业最优的选择。本文的创新点在于引入定量分析方法,将定性分析与定量分析法相结合,运用基于蒙特卡洛模拟的现金流覆盖倍数分析法和敏感性分析法对案例进行定量分析,填补了国内学者在长租公寓REITs研究中缺乏定量分析的不足。另外,在案例评价中引入SWOT模型,从更广的维度分析评价长租公寓REITs的优势和不足。本文的不足之处在于目前我国长租公寓REITs产品均为私募发行,因此在项目存续期内的真实数据难以获取,仅能依据披露的资料如专项计划说明书等做出合理的假设来进行数据的预测,难以将预测的结果与真实情况进行对比,影响了研究结果的全面性和准确性,同时由于研究水平有限使得分析内容并不详尽。