地产信贷调控政策对商品住宅价格变动的影响效应

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随着经济发展与居民收入增长,房地产需求日益旺盛,房地产业在国民经济中的地位日益重要。但是不断扩大的房地产泡沫也为社会经济的良性发展埋下了隐患。近年来国家不断出台各种政策调控房地产市场,推进房地产市场持续稳定发展,但实际效果不及预期。这是由于中国经济发展存在地区之间不均衡的现象,房地产价格存在地理位置与经济发展水平之间的区域联动,区域之间存在异质性。因此研究信贷规模对房价的调控效果时,应考虑区域溢出效应及异质性,这对政策达到合理调控预期具有较为重要的作用。本文首先回顾中国房地产调控政策的制度背景,以及房价变动理论机制。从理论角度阐释决定房价的宏观因素及预期因素,从制度角度阐释过往房价变动与政策、经济之间的关系历程,通过莫兰指数检验证房价具有空间溢出效应,故在房价方程基础上,加入空间相依性和投资者预期因素,构建动态和静态SAR模型研究房价溢出效应与区域异质性,并从长短期视角分析信贷规模对房价的影响差异。同时将样本划分为东、中、西、东北部四个子群,对不同地理空间的城市的房价变动效应的区域内溢出效应差异进行分析。本文对银行信贷与房地产信托变量进行了内生性检验,Hausman检验结果显示不拒绝原假设,即银行信贷与房地产信托变量是外生的解释变量。研究发现:其一,以地理距离衡量空间相依性时,静态SAR模型和动态SAR模型均显示地区之间的房价溢出效应是显著存在的,且房价变动与房价变动的一阶滞后呈高度自相关。其二,无论是固定效应动态模型、静态SAR模型还是动态SAR模型均显示地产贷款对房价具有显著的正向效应。固定效应动态模型和静态SAR模型显示房地产信托规模对房价具有显著的正向效应,动态SAR模型显示房地产信托规模对房价的变动没有显著影响。其三,从长短期的视角来看,银行地产贷款的增加对本地的房价的长期效应较短期减弱。但间接效应即溢出效应反过来作用于本地房价的上涨幅度经过时间上的积累,较短期增大。长期来看,银行地产贷款和房地产信托的增加对房价具有显著的促进作用,二者下降将会对房价具有显著的抑制作用。其四,房价变动效应的地区差异方面。(1)东部、西部的地产开发信贷规模对房价的变动效应变化率的系数在1%的显著性水平上显著,且均为正,这说明房地产开发信贷增加时,对房价变动的正向影响显著。短期效应表明,东部和西部的银行信贷增长率对当地和周边地区房价的变动具有显著的正向影响,且对东部地区房价的影响效果大于对西部地区房价的影响效果。印证了东部和西部区域内的房价变动存在空间溢出效应。(2)中部地区贷款增长率对房价变动的影响不显著,说明对于中部地区而言,银行信贷不是促进房价上涨的主要因素。(3)东北部地区的贷款增长率对该城市和周边城市的房价变动的溢出效应不显著。但房地产开发投资完成额的短期直接效应和间接效应均显著,房地产开发投资完成额增长率增大,会对该城市和该区域其他城市的房价均有显著影响。这说明在东北地区,银行信贷不是促进房价变动的主要因素,而房地产开发投资额是促进房价变动的主要因素。其五,分区域的模型回归结果中,各地区的共性之一为从空间自相关系数ρ来看,均呈现空间自相关,但从间接效应来看,各区域内的溢出效应存在差异,这说明全国各区域的房价变动均存在空间溢出效应,但不同区域的房价溢出效应程度不同。共性之二为各区域内各解释变量对房价变动的长期溢出效应均不显著,这可能是由于长期房价变动受到其他扰动影响更大。本文的分析结果能够帮助揭示信贷规模与房地产价格变动之间的关系,同时为监管部门制定调控政策提供参考与启示。政策制定需要关注公众预期对房价的影响,明确稳定房地产价格的长期政策目标,确保政策连续有效;应充分考虑其他地区对本地区的影响,及其他地区可能做出的反应,不同地区对政策的敏感性及反应不同,应因地制宜,出台与本地区相适应的房地产市场调控政策,并考虑本地房价对其他地区房地产市场的冲击,促进房地产市场良性发展。
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