自2011年开始,配建公租房政策在全国各地相继推出。此举一方面促进低收入家庭住房环境的改善和社会阶层的融合,形成了配建型混合居住模式。另一方面,这一施政行为也带来了后期混居社区物业管理中政府、物业管理方、承租方三方之间的博弈问题。就这一问题产生的内在机理和现实应对,学术界目前正展开了系列研究。从文献来看,现有研究对混居社区中物业管理主体间博弈的起因、主体行为的研究,既有案例分析,也不乏理论和研究方法的探讨。然而,在行文前的调研中,本文发现配建型混居社区物业管理中由于财政支持、土地经济收益、公平性等问题,致使政府、物业管理方、承租方出现不同的主体行为偏好,从而出现互相掣肘。但对于配建型混居社区物业管理问题,现有研究未涉及混和居住这一切入视角,且研究方法中多以两两博弈分析为主,未能兼顾三方利益进行物业管理问题研究。因此,本文认为混合居住社区的物业管理研究在未来研究视角上应考虑配建公租房这一政策背景,在发生机制上关注系统性、多主体性特征,在对策上以抓主要矛盾和三方协同为原则,在分析方法上注重对多主体的定性与定量分析。本文以配建型混居社区为研究对象,实地调研HZ社区等配建公租房项目,分析混合居住管理中政府部门、物业管理部门、承租人三方主体之间的博弈行为,剖析不同演化路径下各利益主体的内外影响因素。在此基础上运用三方演化博弈方法建立模型,并通过matlab程序仿真得到可视化、形象化的博弈结果。进而,基于模型和案例分析结论,提出切实可操作的物业管理建议。通过本文的研究,得出以下结论:(1)三方主体行为影响因素分析结论:通过模型参数检验分析发现,承租方在混合居住物业管理博弈的演化过程中,主要受抵制成本增加(Cls)因素影响;物业管理方在演化过程中的受选择性收益(Pps)和罚金(Fps)双重因素影响,其中选择性收益(Pps)影响程度略高;政府在演化过程中主要受激励策略下的公共效用上升(URge)影响。(2)三方主体演化博弈结论:从三方博弈模型的演化结果可以发现本文所建立的博弈模型共存在8种均衡状态。其中,当承租方在无理抵制情形下无法获得收益,物业管理方在选择性管理策略下选择性管理收益不明显,政府在激励策略下公共效用上升明显时,系统的演化博弈稳定策略演化为最理想的状态:(合作、非选择性管理、激励)。(3)案例模型验证分析结论:郑州市HZ配建小区三方博弈的导火线是物业管理方和承租方之间的矛盾。政府激励政策的不到位,物业企业的逐利行为和承租方的小市民思维是该小区物业管理问题发生的主要影响因素。(4)基于理论模型和案例分析,本文对于配建型混居社区物业管理企业提出以下三大建议:优化企业运营内容,提升盈利能力;优化与居住对象关系,提供菜单式服务;优化企业服务理念,将公共效用的提升与自身企业发展文化相结合。