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[摘要] 物业税改革迫在眉睫，但是我国物业税征收面临很多困难，其中，物业税应该怎样征收是现在讨论的核心问题。物业增值收益应该由政府独享，还是应当进行合理的分配，如何分配等问题的解决直接关系到物业税改革的进程和房地产市场的发展。本文利用博弈工具，就政府、开发商及消费者的三方动态博弈决策过程进行了分析，提出了政府全额征收物业增值引起的物业税的不合理性。并通过建立政府与消费者的动态博弈模型，从政府全额征收和部分享受因物业经济增值引起的物业税增加额两个方面，分析了消费者的决策过程，从而得出政府部分享受物业增值收益将有利于房地产市场发展的结论，并进一步确定政府部分享受物业因经济增值而引起的物业税增加额的比例。
[关键词] 物业税动态博弈物业增值收益经济增值
物业税改革是目前的热门话题。尽管物业税的开征“箭在弦上”，但我国目前开征物业税将面临很多困难。从政府的角度来看，物业税改革将政府原先在房地产交易时一次性收取的税费改为在保有期内逐年征收，长远来看有利于增加政府的税收收入，使政府享受到物业的增值部分，也保障了政府收入的稳定性。
物业税拟将房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并，在物业持有期内，分期依物业评估值由业主缴纳。随着时间的推移，物业周边环境的改善，商业价值的提升以及基础配套设施的完善，等等，物业价值将会提升，从而增加消费者的物业税负担。这将会给消费者的购房决策产生怎样的影响呢？物业的增值部分应该由谁来“买单”？
本文就主要分析物业税中物业增值收益问题。
一、引起物业增值的因素分析
房地产中建筑物一般不会产生增值，除非对建筑物进行追加投资。建筑物在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为损耗，价值会逐渐减少。
物业的增值主要源于土地的增值。土地增值指土地价值的增长。引起土地增值的因素可以分为：内部因素和外部因素。其中内部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。外部因素指城市发展过程中各种客观因素引起的增值，包括：自然因素、经济发展、人口增加、公共设施投入、相邻地区开发产生的外部效应、制度变迁等。
这里为了分析方便，将土地增值分为自然增值和经济增值。土地自然增值包括：因经济发展、人口发展需求与土地资源稀缺性的矛盾产生的增值及因自然、外部效应、制度变迁等非人为控制因素引起的增值。土地的经济增值是指因追加投资而引起的增值。
二、物业税征收的三方博弈模型
在物业税征收中，有政府、开发商和消费者三个相对独立主体。这里引进的三方博弈模型主要是为说明在土地的投资中各主体的决策过程。
政府：政府可以选择投资和不投资。在规定的城市市政公用配套投资基础上，政府为改善城市人居环境可以继续追加新的投资。这有利于提升物业的价值，从而增加政府的税收收入，消费者缴纳的物业税会增加。事实上，在消费者购房时，市政配套设施的投资已经计入房地产的开发成本，最终转化为消费者的购房成本，这就意味着物业税一旦开征，消费者对物业增值会形成双倍负担，这势必会影响消费者的购房积极性，最终制约房地产市场的健康发展，同时也不利于社会的安定和政府“安居工程”的实现。所以，政府全额征收物业税中的增值额是不合理的。但是如果政府选择不追加投资，物业的经济增值就很难实现，一方面不利于城市的发展，另一方面，也会影响政府的税收收入。
开发商:开发商的决策过程和政府有一定的相似性，即：只要开发商选择投资，最终的投资资金也将由消费者承担。不同的是，政府投资将会有增加的物业税收入，而开发商则不然。开发商增加投资改善小区环境，既可以提升整个小区的物业价值，增加销售收入，也有利于公司的品牌价值的提升。
消费者:消费者可以选择购房和租房。但无论怎样决策，只要政府和开发商有新增投资，消费者就必须承担政府和开发商的投资额以及因物业增值而引起的物业税的增加额。前面在对政府的分析中可以看到，双额物业增值负担，对消费者而言是不公平、不合理的。
房地产市场的三个主体中，消费者属于弱势群体，从短期的博弈过程来看，消费者只能被动地接受市场，但从长期来看则不然。市场的发展需要消费才能够最终完成，消费者对市场的反作用将成为政府下一个动态博弈中的决策依据。所以，我们有必要就物业税中物业增值收益的分配作进一步的探讨。
图1物业税征收中政府、开发商及消费者三方决策博弈模型
三、物业税征收中政府和消费者的博弈模型分析
1.前提假设
为进一步分析，对此博弈行为作如下假设：
(1)为分析简便起见，可以暂时忽略开发商为改善环境而增加的投资，因为开发商的投资最终也是消费者承担，这和政府追加的基建投资性质相同，从这个角度讲，也可以理解为将其计入政府的追加投资，这不会影响博弈的分析。
(2)政府和消费者看作理性经济人。
(3)政府的决策目标是复杂的，具体而言，我国政府在房地产市场上的决策目标至少包括：使更多的居民能够拥有自己产权的住房；维护房地产市场的平稳有序发展；促进房地产经济持续健康的发展，增加政府税收，以更好地为民所用。
(4)分析针对未购房，但有购房需求的消费者在物业税开征后的决策过程。
(5)消费者若不购房，则必须租房，租房租金以市场价格为准。
图2 物业税征收中政府和消费者的动态博弈模型
2.博弈模型的建立
政府决定追加基建投资a时，消费者将会有（－a）的收益；因为基建配套的完善，消费者将会从中受益，主要包括心理、生活的方便程度等等，这里用 e来表示；政府由于追加投资，而引起的物业税的增值部分可以分为两部分，一是由于土地的稀缺性，而引起的物业自然增值，用b1来表示，一是由于环境的改善等等而引起的经济增值部分，用b2表示；在政府投资的情况下，租金为f1,如果政府没有选择投资，那么房地产租金一般会小于政府投资情况下的租金，用f2表示；以μ的概率表示为“投资”,以(1 - μ) 的概率为“不投资”。其中，；如果政府投资增加，则不仅享受物业税的增值，还会因此而获得社会收益c。
在以上基础上，我们得到此博弈的收益矩阵。
表1政府全额征收物业税时，政府及消费者的收益矩阵
运用博弈工具，我们来分析一下消费者在什么情况下會选择购房：
消费者要选择购房的条件是：无论政府作怎样的决策，消费者购房的预期收益大于租房的预期收益。
根据上表的收益矩阵，我们列出消费者购房的预期收益G1
则G1=(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ）
同样，消费者租房的预期收益
G2=(e-f1)μ+(-f2）（1-μ）
容易得到，消费者决定买方而并非租房的条件是：G1＞G2
即:（e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)＞(e-f1)μ+(-f2）（1-μ)
整理可得:μb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa①
从本文以上的分析中，可以看到，消费者对环境的投资，事实上是由政府和消费者共同收益的。按照“谁投资，谁受益”的原则，政府也应该承担一部分投资。为此，我们可以规定消费者缴纳的物业税中，扣除部分因增加投资而带来的经济增值部分。为操作的方便性，政府在征收物业税时，可以让消费者缴纳一定比例的经济增值引起的物业税增值。设这个比例为λ，λ，则以上的收益矩阵应该作相应变动。
表2政府征收一定比例经济增值引起的物业税额时，政府及消费者的收益矩阵
按照上面的分析，在部分征收物业税中经济增值部分引起的物业税增加额时，消费者购房的条件函数将变为：
μb2＜μf1- f2-μf2-b1-μa②
比较① ②两式：很显然，两式右边相等，也就是说左边越小不等式就容易实现。①式左边为μb2，②式左边为λμb2，因为大于“0”而小于“1”，可以得出：μb2＞λμb2，即:②式比①式更容易实现，也即：当政府只征收物业税中因为自然增值而增加的物业税和部分因经济增值而增加的物业税时，消费者在决策中更有可能选择购房。这不仅有利于实现政府“人有所居工程”的目标，同时有利于活跃房地产交易。
3.λ的取值的确定
从理论上讲，消费者应该缴纳部分因物业经济增值而引起的物业税增值额，那么究竟政府应该按照怎样的比例征收呢？这里就来计算一下的取值。
在②式中，当λ满足条件式：λμb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa时，消费者会选择购房。
整理此式，可以得到当满足③时，消费者愿意购房，而不愿意租房。
五、结论及政策建议
目前物业税的开征尽管迫在眉睫，但仍然困难重重，如何开征物业税是大家最为关心的问题。本文通过应用动态博弈模型，分析了消费者在全额征收物业税中物业增值收益和部分征收两种情况下的决策过程。从而得出：部分征收情况下，消费者更愿意购房，并且，当征收率满足③式时，消费者将愿意购房。
从政府的角度来看，调动消费者购房积极性，既有利于房地产市场的活跃，也有利于政府“人有所居”工程的实现和社会的稳定。
所以，物业税征收中，政府应该区别对待不同原因引起物业增值，享受物业的全额自然增值收益和部分经济增值收益。
参考文献：
[1]刘桓:物业税的开征及其难点透析.涉外税务,2004年第4期
[2]元海菊:关于开征物业税的若干思考.大众科技，2005年第11期
[3]施小明:土地外部经济与土地增值.国土资源科技管理，2004.3
[4]杨建荣孙斌艺:政府因素与中国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析.财经研究, 2004年4月
[关键词] 物业税动态博弈物业增值收益经济增值
物业税改革是目前的热门话题。尽管物业税的开征“箭在弦上”，但我国目前开征物业税将面临很多困难。从政府的角度来看，物业税改革将政府原先在房地产交易时一次性收取的税费改为在保有期内逐年征收，长远来看有利于增加政府的税收收入，使政府享受到物业的增值部分，也保障了政府收入的稳定性。
物业税拟将房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并，在物业持有期内，分期依物业评估值由业主缴纳。随着时间的推移，物业周边环境的改善，商业价值的提升以及基础配套设施的完善，等等，物业价值将会提升，从而增加消费者的物业税负担。这将会给消费者的购房决策产生怎样的影响呢？物业的增值部分应该由谁来“买单”？
本文就主要分析物业税中物业增值收益问题。
一、引起物业增值的因素分析
房地产中建筑物一般不会产生增值，除非对建筑物进行追加投资。建筑物在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为损耗，价值会逐渐减少。
物业的增值主要源于土地的增值。土地增值指土地价值的增长。引起土地增值的因素可以分为：内部因素和外部因素。其中内部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。外部因素指城市发展过程中各种客观因素引起的增值，包括：自然因素、经济发展、人口增加、公共设施投入、相邻地区开发产生的外部效应、制度变迁等。
这里为了分析方便，将土地增值分为自然增值和经济增值。土地自然增值包括：因经济发展、人口发展需求与土地资源稀缺性的矛盾产生的增值及因自然、外部效应、制度变迁等非人为控制因素引起的增值。土地的经济增值是指因追加投资而引起的增值。
二、物业税征收的三方博弈模型
在物业税征收中，有政府、开发商和消费者三个相对独立主体。这里引进的三方博弈模型主要是为说明在土地的投资中各主体的决策过程。
政府：政府可以选择投资和不投资。在规定的城市市政公用配套投资基础上，政府为改善城市人居环境可以继续追加新的投资。这有利于提升物业的价值，从而增加政府的税收收入，消费者缴纳的物业税会增加。事实上，在消费者购房时，市政配套设施的投资已经计入房地产的开发成本，最终转化为消费者的购房成本，这就意味着物业税一旦开征，消费者对物业增值会形成双倍负担，这势必会影响消费者的购房积极性，最终制约房地产市场的健康发展，同时也不利于社会的安定和政府“安居工程”的实现。所以，政府全额征收物业税中的增值额是不合理的。但是如果政府选择不追加投资，物业的经济增值就很难实现，一方面不利于城市的发展，另一方面，也会影响政府的税收收入。
开发商:开发商的决策过程和政府有一定的相似性，即：只要开发商选择投资，最终的投资资金也将由消费者承担。不同的是，政府投资将会有增加的物业税收入，而开发商则不然。开发商增加投资改善小区环境，既可以提升整个小区的物业价值，增加销售收入，也有利于公司的品牌价值的提升。
消费者:消费者可以选择购房和租房。但无论怎样决策，只要政府和开发商有新增投资，消费者就必须承担政府和开发商的投资额以及因物业增值而引起的物业税的增加额。前面在对政府的分析中可以看到，双额物业增值负担，对消费者而言是不公平、不合理的。
房地产市场的三个主体中，消费者属于弱势群体，从短期的博弈过程来看，消费者只能被动地接受市场，但从长期来看则不然。市场的发展需要消费才能够最终完成，消费者对市场的反作用将成为政府下一个动态博弈中的决策依据。所以，我们有必要就物业税中物业增值收益的分配作进一步的探讨。
图1物业税征收中政府、开发商及消费者三方决策博弈模型
三、物业税征收中政府和消费者的博弈模型分析
1.前提假设
为进一步分析，对此博弈行为作如下假设：
(1)为分析简便起见，可以暂时忽略开发商为改善环境而增加的投资，因为开发商的投资最终也是消费者承担，这和政府追加的基建投资性质相同，从这个角度讲，也可以理解为将其计入政府的追加投资，这不会影响博弈的分析。
(2)政府和消费者看作理性经济人。
(3)政府的决策目标是复杂的，具体而言，我国政府在房地产市场上的决策目标至少包括：使更多的居民能够拥有自己产权的住房；维护房地产市场的平稳有序发展；促进房地产经济持续健康的发展，增加政府税收，以更好地为民所用。
(4)分析针对未购房，但有购房需求的消费者在物业税开征后的决策过程。
(5)消费者若不购房，则必须租房，租房租金以市场价格为准。
图2 物业税征收中政府和消费者的动态博弈模型
2.博弈模型的建立
政府决定追加基建投资a时，消费者将会有（－a）的收益；因为基建配套的完善，消费者将会从中受益，主要包括心理、生活的方便程度等等，这里用 e来表示；政府由于追加投资，而引起的物业税的增值部分可以分为两部分，一是由于土地的稀缺性，而引起的物业自然增值，用b1来表示，一是由于环境的改善等等而引起的经济增值部分，用b2表示；在政府投资的情况下，租金为f1,如果政府没有选择投资，那么房地产租金一般会小于政府投资情况下的租金，用f2表示；以μ的概率表示为“投资”,以(1 - μ) 的概率为“不投资”。其中，；如果政府投资增加，则不仅享受物业税的增值，还会因此而获得社会收益c。
在以上基础上，我们得到此博弈的收益矩阵。
表1政府全额征收物业税时，政府及消费者的收益矩阵
运用博弈工具，我们来分析一下消费者在什么情况下會选择购房：
消费者要选择购房的条件是：无论政府作怎样的决策，消费者购房的预期收益大于租房的预期收益。
根据上表的收益矩阵，我们列出消费者购房的预期收益G1
则G1=(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ）
同样，消费者租房的预期收益
G2=(e-f1)μ+(-f2）（1-μ）
容易得到，消费者决定买方而并非租房的条件是：G1＞G2
即:（e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)＞(e-f1)μ+(-f2）（1-μ)
整理可得:μb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa①
从本文以上的分析中，可以看到，消费者对环境的投资，事实上是由政府和消费者共同收益的。按照“谁投资，谁受益”的原则，政府也应该承担一部分投资。为此，我们可以规定消费者缴纳的物业税中，扣除部分因增加投资而带来的经济增值部分。为操作的方便性，政府在征收物业税时，可以让消费者缴纳一定比例的经济增值引起的物业税增值。设这个比例为λ，λ，则以上的收益矩阵应该作相应变动。
表2政府征收一定比例经济增值引起的物业税额时，政府及消费者的收益矩阵
按照上面的分析，在部分征收物业税中经济增值部分引起的物业税增加额时，消费者购房的条件函数将变为：
μb2＜μf1- f2-μf2-b1-μa②
比较① ②两式：很显然，两式右边相等，也就是说左边越小不等式就容易实现。①式左边为μb2，②式左边为λμb2，因为大于“0”而小于“1”，可以得出：μb2＞λμb2，即:②式比①式更容易实现，也即：当政府只征收物业税中因为自然增值而增加的物业税和部分因经济增值而增加的物业税时，消费者在决策中更有可能选择购房。这不仅有利于实现政府“人有所居工程”的目标，同时有利于活跃房地产交易。
3.λ的取值的确定
从理论上讲，消费者应该缴纳部分因物业经济增值而引起的物业税增值额，那么究竟政府应该按照怎样的比例征收呢？这里就来计算一下的取值。
在②式中，当λ满足条件式：λμb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa时，消费者会选择购房。
整理此式，可以得到当满足③时，消费者愿意购房，而不愿意租房。
五、结论及政策建议
目前物业税的开征尽管迫在眉睫，但仍然困难重重，如何开征物业税是大家最为关心的问题。本文通过应用动态博弈模型，分析了消费者在全额征收物业税中物业增值收益和部分征收两种情况下的决策过程。从而得出：部分征收情况下，消费者更愿意购房，并且，当征收率满足③式时，消费者将愿意购房。
从政府的角度来看，调动消费者购房积极性，既有利于房地产市场的活跃，也有利于政府“人有所居”工程的实现和社会的稳定。
所以，物业税征收中，政府应该区别对待不同原因引起物业增值，享受物业的全额自然增值收益和部分经济增值收益。
参考文献：
[1]刘桓:物业税的开征及其难点透析.涉外税务,2004年第4期
[2]元海菊:关于开征物业税的若干思考.大众科技，2005年第11期
[3]施小明:土地外部经济与土地增值.国土资源科技管理，2004.3
[4]杨建荣孙斌艺:政府因素与中国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析.财经研究, 2004年4月