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摘要：反向抵押贷款在我国能否取得较好发展，贷款产品的定价将起到决定性作用。本文对房产价值的形成，即房产现值和房产未来价值两个方面的问题进行了相关的探讨，力求使得房产价值的合理、准确性与风险性相匹配以及提出了在定价过程中规避风险的措施和途径，以期对反向抵押贷款制度在我国的顺利发展提供参考。
关键词：房产现值；房产未来价值；反抵押贷款
在日趋老龄化的社会中，养老已然成为一个重点关注的问题，以房养老模式的提出，给养老问题带来了一个新的突破口，比如遗赠扶养、反抵押贷款、住宅出典、住房租换、住房置换、售后回租、出售住房后移住老年公寓等等模式，都充分运用了房屋这种资产来实现房屋所有者最终养老的目的。其中反抵押贷款的形式已经在美英法德等经济发达国家率先开办了，也已出具成效。
所谓反抵押贷款，是老年人将自己的住房抵押给银行、保险公司等机构，并从这些机构取得相应的现金用于养老生活的补充，本文研究以年金形式发放贷款，同时自己还可以继续住在该幢房子里，直到去世为止，晚年正常居住生活不会受到任何影响。这一贷款的特点是贷款申请者平时不需要归还任何贷款，去世之后，银行等机构收回抵押房产视为贷款累计本息的归还。反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，即老年人将自有住房反向抵押给贷款机构之后，在其余生每期可从贷款机构取得贷款的额度数。反向抵押贷款产品的定价的合理性会直接影响推出该种模式的根本意义——养老，以及贷款机构参与的积极性，政府只能作为一个政策的依靠和市场的引领作用，光靠政府来运行整个模式是不可行的。因为反向抵押贷款业务具有期限长、需要资金量大、不确定因素多等特性，使得合理的产品定价和风险规避，成为本贷款产品运营能否成功的关键。
柴效武在《反向抵押贷款产品定价》一文中提到以房养老模式下反抵押贷款金额确认公式：特定机构每年度支付现金×（年金终值系数，设定利费率，期数）= 该房屋现时的市场价×（1-房价贬损率，期数）×（1+地价上涨率，房产抵押者实际存活年限）×（1—销售税费率），从公式中可以看出期数即借款人的剩余寿命、利率、房产的现价以及房产未来价值都是反抵押贷款定价的影响因素，但在此文中，重点研究房产的现价及未来价值对反抵押贷款定价的影响。
一、房产的现值
房产的现值就是在申请贷款当时房产的价值，这一般由房地产评估机构评定，现在房地产的评估方法主要有三种分别是：收益法、市场比较法和成本法。预期收益理论是收益法的理论依据，即房地产预期在未来可以获得的收益是决定房地产价值的基础，成本法的本质是根据房地产重置成本为导向来评估房地产的价值，而市场比较法是利用与评估对象类似的具有替代性的可比实例，来测评待估房地产的真实市场价格。
反抵押贷款模式以年金形式支付，意味着借款人从合同签订开始到死亡，每期都能获得一定的贷款额，并且可以免费的住在自己的房屋中直到死亡。对于贷款机构来说，这一段时间不能形成任何有关房产的收益，其收益来源实际就是利息收入，所以本文觉得不适合采用收益法。而成本法只是一种辅助方法，同样不适用于反抵押贷款的房屋现值评估。因此市场比较法是最能直观反映房屋的现时价格的一种房地产评估方法，根据柴效武的反抵押贷款产品定价的公式可以看出，按照现时的价格反映反抵押贷款房产是最好的。
反抵押贷款的房产期限长达10几年不等，在如此长的期限里，房屋的价值是在不断贬值的，而土地的价值以以往的经验来看是存在升值空间的，所以在当下进行评估时房屋所在的位置对房产的整体价值评估有很大的影响，而传统的市场比较法只是简单的通过打分、加总、比较对交易因素、区位因素以及实物因素进行修正得出待估房产价值。但是，由于众多影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度是不相同的，这就需要我们科学的为每个指标赋予不同的权重。因此，我们应用层次分析方法，通过不同因素指标的两两进行对比，求得各个指标的权重。在传统的方法中，地理位置、交通情况等因素对于房价的影响和景观、装修程度等因素对房价的影响程度是一样的。他们被赋予了一样的权重，可是这是不科学的，对于不同用处的房屋来说，不同的因素对其的影响大小是不一样的，然而通过层次分析方法对不同的指标赋予不同的权重可以完全避免这一情况的出现。当有了一个客观下的房屋现值后，对整个反抵押贷款定价的准确、合理性要求又更近了一步。
二、房产未来价值
反向抵押贷款制度大都规定对借款人除住房以外的财产和收入无追索权，贷款终止时房产的最终价值对于贷款机构能否从反向抵押贷款业务中获益有着直接的影响，反抵押贷款不同与抵押贷款，随着时间的推移，反抵押贷款的风险也越来越大，但未来房价及其升值率的准确预测是很难的。在房产出售时，如房产价值高于累积贷款额，则贷款机构可以完全回收贷款，借款人还可以获得房产升值的收益。反之，则可能出现亏损。由此可以看出，对未来预测的重要性。
由前面的公式可以看出，未来价值包括了房屋和土地，然而我国的土地所有权和使用权是分离的。居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年，短则50年。当土地使用期到时间后，国家是将回收土地呢？还是做其他的用处，我们无从得知。即使现在规定当土地使用权到期后可以进行续期，但如何续期，能否真正意义上的续期都使得未来的风险性增大了，这也是为什么反抵押贷款模式以房养老在中国不能很好的拓展。因此国家关于土地使用权期限的相关法律有待完善，建立相应的权属时间匹配关系才能保证住房反向抵押贷款业务的顺利开展。
有关政策性的东西，需要慢慢的改进，但也不能成为阻碍事物发展的借口，养老问题在我国已慢慢凸显了，当下我们可以采取一定的方法规避预知的风险。如果无法预知较长时间的未来价值，可以适当的在可控的范围缩短时间进行预测。例如以五年为期进行一次住房价值评估，这样可以有效的规避市场及政策的改变给房价预测带来的客观风险，除此之外还可以激励借款人积极得维护其抵押的住房，在一定程度上降低道德风险的损失。或者采用贷款价值比例法，按照房产价值的一定比例发放贷款金额，或者是在每期支付的金额上打个折扣，作为风险的保留。
三、小结
利率变动、剩余寿命和房产价值是开展住房反向抵押贷款业务面临的三大基本问题，本文只是从房产价值一个方面开展了较为详细的说明，同时提出了减少风险的一些措施，以及提出了更加准确、合理的评估房产现值的方法。反抵押贷款的开展需要多方力量的支持，除了解决定价方面的问题，政策的支持，金融保险房地产评估机构各业的合作都是需要关注的问题，为了更好的开展此项业务，更多的问题有待研究。（作者单位：重庆工商大学）
参考文献：
[1] 柴效武：《反向抵押贷款产品定价》，杭州，浙江大学出社，2008 年
[2] 柴效武、王卉卉：《反向抵押贷款产品定价因素影响与实证分析》，学习与实践，2010年
[3] 虞晓芬、虞和扬：《层次分析方法在房地产价格评估中的应用》，中国房地产，1997年
[4] 柴效武：《“售房养老”模式运行中的住房及房价地价的影响》
关键词：房产现值；房产未来价值；反抵押贷款
在日趋老龄化的社会中，养老已然成为一个重点关注的问题，以房养老模式的提出，给养老问题带来了一个新的突破口，比如遗赠扶养、反抵押贷款、住宅出典、住房租换、住房置换、售后回租、出售住房后移住老年公寓等等模式，都充分运用了房屋这种资产来实现房屋所有者最终养老的目的。其中反抵押贷款的形式已经在美英法德等经济发达国家率先开办了，也已出具成效。
所谓反抵押贷款，是老年人将自己的住房抵押给银行、保险公司等机构，并从这些机构取得相应的现金用于养老生活的补充，本文研究以年金形式发放贷款，同时自己还可以继续住在该幢房子里，直到去世为止，晚年正常居住生活不会受到任何影响。这一贷款的特点是贷款申请者平时不需要归还任何贷款，去世之后，银行等机构收回抵押房产视为贷款累计本息的归还。反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，即老年人将自有住房反向抵押给贷款机构之后，在其余生每期可从贷款机构取得贷款的额度数。反向抵押贷款产品的定价的合理性会直接影响推出该种模式的根本意义——养老，以及贷款机构参与的积极性，政府只能作为一个政策的依靠和市场的引领作用，光靠政府来运行整个模式是不可行的。因为反向抵押贷款业务具有期限长、需要资金量大、不确定因素多等特性，使得合理的产品定价和风险规避，成为本贷款产品运营能否成功的关键。
柴效武在《反向抵押贷款产品定价》一文中提到以房养老模式下反抵押贷款金额确认公式：特定机构每年度支付现金×（年金终值系数，设定利费率，期数）= 该房屋现时的市场价×（1-房价贬损率，期数）×（1+地价上涨率，房产抵押者实际存活年限）×（1—销售税费率），从公式中可以看出期数即借款人的剩余寿命、利率、房产的现价以及房产未来价值都是反抵押贷款定价的影响因素，但在此文中，重点研究房产的现价及未来价值对反抵押贷款定价的影响。
一、房产的现值
房产的现值就是在申请贷款当时房产的价值，这一般由房地产评估机构评定，现在房地产的评估方法主要有三种分别是：收益法、市场比较法和成本法。预期收益理论是收益法的理论依据，即房地产预期在未来可以获得的收益是决定房地产价值的基础，成本法的本质是根据房地产重置成本为导向来评估房地产的价值，而市场比较法是利用与评估对象类似的具有替代性的可比实例，来测评待估房地产的真实市场价格。
反抵押贷款模式以年金形式支付，意味着借款人从合同签订开始到死亡，每期都能获得一定的贷款额，并且可以免费的住在自己的房屋中直到死亡。对于贷款机构来说，这一段时间不能形成任何有关房产的收益，其收益来源实际就是利息收入，所以本文觉得不适合采用收益法。而成本法只是一种辅助方法，同样不适用于反抵押贷款的房屋现值评估。因此市场比较法是最能直观反映房屋的现时价格的一种房地产评估方法，根据柴效武的反抵押贷款产品定价的公式可以看出，按照现时的价格反映反抵押贷款房产是最好的。
反抵押贷款的房产期限长达10几年不等，在如此长的期限里，房屋的价值是在不断贬值的，而土地的价值以以往的经验来看是存在升值空间的，所以在当下进行评估时房屋所在的位置对房产的整体价值评估有很大的影响，而传统的市场比较法只是简单的通过打分、加总、比较对交易因素、区位因素以及实物因素进行修正得出待估房产价值。但是，由于众多影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度是不相同的，这就需要我们科学的为每个指标赋予不同的权重。因此，我们应用层次分析方法，通过不同因素指标的两两进行对比，求得各个指标的权重。在传统的方法中，地理位置、交通情况等因素对于房价的影响和景观、装修程度等因素对房价的影响程度是一样的。他们被赋予了一样的权重，可是这是不科学的，对于不同用处的房屋来说，不同的因素对其的影响大小是不一样的，然而通过层次分析方法对不同的指标赋予不同的权重可以完全避免这一情况的出现。当有了一个客观下的房屋现值后，对整个反抵押贷款定价的准确、合理性要求又更近了一步。
二、房产未来价值
反向抵押贷款制度大都规定对借款人除住房以外的财产和收入无追索权，贷款终止时房产的最终价值对于贷款机构能否从反向抵押贷款业务中获益有着直接的影响，反抵押贷款不同与抵押贷款，随着时间的推移，反抵押贷款的风险也越来越大，但未来房价及其升值率的准确预测是很难的。在房产出售时，如房产价值高于累积贷款额，则贷款机构可以完全回收贷款，借款人还可以获得房产升值的收益。反之，则可能出现亏损。由此可以看出，对未来预测的重要性。
由前面的公式可以看出，未来价值包括了房屋和土地，然而我国的土地所有权和使用权是分离的。居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年，短则50年。当土地使用期到时间后，国家是将回收土地呢？还是做其他的用处，我们无从得知。即使现在规定当土地使用权到期后可以进行续期，但如何续期，能否真正意义上的续期都使得未来的风险性增大了，这也是为什么反抵押贷款模式以房养老在中国不能很好的拓展。因此国家关于土地使用权期限的相关法律有待完善，建立相应的权属时间匹配关系才能保证住房反向抵押贷款业务的顺利开展。
有关政策性的东西，需要慢慢的改进，但也不能成为阻碍事物发展的借口，养老问题在我国已慢慢凸显了，当下我们可以采取一定的方法规避预知的风险。如果无法预知较长时间的未来价值，可以适当的在可控的范围缩短时间进行预测。例如以五年为期进行一次住房价值评估，这样可以有效的规避市场及政策的改变给房价预测带来的客观风险，除此之外还可以激励借款人积极得维护其抵押的住房，在一定程度上降低道德风险的损失。或者采用贷款价值比例法，按照房产价值的一定比例发放贷款金额，或者是在每期支付的金额上打个折扣，作为风险的保留。
三、小结
利率变动、剩余寿命和房产价值是开展住房反向抵押贷款业务面临的三大基本问题，本文只是从房产价值一个方面开展了较为详细的说明，同时提出了减少风险的一些措施，以及提出了更加准确、合理的评估房产现值的方法。反抵押贷款的开展需要多方力量的支持，除了解决定价方面的问题，政策的支持，金融保险房地产评估机构各业的合作都是需要关注的问题，为了更好的开展此项业务，更多的问题有待研究。（作者单位：重庆工商大学）
参考文献：
[1] 柴效武：《反向抵押贷款产品定价》，杭州，浙江大学出社，2008 年
[2] 柴效武、王卉卉：《反向抵押贷款产品定价因素影响与实证分析》，学习与实践，2010年
[3] 虞晓芬、虞和扬：《层次分析方法在房地产价格评估中的应用》，中国房地产，1997年
[4] 柴效武：《“售房养老”模式运行中的住房及房价地价的影响》