一、股份公司土地使用权取得的特点
　　
　　1、股份公司一般情形下是国有土地（而非集体土地）的使用权人。在我国，国有土地使用权主体多为一般民事主体，对其身份资格一般无特别规定。境内外法人、非法人组织及自然人均可依法取得国有土地使用权。而集体土地使用权主体多为特殊民事主体，主要为农村集体经济组织及其成员、集体经济组织设立的企业和公益性组织。股份公司一般情形下是国有土地的使用权人，若要使用集体土地，则要按《土地管理法》规定先征为国有土地，先行办理有关农用地转为建设用地审批手续。
　　2、股份公司可通过多种方式取得土地使用权。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规及政策的规定，股份公司取得土地使用权的方式是多种多样的：国有土地所有者代表（通常是土地行政主管部门）可依法通过出让（包括以出让金作价出资或者入股）、租赁或在特殊情形下通过行政划拨等方式将国有土地使用权让与股份公司，据此股份公司可原始取得国有土地使用权；股份公司也可依法通过买卖、租赁、投资入股、赠与等方式，从其他土地使用者手中继受取得国有土地使用权。
　　3、股份公司因取得土地使用权方式的不同，在权利内容方面表现出较大差异。股份公司对国有土地使用权因取得方式之不同而享有不同的收益权、处分权，导致在权利内容上具有较大的实质性差异。如股份公司以出让方式取得土地使用权的，在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其它经济活动；而在特殊情形下以行政划拨方式取得土地使用权的，则仅对该划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权，不享有处分权，划拨土地原则上不得转让、出租和抵押，不得直接作价出资或入股作为对企业的投资（设立中外合资、中外合作企业时除外），等等。
　　4、股份公司特别是拟发行上市公司，取得土地使用权必须经法定评估机构评估，在合法有效的评估基础上，一般为有偿取得土地使用权。评估应当由土地资产的使用者或持有者向土地行政主管部门提出申请，然后聘请具有Ａ级土地评估资格的土地评估机构进行评估。评估范围一般为进入股份公司的土地资产，也可以对不进入股份公司的土地资产进行单独评估。经土地行政管理部门确认、备案的土地评估结果，是确定土地使用权折股及土地使用权出让金、租金数额的基础。
　　
　　二、国有土地使用权的取得程序及应注意的问题
　　
　　1、国家以土地使用权直接作价入股。国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价入股；经评估作价后，界定为国家股，内土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。
　　根据国土资源部有关文件的规定，只有省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。因此，采取该方式取得土地使用权的必须是省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股的股份公司。值得注意的是，国土资源部国土资发〔２００１〕４４号文件对土地估价确认管理制度进行了重大改革，取消了确认审批程序，而代之以土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、条件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。
　　2、以出让方式取得土地使用权。出让土地便用权的取得应当履行下列程序：（１）事先向市、县人民政府土地管理部门申请预约，预约期内可优先获得指定地块的土地使用权。申请预约用地，须持有有关部门批复投资建设立了的文件资料，与国有土地主管部门签订预约用地协议，交付预约金。（２）正式申请用地并与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，约定出让年限、权利内容及权利处分（包括转让、出租、抵押、用于合资、合作经营及其它经济活动）条件。（３）土地使用权出让可采用招标、协议、拍卖的方式。以协议、招标方式出让土地使用权的土地使用者应按出让合同规定的期限和方式向国土部门缴付地价款；拍卖方式出让土地使用权的，土地使用者应在出让合同生效之日向国有土地主管部门缴付地价款１０％的定金，余额应在出让合同生效之日起６０日内全部付清。（４）土地使用者在付清全部地价款后３０日内到国有土地主管部门办理土地使用权出让登记，领取土地使用证，取得土地使用权。（５）依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清全部出让金前，土地使用者领取临时土地使用权证。（６）土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向原办理土地使用权出让的国有土地主管部门提出申请，经国有土地主管部门和城市规划管理部门审核批准后，重新签订出让合同，调整地价，并应在合同签订之日起３０日内到原登记机关办理变更登记。
　　3、以国有土地租赁方式取得土地使用权。根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔１９９９〕２２２号）规定，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
　　国有土地租赁中应注意如下问题：（１）对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。（２）国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。（３）采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。（４）国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
　　4、自其他土地使用者继受取得土地使用权。股份公司继受取得土地使用权主要包括发起人将自已通过出让或转让方式取得的土地使用权折价入股、通过转让方式从其他土地使用者手中取得土地使用权；向公司的发起人租赁、向国家和发起人以外的第三人租赁等情形。股份公司继受取得土地使用权应履行如下程序：（１）原土地使用者应合法取得土地使用权证书；（２）根据需要或有关规定，经向土地行政主管部门申请，聘请具备相应资格的土地评估机构对土地进行评估；（３）股份公司与原土地使用者应就继受取得土地使用权问题签订有关协议，该协议需经土地行政主管部门同意并备案；（４）股份公司在双方履行协议后应通过土地行政主管部门办理有关变更登记；（５）股份公司需向土地行政主管部门取得土地使用权有关权利证书。
　　
　　三、与土地使用权相关的地上建筑物问题
　　
　　1、地上建筑物在未取得土地使用权证书前不得用于作价出资。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（２）按照出让合同约定并进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（３）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　依《城市房地产转让管理规定》第三条之规定，以房地产作价入股也是房地产转让的一种重要方式。因此，股份公司的发起人在未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书之前，不仅不能以土地使用权作价出资入股，而且其地上建筑物也同样不能用于作价出资入股。实践中有的股份公司发起人在此情形下，先将地上建筑物经评估作价投入到股份公司，是不符合法律规定的。
　　2、地上建筑物与土地使用权权利人应相一致。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》及其他有关法律、法规、部门规章的规定，我国城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。因此，股份公司在通过作价入股、转让等方式继受取得土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物产权应同时转移至股份公司；在通过租赁方式继受取得土地使用权时，应同时签订地上建筑物、其他附着物租赁合同，并依法办理租赁登记备案。实践中有的股份公司发起人将地上建筑物经评估作价投入到股份公司，而仍然保留地上建筑物占用范围内的土地使用权。是不符合法律规定的，正确的做法应是公司发起人通过作价入股、租赁、转让等方式，将地上建筑物占用范围内的土地使用权同时让与股份公司。
　　根据国土资源部《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》，在下述情况下股份公司土地使用权与地上建筑物产权可分离：（１）股份公司取得土地使用权后再兴建地上建筑物；（２）地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，投资者将相应机器设备作价投入（即地上物作为动产投入）到股份公司而又不愿放弃土地使用权。
　　
　　四、股份公司使用集体土地问题
　　
　　集体土地主要包括农用地、宅基地，非农经营用地、非农公益用地，其使用权可分别通过承包、分配、投资、拨付等方式取得。根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”可见，集体土地中非农经营用地使用权的原始取得者只能是乡镇企业，股份公司不能成为集体土地使用权的原始取得者。
　　为保护耕地及垄断土地一级市场，我国限制集体土地使用权交易。根据《土地管理法》第六十三条规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用總体规划并依法取得建设用地的企业，因破产，兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
　　因此，股份公司使用集体土地可以有两种途径：一是经办理农用地转为建设用地审批手续和国有土地出让手续，原始取得经征用后的集体土地；二是通过兼并等方式致使集体土地使用权依法转移至股份公司，在办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴上地使用权出让金后，继受取得经征用后的集体土地。
　　由于目前国家对集体土地的折价入股、出让、转让、出租缺乏规范，而作为国家土地管理部门的国家土地局颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》又明确规定，改建或新设公司使用集体土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。因此，股份有限公司若要使用集体土地，必须首先向土地管理部门提出申请，在国家同意征为国有土地后，方可折价入股、出让、转让或进行出租。
　　（作者单位：西北政法学院）