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【摘 要】自1998年国家实行住房制度改革以来，住房问题一直是公众关注的焦点。单靠市场机制无法解决中低收入者的住房问题，需要政府的投入与调控。本文指出当前我国保障房体系的不足，并分析其内在原因，认为应将以经济适用房为主的保障性住房体系，逐渐过渡到以廉租房和公共租赁房为主的保障性住房体系。
【关键词】中低收入者；住房问题；政策建议
1.绪论
我国的保障性住房由“两限”商住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，其是政府统筹运用资源，为社会弱势群体提高安居保障的一项民生工程。由于广大的中低收入群体、低收入群体无力购买商品房，政府有必要推进保障性住房建设，保障人们基本的居住权利，这有利于社会安定和谐。
我国的住房价格自98年房改以来，上涨势头迅速，为调控房价国家出台了一系列的调控措施，但收效甚微。原因在于房价的上涨是社会经济整体的原因，仅凭需求管理或抑制行业发展的手段无法达到目的。同样地，低收入者住房保障问题的解决是一个系统工程，把它置于整个房地产行业乃至整个宏观经济的大背景下，可以为我们提供很好的视角。
2.存在的问题
2.1保障性住房建设缓慢
我国保障性住房体系开始确立的前几年，经济适用房投资额之于住宅投资额的比重曾呈上升趋势，1999年一度达到16.4%，但随后比重却一直下降，至2010年仅为3.1%。（数据来源：中经网数据库，下同）对于经济适用房的投入比例低，无法满足中低收入群体对于经济适用房的需求。其次，从建设面积来看，无论是经济适用房销售面积还是经济适用房新开工面积的占比情况都在下降。未来靠经济适用房满足中低收入群体的需求困难重重。
2.2保障性住房土地供应不足
在保障性住房土地供应指标完成方面，许多城市完成率则不甚理想。即使是2010年出台的《意见》中明确规定，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。2012年各地地方政府的完成率仍然很低。
2.3保障性住房体系结构不合理
长期以来我国一直以经济适用房与廉租房作为保障性住房的主体，公共租赁住房发展滞后，无法做到“应保尽保”。 外来务工人员，刚毕业的大学生等弱势群体，既无力购买商品也不符合当地申请经济适用房与廉租房的条件，成为社会“夹心层”。这部分人群的住房需求没能得到妥善解决。
2.4保障性住房公共性流失
保障性住房的公共性流失体现在两方面：一是分配不公，该分配到保障性住房的人群并没受益，而一些本不符合条件的人却通过寻租或其他不合理手段取得保障性住房。这使得保障性住房已经失去了社会保障的意义；二是保障性住房质量参差不齐，配套设施跟不上，造成保障性住房给人的效用大打折扣。
3.原因分析
3.1地方财政因素
为实现地方GDP快速增长，政府通过出让土地来获取土地出让金是最快速直接的途径，这也是地方政府实行土地财政的动机所在。
政府作为土地的供应方，自然有动力将土地价格抬高，而土地占商品房开发成本的近一半，土地涨价，商品房必然涨价，在交易环节，政府还通过征税获得一部分收入。商品房价格的快速上涨使得购房门槛上升，让一部分中等收入群体不能通过商品房市场解决住房需求。与此同时，地方政府将大量土地指标倾斜于商品房用地，就使得保障性住房建设用地相应地就少了，用地少保障性住房建设自然跟不上。
地方财政吃紧使得建设资金是另一个制约因素，以2011年为例，计划建设的1000万套保障性住房，建设周期为两年，所需资金为14920亿元，资金缺口为2790亿元。
3.2制度缺陷
现行政策并未部规定保障性住房的投入相应指标，结果各地“灵活”掌握，消极地应对保障性住房建设任务，而奖惩制度又不够完善；保障性住房的资金缺口除了地方财政因素外，还有个重要原因是各地政府没能有效利用社会资源。
在资源分配上，监管缺失而出现违法违规现象，表面上看是当事人违法乱纪，其实本质跟腐败一样：当有关部门掌握着保障性住房资源分配，权利又不受约束，腐败难以避免。
4.政策建议
以我们国家实际情况来看，解决中低收入人群的住房问题，得通过完善的市场机制，依靠房地产市场的健康发展。
4.1改变经济增长模式
从宏观角度，需改变土地财政的现状。这要加速产业结构调整，改变政府主导投资型经济增长模式，通过激活经济主体的活力来促进经济增长。这需要政府在职能上进行转变，从管理型政府变成服务型政府。而现阶段，需要改善财税体制，减少地方政府财政赤字压力，并将地方的土地出让金纳入财政体系，通过财政手段杜绝土地财政的依赖。
4.2调整现行保障性住房体系
政府的保障性住房需秉承保障性与公共性的原则，即只保证基本生活需求，只提供给中低收入人群。据此，应重点考虑发展廉租房和公共租赁房，改变以经济适用房为主的保障性住房供应体系。经济适用房与“两限”房政策实行多年，争议不断，建议在今后规划中不再提供，对于中低收入者改善型住房需求，则推向房地产市场来解决。
4.3调整现有房地产调控政策
主要调整相关税收政策，从交易环节抽税并不能平抑房价，只会增加人们的交易成本。房价能否下降，主要看市场上有效供给的情况，应在房屋持有环节征税，且实行累进税制，让人们持有房屋的成本增加，从而增加市场上二手房的供应。在实现持有环节征税后，可放开房屋限购，同时，增加建设用地的供应。
4.4对中低收入者的金融支持
要解决中低收入者的住房问题，很重要一点是分流部分中等收入人群，使其在商品房市场上解决住房需求。降低商品房的购买门槛，对中低收入者进行信贷方面的支持。如恢复对个小住房信贷的优惠，实行低首付甚至零首付，并推行抵押贷款保险制度等措施，有能力的购买者，只要其有稳定的现金流来源，即使是零首付，银行风险也不大，且还有抵押贷款保障作为最后保障。
4.5完善相关制度
建立健全相关保障性住房法律体系，为保障性住房建设提供法律保障；完善信息化建设，杜绝个人在申请保障性住房时的舞弊行为；在资源分配环节，建立责任监督机制，通过独立的监督机构保证保障性住房公平、合理和公开的分配。
参考文献：
[1] Bramley and NK Karley， 2005： How much extra affordable housing is needed in England？ [J]， Housing Studies， 2005（5）.
[2] Anas. A，R.J.Arnott， 1994： The Chicago prototype housing market model with tenure choice and its policy implication [J]， Journal of Housing Research，1994（1）.
[3] 尹伯成，建立和谐住房保障体系[J]，城市开发，2007年第1期.
[4] 冯宗容，房改攻坚：住房保障制度的构建[J]，四川大学学报，2001年第3期.
[5] 曹岳承，我国解决中低收入群体住房的做法与问题[D]，四川：西南财经大学，2012.
作者简介：
谢鸿华，广西大学商学院金融系12级研究生。
【关键词】中低收入者；住房问题；政策建议
1.绪论
我国的保障性住房由“两限”商住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，其是政府统筹运用资源，为社会弱势群体提高安居保障的一项民生工程。由于广大的中低收入群体、低收入群体无力购买商品房，政府有必要推进保障性住房建设，保障人们基本的居住权利，这有利于社会安定和谐。
我国的住房价格自98年房改以来，上涨势头迅速，为调控房价国家出台了一系列的调控措施，但收效甚微。原因在于房价的上涨是社会经济整体的原因，仅凭需求管理或抑制行业发展的手段无法达到目的。同样地，低收入者住房保障问题的解决是一个系统工程，把它置于整个房地产行业乃至整个宏观经济的大背景下，可以为我们提供很好的视角。
2.存在的问题
2.1保障性住房建设缓慢
我国保障性住房体系开始确立的前几年，经济适用房投资额之于住宅投资额的比重曾呈上升趋势，1999年一度达到16.4%，但随后比重却一直下降，至2010年仅为3.1%。（数据来源：中经网数据库，下同）对于经济适用房的投入比例低，无法满足中低收入群体对于经济适用房的需求。其次，从建设面积来看，无论是经济适用房销售面积还是经济适用房新开工面积的占比情况都在下降。未来靠经济适用房满足中低收入群体的需求困难重重。
2.2保障性住房土地供应不足
在保障性住房土地供应指标完成方面，许多城市完成率则不甚理想。即使是2010年出台的《意见》中明确规定，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。2012年各地地方政府的完成率仍然很低。
2.3保障性住房体系结构不合理
长期以来我国一直以经济适用房与廉租房作为保障性住房的主体，公共租赁住房发展滞后，无法做到“应保尽保”。 外来务工人员，刚毕业的大学生等弱势群体，既无力购买商品也不符合当地申请经济适用房与廉租房的条件，成为社会“夹心层”。这部分人群的住房需求没能得到妥善解决。
2.4保障性住房公共性流失
保障性住房的公共性流失体现在两方面：一是分配不公，该分配到保障性住房的人群并没受益，而一些本不符合条件的人却通过寻租或其他不合理手段取得保障性住房。这使得保障性住房已经失去了社会保障的意义；二是保障性住房质量参差不齐，配套设施跟不上，造成保障性住房给人的效用大打折扣。
3.原因分析
3.1地方财政因素
为实现地方GDP快速增长，政府通过出让土地来获取土地出让金是最快速直接的途径，这也是地方政府实行土地财政的动机所在。
政府作为土地的供应方，自然有动力将土地价格抬高，而土地占商品房开发成本的近一半，土地涨价，商品房必然涨价，在交易环节，政府还通过征税获得一部分收入。商品房价格的快速上涨使得购房门槛上升，让一部分中等收入群体不能通过商品房市场解决住房需求。与此同时，地方政府将大量土地指标倾斜于商品房用地，就使得保障性住房建设用地相应地就少了，用地少保障性住房建设自然跟不上。
地方财政吃紧使得建设资金是另一个制约因素，以2011年为例，计划建设的1000万套保障性住房，建设周期为两年，所需资金为14920亿元，资金缺口为2790亿元。
3.2制度缺陷
现行政策并未部规定保障性住房的投入相应指标，结果各地“灵活”掌握，消极地应对保障性住房建设任务，而奖惩制度又不够完善；保障性住房的资金缺口除了地方财政因素外，还有个重要原因是各地政府没能有效利用社会资源。
在资源分配上，监管缺失而出现违法违规现象，表面上看是当事人违法乱纪，其实本质跟腐败一样：当有关部门掌握着保障性住房资源分配，权利又不受约束，腐败难以避免。
4.政策建议
以我们国家实际情况来看，解决中低收入人群的住房问题，得通过完善的市场机制，依靠房地产市场的健康发展。
4.1改变经济增长模式
从宏观角度，需改变土地财政的现状。这要加速产业结构调整，改变政府主导投资型经济增长模式，通过激活经济主体的活力来促进经济增长。这需要政府在职能上进行转变，从管理型政府变成服务型政府。而现阶段，需要改善财税体制，减少地方政府财政赤字压力，并将地方的土地出让金纳入财政体系，通过财政手段杜绝土地财政的依赖。
4.2调整现行保障性住房体系
政府的保障性住房需秉承保障性与公共性的原则，即只保证基本生活需求，只提供给中低收入人群。据此，应重点考虑发展廉租房和公共租赁房，改变以经济适用房为主的保障性住房供应体系。经济适用房与“两限”房政策实行多年，争议不断，建议在今后规划中不再提供，对于中低收入者改善型住房需求，则推向房地产市场来解决。
4.3调整现有房地产调控政策
主要调整相关税收政策，从交易环节抽税并不能平抑房价，只会增加人们的交易成本。房价能否下降，主要看市场上有效供给的情况，应在房屋持有环节征税，且实行累进税制，让人们持有房屋的成本增加，从而增加市场上二手房的供应。在实现持有环节征税后，可放开房屋限购，同时，增加建设用地的供应。
4.4对中低收入者的金融支持
要解决中低收入者的住房问题，很重要一点是分流部分中等收入人群，使其在商品房市场上解决住房需求。降低商品房的购买门槛，对中低收入者进行信贷方面的支持。如恢复对个小住房信贷的优惠，实行低首付甚至零首付，并推行抵押贷款保险制度等措施，有能力的购买者，只要其有稳定的现金流来源，即使是零首付，银行风险也不大，且还有抵押贷款保障作为最后保障。
4.5完善相关制度
建立健全相关保障性住房法律体系，为保障性住房建设提供法律保障；完善信息化建设，杜绝个人在申请保障性住房时的舞弊行为；在资源分配环节，建立责任监督机制，通过独立的监督机构保证保障性住房公平、合理和公开的分配。
参考文献：
[1] Bramley and NK Karley， 2005： How much extra affordable housing is needed in England？ [J]， Housing Studies， 2005（5）.
[2] Anas. A，R.J.Arnott， 1994： The Chicago prototype housing market model with tenure choice and its policy implication [J]， Journal of Housing Research，1994（1）.
[3] 尹伯成，建立和谐住房保障体系[J]，城市开发，2007年第1期.
[4] 冯宗容，房改攻坚：住房保障制度的构建[J]，四川大学学报，2001年第3期.
[5] 曹岳承，我国解决中低收入群体住房的做法与问题[D]，四川：西南财经大学，2012.
作者简介：
谢鸿华，广西大学商学院金融系12级研究生。