该不该买房产股?

来源 :好运Money+ | 被引量 : 0次 | 上传用户:xujc8639
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  不被看好的房产股还值得投资吗?如果可以,什么样的公司可能存在机会?
  
  
  1. 2012年,整个房地产业需还款总额预计高达2.48万亿,仅信托一项,今年到期规模就超过3000亿元。资金链断裂正成为房地产企业面临的最大风险。
  2. 2011年,房地产业共完成并购交易113起,比2010年增加了近35%。行业正在加速洗牌。
  3. 截至去年第三季度末,经历了一轮加速拿地后的万科仍以338亿元的账面资金和35%的净负债率成为所有A股上市房地产企业中现金最多、负债率最低的公司。而手头现金充足、负债率较低的公司,最有可能成为行业洗牌的获益者。
  
  
  房地产公司的股票还能买吗?
  从一家又一家关门的房产中介公司上,你就可以感受到房地产业绝望的气息。国家统计局数据显示,2011年,房地产投资6.17万亿,投资增速较2010年回落5.66个百分点;到今年1月,全国70个大中城市中,有48个城市新建商品住宅价格环比下降,没有一个城市出现上涨。
  可以说,经过一年的调控,政府遏制房价上涨过快的目的已经初步实现。既然如此,2012年,政府的调控政策会不会放松?在这个敏感的节点上,一些地方政府出台了一些试探性政策。易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为,2012年上半年,政府将对房地产业继续比较严格的调控,这也是业内的共识。从绝对量来看,过去一年,房地产企业其实还并不“缺钱”。就上海而言,去年房地产企业资金来源总额为4627.98亿元,其中到位资金3206.93亿元,而2011年全部的房地产开发投资额为2170.31亿元。这说明房企筹到的钱不仅够花,还剩下了一点。但情况会因为“冬天”时间的延长变得糟糕。特别是今年,房地产企业将面临各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金的偿债高峰。
  接着是资金链的问题。根据华创证券统计,2012年,整个房地产业需还款总额预计高达2.48万亿。其中仅信托一项,今年到期规模就超过3000亿元。并且,由于第一波信托理财集中到期约为3月,在销售尚未复苏的情况下,房地产企业将面临现金流入少而流出巨大的紧张局面,甚至有可能资金链断裂。
  对于资金密集型的房地产企业,现金是非常可贵的。去年9月至11月,绿城集团曾因为资金链断裂传出退市、破产传闻;上海外滩和无锡的项目也相继被人收购。一旦资金周转不灵,房地产公司就不得不出售项目;假如债务仍不能偿还,那么公司也有可能成为他人收购的对象。清科研究中心的报告表明,2011年,房地产业共完成并购交易113起,比2010年增加了近35%。
  并购潮正在房地产业上演。而你购买的公司很有可能成为下一条被人吞食的小鱼。如何在房地产企业中找到好的公司,什么样的公司你该逃开?下面3个要素,可以帮助你判断一家房地产公司是否真的具有价值。
  
  有没有充裕的现金
  参考指标:账面资金、短期负债额、净负债率
  
  现金就像是过冬的炭火,拥有越多,能活下去的时间越长。在不景气的环境中拥有现金对于房地产公司来说有三重意义:首先,现金能让它们在信贷政策紧缩的情况下继续维持正常的经营和开发;其次,在并购潮中抓住收购项目和整合其他公司的机会;最后,还可以让它们利用市场整体的低迷低成本地合理拿地。
  国土资源部中国城市地价动态监测系统发布的数据显示,2011年第四季度,全国主要监测城市总体地价水平3049元/平方米,其中住宅地价4518元/平方米,环比上季持平。2011年地价涨幅逐月回落,不少土地出现了底价成交甚至流拍的情况。
  在这种时候,手头握有现金的公司就可以以较低的成本抄底土地市场,比如万科。2011年第二季度末,万科的货币资金量有408亿元,而短期债务约为230亿元;净负债率则在25%以下,偿债压力不大;随着地价下跌,万科很明显地从第三季度开始加快了拿地步伐。其单个季度支付地价110亿元,而整个上半年为155亿元。去年年末开始,保利地产、招商地产也加入了拿地行列。并购方面,万科2011年则陆续收购了广州市番禺向信房地产有限公司、武汉市永利置业有限公司等多个房地产公司。
  我们可以通过账面资金量、短期负债额和净负债率这三个指标衡量一家房地产企业的资金充裕程度及债务压力。截至2011年第三季度末,A股134家房地产开发经营公司的平均账面资金量为15.9亿元,而净负债率为46.8%。万科、保利、金地、招商和金融街是截至去年第三季度末手头现金最多的5家公司。它们的货币资金足以覆盖其短期债务的覆盖率,负债状况也相对不错。
  
  产品是否有前景
  参考指标:产品类型
  
  仅有手头的资金当然仍不足以度过寒冬。钱总是要用完的,房地产企业必须通过销售来回笼资金。
  我们再来回顾一下2011年的房地产调控政策。一条是限购令,它的目的是抑制投资投机需求,对一二线城市和中高端产品打击较大;另一条是限贷令,抑制了刚需。然而,去年底提出的“差别化信贷”的政策告诉我们,政府在后期对普通住宅和刚需的支持范围会有所加大。这意味着,在目前的调控形势下,房地产业的整体销售很难有明显的改观,但不同区域、不同类型产品销量存在分化趋势。那些产品线单一、以豪宅为主、不愿意降价的企业更有可能在调控中遭到淘汰。反面教材依旧是绿城。这家公司的产品以中高端住宅为主,绝大多数位于长三角的一二线城市,结果九成以上的在售项目受到限购令的影响。
  可以看到,在“招、保、万、金”四大房地产龙头企业中,由于大部分中高端楼盘在2011年集中进入销售,金地集团的产品结构面临了较大的压力。去年第三季度末的数据也表明,金地是四大龙头企业中唯一营业收入比2010年同期下跌的公司。
  
  基础价值有多少
  参考指标:土地储备
  
  土地是房地产企业最核心的资产。它不仅是房企开发项目的生产资料,长期来看还有保值能力。在现金流充裕的情况下,房地产企业拥有的土地储备越多越好。假如一个公司的地比股价还高,那就相当值得投资了。当然,这样的好事暂时还没发生。不过,有些上市房企手头的现金和土地价值加起来的总和已能覆盖大部分市值,也有较高的投资价值。
其他文献
妻子:闫春  年龄:29岁  职业:影视公司宣传主管  年收入:7万元    丈夫:高丽江  年龄:29岁  职业:某科研所  助理研究员  年收入:11万元    财富目标:用年终奖去国外旅行;通过年终奖投资实现买车的家庭梦想。    年终奖,对于许多工薪族来说都具有不一样的“意义”。它是一年以来努力工作的圆满收尾,也代表着公司对自己能力的一种肯定和鼓励。但面对通货膨胀与商家打折促销的诱惑,如何
期刊
想让自己的房子装修更特别又住得舒服?不必在每个部分都花大价钱、大费脑筋。一两个细节,就能让朋友觉得“哇,真有想法!”  本期《好运MONEY+》采访不同领域的4位设计师和潮流类自由撰稿人,总结出让家看起来更特别的6个小细节。  他们的经验是,整体设计简洁,然后在细节上肆意发挥,才能让你的家和别人的不同。    这是床,也是吊顶  推荐人:黄莉昶卓怡明设计工作室创始人  设计师黄莉曾经为一对年轻夫妻
期刊
孩子出生、公司离家太远,大部分家庭都会面临第二套房的需要。再买一套往往意味着又一大笔首付款、更高的贷款利率和更多的月供。是把第一套房子卖掉减压?还是把它出租,承担两份贷款,博一个行情逆转?其实,如果你能理清家庭的资金流状况和近期目标,卖还是租,做决定就变得很容易了。    老房子,租比卖好    再过10天姜飞就要当妈妈了,位于梅陇路上的42平方米一室户显然住不下未来的宝宝和双方父母组成的“流动保
期刊
老板突然交给你一个任务—去撑起一个新的部门。公司里其他部门的头儿都至少工作了5年以上,而你入职至今其实还不到2年,不知道撑起一个部门需要什么“零件”,更不知道这个突如其来的升职机会为什么会落到自己头上。也许老板看中了你的潜力,也许你只是他权衡之后不得已的选择。  总之,这个令人羡慕的“馅饼”对现阶段的你来说并不一定合胃口,但还没试过就这么放弃了吧,又不甘心。怎么办?  当一个大机会摆在你面前的时候
期刊
跳槽进入新公司的第一天,仓嫣敏就问了个让现在同事们啼笑皆非的问题,“请问,办公桌上可以放水杯吗?”  在欧姆龙和花王这两家日资企业工作了三年多之后,仓嫣敏从一个大大咧咧、不拘小节的女生变成了朋友圈中做事最有计划、井井有条的一个。因为那段时间她每天的生活被分割后,都框在一个个叫作“规矩”的细小格子里,然后渐渐变成了她的习惯。大学毕业就在这种状态下开始工作的仓嫣敏甚至直到三年后离开花王公司才知道,办公
期刊
不可否认,即便是市场行情不怎么好的现在,金融业的平均薪酬水平依然是各行业中最高的,吸引着很多人入行、跳槽。其实金融行业热闹红火的景象从去年年中就开始了,并且将会延续到今年。但是有一项最新调查显示打算或者正在从事金融行业的女性要小心,你们可能会遭遇到性别不平等的“潜规则”。  专门为从事投资银行、资产管理及证券业务的专业人士而设的全球招聘网络eFinancialCareers不久前做了一份名为《20
期刊
麦当劳的一切都有标准,而且以效率为核心。即使是鸡蛋在什么时候供应,也是出于这方面的考虑。正因为如此,它才形成了今天的规模,并建立了稳定的品牌形象。    它们只卖一种土豆    没错,不论你在北京、上海还是香格里拉你在全国麦当劳吃到的土豆都是一样的!麦当劳在中国只有一家土豆供应商。它们只提供一种来自加拿大、名叫Shepody的土豆品种,只在供应量跟不上的时候,麦当劳才会使用美国版麦当劳惯用的Bur
期刊
上海家化的未来看什么?  01 短时间看内斗  在竞争充分的日化市场中,如管理层震荡,那么必将迅速影响上海家化的业绩,从内斗开始几天股价跌幅达20%就可看出影响。如果上海家化董事长被平安集团请出上市公司,就会短期做空。  02 长时间看佰草集和高夫的增长  六神在细分领域已形成垄断地位,未来几年的增速已经降到了6%至9%。上海家化要继续保持高增长,还要看走中高端路线的中药护肤佰草集和男士产品高夫能
期刊
他们绕了一圈回到职场,这个理想和现实的角斗场。    回国找工作,耿宏泉现在承认,这个决定下得有些仓促。  但当时他觉得,以自己在英国几年的专业背景,加上在机械设计方面的天赋,在国内找份好工作并不难。此后虽然经历了一些小小的波折,这位机械设计专业的硕士总算进入了理想中的世界500强企业西门子工作。然而等待他的却并不是想象当中的大施拳脚,“在这里我不受重视。”耿宏泉很失望。  当年和高峻同批出国留学
期刊
养车的综合成本是一笔实实在在的经济账。如何在自己的偏好、日常的支出和未来继续的置换之间寻找一个平衡点,是摆在面前的难题。面对琳琅满目的车型和各种个性配置,只有计算一番,才能看清到底哪辆车才适合你。    实用经济型车  —养车不能影响生活质量  针对人群:年收入5至10万元的单身者  推荐级别:1.6排量以下的紧凑型车  年使用成本:1.5万元至3万元    对年薪在5至10万元的公司人来说,每年
期刊