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[摘 要]铁路房屋租赁不仅能为铁路企业带来经济效益，盘活铁路固定资产，同时也能实现国有资产保值增值。由于铁路房屋租赁涉及的单位多、分布范围广、房屋数量多、历史遗留问题情况复杂，管理工作中遇到的困难和问题就会很多，因此如何更好地加强铁路房屋租赁的管理也是势在必行。本文以北京局天津区域为例，根据近几年铁路房屋租赁管理工作经验，总结归纳了铁路房屋租赁管理工作过程中存在的主要问题，从历史遗留问题方面、管理人员存在畏难情绪、承租场所从业人员安全意识不强等方面进行了原因分析，提出了加强各租赁单位内部管理、加大检查力度、完善合同管理等三个方面的建议。
[关键词]铁路房屋 租赁 管理
中图分类号：C913.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）02-0149-01
引言
铁路房屋租赁管理工作是一项系统工程，也是确保国有资产保值增值的基础性工作。将铁路闲置房屋用于租赁经营，不仅能够充分挖掘和发挥房屋资产效能，为企业带来经济效益，盘活铁路固定资产，同时也能为国有资产实现保值增值。以下以北京局天津区域为例，对铁路房屋租赁管理过程中存在的主要问题进行系统地归纳总结并进行原因分析，提出加强房屋租赁管理的建议。
1.房屋租赁管理现状
经调查统计北京局天津房产管理部门管辖区域内铁路房屋租赁共涉及34个单位，房屋租赁共计851处，租赁面积约20万㎡，每年可收入租金约1亿元。从调查总体情况看房屋租赁涉及单位多、分布范围广、数量多、面积大、房屋资产价值较高，房屋租赁管理工作中遇到的困难和问题也比较多。由于铁路房屋租赁工作历史性遗留问题涉及的情况复杂，如果处置不当就会造成潜在的经济损失，同时也给后续的租赁经营和盘活带来了一定的难度。
2.房屋租赁管理中存在的主要问题
2.1房屋租赁合同期限长、经营收益低
在检查过程中发现，大多数单位都能够按照路局文件要求对房屋租赁采取按期签订租赁合同，新签订的合同租期一般为1年，但是仍有个别单位签订租赁合同时，未考虑房屋的升值空间和市场化价值，为了争取长期稳定的租金收入，以及承租方投入的装修资金需要一定的回收期，签订租赁合同时未考虑周全，有的租赁时间长达15年，甚至20年，且合同约定的租金金额为单一固定数值，不能随时间和物价水平增长而递增，因此经营收益较低。
2.2房屋租赁未严格按规定执行，易出现法律风险
房屋租赁分为经营用房租赁和居住用房租赁，对于铁路运输企业来讲，经营用房租赁居多。房屋租赁引起的法律风险较多，主要包括：科室、车间、班组等不具备资格条件的内部组织擅自出租房屋；承租人资格不明情况下盲目出租房屋；承租人延付或拒付租金；承租人擅自转租或不当使用房屋；出租危房、临时房屋引发安全事故；承租人擅自搬离不知去向；未兑现规模化经营的事前承诺等。
2.3房屋安全性能较差，存在安全隐患
在过去两年的现场检查中发现部分单位租赁房屋为出租单位自建房屋，不是统管房，没有建立技术台账，因而没有纳入正常的维修周期。由于有的房屋为简易结构，房屋建成年代久远，房屋破旧老化，安全性能较差，房屋未得到及时维修，导致有些房屋的建筑结构和设备设施不符合建筑、消防、治安、卫生等方面的条件，有的甚至有危及人身安全的隐患，这样的房屋没有达到租赁的安全条件，需投入资金维修进行整治。
2.4功能分区不合理，存在消防安全隐患
铁路租赁房屋地点一般呈现相对集中的分布特征，各出租单位将带有独立院落的房屋或者整栋房屋出租后，承租方就会各自为政，经常在对既有建筑擅自改建或者增加夹层的同时，又或者利用空余场地作为堆料场地，甚至建造简易货棚，破坏了原有的防火分区，挤占了防火间距。例如经营旅馆、家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，厂房内设备陈旧，原材料性能复杂，仓库内物品堆放混乱，存在较大的火灾隐患。
3.造成存在问题的主要原因分析
3.1片面追求短期效益，造成历史遗留问题较多
由于铁路房屋租赁管理工作并不是铁路运输单位的主营业务，因而各运输站、段往往忽视制度的建设和管理，而只是将房屋租赁作为单位盘活资产的主要方式，存在着一些错误的观念，例如认为只要将房屋租赁就能给企业带来稳定的现金流，片面追求房屋租赁所带来的短期经济收益，没有考虑长期的经营规划，不求投入产出效益；同时由于历史遗留问题例如以前签订的长期租赁合同条款严密性不足，合同版本多样，内容不一，造成部分房产存在合同纠纷，对房产盘活造成一定困难。
3.2租赁关系复杂，房屋租赁管理人员存在畏难情绪
在检查过程中发现有的承租方是自然人，不具备法人资格，没有营业执照；有的承租方承租房屋后违反租赁合同约定擅自将房屋分租、转租，造成二级租户较多，而且流动性大、隐蔽性强，因而对当事人的监督管理受到限制，管理起来存在一定难度，隐患问题得不到及时整改。由于这些承租方长期不缴租金、拖欠租金，或者合同到期后还占用租赁房屋等问题，针对这些承租方，房屋租赁管理人员往往存在畏难情绪，在放宽条件、降低标准、简化程序上产生松动思想，容易发生房屋租赁风险。
3.3承租场所的从业人员或居住人员消防安全意识不强
有的承租场所诸如家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，像这样的承租场所中的从业人员或居住人员大多数为临时雇佣人员，他们的文化水平和收入水平都不高，没有经过专门的消防、安全知识技能培训，缺乏必要的消防安全知识技能、自我保护意识和防灾避险能力，发生火灾时不能及时报警、灭火、逃生自救和互救。
4.加强铁路房屋租赁管理的建议
4.1加强各租赁单位内部管理，避免房屋租金流失 铁路各房屋租赁单位应加强内部控制和管理，尤其应加强财务部门管理和民主监督。财务部门也要加强对房屋租赁管理部门的监督和控制，对已经发生的房屋租赁行为，要准确掌握合同签订和租金应收、实收和欠收情况，防止造成应收租金实际不收和租金收入不入帐的现象。民主监督主要是针对房屋资产价值较高，房屋出租面积超过200㎡的，房屋租赁价格应经过单位房屋租赁管理部门和领导人员参加讨论后集体决定，并进行公开、公布。
4.2加大检查力度，消除租赁房屋安全隐患
要加强各房屋租赁项目的日常安全检查和定期专项检查，尤其是人员密集场所、餐饮、医院等场所的安全检查，落实检查责任，做好检查记录，及时消除安全隐患。重点针对存在消防安全隐患的区域和场所，例如旅馆、制造加工厂、小型广告制作公司、餐饮场所等，这些场所通常存在消防疏散系统设计不合理，消防通道被封堵、占用、封闭，违规使用明火，消防设施和器材设置不足，室内装修材料、电线路设备老化失修，私拉乱接临时电线、可燃杂物堆积等问题。
4.3完善租赁合同管理，避免出现租赁风险
出租方和承租方应当依法签订房屋租赁合同及综治、消防、安全协议。租赁合同内容应包含承租人基本情况、房屋位置及现状、租金及支付方式、租赁期限和用途、违约责任、争议解决方式等条款。要根据待出租房屋的安全状态、使用功能、周边环境、配套设施等实际情况，确定合适的承租方。
因此要做到铁路房屋租赁管理的规范化，避免房屋租赁风险，提高房屋租赁收益，必须抓好基础管理工作，严格按照房屋租赁管理工作流程，把控铁路各单位内部管理的各个环节；加大现场检查力度，对租赁房屋进行定期安全检查，做好检查记录，及时消除建筑、消防和治安安全隐患；对承租人使用的出租房屋情况进行合同执行全过程监督，杜绝以租代管，杜绝非法群租，禁止承租人擅自转租、改变房屋结构和非法经营等行为，确保出租房屋资产安全和使用安全，保障企业的正当权益。
参考文献
[1] 夏丽.浅谈加强行政事业单位房屋出租的管理[J].管理观察，2009，（29）：56-57.
[2] 庄友林.关于福建省邮政出租及闲置房屋资产管理的思考[J].福建省社会主义学院学报，2010，（2）：57-59.
[3] 徐康耀.铁路出租房屋场地存在的主要消防安全隐患及其成因和整改对策 [J].铁道警官高等专科学校学报，2012，22（6）：29-32.
[关键词]铁路房屋 租赁 管理
中图分类号：C913.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）02-0149-01
引言
铁路房屋租赁管理工作是一项系统工程，也是确保国有资产保值增值的基础性工作。将铁路闲置房屋用于租赁经营，不仅能够充分挖掘和发挥房屋资产效能，为企业带来经济效益，盘活铁路固定资产，同时也能为国有资产实现保值增值。以下以北京局天津区域为例，对铁路房屋租赁管理过程中存在的主要问题进行系统地归纳总结并进行原因分析，提出加强房屋租赁管理的建议。
1.房屋租赁管理现状
经调查统计北京局天津房产管理部门管辖区域内铁路房屋租赁共涉及34个单位，房屋租赁共计851处，租赁面积约20万㎡，每年可收入租金约1亿元。从调查总体情况看房屋租赁涉及单位多、分布范围广、数量多、面积大、房屋资产价值较高，房屋租赁管理工作中遇到的困难和问题也比较多。由于铁路房屋租赁工作历史性遗留问题涉及的情况复杂，如果处置不当就会造成潜在的经济损失，同时也给后续的租赁经营和盘活带来了一定的难度。
2.房屋租赁管理中存在的主要问题
2.1房屋租赁合同期限长、经营收益低
在检查过程中发现，大多数单位都能够按照路局文件要求对房屋租赁采取按期签订租赁合同，新签订的合同租期一般为1年，但是仍有个别单位签订租赁合同时，未考虑房屋的升值空间和市场化价值，为了争取长期稳定的租金收入，以及承租方投入的装修资金需要一定的回收期，签订租赁合同时未考虑周全，有的租赁时间长达15年，甚至20年，且合同约定的租金金额为单一固定数值，不能随时间和物价水平增长而递增，因此经营收益较低。
2.2房屋租赁未严格按规定执行，易出现法律风险
房屋租赁分为经营用房租赁和居住用房租赁，对于铁路运输企业来讲，经营用房租赁居多。房屋租赁引起的法律风险较多，主要包括：科室、车间、班组等不具备资格条件的内部组织擅自出租房屋；承租人资格不明情况下盲目出租房屋；承租人延付或拒付租金；承租人擅自转租或不当使用房屋；出租危房、临时房屋引发安全事故；承租人擅自搬离不知去向；未兑现规模化经营的事前承诺等。
2.3房屋安全性能较差，存在安全隐患
在过去两年的现场检查中发现部分单位租赁房屋为出租单位自建房屋，不是统管房，没有建立技术台账，因而没有纳入正常的维修周期。由于有的房屋为简易结构，房屋建成年代久远，房屋破旧老化，安全性能较差，房屋未得到及时维修，导致有些房屋的建筑结构和设备设施不符合建筑、消防、治安、卫生等方面的条件，有的甚至有危及人身安全的隐患，这样的房屋没有达到租赁的安全条件，需投入资金维修进行整治。
2.4功能分区不合理，存在消防安全隐患
铁路租赁房屋地点一般呈现相对集中的分布特征，各出租单位将带有独立院落的房屋或者整栋房屋出租后，承租方就会各自为政，经常在对既有建筑擅自改建或者增加夹层的同时，又或者利用空余场地作为堆料场地，甚至建造简易货棚，破坏了原有的防火分区，挤占了防火间距。例如经营旅馆、家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，厂房内设备陈旧，原材料性能复杂，仓库内物品堆放混乱，存在较大的火灾隐患。
3.造成存在问题的主要原因分析
3.1片面追求短期效益，造成历史遗留问题较多
由于铁路房屋租赁管理工作并不是铁路运输单位的主营业务，因而各运输站、段往往忽视制度的建设和管理，而只是将房屋租赁作为单位盘活资产的主要方式，存在着一些错误的观念，例如认为只要将房屋租赁就能给企业带来稳定的现金流，片面追求房屋租赁所带来的短期经济收益，没有考虑长期的经营规划，不求投入产出效益；同时由于历史遗留问题例如以前签订的长期租赁合同条款严密性不足，合同版本多样，内容不一，造成部分房产存在合同纠纷，对房产盘活造成一定困难。
3.2租赁关系复杂，房屋租赁管理人员存在畏难情绪
在检查过程中发现有的承租方是自然人，不具备法人资格，没有营业执照；有的承租方承租房屋后违反租赁合同约定擅自将房屋分租、转租，造成二级租户较多，而且流动性大、隐蔽性强，因而对当事人的监督管理受到限制，管理起来存在一定难度，隐患问题得不到及时整改。由于这些承租方长期不缴租金、拖欠租金，或者合同到期后还占用租赁房屋等问题，针对这些承租方，房屋租赁管理人员往往存在畏难情绪，在放宽条件、降低标准、简化程序上产生松动思想，容易发生房屋租赁风险。
3.3承租场所的从业人员或居住人员消防安全意识不强
有的承租场所诸如家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，像这样的承租场所中的从业人员或居住人员大多数为临时雇佣人员，他们的文化水平和收入水平都不高，没有经过专门的消防、安全知识技能培训，缺乏必要的消防安全知识技能、自我保护意识和防灾避险能力，发生火灾时不能及时报警、灭火、逃生自救和互救。
4.加强铁路房屋租赁管理的建议
4.1加强各租赁单位内部管理，避免房屋租金流失 铁路各房屋租赁单位应加强内部控制和管理，尤其应加强财务部门管理和民主监督。财务部门也要加强对房屋租赁管理部门的监督和控制，对已经发生的房屋租赁行为，要准确掌握合同签订和租金应收、实收和欠收情况，防止造成应收租金实际不收和租金收入不入帐的现象。民主监督主要是针对房屋资产价值较高，房屋出租面积超过200㎡的，房屋租赁价格应经过单位房屋租赁管理部门和领导人员参加讨论后集体决定，并进行公开、公布。
4.2加大检查力度，消除租赁房屋安全隐患
要加强各房屋租赁项目的日常安全检查和定期专项检查，尤其是人员密集场所、餐饮、医院等场所的安全检查，落实检查责任，做好检查记录，及时消除安全隐患。重点针对存在消防安全隐患的区域和场所，例如旅馆、制造加工厂、小型广告制作公司、餐饮场所等，这些场所通常存在消防疏散系统设计不合理，消防通道被封堵、占用、封闭，违规使用明火，消防设施和器材设置不足，室内装修材料、电线路设备老化失修，私拉乱接临时电线、可燃杂物堆积等问题。
4.3完善租赁合同管理，避免出现租赁风险
出租方和承租方应当依法签订房屋租赁合同及综治、消防、安全协议。租赁合同内容应包含承租人基本情况、房屋位置及现状、租金及支付方式、租赁期限和用途、违约责任、争议解决方式等条款。要根据待出租房屋的安全状态、使用功能、周边环境、配套设施等实际情况，确定合适的承租方。
因此要做到铁路房屋租赁管理的规范化，避免房屋租赁风险，提高房屋租赁收益，必须抓好基础管理工作，严格按照房屋租赁管理工作流程，把控铁路各单位内部管理的各个环节；加大现场检查力度，对租赁房屋进行定期安全检查，做好检查记录，及时消除建筑、消防和治安安全隐患；对承租人使用的出租房屋情况进行合同执行全过程监督，杜绝以租代管，杜绝非法群租，禁止承租人擅自转租、改变房屋结构和非法经营等行为，确保出租房屋资产安全和使用安全，保障企业的正当权益。
参考文献
[1] 夏丽.浅谈加强行政事业单位房屋出租的管理[J].管理观察，2009，（29）：56-57.
[2] 庄友林.关于福建省邮政出租及闲置房屋资产管理的思考[J].福建省社会主义学院学报，2010，（2）：57-59.
[3] 徐康耀.铁路出租房屋场地存在的主要消防安全隐患及其成因和整改对策 [J].铁道警官高等专科学校学报，2012，22（6）：29-32.