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【摘 要】 随着我国房地产市场竞争的日益激烈，如何更好地控制成本，提升企业的利润空间成为房地产开发企业管理中需要重点注意的事项。做好成本分析工作是房地产开发企业进行成本控制的重要前提和依据。本文对成本分析在房地产开发企业管理中的运用进行探析，并提出如何降低企业成本的对策建议。
【关键词】 成本分析;房地产开发企业;成本控制
目前，政府积极推动住房消费政策，转变住宅制度，一系列的措施大大加速了房地产行业的发展，其高利润、低风险的行业特征吸引了大量的资金争相进入，使得房地产价格突飞猛进。近年来的一系列政策，如提高资本金比例、严格信贷政策、改变土地出让方式等都对抑制房地产泡沫的膨胀具有一定的作用，这些政策一方面降低房地产行业发展速度的同时，也大大增加了房地产开发企业的成本。在这一背景下，房地产开发企业有效的利用成本分析加强管理，达到降低房地产开发企业综合成本的目的。
1 房地产开发全过程成本构成
成本分析是利用成本核算分析成本水平与构成的变动情况，分析成本变动的影响因素，寻找降低成本的途径和方法。房地产开发企业的成本包括直接成本和运营成本，前者如前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费用等，后者如销售费用、财务费用、开发间接费用、税费等。一般情况下，房地产开发企业总成本中直接成本约占80%，而其中土地成本所占比重较高。随着我国房地产行业步入成熟期，房地产开发企业获利方式也发生了改变，加强成本分析，降低开发成本、严格控制各项费用支出对于提升房地产开发企业市场竞争力具有重要意义。一方面加强成本分析有利于促进房地产开发企业增大销售额、提高销售量，给售价留出足够降价空间;另一方面加强成本分析有利于房地产开发企业加强成本管理、合理优化成本，提高资金使用效率。
2 成本分析在房地产开发企业管理中的作用
成本分析对于房地产开发企业管理的意义重大。首先，随着我国房地产市场竞争的日益激烈，房地产开发企业的利润空间被进一步压缩，企业要在激烈的市场竞争中脱颖而出，就需要通过成本分析工作，为企业的成本管理和控制提供依據，从而提升企业的管理水平。其次，房地产开发企业与其他企业不同，房地产项目的开发成本比较高，投入的资金量比较大，房地产开发所需资金大多数都需要通过负债或借贷等方式进行筹集，资金的成本也比较高，这使得房地产开发企业尤其要重视成本分析，将成本分析工作作为企业管理的一个重点。
3 加强房地产开发企业成本分析的对策与建议
3.1建立目标成本责任制度
房地产开发企业的成本分析工作建立以控制为基础，以责任为目标的成本控制中心。企业可以在内部建立若干个责任中心，并对各开发项目的经济活动进行规划和控制，划分责任范围，形成成本控制中心、利润中心和投资中心，确定不同层次的“责任定额”，对成本责任的执行情况进行计量和记录，从而确定各项目的责任成本，进行管理和控制。在目标责任制度的进行上进行成本分析，明确各职能部门和项目组所要面临的可能影响成本的因素，以便采取必要的措施加强成本控制。责任划分的同时应建立与责任相关联的考核标准和奖罚制度，强化成本管理的激励约束机制，有效调动企业全体员工的积极性和主动性，刺激企业与个人双方利益的同步增长。
3.2加强项目开发的事前成本控制
房地产开发企业的项目成本主要体现在事前的项目调研、招投标，事中的施工以及事后的预决算等。我国的房地产企业传统的工程成本控制主要集中于对施工结算的成本控制，然而，经过大量的实践证明，施工阶段对于项目成本控制的影响只占到一小部分，而事前的项目调研、招投标以及设计方案等对于成本的影响往往被忽视。首先，成本预测分析是事前成本控制的首要环节，房地产开发企业在项目开发前，一定要进行合理的成本预测分析，对于项目开发可能发生的成本，包括土地成本、建设成本、筹集成本、政府税费等进行测算，并与开发产品的预期售价相结合计算出企业存在的盈利空间，从而判断项目的可行性。其次，建筑设计也是房地产项目前期成本控制的重要因素。根据相关的统计数据表明，设计费用在房地产工程总投资的比重只占到5%左右，但是其对于项目成本的影响程度却高达75%，因此，房地产开发企业应该对于设计方案进行深入的选择，对于设计方案给企业后期的成本带来的影响进行评估，从而选择最佳的设计方案。另外，房地产企业还要设计科学的招投标方案，从而达到成本控制的目的。
3.3运用价值链理论，实现整体成本的控制
房地产开发企业应该对价值链理论进行充分运用，将企业内部各个活动通过价值的形式链接在一起，并延伸到企业的外部，将设计单位、施工单位以及其他相关部门都纳入到价值控制的范围中来，从而扩大企业资源的利用范围，达到优化企业价值链，资源最佳配置的目的。房地产开发产业的产业关联度比较高，产业价值链比较长，其中包括前期的市场调研、土地的招投标、筹资和融资、建筑设计、机械设备供应、建筑安装、广告投放、销售、物业管理等一系列环节，并且这些环节具有很强的关联性和连续性。因此，房地产开发企业应该充分运用价值链理论，将所有的环节通过价值链的形式形成一个整体，企业在进行成本控制和管理的时候，应该从整个价值链出发，追求整体成本费用最小化和利润最大化。
3.4加强成本分析，突出分析重点
成本分析直接影响企业成本方案的优劣，影响房地产开发企业项目各阶段的成本支出与资源损耗，进而影响企业整体利润和经营目标的实现。房地产开发企业成本分析应重点放在三个方面：土地成本分析、工程建设成本分析以及税费成本分析。在土地成本分析方面，主要了解土地成本主要来自哪里，包括土地的地理位置、土地面积、土地的利用度、土地使用的附加成本以及招投标等，同时需要关注政府调控和相关制度问题;在工程建设成本分析方面，需要重点关注浪费、返工和设计变更造成的成本影响，合理设计施工周期，降低人工材料的消耗成本，例如加强对材料的控制，对主要材料应由筹建处统一采购，严格遵循合同的材料用量，合理确定材料价格，为项目竣工核算奠定基础，同时要严把设计关，避免不必要的设计变更，为解决设计变更问题，开发企业可制定相应的现场签证管理制度，明确变更的权限和范围，尽可能降低不可预见的费用;在税费分析上，应关注各地区相应的税费优惠策略，开发企业可进行合理的税收筹划，利用国家优惠政策进行合理避税。
3.5加强筹集成本控制
在房地产开发企业的期间费用中，财务费用一般所占的比重最大。房地产开发企业对于资金的需求量非常大，企业的财务杠杆比重很大，筹资成本会影响到房地产企业的利润水平，甚至会关系到房地产企业的生死存亡。随着国家对房地产行业的新一轮调控以及银行信贷的不断收紧，房地产企业的筹资难度越来越大，筹资的成本越来越高，房地产开发企业一定要不断扩宽筹资渠道，积极利用多种形式为企业筹资资金，降低企业的筹资成本。
4 结语
成本分析与控制对于房地产企业的经营管理至关重要，房地产开发企业一定要做好成本分析工作，对于成本的构成以及发生的因素进行充分的评估，并以此为依据做好企业的成本控制工作，从而降低企业的成本费用，提升企业的利润空间。
参考文献：
[1]李明哲编.房地产开发项目经济评价案例.北京：中国计划出版社，2002.
[2]任宏.建设工程成本计划与控制.北京：高等教育出版社，2004.
[3]戴海中.论我国房地产企业成本管理竞争战略发展[J].中国商界（下半月），2010（06）.
[4]王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2003.
[5]李春儿.房地产开发企业财务管理措施研究[J].中国乡镇企业会计，2013（08）.
【关键词】 成本分析;房地产开发企业;成本控制
目前，政府积极推动住房消费政策，转变住宅制度，一系列的措施大大加速了房地产行业的发展，其高利润、低风险的行业特征吸引了大量的资金争相进入，使得房地产价格突飞猛进。近年来的一系列政策，如提高资本金比例、严格信贷政策、改变土地出让方式等都对抑制房地产泡沫的膨胀具有一定的作用，这些政策一方面降低房地产行业发展速度的同时，也大大增加了房地产开发企业的成本。在这一背景下，房地产开发企业有效的利用成本分析加强管理，达到降低房地产开发企业综合成本的目的。
1 房地产开发全过程成本构成
成本分析是利用成本核算分析成本水平与构成的变动情况，分析成本变动的影响因素，寻找降低成本的途径和方法。房地产开发企业的成本包括直接成本和运营成本，前者如前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费用等，后者如销售费用、财务费用、开发间接费用、税费等。一般情况下，房地产开发企业总成本中直接成本约占80%，而其中土地成本所占比重较高。随着我国房地产行业步入成熟期，房地产开发企业获利方式也发生了改变，加强成本分析，降低开发成本、严格控制各项费用支出对于提升房地产开发企业市场竞争力具有重要意义。一方面加强成本分析有利于促进房地产开发企业增大销售额、提高销售量，给售价留出足够降价空间;另一方面加强成本分析有利于房地产开发企业加强成本管理、合理优化成本，提高资金使用效率。
2 成本分析在房地产开发企业管理中的作用
成本分析对于房地产开发企业管理的意义重大。首先，随着我国房地产市场竞争的日益激烈，房地产开发企业的利润空间被进一步压缩，企业要在激烈的市场竞争中脱颖而出，就需要通过成本分析工作，为企业的成本管理和控制提供依據，从而提升企业的管理水平。其次，房地产开发企业与其他企业不同，房地产项目的开发成本比较高，投入的资金量比较大，房地产开发所需资金大多数都需要通过负债或借贷等方式进行筹集，资金的成本也比较高，这使得房地产开发企业尤其要重视成本分析，将成本分析工作作为企业管理的一个重点。
3 加强房地产开发企业成本分析的对策与建议
3.1建立目标成本责任制度
房地产开发企业的成本分析工作建立以控制为基础，以责任为目标的成本控制中心。企业可以在内部建立若干个责任中心，并对各开发项目的经济活动进行规划和控制，划分责任范围，形成成本控制中心、利润中心和投资中心，确定不同层次的“责任定额”，对成本责任的执行情况进行计量和记录，从而确定各项目的责任成本，进行管理和控制。在目标责任制度的进行上进行成本分析，明确各职能部门和项目组所要面临的可能影响成本的因素，以便采取必要的措施加强成本控制。责任划分的同时应建立与责任相关联的考核标准和奖罚制度，强化成本管理的激励约束机制，有效调动企业全体员工的积极性和主动性，刺激企业与个人双方利益的同步增长。
3.2加强项目开发的事前成本控制
房地产开发企业的项目成本主要体现在事前的项目调研、招投标，事中的施工以及事后的预决算等。我国的房地产企业传统的工程成本控制主要集中于对施工结算的成本控制，然而，经过大量的实践证明，施工阶段对于项目成本控制的影响只占到一小部分，而事前的项目调研、招投标以及设计方案等对于成本的影响往往被忽视。首先，成本预测分析是事前成本控制的首要环节，房地产开发企业在项目开发前，一定要进行合理的成本预测分析，对于项目开发可能发生的成本，包括土地成本、建设成本、筹集成本、政府税费等进行测算，并与开发产品的预期售价相结合计算出企业存在的盈利空间，从而判断项目的可行性。其次，建筑设计也是房地产项目前期成本控制的重要因素。根据相关的统计数据表明，设计费用在房地产工程总投资的比重只占到5%左右，但是其对于项目成本的影响程度却高达75%，因此，房地产开发企业应该对于设计方案进行深入的选择，对于设计方案给企业后期的成本带来的影响进行评估，从而选择最佳的设计方案。另外，房地产企业还要设计科学的招投标方案，从而达到成本控制的目的。
3.3运用价值链理论，实现整体成本的控制
房地产开发企业应该对价值链理论进行充分运用，将企业内部各个活动通过价值的形式链接在一起，并延伸到企业的外部，将设计单位、施工单位以及其他相关部门都纳入到价值控制的范围中来，从而扩大企业资源的利用范围，达到优化企业价值链，资源最佳配置的目的。房地产开发产业的产业关联度比较高，产业价值链比较长，其中包括前期的市场调研、土地的招投标、筹资和融资、建筑设计、机械设备供应、建筑安装、广告投放、销售、物业管理等一系列环节，并且这些环节具有很强的关联性和连续性。因此，房地产开发企业应该充分运用价值链理论，将所有的环节通过价值链的形式形成一个整体，企业在进行成本控制和管理的时候，应该从整个价值链出发，追求整体成本费用最小化和利润最大化。
3.4加强成本分析，突出分析重点
成本分析直接影响企业成本方案的优劣，影响房地产开发企业项目各阶段的成本支出与资源损耗，进而影响企业整体利润和经营目标的实现。房地产开发企业成本分析应重点放在三个方面：土地成本分析、工程建设成本分析以及税费成本分析。在土地成本分析方面，主要了解土地成本主要来自哪里，包括土地的地理位置、土地面积、土地的利用度、土地使用的附加成本以及招投标等，同时需要关注政府调控和相关制度问题;在工程建设成本分析方面，需要重点关注浪费、返工和设计变更造成的成本影响，合理设计施工周期，降低人工材料的消耗成本，例如加强对材料的控制，对主要材料应由筹建处统一采购，严格遵循合同的材料用量，合理确定材料价格，为项目竣工核算奠定基础，同时要严把设计关，避免不必要的设计变更，为解决设计变更问题，开发企业可制定相应的现场签证管理制度，明确变更的权限和范围，尽可能降低不可预见的费用;在税费分析上，应关注各地区相应的税费优惠策略，开发企业可进行合理的税收筹划，利用国家优惠政策进行合理避税。
3.5加强筹集成本控制
在房地产开发企业的期间费用中，财务费用一般所占的比重最大。房地产开发企业对于资金的需求量非常大，企业的财务杠杆比重很大，筹资成本会影响到房地产企业的利润水平，甚至会关系到房地产企业的生死存亡。随着国家对房地产行业的新一轮调控以及银行信贷的不断收紧，房地产企业的筹资难度越来越大，筹资的成本越来越高，房地产开发企业一定要不断扩宽筹资渠道，积极利用多种形式为企业筹资资金，降低企业的筹资成本。
4 结语
成本分析与控制对于房地产企业的经营管理至关重要，房地产开发企业一定要做好成本分析工作，对于成本的构成以及发生的因素进行充分的评估，并以此为依据做好企业的成本控制工作，从而降低企业的成本费用，提升企业的利润空间。
参考文献：
[1]李明哲编.房地产开发项目经济评价案例.北京：中国计划出版社，2002.
[2]任宏.建设工程成本计划与控制.北京：高等教育出版社，2004.
[3]戴海中.论我国房地产企业成本管理竞争战略发展[J].中国商界（下半月），2010（06）.
[4]王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2003.
[5]李春儿.房地产开发企业财务管理措施研究[J].中国乡镇企业会计，2013（08）.