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随着经济的不断发展，传统的历史成本计量已经越来越不能适应现代经济环境的变化，由此便产生了公允价值计量模式。20世纪90年代以来，公允价值一直是理论界讨论的一个热点和难点问题。
本文首先介绍了公允价值的概念，然后讨论了公允价值计量在投资性房地产中的应用、存在的问题，并根据所存在的问题提出合理性的建议。
一、概述
1.公允价值的含义
2006年颁布的会计准则提出了公允价值这一概念，虽然对公允价值进行了定义，但是定义的时点不够明确，界限不够清晰。2012年财政部对公允价值计量开始进行征稿，直至2014年1月26日财政部正式颁发《企业会计准则第39号—公允价值计量》，该准则明确了公允价值的定义为：公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到款或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。
2.公允价值计量研究的背景和意义
由于我国市场经济体制还不完善，使得公允价值计量模式在采用過程中存在着很多困难。所以公允价值自2006年提出以后到2013年，这七年间采用公允价值计量模式的企业依然很少，仅占拥有投资性房地产的上市公司总数的4.75%。
为了适应社会主义市场经济发展需要以及更好地做到与国际会计准则接轨， 2014 年1月26日，财政部发布了《企业会计准则第39号—公允价值计量》，并要求2014年7月1日将该会计准则正式实施。
随着公允价值计量准则的发布实施，我国的公允价值计量模式迎来了一个快速、规范发展的新机遇，对于提高我国会计信息相关性，增强决策有用性，以及实现我国会计准则与国际会计准则的持续趋同具有重大意义。
3.公允价值的应用条件及应用领域
公允价值的运用是需要一定的条件的，只有在活跃的交易市场中，能够持续可靠的获得公允价值，才能采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式无需像成本计量模式那样对相应的资产计提折旧或摊销，但需要获得资产的公允价值， 同时对其账面价值做出相应的调整。采用公允价值计量模式符合了当代经济发展的潮流，所以公允价值计量在财务会计领域的运用越来越广泛，比如用于衍生为金融工具、非货币性交易、债务重组、企业合并、投资性房地产等领域。
二、投资性房地产公允价值计量现状及对企业的影响
1.投资性房地产公允价值计量的现状
（1）采用公允价值计量的上市公司较少
近年来，我国上市公司中拥有投资性房地产的企业在逐年增加，但大部分上市公司一直沿用历史成本计量模式，采用公允价值计量模式的企业较少。
从表2-1可以看出，从2007年至2013年，公允价值计量模式实施的这几年来，拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量模式的较少，大部分企业都沿用了成本计量模式。自2014年7月1日，新准则颁布以后，采用公允价值计量模式的投资性房地产增长的幅度有所上升，达到6.05%。但是所占的比例仍旧较小。说明我国企业采用公允价值的积极性不是很高，大部分企业还是喜欢运用成本计量模式。
（2）确定公允价值的方法不一致
我国投资性房地产准则规定了在什么条件下可以使用公允价值计量模式，但是对于怎样取得公允价值并没有做统一的规定，所以在实际操作中，拥有投资性房地产的上市公司确定公允价值的方法也不尽相同，新会计准则对公允价值的估值技术作了新的规定，将其分为市场法、收益法、成本法三种方法。虽然每一种确定方法都参考了市场环境因素，但也会受到人为因素的影响，具有较强的主观性。
2.投资性房地产公允价值计量的影响分析-以世贸股份为例
（1）世茂股份的简介
上海世茂股份有限公司是通过上海市政府批准成立的并且世茂股份的股票是在上海证券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。并于2001年4月30日将公司的名字改为“上海世茂股份有限公司”，同时从以商业百货业为主营业务转为房地产综合经营开发为主营业务。又由于该公司地理位置优越，拥有经济、人才、市场、交通等一系列的优势，促使其走向了国际市场。2007年，世茂股份开始使用投资性房地产这个会计科目，并采用了成本计量模式。从2009年6月1日起将投资性房地产的计量模式由成本计量转换成公允价值计量。
（2）采用公允价值计量模式对世茂股份资产负债表的影响
自2009年6月1日世茂股份对投资性房地产的计量模式由成本转换为公允价值计量模式以后，资产总额明显增多，投资性房地产在总资产及净资产中所占的比例也明显增大。这主要由于近几年我国房地产市场发展较快，房地产公允价值基本上都远高于历史成本。所以导致变更计量模式的当期，投资性房地产的价值会大幅增加。
从表2-2的数据中可以看出自2008年占总资产的0.51%一直增加到2014年的29.76%，以及从2008年所占净资产的0.92%飙升至87.50%。由此可知，投资性房地产已占据了世茂股份资产很高的权重。
（3）运用公允价值计量模式对世茂股份利润表的影响
投资性房地产进行后续计量时由成本计量转为公允价值计量模式时，应作为会计政策的变更处理，同时需要对相应的会计科目进行追溯调整。当计量模式由成本计量转换为公允价值计量时需要对投资性房地产的账面价值进行调整，账面价值与公允价值之间的差额计入期初留存收益。因此，对于拥有较大金额的投资性房地产业务的企业，计量模式变更时固然会导致当期利润的大幅上升。
由上文的分析可知，企业投资性房地产的会计政策由成本模式变更为公允价值计量模式时，变更日将公允价值高于原账面价值的差额计入年初的留存收益中，因此这将会增加当年净资产的账面金额。另外，投资性房地产公允价值变动时，其差额作为企业的公允价值变动损益，直接计入利润表，通常会导致利润的增加。同时资产负债表中股东权益的账面价值会因此受到一定程度的影响 。因此，投资性房地产采用公允价值计量模式在一定程度上会引起上市公司净资产收益率变动。从而对企业的经营成果产生一定的影响。 三、投资性房地产公允价值计量存在的问题及完善措施
1.投资性房地产采用公允价值计量模式所存在的问题
（1）难以获得可靠的公允价值
企业釆用成本模式对房地产进行后续计量时，只需要在初始成本计量的基础上按期计提折旧或进行摊销即可，而且房地产的账面价格与计税基础一致，期末不需要对净利润进行纳税调整。但采用公允价值模式对房地产进行后续计量时，需要在每一个会计期末对投资性房地产的公允价值加以确定。公允价值的计量需要在公平自愿的基础上进行。由于我国的社会主义市场经济体制还处于初级阶段，市场环境还有很多方面不完善，加之信息不对称，导致现在符合会计准则的公允价值难以获得，计量的操作难度较大。
（2）会加大相关人员对利润操纵的可能性
由上文分析可知，世茂股份政策变更以后，采用公允价值计量模式导致营业利润和净利润也大幅度增加。其财务状况和经营成果都得到了很大的改善。同时也增加了世茂股份为了提高经营业绩，增加利润，而操纵公允价值的可能性。
（3）会计人员的专业水平和素质较低
新会计准则的实施，使得专业人员对会计政策的选择权增大，需要进行专业判断的事项增多。在公允价值计量模式下，很多财务报表的公允价值难以可靠的取得，因为未来现金流量的金额、时点和货币时间价值等都具有很大的不确定性，操作难度增大，这就需要会计人员有较高的专业能力和职业判断能力。但我国的会计人员的专业技能水平相对较低，还不能很好地满足市场的需求。加之一些会计人员的素质较低，一些会计人员职业能力不足，工作时墨守成规，不愿学习新的会计职业技能。还有一些会计人员经不住利益的诱惑，不能很好的克制自己，坚持原则，在工作中做一些违法违规的事情。
2.投资性房地产采用公允价值计量的完善措施
（1）执行过程中逐步完善公允价值准则
随着我国的社会主义市场经济体制的逐步完善，公允价值计量模式在使用过程中也在逐渐改进。公允价值获得的前提是市场环境处于公开透明的基础上。所以，要想对公允价值计量模式进行有效的实施，确保公允价值的公允性，必须努力构建一个完整、统一、开放、透明、充分竞争的市场，为公允价值计量模式的实施打造一个良好的市场环境，增强公允价值的可比性。同时，还应当完善公允价值评估的相关政策及市场机制，建立相应的监督制度，确保获得可靠地公允价值。
（2）规范公允价值运用主体的行为，避免进行利润操纵
由于投资性房地产采用公允价值计量模式进行会计计量可以提高财务信息的相关性与可靠性，所以国家应该积极鼓励拥有投资性房地产的企业采用公允价值计量模式。但由于我国市场经济体制还不够完善，难以获得可靠的公允价值。从公允价值获取的方法可知，公允价值的获得受人为因素的影响较大，主观性较强。因此，公允价值要想真正公允，必须解决专业人员对利润操纵的问题。
由于新会计准则的实施，使得专业人员对会计政策的选择权增大，需要进行专业判断的事项增多，从而增大了会计人员滥用会计准则的可能性。因此国家相关部门需要规范公允价值运用的主体行为，强化内外部监督，避免利润操纵。
（3）加强队伍建设，提高会计人员的专业水平
公允价值计量模式的引入，增加了会计人员进行专业判断的机会，加大了会计人员的工作量以及工作难度。并且还要求专业人员需要具有一定水平的会计估计，会计判断等职业判断能力，这毫无疑问是对会计人员的专业水平提出了更高层次的要求。由于我国相关专业人员目前的职业判断能力和专业水平还不能满足社会经济市场的需要。因此，要求企业在完善市场经济体制的同时，还应该加强对会计人员的培训与教育，提高會计人员的专业水平，改善公允价值运用的市场环境。
四、结论
综上所述，本文通过对比分成本计量模式与公允价值计量模式的优缺点，认为公允价值计量模式更适用于投资性房地产的计量。从近几年我国上市公司的数据披露来看，公允价值计量模式在拥有投资性房地产的上市公司中并未得到广泛的应用。主要是由于公允价值应用的客观环境不够完善、获取成本较高等原因引起的。
本文通过数据分析了解了公允价值计量模式对财务状况和经营成果产生的影响。但由于采用公允价值的计量的企业不是很多，搜集的数据并不一定能准确的揭示所反映的规律特征。；另外，由于我的学识和能力的限制，只通过几个关键的指标来反映公允价值对财务状况和经营成果的影响。因此还需要综合分析公允价值计量模式对上市公司财务状况的影响。
本文首先介绍了公允价值的概念，然后讨论了公允价值计量在投资性房地产中的应用、存在的问题，并根据所存在的问题提出合理性的建议。
一、概述
1.公允价值的含义
2006年颁布的会计准则提出了公允价值这一概念，虽然对公允价值进行了定义，但是定义的时点不够明确，界限不够清晰。2012年财政部对公允价值计量开始进行征稿，直至2014年1月26日财政部正式颁发《企业会计准则第39号—公允价值计量》，该准则明确了公允价值的定义为：公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到款或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。
2.公允价值计量研究的背景和意义
由于我国市场经济体制还不完善，使得公允价值计量模式在采用過程中存在着很多困难。所以公允价值自2006年提出以后到2013年，这七年间采用公允价值计量模式的企业依然很少，仅占拥有投资性房地产的上市公司总数的4.75%。
为了适应社会主义市场经济发展需要以及更好地做到与国际会计准则接轨， 2014 年1月26日，财政部发布了《企业会计准则第39号—公允价值计量》，并要求2014年7月1日将该会计准则正式实施。
随着公允价值计量准则的发布实施，我国的公允价值计量模式迎来了一个快速、规范发展的新机遇，对于提高我国会计信息相关性，增强决策有用性，以及实现我国会计准则与国际会计准则的持续趋同具有重大意义。
3.公允价值的应用条件及应用领域
公允价值的运用是需要一定的条件的，只有在活跃的交易市场中，能够持续可靠的获得公允价值，才能采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式无需像成本计量模式那样对相应的资产计提折旧或摊销，但需要获得资产的公允价值， 同时对其账面价值做出相应的调整。采用公允价值计量模式符合了当代经济发展的潮流，所以公允价值计量在财务会计领域的运用越来越广泛，比如用于衍生为金融工具、非货币性交易、债务重组、企业合并、投资性房地产等领域。
二、投资性房地产公允价值计量现状及对企业的影响
1.投资性房地产公允价值计量的现状
（1）采用公允价值计量的上市公司较少
近年来，我国上市公司中拥有投资性房地产的企业在逐年增加，但大部分上市公司一直沿用历史成本计量模式，采用公允价值计量模式的企业较少。
从表2-1可以看出，从2007年至2013年，公允价值计量模式实施的这几年来，拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量模式的较少，大部分企业都沿用了成本计量模式。自2014年7月1日，新准则颁布以后，采用公允价值计量模式的投资性房地产增长的幅度有所上升，达到6.05%。但是所占的比例仍旧较小。说明我国企业采用公允价值的积极性不是很高，大部分企业还是喜欢运用成本计量模式。
（2）确定公允价值的方法不一致
我国投资性房地产准则规定了在什么条件下可以使用公允价值计量模式，但是对于怎样取得公允价值并没有做统一的规定，所以在实际操作中，拥有投资性房地产的上市公司确定公允价值的方法也不尽相同，新会计准则对公允价值的估值技术作了新的规定，将其分为市场法、收益法、成本法三种方法。虽然每一种确定方法都参考了市场环境因素，但也会受到人为因素的影响，具有较强的主观性。
2.投资性房地产公允价值计量的影响分析-以世贸股份为例
（1）世茂股份的简介
上海世茂股份有限公司是通过上海市政府批准成立的并且世茂股份的股票是在上海证券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。并于2001年4月30日将公司的名字改为“上海世茂股份有限公司”，同时从以商业百货业为主营业务转为房地产综合经营开发为主营业务。又由于该公司地理位置优越，拥有经济、人才、市场、交通等一系列的优势，促使其走向了国际市场。2007年，世茂股份开始使用投资性房地产这个会计科目，并采用了成本计量模式。从2009年6月1日起将投资性房地产的计量模式由成本计量转换成公允价值计量。
（2）采用公允价值计量模式对世茂股份资产负债表的影响
自2009年6月1日世茂股份对投资性房地产的计量模式由成本转换为公允价值计量模式以后，资产总额明显增多，投资性房地产在总资产及净资产中所占的比例也明显增大。这主要由于近几年我国房地产市场发展较快，房地产公允价值基本上都远高于历史成本。所以导致变更计量模式的当期，投资性房地产的价值会大幅增加。
从表2-2的数据中可以看出自2008年占总资产的0.51%一直增加到2014年的29.76%，以及从2008年所占净资产的0.92%飙升至87.50%。由此可知，投资性房地产已占据了世茂股份资产很高的权重。
（3）运用公允价值计量模式对世茂股份利润表的影响
投资性房地产进行后续计量时由成本计量转为公允价值计量模式时，应作为会计政策的变更处理，同时需要对相应的会计科目进行追溯调整。当计量模式由成本计量转换为公允价值计量时需要对投资性房地产的账面价值进行调整，账面价值与公允价值之间的差额计入期初留存收益。因此，对于拥有较大金额的投资性房地产业务的企业，计量模式变更时固然会导致当期利润的大幅上升。
由上文的分析可知，企业投资性房地产的会计政策由成本模式变更为公允价值计量模式时，变更日将公允价值高于原账面价值的差额计入年初的留存收益中，因此这将会增加当年净资产的账面金额。另外，投资性房地产公允价值变动时，其差额作为企业的公允价值变动损益，直接计入利润表，通常会导致利润的增加。同时资产负债表中股东权益的账面价值会因此受到一定程度的影响 。因此，投资性房地产采用公允价值计量模式在一定程度上会引起上市公司净资产收益率变动。从而对企业的经营成果产生一定的影响。 三、投资性房地产公允价值计量存在的问题及完善措施
1.投资性房地产采用公允价值计量模式所存在的问题
（1）难以获得可靠的公允价值
企业釆用成本模式对房地产进行后续计量时，只需要在初始成本计量的基础上按期计提折旧或进行摊销即可，而且房地产的账面价格与计税基础一致，期末不需要对净利润进行纳税调整。但采用公允价值模式对房地产进行后续计量时，需要在每一个会计期末对投资性房地产的公允价值加以确定。公允价值的计量需要在公平自愿的基础上进行。由于我国的社会主义市场经济体制还处于初级阶段，市场环境还有很多方面不完善，加之信息不对称，导致现在符合会计准则的公允价值难以获得，计量的操作难度较大。
（2）会加大相关人员对利润操纵的可能性
由上文分析可知，世茂股份政策变更以后，采用公允价值计量模式导致营业利润和净利润也大幅度增加。其财务状况和经营成果都得到了很大的改善。同时也增加了世茂股份为了提高经营业绩，增加利润，而操纵公允价值的可能性。
（3）会计人员的专业水平和素质较低
新会计准则的实施，使得专业人员对会计政策的选择权增大，需要进行专业判断的事项增多。在公允价值计量模式下，很多财务报表的公允价值难以可靠的取得，因为未来现金流量的金额、时点和货币时间价值等都具有很大的不确定性，操作难度增大，这就需要会计人员有较高的专业能力和职业判断能力。但我国的会计人员的专业技能水平相对较低，还不能很好地满足市场的需求。加之一些会计人员的素质较低，一些会计人员职业能力不足，工作时墨守成规，不愿学习新的会计职业技能。还有一些会计人员经不住利益的诱惑，不能很好的克制自己，坚持原则，在工作中做一些违法违规的事情。
2.投资性房地产采用公允价值计量的完善措施
（1）执行过程中逐步完善公允价值准则
随着我国的社会主义市场经济体制的逐步完善，公允价值计量模式在使用过程中也在逐渐改进。公允价值获得的前提是市场环境处于公开透明的基础上。所以，要想对公允价值计量模式进行有效的实施，确保公允价值的公允性，必须努力构建一个完整、统一、开放、透明、充分竞争的市场，为公允价值计量模式的实施打造一个良好的市场环境，增强公允价值的可比性。同时，还应当完善公允价值评估的相关政策及市场机制，建立相应的监督制度，确保获得可靠地公允价值。
（2）规范公允价值运用主体的行为，避免进行利润操纵
由于投资性房地产采用公允价值计量模式进行会计计量可以提高财务信息的相关性与可靠性，所以国家应该积极鼓励拥有投资性房地产的企业采用公允价值计量模式。但由于我国市场经济体制还不够完善，难以获得可靠的公允价值。从公允价值获取的方法可知，公允价值的获得受人为因素的影响较大，主观性较强。因此，公允价值要想真正公允，必须解决专业人员对利润操纵的问题。
由于新会计准则的实施，使得专业人员对会计政策的选择权增大，需要进行专业判断的事项增多，从而增大了会计人员滥用会计准则的可能性。因此国家相关部门需要规范公允价值运用的主体行为，强化内外部监督，避免利润操纵。
（3）加强队伍建设，提高会计人员的专业水平
公允价值计量模式的引入，增加了会计人员进行专业判断的机会，加大了会计人员的工作量以及工作难度。并且还要求专业人员需要具有一定水平的会计估计，会计判断等职业判断能力，这毫无疑问是对会计人员的专业水平提出了更高层次的要求。由于我国相关专业人员目前的职业判断能力和专业水平还不能满足社会经济市场的需要。因此，要求企业在完善市场经济体制的同时，还应该加强对会计人员的培训与教育，提高會计人员的专业水平，改善公允价值运用的市场环境。
四、结论
综上所述，本文通过对比分成本计量模式与公允价值计量模式的优缺点，认为公允价值计量模式更适用于投资性房地产的计量。从近几年我国上市公司的数据披露来看，公允价值计量模式在拥有投资性房地产的上市公司中并未得到广泛的应用。主要是由于公允价值应用的客观环境不够完善、获取成本较高等原因引起的。
本文通过数据分析了解了公允价值计量模式对财务状况和经营成果产生的影响。但由于采用公允价值的计量的企业不是很多，搜集的数据并不一定能准确的揭示所反映的规律特征。；另外，由于我的学识和能力的限制，只通过几个关键的指标来反映公允价值对财务状况和经营成果的影响。因此还需要综合分析公允价值计量模式对上市公司财务状况的影响。