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关键词：项目、利率、变化、影响、投资决策
摘要：以黄麻主题酒店（五星级）为例，通过以基准利率、上浮利率和下浮利率三种情况分别计算项目的投资及收益水平，说明利率变化对项目投资收益的影响，由此而引发的利率变化对项目投资决策的影响。
Key Words: project、interest rate、change、affect、Investment decisions
Abstruct: For example，Jute theme hotel (five star),through the benchmark interest rate, floating up interest rates and interest rates to fall three cases were calculated investment projects and income level, indicating that changes in interest rates impact on investment income, thus triggering changes in interest rates the impact of the project investment decisions.
1 项目背景及概况
1.1 项目背景
黄麻主题酒店以桂花作为主题的五星级酒店，规划坐落于红色旅游区——红安县七里坪镇，七里坪镇位于湖北红安县北部，地处大别山南麓、鄂豫两省交界处，是著名的黄麻起义策源地、红四方面军诞生地、红二十五军重建地、红二十八军改编地，是秦基伟、徐深吉、郑位三等143位共和国将军的故乡。现存国家级重点保护文物37处。2005年被国家建设部、文化部授予“中国历史文化名镇”，中宣部授予“全国青少年爱国主义教育基地”，湖北省定重点镇、红色旅游名镇。就是这样的一个红色旅游名镇至今却没有一家酒店，用以来七里坪旅游的游客的住宿，因此，规划拟建一座五星级的酒店，满足游客的住宿需求。
1.2 项目概况及规划经济技术指标
项目名称：红安七里坪黄麻主题酒店。
项目概况：项目总用地规模约6000平方米，床位数400床，建筑面积约19000平方米，建筑层高8层，采用钢筋混凝土框架结构。项目总投资约14250万元人民币。考虑70%的资金即9975万元来源于银行贷款，30%的资金即4275万元为自有资金。项目建设期为3年，每年投资且情况见下表：
投资种类 第1年 第2年 第3年
1 2 3
自有资金 1282.50 2137.50 855.00
银行贷款 2992.50 4987.50 1995.00
假设贷款是在建设期年内均衡发放。
2 以基准利率计算的项目投资收益情况
2.1 利率
利率又称利息率。利息率的高低,影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。所以,利率对我们的生活有很大的影响。利率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。
2.2 利率理论
西方经济学家马歇尔的实际利率论就强调非货币的实际因素——生产率和节约在利率决定中的作用。生产率由边际投资倾向表示，节约用边际储蓄倾向表示。投资量是利率的减函数，储蓄是利率的增函数，利率的变化则取决于投资量和储蓄量的均衡点；凯恩斯的货币供求论认为决定利率是货币因素而非实际因素。货币供应是由中央银行决定的外生变量，货币需求取决于人们的流动性偏好，当人们的流动性偏好增强则倾向于增加货币持有数量，因此利率是由流动性偏好所决定的货币需求和货币供给共同决定的；可贷资金论综合了前两种利率决定论，认为利率是由可贷资金的供求决定的，供给包括总储蓄和银行新增的货币量，需求包括总投资和新增的货币需求量，利率的决定取决于商品市场和货币市场的共同均衡。
2.3 基准利率
2011年4月6日中国人民银行公布的中长期贷款利率如下表：
中长期贷款
一至三年（含） 6.40%
三至五年（含） 6.65%
五年以上 6.80%
流动资金贷款利率为6.4%，建设贷款利率为6.65%。
经过计算，本项目在基准银行利率的基础上，计算的财务指标如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.88
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5647.47
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.2
资本金财务内部收益率 % 12.2
资本金净利润率 % 19.6
最大资产负债率 % 72.1
盈亏平衡点 % 58.8
项目总投资 万元 15783.9
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
達产期总成本 万元 2655.93
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 846.35
达产期所得税 万元 211.59
项目期望净现值 万元 5517.8
项目不可行的概率 % 5.8
3 利率变化对项目投资决策的影响
利率变化分为正向变化和负向变化。
中长期贷款 银行公布的基准利率 在银行公布的基准利率基础上上浮10% 在银行公布的基准利率基础上下浮10%
一至三年（含） 6.40% 7.04% 5.76%
三至五年（含） 6.65% 7.32% 5.99%
五年以上 6.80% 7.48% 6.12%
当利率上浮10%时，同样是本项目，其计算的结果如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.91
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5693.07
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.1
资本金财务内部收益率 % 11.5
资本金净利润率 % 18.7
最大资产负债率 % 72.4
盈亏平衡点 % 62.9
项目总投资 万元 15898.91
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
达产期总成本 万元 2740.49
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 761.79
达产期所得税 万元 190.45
项目期望净现值 万元 5564.07
项目不可行的概率 % 4.5
当利率下浮10%时，同样是本项目，其计算的结果如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.85
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5602.87
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.2
资本金财务内部收益率 % 12.8
资本金净利润率 % 20.5
最大资产负债率 % 71.9
盈亏平衡点 % 54.8
项目总投资 万元 15671.37
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
达产期总成本 万元 2574.15
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 928.13
达产期所得税 万元 232.03
项目期望净现值 万元 5472.52
项目不可行的概率 % 6
将三种不同利率的计算结果进行对比，如下表：
财务评价指标对比表
指标名称 单位 基准利率下计算的数值 利率上浮10%计算的数值 利率下浮10%计算的数值 备注
资本金财务内部收益率 % 12.2 11.5 12.8
资本金净利润率 % 19.6 18.7 20.5
最大资产负债率 % 72.1 72.4 71.9
盈亏平衡点 % 58.8 62.9 54.8
项目总投资 万元 15783.9 15898.91 15671.37
达产期总成本 万元 2655.93 2740.49 2574.15
达产期利润总额 万元 846.35 761.79 928.13
利率的变化直接影响项目资本金的收益水平，利率上浮导致资本金财务内部收益率、资本金净利润率均下降，而最大资产负债率、盈亏平衡点则上升，利率上升同样会增加建设投资利息支出，从而导致投资增加，投资成本增加，运营期内达产期的总成本也会增加，相应地，达产期的利润总额则会下降。
当利率下浮时，刚好与利率上浮的情况相反。
利率的变化可以影响项目的投资决策，上浮的利率政策可以抑制投资，而下浮的利率政策可以激励投资。
4 结语
通过上述分析，可知，利息是国民经济和社会发展的重要的经济杠杆，通过调节利息率，来促进或抑制投资，对于平衡经济发展具有较为有效的作用。
所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低。因此，利率是重要的基本经济因素之一。
利率是经济学中一个重要的金融变量，几乎所有的金融现象、金融资产均与利率有着或多或少的联系。当前，世界各国频繁运用利率杠杆实施宏观调控，利率政策已成为各国中央银行调控货币供求，进而调控经济的主要手段，利率政策在中央银行货币政策中的地位越来越重要。合理的利率，对發挥社会信用和利率的经济杠杆作用有着重要的意义。
作者简介：
孟建华/1976年生/女/深圳市北林苑景观及建筑规划设计院景观与生态规划研究中心
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
摘要：以黄麻主题酒店（五星级）为例，通过以基准利率、上浮利率和下浮利率三种情况分别计算项目的投资及收益水平，说明利率变化对项目投资收益的影响，由此而引发的利率变化对项目投资决策的影响。
Key Words: project、interest rate、change、affect、Investment decisions
Abstruct: For example，Jute theme hotel (five star),through the benchmark interest rate, floating up interest rates and interest rates to fall three cases were calculated investment projects and income level, indicating that changes in interest rates impact on investment income, thus triggering changes in interest rates the impact of the project investment decisions.
1 项目背景及概况
1.1 项目背景
黄麻主题酒店以桂花作为主题的五星级酒店，规划坐落于红色旅游区——红安县七里坪镇，七里坪镇位于湖北红安县北部，地处大别山南麓、鄂豫两省交界处，是著名的黄麻起义策源地、红四方面军诞生地、红二十五军重建地、红二十八军改编地，是秦基伟、徐深吉、郑位三等143位共和国将军的故乡。现存国家级重点保护文物37处。2005年被国家建设部、文化部授予“中国历史文化名镇”，中宣部授予“全国青少年爱国主义教育基地”，湖北省定重点镇、红色旅游名镇。就是这样的一个红色旅游名镇至今却没有一家酒店，用以来七里坪旅游的游客的住宿，因此，规划拟建一座五星级的酒店，满足游客的住宿需求。
1.2 项目概况及规划经济技术指标
项目名称：红安七里坪黄麻主题酒店。
项目概况：项目总用地规模约6000平方米，床位数400床，建筑面积约19000平方米，建筑层高8层，采用钢筋混凝土框架结构。项目总投资约14250万元人民币。考虑70%的资金即9975万元来源于银行贷款，30%的资金即4275万元为自有资金。项目建设期为3年，每年投资且情况见下表：
投资种类 第1年 第2年 第3年
1 2 3
自有资金 1282.50 2137.50 855.00
银行贷款 2992.50 4987.50 1995.00
假设贷款是在建设期年内均衡发放。
2 以基准利率计算的项目投资收益情况
2.1 利率
利率又称利息率。利息率的高低,影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。所以,利率对我们的生活有很大的影响。利率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。
2.2 利率理论
西方经济学家马歇尔的实际利率论就强调非货币的实际因素——生产率和节约在利率决定中的作用。生产率由边际投资倾向表示，节约用边际储蓄倾向表示。投资量是利率的减函数，储蓄是利率的增函数，利率的变化则取决于投资量和储蓄量的均衡点；凯恩斯的货币供求论认为决定利率是货币因素而非实际因素。货币供应是由中央银行决定的外生变量，货币需求取决于人们的流动性偏好，当人们的流动性偏好增强则倾向于增加货币持有数量，因此利率是由流动性偏好所决定的货币需求和货币供给共同决定的；可贷资金论综合了前两种利率决定论，认为利率是由可贷资金的供求决定的，供给包括总储蓄和银行新增的货币量，需求包括总投资和新增的货币需求量，利率的决定取决于商品市场和货币市场的共同均衡。
2.3 基准利率
2011年4月6日中国人民银行公布的中长期贷款利率如下表：
中长期贷款
一至三年（含） 6.40%
三至五年（含） 6.65%
五年以上 6.80%
流动资金贷款利率为6.4%，建设贷款利率为6.65%。
经过计算，本项目在基准银行利率的基础上，计算的财务指标如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.88
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5647.47
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.2
资本金财务内部收益率 % 12.2
资本金净利润率 % 19.6
最大资产负债率 % 72.1
盈亏平衡点 % 58.8
项目总投资 万元 15783.9
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
達产期总成本 万元 2655.93
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 846.35
达产期所得税 万元 211.59
项目期望净现值 万元 5517.8
项目不可行的概率 % 5.8
3 利率变化对项目投资决策的影响
利率变化分为正向变化和负向变化。
中长期贷款 银行公布的基准利率 在银行公布的基准利率基础上上浮10% 在银行公布的基准利率基础上下浮10%
一至三年（含） 6.40% 7.04% 5.76%
三至五年（含） 6.65% 7.32% 5.99%
五年以上 6.80% 7.48% 6.12%
当利率上浮10%时，同样是本项目，其计算的结果如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.91
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5693.07
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.1
资本金财务内部收益率 % 11.5
资本金净利润率 % 18.7
最大资产负债率 % 72.4
盈亏平衡点 % 62.9
项目总投资 万元 15898.91
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
达产期总成本 万元 2740.49
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 761.79
达产期所得税 万元 190.45
项目期望净现值 万元 5564.07
项目不可行的概率 % 4.5
当利率下浮10%时，同样是本项目，其计算的结果如下表：
财务评价指标汇总表
指标名称 单位 数值 备注
财务基准收益率 % 6
项目投资财务内部收益率(所得税前) % 10.85
项目投资财务净现值(所得税前) 万元 5602.87
投资回收期(含建设期/所得税后) 期 10.2
总投资收益率 % 10.2
资本金财务内部收益率 % 12.8
资本金净利润率 % 20.5
最大资产负债率 % 71.9
盈亏平衡点 % 54.8
项目总投资 万元 15671.37
流动资金 万元 434.62
达产期销售或营业收入 万元 3621.8
达产期营业税金及附加 万元 119.52
达产期总成本 万元 2574.15
达产期经营成本 万元 1448.72
达产期利润总额 万元 928.13
达产期所得税 万元 232.03
项目期望净现值 万元 5472.52
项目不可行的概率 % 6
将三种不同利率的计算结果进行对比，如下表：
财务评价指标对比表
指标名称 单位 基准利率下计算的数值 利率上浮10%计算的数值 利率下浮10%计算的数值 备注
资本金财务内部收益率 % 12.2 11.5 12.8
资本金净利润率 % 19.6 18.7 20.5
最大资产负债率 % 72.1 72.4 71.9
盈亏平衡点 % 58.8 62.9 54.8
项目总投资 万元 15783.9 15898.91 15671.37
达产期总成本 万元 2655.93 2740.49 2574.15
达产期利润总额 万元 846.35 761.79 928.13
利率的变化直接影响项目资本金的收益水平，利率上浮导致资本金财务内部收益率、资本金净利润率均下降，而最大资产负债率、盈亏平衡点则上升，利率上升同样会增加建设投资利息支出，从而导致投资增加，投资成本增加，运营期内达产期的总成本也会增加，相应地，达产期的利润总额则会下降。
当利率下浮时，刚好与利率上浮的情况相反。
利率的变化可以影响项目的投资决策，上浮的利率政策可以抑制投资，而下浮的利率政策可以激励投资。
4 结语
通过上述分析，可知，利息是国民经济和社会发展的重要的经济杠杆，通过调节利息率，来促进或抑制投资，对于平衡经济发展具有较为有效的作用。
所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低。因此，利率是重要的基本经济因素之一。
利率是经济学中一个重要的金融变量，几乎所有的金融现象、金融资产均与利率有着或多或少的联系。当前，世界各国频繁运用利率杠杆实施宏观调控，利率政策已成为各国中央银行调控货币供求，进而调控经济的主要手段，利率政策在中央银行货币政策中的地位越来越重要。合理的利率，对發挥社会信用和利率的经济杠杆作用有着重要的意义。
作者简介：
孟建华/1976年生/女/深圳市北林苑景观及建筑规划设计院景观与生态规划研究中心
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。