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摘要：十八大以来，我国经济发展迅速，一枝独秀，居民对居住、教育、医疗、文化、消费的需求不断提高，承载优质资源的城市也越来越大。城镇化率的也不断提高。房地产作为满足居民占比最大的刚性消费需求，已成为我国当前经济发展和民生改善的重要标志。本文将对房地产开发过程中面临的成本控制问题和如何进行目标成本管理进行探讨。
关键词：目标成本管理;房地产开发;成本控制问题;
1.引言
由于房地产业开发周期长，涉及上下游的产业链广泛。作为资本密集型行业，需要成本部门在开发计划阶段制定详细的资金使用计划和成本管理控制目标，以避免因资金计划不当、管理不当导致资金链断裂，进而导致项目开发失控，产生不可预计的严重后果。因此，房地产开发企业需要在开发前期就要设定相应的成本控制目标，并根据设定的目标和管控路线来指导项目的整体开发。建立目标成本管理可以有效地促进房地产项目的健康发展，保障地产项目快速平稳运行，减少社会矛盾，促进社会和谐。
2. 目标成本管理中存在的问题及对策
目标成本管理关系着企业的经济效益以及未来的发展，决定着企业能够获得的利益，以及在发展过程中能够得到的经济支持。但是，在当下的房企管理工作当中，目标成本管理当中仍然存在一定的进步空间，呈现出诸多问题，而这些问题将会直接对房企的经济效益造成影响，更为严重时，影响企业在市场竞争中的核心竞争力以及竞争地位。
2.1 目标成本管理的构成要素不全面
在目标成本管理工作当中，需要展开的工作较多，其中涵盖的信息以及相关数据也较多，如若不能在目标成本管理工作中，将工作内容覆盖全部因素以及相关数据，便难以保障管理活动的顺利开展以及切实效用。目前，很多房企的成本部门由于和设计、运营沟通不畅或信息不能及时更新导致对目标成本的构成要素分析不全面，计划不周全，经常不停的调整成本目标，致使项目实施过程中困难重重。
项目要想平稳有序进行并且实现盈利，必须对项目的开发成本构成要素进行全面分析。这就需要各条线的参与方打破部门壁垒，紧密合作，无障碍沟通，保证信息共享，各条线的参与人员专业、敬业，提供的数据精确有效。这样的成本构成要素分析的就越全面、越细致、越准确，制定的目标成本管理可执行性就越强。这也就需要各部门之间能够搭建和谐的沟通氛围，并且在该沟通氛围之内，共享信息以及相关数据，确保所有部门都能够深入到目标成本管理工作当中，以此提升目标成本管理的水平以及效率，确保相关工作能够顺利展开，并且能够涵盖房企的所有工作内容。
在房地产行业，目标成本管理的重要性不言而喻。但是，当许多房地产公司在开发新项目时，它们并不能根据实际地块的区位、消费目标人群和产品定位确定开发项目的目标成本。往往只通过经验开发数据来设定新项目的目标成本。错误的把目标成本管理凌驾于产品設计之上。在拿地阶段就造成了成本的误判，影响了项目和公司的发展。市场经济的变化是具备地域性的，不同地区的经济发展水平不同，市场经济的变化规律也不同，因此在目标成本管理过程中，就应当认识到不同地区的市场经济发展规律以及发展模式，并且以地方经济的发展，展开适用于企业发展以及相关项目的目标成本管理工作。如若在展开相关工作时，脱离了市场经济自身所具备的地域性，那么展开的工作也便不具备可实施性，对于相关项目的影响也是较为微弱的，无法发挥出目标成本管理的最大效用。而目标成本管理也便成了纸上谈兵。
3. 目标成本管理对项目成败的影响
3.1 成本管理有目标，项目盈利有预期;
市场经济的发展，带来的是多元化的市场体系，在房地产市场当中，随着几十年的发展以及不断地改革，已经呈现出了较为稳定的态势，并且诸多企业之间都呈现出了较强的核心竞争力，想要在房地产行业站稳脚跟，就必须要在法律允许的前提下，尽可能提升自身的竞争力。由于房地产市场高度开放，房地产企业间的竞争也异常的激烈，资本大量进入房地产业，部分大型房企为了占据市场份额，实行微利快周转模式进行开发。这对中小企业的生存空间造成了极大的挤压，也对成本管控面临极大的挑战。由于竞争激烈，导致土地成本所占的比例越来越大，房价节节攀升，国家多次出台调控政策，强调房住不炒，让房价回归平稳发展的轨道，并在不同城市实行不同的调控政策。在这样的大背景下，开发企业的利润空间被压缩在有限的区间内，房产开发高利润的时代一去不复返。因此，为了在当前市场中占据一席之地，提高公司的成本竞争力非常重要。房企制定项目的目标成本并进行管控，提高资金使用频率，结合自身优势打造市场认可的核心产品，摆脱同质化竞争。实现企业的盈利。这是房地产开发企业未来的立足之本。
3.2 强化目标成本管理，优化成本结构，确保经济效益;
项目的目标成本管理是否成功是确保开发盈利的重要前提，优化成本结构不是盲目的减少投入，而是在保证产品定位和品质的基础上，不断优化成本构成。
优化成本结构首先要从优化资源做起，建筑的本质是资源的集成，是人的创造力、管理能力和对自然资源的再造。梳理成本的组成要素，才能对其进行优化。在房地产开发的成本中，土地成本是占比较大的刚性成本，由于其大部分属于竞拍获得，优化的可能性不大。设计建造成本优化是我们关注的主要方面，我们常说，成本是设计出来的，这里的设计有两层含义，一个是产品的设计定位和施工工艺对建造成本的影响巨大;另一个设计是目标成本需要设定，并指导产品的设计定位和建造成本;这是成本优化的关键着力点。
3.3 强调成本全过程管理，确保项目有序发展
目标成本管理并非是一朝一夕的，其展开的工作如若仅停留在某一阶段，便有可能在市场经济的变化之下，导致其成本发生变化，最终影响到企业自身的经济效益。也就是说，目标成本管理应当是一项动态的工作，能够跟随项目的发展以及市场经济的变化不断进行调控与优化。成本全过程管理指的是项目的开发前期、施工过程、结算阶段的成本管理。项目成本管控的重点是在全过程成本目标的制定和管控。目前，全过程成本管理咨询正在被越来越多的企业推崇和使用，通过专业的成本管理人员全程参与成本目标管理，能有效地对设计、建造成本实行全面的优化和管控。从而实行项目的有序发展和盈利的目标。 4. 促进目标成本管理的方法
4.1 加强与专业企业合作，培养复合型专业成本管理人员
由于房地产行业涉及的行业较多，专业跨度大，房企全面培养各种专业技术人员的成本巨大。因此，加强与各专业公司的合作就显得尤为重要。通过多年的发展，从设计方案、设计优化、施工图绘制、效果图制作、广告营销、全过程造价咨询及审计、监理都已经细分到专业公司。施工企业的专业更加细分，所以，如何甄别与筛选各行业的专业公司，并加强与各专业公司的合作，有效利用好各专业公司的人才和行业优势，是房地产企业首先要重视的问题。俗话说，因人而成事，用对了人，项目就已经成功了一半，这里的人当然也包括合适的专业单位。促进目标成本管理的主要是要加强与全过程造价咨询企业或工程管理企业的合作，管理咨询企业派驻有各专业工程师组成的项目团队，协助房地产企业进行目标成本的制定与管控，能最大限度的保证目标成本制定的合理性。并在施工过程中有效监督与审核。
对于房企内部的成本管理人员培养，除了对成本管理技术的掌握外，更应该注重其管理协调能力的培养。要培养其成为懂技术、会沟通、讲原则、顾大局、能决策、敢担当的复合型成本管理人员。
企业需制定合理的人才激励政策，并持续培训复合型的成本专业管理人才。完善人才结构，满足不同专业职位的职能需求，这些人才为房地产公司的发展提供了支持和保障，人才的持续培养和有效使用，才能促进房企的健康有序发展。
4.2 打通目標成本管理各环节，确保目标实现
中医有一句名言： 通则不痛。分析目标成本管理各阶段的“痛点”，制定解决痛点的方法和预案，做到解决问题有方法，想到的风险有预案。并根据制定的规则和方案来执行，只有打通了目标成本管理各环节，才能最大限度的确保项目成本管理目标的实现。
知易行难，这就需要企业的成本管理人员具备高度的专业协调能力和管理执行能力，根据企业的制度要求组织各专业人员制定科学、完整、细致的目标成本管理实施计划来指导和监督项目全过程的目标成本管理。
4.3 利用行业优势，完善成本大数据
房地产企业应充分利用已完成项目的成本数据，并结合合作专业公司的成本数据库，建立符合自身需要的成本数据库。合作造价咨询企业也应该分析不同企业的成本构成、成本需求，帮助房企建立成本数据库。建立成本数据库的目的在于，一是可以评估项目的成本水平，并对项目的目标成本控制进行评估分析，帮助房企在设计成本和建造成本上进行优化和改善，为制定更为合理可行的目标成本提供帮助;二是可以提高决策层的决策效率和决策正确性，在未来的竞争中占得先机。
成本数据库可以及时对公司的未来产品设计的成本进行指导，并实时对项目建设开发成本进行监督管控，从而防止造成项目的成本失控。当然，在确保项目质量和安全性的同时，通过对成本数据的分析对比，也可以衡量产品设计的质量，找出可以优化的分部项目，为公司长远发展，打下坚实的基础。
4.4 房企项目建造成本的管理控制
房企项目建造的成本是除土地成本以外最大的成本组成，也是目标成本管理控制的重点，前期目标成本控制的重点是根据所开发的项目进行研究和规划工作，进行项目的可行性研究，研究项目的开发过程中采用的技术标准、营销手段，以及财务预算等，明确成本控制目标，制定相应的管理方案，其中规划设计是项目成本控制的重中之重;过程阶段是控制工期、付款、质量、变更和签证，并将产生的费用纳入动态成本管理;结算阶段主要是控制完成工程量的准确性，验证、审查各种项目成本数据，确定项目造价总额，并验证额定单价的合理性。
通过对结算数据和成本指标的整理，并对过程中实际资金使用情况进行分析，核查哪些环节在成本控制之内，哪些环节超出了成本预算目标，对没有达到目标控制的原因进行总结反思，落实奖惩措施。只有实现对建造成本的全面管控，才能促进成本管理水平的不断提高。
5.房企面临的挑战与机遇
十八大以来，国家为确保房地产市场的平稳有序发展，出台了大量的政策，坚决遏制炒房投机行为，坚持“房住不炒”的政策导向。从土地供应、住房贷款、限价限售、二手房限售等各个方面全面对房地产行业进行管控。各地房企面临巨大挑战， 在当前的市场环境下，房企应把握市场需求，深化产品定位，建立健全以产品为基础的目标成本管理体系，加强目标成本管理控制，增强公司竞争力和公司经济效益，确保公司的生存和发展，为我国经济社会发展做出贡献。
参考文献
[1] 李程.建立以目标管理的房地产成本控制体系 [J].财会学习，2019，（ 21） ： 98 -99.
[2] 王廷魁，张倩.基于BIM 的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，（ 06） ： 52-56.
[3] 汪阳.房地产开发项目成本控制研究[J].住宅与房地产，2016，（ 24）
江苏永和管理咨询有限公司 江苏 南京 210000
关键词：目标成本管理;房地产开发;成本控制问题;
1.引言
由于房地产业开发周期长，涉及上下游的产业链广泛。作为资本密集型行业，需要成本部门在开发计划阶段制定详细的资金使用计划和成本管理控制目标，以避免因资金计划不当、管理不当导致资金链断裂，进而导致项目开发失控，产生不可预计的严重后果。因此，房地产开发企业需要在开发前期就要设定相应的成本控制目标，并根据设定的目标和管控路线来指导项目的整体开发。建立目标成本管理可以有效地促进房地产项目的健康发展，保障地产项目快速平稳运行，减少社会矛盾，促进社会和谐。
2. 目标成本管理中存在的问题及对策
目标成本管理关系着企业的经济效益以及未来的发展，决定着企业能够获得的利益，以及在发展过程中能够得到的经济支持。但是，在当下的房企管理工作当中，目标成本管理当中仍然存在一定的进步空间，呈现出诸多问题，而这些问题将会直接对房企的经济效益造成影响，更为严重时，影响企业在市场竞争中的核心竞争力以及竞争地位。
2.1 目标成本管理的构成要素不全面
在目标成本管理工作当中，需要展开的工作较多，其中涵盖的信息以及相关数据也较多，如若不能在目标成本管理工作中，将工作内容覆盖全部因素以及相关数据，便难以保障管理活动的顺利开展以及切实效用。目前，很多房企的成本部门由于和设计、运营沟通不畅或信息不能及时更新导致对目标成本的构成要素分析不全面，计划不周全，经常不停的调整成本目标，致使项目实施过程中困难重重。
项目要想平稳有序进行并且实现盈利，必须对项目的开发成本构成要素进行全面分析。这就需要各条线的参与方打破部门壁垒，紧密合作，无障碍沟通，保证信息共享，各条线的参与人员专业、敬业，提供的数据精确有效。这样的成本构成要素分析的就越全面、越细致、越准确，制定的目标成本管理可执行性就越强。这也就需要各部门之间能够搭建和谐的沟通氛围，并且在该沟通氛围之内，共享信息以及相关数据，确保所有部门都能够深入到目标成本管理工作当中，以此提升目标成本管理的水平以及效率，确保相关工作能够顺利展开，并且能够涵盖房企的所有工作内容。
在房地产行业，目标成本管理的重要性不言而喻。但是，当许多房地产公司在开发新项目时，它们并不能根据实际地块的区位、消费目标人群和产品定位确定开发项目的目标成本。往往只通过经验开发数据来设定新项目的目标成本。错误的把目标成本管理凌驾于产品設计之上。在拿地阶段就造成了成本的误判，影响了项目和公司的发展。市场经济的变化是具备地域性的，不同地区的经济发展水平不同，市场经济的变化规律也不同，因此在目标成本管理过程中，就应当认识到不同地区的市场经济发展规律以及发展模式，并且以地方经济的发展，展开适用于企业发展以及相关项目的目标成本管理工作。如若在展开相关工作时，脱离了市场经济自身所具备的地域性，那么展开的工作也便不具备可实施性，对于相关项目的影响也是较为微弱的，无法发挥出目标成本管理的最大效用。而目标成本管理也便成了纸上谈兵。
3. 目标成本管理对项目成败的影响
3.1 成本管理有目标，项目盈利有预期;
市场经济的发展，带来的是多元化的市场体系，在房地产市场当中，随着几十年的发展以及不断地改革，已经呈现出了较为稳定的态势，并且诸多企业之间都呈现出了较强的核心竞争力，想要在房地产行业站稳脚跟，就必须要在法律允许的前提下，尽可能提升自身的竞争力。由于房地产市场高度开放，房地产企业间的竞争也异常的激烈，资本大量进入房地产业，部分大型房企为了占据市场份额，实行微利快周转模式进行开发。这对中小企业的生存空间造成了极大的挤压，也对成本管控面临极大的挑战。由于竞争激烈，导致土地成本所占的比例越来越大，房价节节攀升，国家多次出台调控政策，强调房住不炒，让房价回归平稳发展的轨道，并在不同城市实行不同的调控政策。在这样的大背景下，开发企业的利润空间被压缩在有限的区间内，房产开发高利润的时代一去不复返。因此，为了在当前市场中占据一席之地，提高公司的成本竞争力非常重要。房企制定项目的目标成本并进行管控，提高资金使用频率，结合自身优势打造市场认可的核心产品，摆脱同质化竞争。实现企业的盈利。这是房地产开发企业未来的立足之本。
3.2 强化目标成本管理，优化成本结构，确保经济效益;
项目的目标成本管理是否成功是确保开发盈利的重要前提，优化成本结构不是盲目的减少投入，而是在保证产品定位和品质的基础上，不断优化成本构成。
优化成本结构首先要从优化资源做起，建筑的本质是资源的集成，是人的创造力、管理能力和对自然资源的再造。梳理成本的组成要素，才能对其进行优化。在房地产开发的成本中，土地成本是占比较大的刚性成本，由于其大部分属于竞拍获得，优化的可能性不大。设计建造成本优化是我们关注的主要方面，我们常说，成本是设计出来的，这里的设计有两层含义，一个是产品的设计定位和施工工艺对建造成本的影响巨大;另一个设计是目标成本需要设定，并指导产品的设计定位和建造成本;这是成本优化的关键着力点。
3.3 强调成本全过程管理，确保项目有序发展
目标成本管理并非是一朝一夕的，其展开的工作如若仅停留在某一阶段，便有可能在市场经济的变化之下，导致其成本发生变化，最终影响到企业自身的经济效益。也就是说，目标成本管理应当是一项动态的工作，能够跟随项目的发展以及市场经济的变化不断进行调控与优化。成本全过程管理指的是项目的开发前期、施工过程、结算阶段的成本管理。项目成本管控的重点是在全过程成本目标的制定和管控。目前，全过程成本管理咨询正在被越来越多的企业推崇和使用，通过专业的成本管理人员全程参与成本目标管理，能有效地对设计、建造成本实行全面的优化和管控。从而实行项目的有序发展和盈利的目标。 4. 促进目标成本管理的方法
4.1 加强与专业企业合作，培养复合型专业成本管理人员
由于房地产行业涉及的行业较多，专业跨度大，房企全面培养各种专业技术人员的成本巨大。因此，加强与各专业公司的合作就显得尤为重要。通过多年的发展，从设计方案、设计优化、施工图绘制、效果图制作、广告营销、全过程造价咨询及审计、监理都已经细分到专业公司。施工企业的专业更加细分，所以，如何甄别与筛选各行业的专业公司，并加强与各专业公司的合作，有效利用好各专业公司的人才和行业优势，是房地产企业首先要重视的问题。俗话说，因人而成事，用对了人，项目就已经成功了一半，这里的人当然也包括合适的专业单位。促进目标成本管理的主要是要加强与全过程造价咨询企业或工程管理企业的合作，管理咨询企业派驻有各专业工程师组成的项目团队，协助房地产企业进行目标成本的制定与管控，能最大限度的保证目标成本制定的合理性。并在施工过程中有效监督与审核。
对于房企内部的成本管理人员培养，除了对成本管理技术的掌握外，更应该注重其管理协调能力的培养。要培养其成为懂技术、会沟通、讲原则、顾大局、能决策、敢担当的复合型成本管理人员。
企业需制定合理的人才激励政策，并持续培训复合型的成本专业管理人才。完善人才结构，满足不同专业职位的职能需求，这些人才为房地产公司的发展提供了支持和保障，人才的持续培养和有效使用，才能促进房企的健康有序发展。
4.2 打通目標成本管理各环节，确保目标实现
中医有一句名言： 通则不痛。分析目标成本管理各阶段的“痛点”，制定解决痛点的方法和预案，做到解决问题有方法，想到的风险有预案。并根据制定的规则和方案来执行，只有打通了目标成本管理各环节，才能最大限度的确保项目成本管理目标的实现。
知易行难，这就需要企业的成本管理人员具备高度的专业协调能力和管理执行能力，根据企业的制度要求组织各专业人员制定科学、完整、细致的目标成本管理实施计划来指导和监督项目全过程的目标成本管理。
4.3 利用行业优势，完善成本大数据
房地产企业应充分利用已完成项目的成本数据，并结合合作专业公司的成本数据库，建立符合自身需要的成本数据库。合作造价咨询企业也应该分析不同企业的成本构成、成本需求，帮助房企建立成本数据库。建立成本数据库的目的在于，一是可以评估项目的成本水平，并对项目的目标成本控制进行评估分析，帮助房企在设计成本和建造成本上进行优化和改善，为制定更为合理可行的目标成本提供帮助;二是可以提高决策层的决策效率和决策正确性，在未来的竞争中占得先机。
成本数据库可以及时对公司的未来产品设计的成本进行指导，并实时对项目建设开发成本进行监督管控，从而防止造成项目的成本失控。当然，在确保项目质量和安全性的同时，通过对成本数据的分析对比，也可以衡量产品设计的质量，找出可以优化的分部项目，为公司长远发展，打下坚实的基础。
4.4 房企项目建造成本的管理控制
房企项目建造的成本是除土地成本以外最大的成本组成，也是目标成本管理控制的重点，前期目标成本控制的重点是根据所开发的项目进行研究和规划工作，进行项目的可行性研究，研究项目的开发过程中采用的技术标准、营销手段，以及财务预算等，明确成本控制目标，制定相应的管理方案，其中规划设计是项目成本控制的重中之重;过程阶段是控制工期、付款、质量、变更和签证，并将产生的费用纳入动态成本管理;结算阶段主要是控制完成工程量的准确性，验证、审查各种项目成本数据，确定项目造价总额，并验证额定单价的合理性。
通过对结算数据和成本指标的整理，并对过程中实际资金使用情况进行分析，核查哪些环节在成本控制之内，哪些环节超出了成本预算目标，对没有达到目标控制的原因进行总结反思，落实奖惩措施。只有实现对建造成本的全面管控，才能促进成本管理水平的不断提高。
5.房企面临的挑战与机遇
十八大以来，国家为确保房地产市场的平稳有序发展，出台了大量的政策，坚决遏制炒房投机行为，坚持“房住不炒”的政策导向。从土地供应、住房贷款、限价限售、二手房限售等各个方面全面对房地产行业进行管控。各地房企面临巨大挑战， 在当前的市场环境下，房企应把握市场需求，深化产品定位，建立健全以产品为基础的目标成本管理体系，加强目标成本管理控制，增强公司竞争力和公司经济效益，确保公司的生存和发展，为我国经济社会发展做出贡献。
参考文献
[1] 李程.建立以目标管理的房地产成本控制体系 [J].财会学习，2019，（ 21） ： 98 -99.
[2] 王廷魁，张倩.基于BIM 的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，（ 06） ： 52-56.
[3] 汪阳.房地产开发项目成本控制研究[J].住宅与房地产，2016，（ 24）
江苏永和管理咨询有限公司 江苏 南京 210000