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摘 要：随着中国房地产行业的不断升温，市场上涌现出越来越多的投资者使房地产资本市场的风险不断增加，作为房地产商，如何能够合理的规避市场风险，使其搜用的资本能够最大化的增加收益，使我们房地产资产管理所，面临的主要问题。
关键词：房地产 资产管理 创新
房地产资产是管理资产所有人自己或者委托给相关的专业机构对自己的有形房地产进行科学管理，通过信息化手段调查市场，合理安排企业发展的相关计划和相关资源的分配，以实现资产的利益最大化，对于房地产开发商而言，其终极目标是把运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和利益。房地产资产管理业务是企业在市场机制下资源的、自主的行为，这种行为遵循着等价有偿原则和效益原则。
一、房地产资产的管理概念
1.房地产资产管理定义。房地产资产管理是资产所有人以其有形的房地产资产委托专业机构进行管理，以资产所有人所期望的资产增值为目标的行为。房地产资产管理的最典型的就是对房地产资产进行资产管理、组合投资管理、物业管理、还有设置管理。除此之外，中国国有资产的管理作为市场中重要组成部分，也适用于这一概念。
2.房地产资产管理的基本特征。房地产管理的基本特征有以下几点：（1）服务于房地产资产增值的整个产业，房地产资产管理是一个针对产业管理的增值过程，其中包含了一系列的管理和增资方式，从房地产资产或项目的开发前的一系列相关的开发、管理、增值活动，到房地产资产或项目的开发中的并购、资金筹措和在开发的过程，再到房地产资产或项目并购后的市场整合以及管理营销，形成了一个完全服务于房地产增值的完整产业链。（2）房地产资产管理是一个系统行为，不同于传统方式的房地产一次性开发获得利润，房地产资产的管理要求在资产管理过程中，做好每一步的工作，弥补之前工作的不足为后面工作打下基础，还要求各个部门有效协调，分工合作，发挥团队精神，需要很强的系统管理能力。（3）房地产资产管理的核心任务是实现房地产资产增值，想要达到房地产资产增值的目的就要尽可能的增加股东价值，为企业获得更多的实际效益。以资产为核心的房地产资产管理不是简单的去解决某些问题，而是通过房地产资产管理企业强大的融资实力，运用经济学原理和法律去良好的处理市场问题，为不同的房地产资产管路提供整体解决方案。（4）房地产资产管理的周期较长，房地产资产的投资较大，资金流转时间长无法再短时间内收回成本，这就要求房地产资产的管理要有长期的计划，并且对市场的长期发展有一个良好的预估，才能规避风险效益最大化。
3.房地产资产的管理对象。房地产的资产管理在过去一直被认为是一个财务问题，随着人们对于房地产资产管理认识的提高和滚利技术的发展。资产管理被赋予了更加深层次的内涵，企业的资产管理的是企业生存和发展根本，只有建立良好的管理体系和管理对象，企业才能更好的向前不断发展。房地产资产的管理对象是企业单位的所有实物和与之相关的各种活动，是企业生产发展的基礎，包含了企业所有进行生产的资产，这些对象包括生产设备、建筑物、管道、道路、桥梁等。上至每一个部门的部门经理，下至最基础的工作人员所涉及到的方方面面的所有业务。
二、房地产行业特征
1.房地产项目的成本过高。房地产行业需要资金的大规模集中，所需要的成本自然增高，由于土地资源是不可再生资源存量有限，人们土地的需求越来越大，土地价格的不断升高使得房地产行业的土地成本不断升高，而且土地收购过来之后并不能够直接投入使用，需要投入大量的人力物力进行基础开发后才能投入使用。加之现在土地资源竞争激烈，依靠投标获得时的实际价格远高于市场价格。从而造成房地产投资者的投资较高。除此之外楼房的建设需要大量的劳动工人和技术工人，劳动力的成本逐年上升，同时还需要大量的工程设备，从而造成了房屋建造的成本高于一般的行业。
2.房地产的经营周期过长。由于房地产项目的投资需要占用大规模的资金，并且周期过长，投资风险很大，不像一般产品在很短的时间内就可以收回成本，这样房地产项目风险存在的时间就特别长。房地产项目市场十分复杂，周围的环境容易影响价格变动，就需要企业在开发选址过程中对土地有一个长远的预估，同时房地产投资会受到经济发展的影响，存在较大的经济风险。
3.国家政策法规的影响。房地产项目的建设，关系到国计民生，国家根据的实际情况不同，对每个地区实行符合当地实际的宏观调控和政策引导，规范房地产行业，使得当地产行业的每个环节都在国家的牢牢监控之下，房地差项目的建设必须符合国家规范，价格也受到国家的控制，这样房地产行业发展就受到了国家的强力监控，使其更加规范。
三、房地产资产管理创新的措施
1.深入研究房地产投资可行性。一般来说项目的投资越大，占用资金的时间越长，承担的风险越大，最后所能得到的利润也就越高。房地产行业在一开始时可以建立一个完善的计划，认真的调查，特别在产权问题方面，否则该项目的投资成本将难以回收，导致项目的失败。根据所在地区的经济发展情况、人口数量、城市规划情况等做详细的市场调研，分析对产品的需求量，只有在有需求时企业才能获得更多的利润。
2.严格控制资金的筹措。房地产项目对于资金的需要十分巨大，贷款的需求也很大，对于不同的项目所需的资金也不同，贷款的利率的多少，偿还周期的长短，金额的大小都直接影响着企业的工程进度和发展水平。因此企业在筹措资金时，要根据金融机构的分析来进行综合比较，作出取舍，尽量选取利率低，偿还周期长条件优厚的贷款。信用是一个企业产期发展的根本，信用良好的企业能够获得条件优厚的贷款资金，企业将会有充足的资金去进行更多项目的建设。资金的筹集还要有良好的计划，并不是资金越多越好，而是要有一个弹性需要，过少了建设使用不足，过多了容易增加风险。要利益最大化的去进行资金的储备，所以建设一个良好的稳定的资金环境才能让企业持续发展降低风险，利益最大化。
3.强化项目经营中的资金管理。如何使有限的资金在项目开发建设过程中进行流转，使资金能够获得更大的利润，是说我们放低产房地产商主要面对的问题，首先要有一个快捷便利的资金流通方式，企业想要发展，资金周转信息资金的流畅是十分必要的，不然资金流转过慢，资金跟不善建设进度，造成项目的烂尾。烂尾更是企业的克星，容易吧一个良好的企业拖垮，还有一个更为重大的因素就是账单的催收，而且多是坏账。应该加强企业在资金流转方面的建设，合理的收回债务，合理的对资金进行规划，企业节约出来的成本就是利润的一种体现。
4.资金的回收。当一个企业的商品房开始对外销售，标志着企业成本回收的开始，起初房屋的对外销售必然受到市场实际情况的影响，和可行性的影响，两者之间存在一个相互影响相互制约的关系，可行性越符合市场的实际，对于房屋销售进度也就越有利，资金运转正常的情况下就可以达到盈利的目的，若销售情况不利，就要对现有的市场进行分析，调查市场的需求量，看是否会出现新的市场需要，选择合适的切入点进入市场，即时有所亏损也要尽快售出，以避免造成更大的亏损。
四、结语
随着全球经济的发展，中国房地产行业开始越发的理性，凡是房地产市场存在着很多不可控制的因素导致了房地产项目在开发、建设、经营、管理等方面存在很大不不确定性，同时对于资金的需求量过大，资金的流转时间过长等都增加了房地产行业的风险。因此我只有通过加强管理，优化资金结构，将强资金的管理，提高管理的水平，顾及全局，统筹规划才能保证企业长久平稳的发展，才能确保房地产项目的顺利开发。
参考文献：
[1]周晓柱.浅谈国有房地产企业经营管理的问题及对策[J]；审计理论与实践；2003年08期.
[2]王晓霞.浅谈房地产企业资产周转的进一步提升[J]；集团经济研究；2007年03期.
[3]李学功.房地产业资产管理的创新；《中国房地产业》；2012年.
关键词：房地产 资产管理 创新
房地产资产是管理资产所有人自己或者委托给相关的专业机构对自己的有形房地产进行科学管理，通过信息化手段调查市场，合理安排企业发展的相关计划和相关资源的分配，以实现资产的利益最大化，对于房地产开发商而言，其终极目标是把运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和利益。房地产资产管理业务是企业在市场机制下资源的、自主的行为，这种行为遵循着等价有偿原则和效益原则。
一、房地产资产的管理概念
1.房地产资产管理定义。房地产资产管理是资产所有人以其有形的房地产资产委托专业机构进行管理，以资产所有人所期望的资产增值为目标的行为。房地产资产管理的最典型的就是对房地产资产进行资产管理、组合投资管理、物业管理、还有设置管理。除此之外，中国国有资产的管理作为市场中重要组成部分，也适用于这一概念。
2.房地产资产管理的基本特征。房地产管理的基本特征有以下几点：（1）服务于房地产资产增值的整个产业，房地产资产管理是一个针对产业管理的增值过程，其中包含了一系列的管理和增资方式，从房地产资产或项目的开发前的一系列相关的开发、管理、增值活动，到房地产资产或项目的开发中的并购、资金筹措和在开发的过程，再到房地产资产或项目并购后的市场整合以及管理营销，形成了一个完全服务于房地产增值的完整产业链。（2）房地产资产管理是一个系统行为，不同于传统方式的房地产一次性开发获得利润，房地产资产的管理要求在资产管理过程中，做好每一步的工作，弥补之前工作的不足为后面工作打下基础，还要求各个部门有效协调，分工合作，发挥团队精神，需要很强的系统管理能力。（3）房地产资产管理的核心任务是实现房地产资产增值，想要达到房地产资产增值的目的就要尽可能的增加股东价值，为企业获得更多的实际效益。以资产为核心的房地产资产管理不是简单的去解决某些问题，而是通过房地产资产管理企业强大的融资实力，运用经济学原理和法律去良好的处理市场问题，为不同的房地产资产管路提供整体解决方案。（4）房地产资产管理的周期较长，房地产资产的投资较大，资金流转时间长无法再短时间内收回成本，这就要求房地产资产的管理要有长期的计划，并且对市场的长期发展有一个良好的预估，才能规避风险效益最大化。
3.房地产资产的管理对象。房地产的资产管理在过去一直被认为是一个财务问题，随着人们对于房地产资产管理认识的提高和滚利技术的发展。资产管理被赋予了更加深层次的内涵，企业的资产管理的是企业生存和发展根本，只有建立良好的管理体系和管理对象，企业才能更好的向前不断发展。房地产资产的管理对象是企业单位的所有实物和与之相关的各种活动，是企业生产发展的基礎，包含了企业所有进行生产的资产，这些对象包括生产设备、建筑物、管道、道路、桥梁等。上至每一个部门的部门经理，下至最基础的工作人员所涉及到的方方面面的所有业务。
二、房地产行业特征
1.房地产项目的成本过高。房地产行业需要资金的大规模集中，所需要的成本自然增高，由于土地资源是不可再生资源存量有限，人们土地的需求越来越大，土地价格的不断升高使得房地产行业的土地成本不断升高，而且土地收购过来之后并不能够直接投入使用，需要投入大量的人力物力进行基础开发后才能投入使用。加之现在土地资源竞争激烈，依靠投标获得时的实际价格远高于市场价格。从而造成房地产投资者的投资较高。除此之外楼房的建设需要大量的劳动工人和技术工人，劳动力的成本逐年上升，同时还需要大量的工程设备，从而造成了房屋建造的成本高于一般的行业。
2.房地产的经营周期过长。由于房地产项目的投资需要占用大规模的资金，并且周期过长，投资风险很大，不像一般产品在很短的时间内就可以收回成本，这样房地产项目风险存在的时间就特别长。房地产项目市场十分复杂，周围的环境容易影响价格变动，就需要企业在开发选址过程中对土地有一个长远的预估，同时房地产投资会受到经济发展的影响，存在较大的经济风险。
3.国家政策法规的影响。房地产项目的建设，关系到国计民生，国家根据的实际情况不同，对每个地区实行符合当地实际的宏观调控和政策引导，规范房地产行业，使得当地产行业的每个环节都在国家的牢牢监控之下，房地差项目的建设必须符合国家规范，价格也受到国家的控制，这样房地产行业发展就受到了国家的强力监控，使其更加规范。
三、房地产资产管理创新的措施
1.深入研究房地产投资可行性。一般来说项目的投资越大，占用资金的时间越长，承担的风险越大，最后所能得到的利润也就越高。房地产行业在一开始时可以建立一个完善的计划，认真的调查，特别在产权问题方面，否则该项目的投资成本将难以回收，导致项目的失败。根据所在地区的经济发展情况、人口数量、城市规划情况等做详细的市场调研，分析对产品的需求量，只有在有需求时企业才能获得更多的利润。
2.严格控制资金的筹措。房地产项目对于资金的需要十分巨大，贷款的需求也很大，对于不同的项目所需的资金也不同，贷款的利率的多少，偿还周期的长短，金额的大小都直接影响着企业的工程进度和发展水平。因此企业在筹措资金时，要根据金融机构的分析来进行综合比较，作出取舍，尽量选取利率低，偿还周期长条件优厚的贷款。信用是一个企业产期发展的根本，信用良好的企业能够获得条件优厚的贷款资金，企业将会有充足的资金去进行更多项目的建设。资金的筹集还要有良好的计划，并不是资金越多越好，而是要有一个弹性需要，过少了建设使用不足，过多了容易增加风险。要利益最大化的去进行资金的储备，所以建设一个良好的稳定的资金环境才能让企业持续发展降低风险，利益最大化。
3.强化项目经营中的资金管理。如何使有限的资金在项目开发建设过程中进行流转，使资金能够获得更大的利润，是说我们放低产房地产商主要面对的问题，首先要有一个快捷便利的资金流通方式，企业想要发展，资金周转信息资金的流畅是十分必要的，不然资金流转过慢，资金跟不善建设进度，造成项目的烂尾。烂尾更是企业的克星，容易吧一个良好的企业拖垮，还有一个更为重大的因素就是账单的催收，而且多是坏账。应该加强企业在资金流转方面的建设，合理的收回债务，合理的对资金进行规划，企业节约出来的成本就是利润的一种体现。
4.资金的回收。当一个企业的商品房开始对外销售，标志着企业成本回收的开始，起初房屋的对外销售必然受到市场实际情况的影响，和可行性的影响，两者之间存在一个相互影响相互制约的关系，可行性越符合市场的实际，对于房屋销售进度也就越有利，资金运转正常的情况下就可以达到盈利的目的，若销售情况不利，就要对现有的市场进行分析，调查市场的需求量，看是否会出现新的市场需要，选择合适的切入点进入市场，即时有所亏损也要尽快售出，以避免造成更大的亏损。
四、结语
随着全球经济的发展，中国房地产行业开始越发的理性，凡是房地产市场存在着很多不可控制的因素导致了房地产项目在开发、建设、经营、管理等方面存在很大不不确定性，同时对于资金的需求量过大，资金的流转时间过长等都增加了房地产行业的风险。因此我只有通过加强管理，优化资金结构，将强资金的管理，提高管理的水平，顾及全局，统筹规划才能保证企业长久平稳的发展，才能确保房地产项目的顺利开发。
参考文献：
[1]周晓柱.浅谈国有房地产企业经营管理的问题及对策[J]；审计理论与实践；2003年08期.
[2]王晓霞.浅谈房地产企业资产周转的进一步提升[J]；集团经济研究；2007年03期.
[3]李学功.房地产业资产管理的创新；《中国房地产业》；2012年.