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【摘 要】通过对中国房价现状的综合分析，结合平山县城的实际，指出了供求关系、房屋设计、结构、地理位置、质量及小区物业管理等因素对房价的影响，指出了中国房价降价是大趋势。
【关键词】房价；供求关系；走势预测
[中图分类号] F407.9 [文献标识码] B[文章编号] T2011-12(03)-1600
1 房价的现状综述
价值规律对于任何商品都起作用，房地产也不例外。供大于求时必然会降，这是商品的属性决定的。世上没有只涨不跌的商品，黄金也不例外，更别说房子了。世上没有只涨不跌的股票，炒房就像炒股票有挣就有赔。利润越高风险越大，任何商品涨得过高过快，必然要跌。现在的开发商鱼目混珠，鱼龙混杂。由于利润高，大小开发商都将资金投向房地产开发。平山县目前许多竣工3~5年的楼盘空置率高达50%以上。集中供热用不上，能用上也用不起，想卖又卖不出去，别说升值了，很多问题已经出现；温塘周围的鸽子楼一栋接一栋盖的很快，卖时的价格也不低，可就是卖出去的楼房无人住，一栋楼上没几户。
目前，大中城市楼价都比较高，县城也不例外。近5年来房价几乎都翻了一番，这种现象是不正常的。房价的上涨应该与社会购买力相当才对，若房价的上涨远远大于大众的收入，需求必然减少。特别是第二套住房可以说是弹性需求，完全有可能被压缩或推迟。即将开工和已经完工及正在修建的那么多楼盘卖给谁？居民楼不是别墅，有几个客户即可，到时候卖不出去怎么办？供大于求时必然用降价来吸引客户，到时候炒房者也跳出来卖房，再一次放大了供求关系的矛盾。谁先降价谁卖得多，后降的不是卖不出去就是降得更多。买房者为什么观望？等待也许是出于无奈，多数是资金不足，关键是需求并不迫切，希望能等到降价这一天。
如果房价的增长每年不超过10%，也许房价永远降不下来，因为人们的收入在逐年提高。但是，现在的房价是2000年的4~5倍，2005年的两倍。若房价控制在10年以上翻一番的话，老百姓就不会天天喊房价高，因为10年的收入水平及积蓄也在涨。前5年的积蓄加上后5年的收入，还银行贷款不超过5年，最多不超过10年，一般人都能接受。但是现在的房价如果贷款需要20~30年还清，需要大半生的收入，或者几代人的努力。谁敢贷？即使银行敢贷，谁能保证一定能还？到时还不了，将会引发新一轮的次贷危机。
国家的宏观政策已为房屋降价提供了必要条件。国家在贷款使用上卡紧了，房贷越来越难批。对于想买第二套房的弹性需求有所压制，尤其是一线的大城市。而对于县城来说，在房屋建筑方面的供给并没减少，相反在多数地区还是相当充足，逐年增加。
开征房屋使用税对以开发商与炒房者来说将是致命的一击。房产税对于国家来说是一笔收入，促使房屋资源分配更加合理。而对于老百姓应该有一个免费使用面积，成年人每人70m2。
2供求关系、房屋设计、结构、质量及地理位置等因素对房价的影响
2.1供求关系对房价的影响
以平山县城为例，近5年開盘面积是原来使用面积的35%左右。全县人口46万人，县城人口不足10万人，一家按4口人计算，大约需要25000套住房。旧楼大约有20000套，新楼需要5000套，已经开发7000套，多出40%。整整多出2000套，不是个小数目。农村城市化发展虽然迅速，但是买旧楼房与新楼房比例基本在50%左右。现在县城中心地段售价在2700
元／m2 ，而在偏远的边缘地带价格在1500元／m2。很多人都在犹豫是买处于城区边缘的新楼，还是买处于城区中心地段的二手房。如果新楼能够降到2000元／m2 ，还是愿意买中心的新楼。其实三室一厅，两代人还是能住开的，尽管有点紧了。县城的家庭大都是两个孩子，若有两套房已经不少了，先富起来的人，楼房已经准备了3套以上。
2.2 房屋设计
大都是框架结构，内部结构自由组合，自行设计统一施工。除了卫生间与厨房的位置相对固定以为，客厅与卧室可以互换，厨房与卫生间也可以互换，房间大小可以调整。沙发与床互换位置，客厅变成卧室，卧室变成客厅，三室两厅转眼变成四室一厅。
2.3 向节能型环保型方向发展
太阳能利用更加广泛，装饰材料要求更加环保，不合格装饰材料无人问津。消费者的防火意识逐步提高，有机材料向无机材料过渡。泡沫加水泥是新墙壁的一大特点。消费者的法律意识快速增强，索赔事件经常发生。
2.4 质量、物业管理水平
一般而言，业主均选择物业管理水平高、业务能力强的公司，对于没有诚信的物业将直接影响房屋的销售，包括价格与数量两方面。开发商的质量意识将影响客户的心里追求，业绩不好的开发商将会被淘汰出局。楼房多了，选择的余地也大了，人们开始注重周围的环境。楼房的通风与采光是首先考虑的问题，高层建筑的水电暖供应是否及时充足是主要问题，出行是否方便，甚至楼梯宽窄高低也会影响价格。往往是因为一个小小的疏忽，导致楼盘价值大幅缩水。
3 中国房价的走势预测（图1）
4 小结
综上，中国房价降价是趋势，各地降价时间不同，对于房屋充足且价格过高的城市先降，欠发达地区后降。降价之后客户增加，大幅降价之后开发商减少，房价小幅上扬或振荡后持平，数年内难以再涨。恶意炒房的人越多，降得价越多。因为这些人自己不住，迟早是要卖出的。一旦供大于求，旧房子的结构不尽合理，价格自然会降，并且降得很多。新房子也会降，但决不会降到成本以下，否侧将无人开发。新旧楼的差价进一步拉大，不管住没住过人，只要是时间长的房子都会大打折扣，因为有个70年的期限问题。即使是同样的房子，同样的价钱，买现房总比买期房好，毕竟在盖房子期间存在许多不确定因素，比如质量不合格或因为降价幅度大，个别可能成为烂尾楼。不是钢性需求的客户，不妨再等一等。不远的将来，也许在2012年或者是2013年，就会有一个大的降价期。
【关键词】房价；供求关系；走势预测
[中图分类号] F407.9 [文献标识码] B[文章编号] T2011-12(03)-1600
1 房价的现状综述
价值规律对于任何商品都起作用，房地产也不例外。供大于求时必然会降，这是商品的属性决定的。世上没有只涨不跌的商品，黄金也不例外，更别说房子了。世上没有只涨不跌的股票，炒房就像炒股票有挣就有赔。利润越高风险越大，任何商品涨得过高过快，必然要跌。现在的开发商鱼目混珠，鱼龙混杂。由于利润高，大小开发商都将资金投向房地产开发。平山县目前许多竣工3~5年的楼盘空置率高达50%以上。集中供热用不上，能用上也用不起，想卖又卖不出去，别说升值了，很多问题已经出现；温塘周围的鸽子楼一栋接一栋盖的很快，卖时的价格也不低，可就是卖出去的楼房无人住，一栋楼上没几户。
目前，大中城市楼价都比较高，县城也不例外。近5年来房价几乎都翻了一番，这种现象是不正常的。房价的上涨应该与社会购买力相当才对，若房价的上涨远远大于大众的收入，需求必然减少。特别是第二套住房可以说是弹性需求，完全有可能被压缩或推迟。即将开工和已经完工及正在修建的那么多楼盘卖给谁？居民楼不是别墅，有几个客户即可，到时候卖不出去怎么办？供大于求时必然用降价来吸引客户，到时候炒房者也跳出来卖房，再一次放大了供求关系的矛盾。谁先降价谁卖得多，后降的不是卖不出去就是降得更多。买房者为什么观望？等待也许是出于无奈，多数是资金不足，关键是需求并不迫切，希望能等到降价这一天。
如果房价的增长每年不超过10%，也许房价永远降不下来，因为人们的收入在逐年提高。但是，现在的房价是2000年的4~5倍，2005年的两倍。若房价控制在10年以上翻一番的话，老百姓就不会天天喊房价高，因为10年的收入水平及积蓄也在涨。前5年的积蓄加上后5年的收入，还银行贷款不超过5年，最多不超过10年，一般人都能接受。但是现在的房价如果贷款需要20~30年还清，需要大半生的收入，或者几代人的努力。谁敢贷？即使银行敢贷，谁能保证一定能还？到时还不了，将会引发新一轮的次贷危机。
国家的宏观政策已为房屋降价提供了必要条件。国家在贷款使用上卡紧了，房贷越来越难批。对于想买第二套房的弹性需求有所压制，尤其是一线的大城市。而对于县城来说，在房屋建筑方面的供给并没减少，相反在多数地区还是相当充足，逐年增加。
开征房屋使用税对以开发商与炒房者来说将是致命的一击。房产税对于国家来说是一笔收入，促使房屋资源分配更加合理。而对于老百姓应该有一个免费使用面积，成年人每人70m2。
2供求关系、房屋设计、结构、质量及地理位置等因素对房价的影响
2.1供求关系对房价的影响
以平山县城为例，近5年開盘面积是原来使用面积的35%左右。全县人口46万人，县城人口不足10万人，一家按4口人计算，大约需要25000套住房。旧楼大约有20000套，新楼需要5000套，已经开发7000套，多出40%。整整多出2000套，不是个小数目。农村城市化发展虽然迅速，但是买旧楼房与新楼房比例基本在50%左右。现在县城中心地段售价在2700
元／m2 ，而在偏远的边缘地带价格在1500元／m2。很多人都在犹豫是买处于城区边缘的新楼，还是买处于城区中心地段的二手房。如果新楼能够降到2000元／m2 ，还是愿意买中心的新楼。其实三室一厅，两代人还是能住开的，尽管有点紧了。县城的家庭大都是两个孩子，若有两套房已经不少了，先富起来的人，楼房已经准备了3套以上。
2.2 房屋设计
大都是框架结构，内部结构自由组合，自行设计统一施工。除了卫生间与厨房的位置相对固定以为，客厅与卧室可以互换，厨房与卫生间也可以互换，房间大小可以调整。沙发与床互换位置，客厅变成卧室，卧室变成客厅，三室两厅转眼变成四室一厅。
2.3 向节能型环保型方向发展
太阳能利用更加广泛，装饰材料要求更加环保，不合格装饰材料无人问津。消费者的防火意识逐步提高，有机材料向无机材料过渡。泡沫加水泥是新墙壁的一大特点。消费者的法律意识快速增强，索赔事件经常发生。
2.4 质量、物业管理水平
一般而言，业主均选择物业管理水平高、业务能力强的公司，对于没有诚信的物业将直接影响房屋的销售，包括价格与数量两方面。开发商的质量意识将影响客户的心里追求，业绩不好的开发商将会被淘汰出局。楼房多了，选择的余地也大了，人们开始注重周围的环境。楼房的通风与采光是首先考虑的问题，高层建筑的水电暖供应是否及时充足是主要问题，出行是否方便，甚至楼梯宽窄高低也会影响价格。往往是因为一个小小的疏忽，导致楼盘价值大幅缩水。
3 中国房价的走势预测（图1）
4 小结
综上，中国房价降价是趋势，各地降价时间不同，对于房屋充足且价格过高的城市先降，欠发达地区后降。降价之后客户增加，大幅降价之后开发商减少，房价小幅上扬或振荡后持平，数年内难以再涨。恶意炒房的人越多，降得价越多。因为这些人自己不住，迟早是要卖出的。一旦供大于求，旧房子的结构不尽合理，价格自然会降，并且降得很多。新房子也会降，但决不会降到成本以下，否侧将无人开发。新旧楼的差价进一步拉大，不管住没住过人，只要是时间长的房子都会大打折扣，因为有个70年的期限问题。即使是同样的房子，同样的价钱，买现房总比买期房好，毕竟在盖房子期间存在许多不确定因素，比如质量不合格或因为降价幅度大，个别可能成为烂尾楼。不是钢性需求的客户，不妨再等一等。不远的将来，也许在2012年或者是2013年，就会有一个大的降价期。