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摘要：房产测绘是房地产市场发展和交易过程中最为重要的一个环节，房产测绘是也房屋建设中一项具有极强政策性的法定工作程序，由于房产测绘具有极强的专业性，因此，在进行房产测绘时，既要从专业性出发测量，还要注重房产测量所具有的社会意义。本文根据我国颁布的《房屋测量规范》中，对于商品房建筑面积测量的相关规定，对房产测绘的质量控制措施进行了分析。
关键词：房产测绘；質量控制；技术革新
近年来，随着我国各个城市对于房屋住宅需求的不断增加，房地产市场获得了前所未有的发展机遇，在商品房建筑和销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积和新开工房屋面积等方面都有了较大的增长。随着房地产市场的日益兴旺，我国的房产测绘行业也有了较大的发展，开发出了巨大的市场潜力。
一、房产测绘的质量控制要点和措施
1、测绘人员培训
产品检验员、外业测绘员、资料整理员和内业计算员是房产测绘过程中的主要工作人员，所有测绘工作人员在进行实地测绘工作之前都必须要接受系统全面的培训，从而保证其拥有较高的专业素质和测绘技能，并明确了解自身的工作权限和工作职责。
2、资源配置和设备仪器管理
内业测绘工作所需要的设备仪器主要涉及：房产测绘软件、绘图仪、计算机、笔记本电脑等其他相关的应用程序和设备设施；而外业测绘工作所需要的设备仪器主要涉及：皮尺或玻璃纤维尺、钢尺、手持式的测距仪、水准仪、棱镜、全站仪和标尺等设备和其他相关测绘设备。
3、外业测绘
首先是外业测绘实施前的各项准备工作。在外业测绘具体进行实施之前，测绘单位要根据施工单位所提供的施工图或竣工图等，在电脑中绘制出房屋草图，同时标明该商品房各项相关的设计数据，主要包括保温板厚度和位置、阳台尺寸、外墙厚度和轴线尺寸等，再按照一定的比例将草图印制出来，从而供外业测绘使用。其次是外业相关数据的采集工作。不管需要测绘的建筑高度如何，每层房屋的面积都要按照一层的实际建筑面积来进行计算，这就需要外业测量人员对建筑外墙的勒角以上部分的外围尺寸进行实际的测量。对于房屋内部每层楼的商品房实际面积，也要根据其外围尺寸加以确定，从而共同计算房屋的建筑面积。除了对外围实际尺寸的测量，在高层或多层建筑的测量过程中，还要对顶层尺寸和结构发生变化的部分的尺寸进行测量，尤其是有坡度的屋顶面积的测量。外业测绘的主要测量项目主要包括：檐廊、室外楼梯、走廊、雨篷、房屋层高、阳台宽度、内外墙厚度、商品楼内部进深和开间，以及与建筑物主体相关的其他公用建筑的外围尺寸。
4、内业测绘
外业测绘工作完成后，要对所得数据进行粗处理。首先，对比外业测绘的设计尺寸和实际尺寸，找出是否存在偏差，如果偏差在±5cm之内，或不存在偏差，则不需要对建筑物尺寸进行修改，可以将较小的偏差看做施工误差，直接根据设计尺寸来计算。如果偏差在5cm以上，则必须对偏差进行处理，找出偏差产生的原因，如轴线尺寸调整、外墙厚度变化、施工出现偏差等。根据偏差产生具体原因的不同，要采取不同的处理措施。如果偏差由设计调整或外墙厚度变化引起，则需要对实际尺寸来计算；如果偏差由施工误差引起，则需要将偏差按按单元来分配。对于测绘所得的数据，要在电脑上根据尺寸的调整来绘制草图，从而计算出公用建筑面积分摊系数、全楼的公用建筑面积、每套房屋的内部建筑面积、全楼总的内部建筑面积以及全楼的总建筑面积，然后，根据公用建筑面积的公摊系数和套内的实际建筑面积来填表，最后由计算机自动得出各套分摊的公用建筑面积和各套房屋的建筑面积。
二、提高房产测绘质量的体会
1、对测绘工作人员进行必要的系统培训
对测绘工作者进行必要的培训，能够为房产测绘质量的提高提供一定的保证。因此，房产测绘单位要提高技术和资金投入，提高工作人员的技术素质和综合能力，推广运用计算机测绘技术，从而保证测绘质量、提高工作效率。要保证测绘工作者法律意识、技术水平和专业素质的提高，就必须对工作人员进行必要的系统培训，使其熟练掌握地产方面的相关法律法规，地产业务知识，以及专业的测绘业务和测绘技术，从而更加准确客观地计算测量出房屋的实际面积，促进房地产市场的发展。
2、处理完内外业测绘数据后，执行“一级验收、二级检查”制度
由专业测绘作业组中的兼职或专职检测人员对测绘过程进行实地检验，再由专职检测人员和质量检验小组对数据资料进行二次检验，在保证检验无误后由委托单位进行最终的验收。相关的检验规定包括：第一，各项验收、检查工作需要独立完成，而不能够替代或是省略；第二，如检查中发现分摊方案或计算口径等项目不符合《项目意见书》中的相关规定，或未进行详细说明，则要及时找到原因并提出解决意见，经管理者确认签字后可重新进行办理；第三，建筑公司的技术管理者要对测绘组提出的质检单、图纸和成果等进行系统的检查，一旦发现问题要及时汇报并做修正处理；第四，技术管理人员要对实际的测绘案例进行定期的总结、分析和讨论，从而保证测绘成果和业务水平的不断提高；第五，在对质量问题存在分歧时，属于一级检查范围的，由专职的质检人员进行认定，属于二级检查范围的，需提交领导会办或由总工办认定；第六，划定单项产品的质量等级，并将其附属在测绘档案内。为保证房屋测绘的质量，还要在业内检查制度的基础上，实行一定比例的外业检查。
3、建立自我改进、自我完善、自我检查机制
测绘单位要强化内部的质量考核与质量监督，实现日常的质量检查与质量监督工作的有机结合，同时建立相应的奖惩制度。另一方面，单位的质检员和质量管理者要充分利用外部和内部的回访记录、申诉信息、顾客反馈信息、过程监控观察结果、审核观摩结果、合格记录和检验信息等，对以上信息进行系统分析处理，并查找出潜在的和已有的影响质量的原因，根据不同的原因制定出不同的、有针对性的预防和处理措施，并以正式文件的形式下发，要求相关部门按照计划组织进行测绘工作。对于不合格的服务和产品，测绘单位要及时予以纠正和控制，积极落实各项预防手段和原则，最终形成一套自我改进、自我完善、自我检查的质量管理体系。
三、总结
综上所述，我国正在逐步改变原有的，以房屋内部建筑面积来计算销售价格的销售方式，这就充分显现出了房产测绘的重要作用，如果房屋施工和设计不发生变化，则每套商品房的设计面积将会与实际的测绘面积基本一致，而与测绘单位和测绘技术无关，在此基础上，广大商品房购买者也能够自行进行房屋测绘，这样能够有效避免由房屋面积测量误差所导致的房产交易纠纷，同时，购买方和销售方的合法权益都能够受到保护。
参考文献
[1]林府雄.关于房产测绘中的质量控制探讨[J].科海故事博览?科技探索.2011（2）：42
[2]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯.2008（2）：250
[3]李智豪.房产测绘的改革策略与质量控制研究[J]. 科学与财富 .2010（12）：107
[4]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场.2010（4）：51
关键词：房产测绘；質量控制；技术革新
近年来，随着我国各个城市对于房屋住宅需求的不断增加，房地产市场获得了前所未有的发展机遇，在商品房建筑和销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积和新开工房屋面积等方面都有了较大的增长。随着房地产市场的日益兴旺，我国的房产测绘行业也有了较大的发展，开发出了巨大的市场潜力。
一、房产测绘的质量控制要点和措施
1、测绘人员培训
产品检验员、外业测绘员、资料整理员和内业计算员是房产测绘过程中的主要工作人员，所有测绘工作人员在进行实地测绘工作之前都必须要接受系统全面的培训，从而保证其拥有较高的专业素质和测绘技能，并明确了解自身的工作权限和工作职责。
2、资源配置和设备仪器管理
内业测绘工作所需要的设备仪器主要涉及：房产测绘软件、绘图仪、计算机、笔记本电脑等其他相关的应用程序和设备设施；而外业测绘工作所需要的设备仪器主要涉及：皮尺或玻璃纤维尺、钢尺、手持式的测距仪、水准仪、棱镜、全站仪和标尺等设备和其他相关测绘设备。
3、外业测绘
首先是外业测绘实施前的各项准备工作。在外业测绘具体进行实施之前，测绘单位要根据施工单位所提供的施工图或竣工图等，在电脑中绘制出房屋草图，同时标明该商品房各项相关的设计数据，主要包括保温板厚度和位置、阳台尺寸、外墙厚度和轴线尺寸等，再按照一定的比例将草图印制出来，从而供外业测绘使用。其次是外业相关数据的采集工作。不管需要测绘的建筑高度如何，每层房屋的面积都要按照一层的实际建筑面积来进行计算，这就需要外业测量人员对建筑外墙的勒角以上部分的外围尺寸进行实际的测量。对于房屋内部每层楼的商品房实际面积，也要根据其外围尺寸加以确定，从而共同计算房屋的建筑面积。除了对外围实际尺寸的测量，在高层或多层建筑的测量过程中，还要对顶层尺寸和结构发生变化的部分的尺寸进行测量，尤其是有坡度的屋顶面积的测量。外业测绘的主要测量项目主要包括：檐廊、室外楼梯、走廊、雨篷、房屋层高、阳台宽度、内外墙厚度、商品楼内部进深和开间，以及与建筑物主体相关的其他公用建筑的外围尺寸。
4、内业测绘
外业测绘工作完成后，要对所得数据进行粗处理。首先，对比外业测绘的设计尺寸和实际尺寸，找出是否存在偏差，如果偏差在±5cm之内，或不存在偏差，则不需要对建筑物尺寸进行修改，可以将较小的偏差看做施工误差，直接根据设计尺寸来计算。如果偏差在5cm以上，则必须对偏差进行处理，找出偏差产生的原因，如轴线尺寸调整、外墙厚度变化、施工出现偏差等。根据偏差产生具体原因的不同，要采取不同的处理措施。如果偏差由设计调整或外墙厚度变化引起，则需要对实际尺寸来计算；如果偏差由施工误差引起，则需要将偏差按按单元来分配。对于测绘所得的数据，要在电脑上根据尺寸的调整来绘制草图，从而计算出公用建筑面积分摊系数、全楼的公用建筑面积、每套房屋的内部建筑面积、全楼总的内部建筑面积以及全楼的总建筑面积，然后，根据公用建筑面积的公摊系数和套内的实际建筑面积来填表，最后由计算机自动得出各套分摊的公用建筑面积和各套房屋的建筑面积。
二、提高房产测绘质量的体会
1、对测绘工作人员进行必要的系统培训
对测绘工作者进行必要的培训，能够为房产测绘质量的提高提供一定的保证。因此，房产测绘单位要提高技术和资金投入，提高工作人员的技术素质和综合能力，推广运用计算机测绘技术，从而保证测绘质量、提高工作效率。要保证测绘工作者法律意识、技术水平和专业素质的提高，就必须对工作人员进行必要的系统培训，使其熟练掌握地产方面的相关法律法规，地产业务知识，以及专业的测绘业务和测绘技术，从而更加准确客观地计算测量出房屋的实际面积，促进房地产市场的发展。
2、处理完内外业测绘数据后，执行“一级验收、二级检查”制度
由专业测绘作业组中的兼职或专职检测人员对测绘过程进行实地检验，再由专职检测人员和质量检验小组对数据资料进行二次检验，在保证检验无误后由委托单位进行最终的验收。相关的检验规定包括：第一，各项验收、检查工作需要独立完成，而不能够替代或是省略；第二，如检查中发现分摊方案或计算口径等项目不符合《项目意见书》中的相关规定，或未进行详细说明，则要及时找到原因并提出解决意见，经管理者确认签字后可重新进行办理；第三，建筑公司的技术管理者要对测绘组提出的质检单、图纸和成果等进行系统的检查，一旦发现问题要及时汇报并做修正处理；第四，技术管理人员要对实际的测绘案例进行定期的总结、分析和讨论，从而保证测绘成果和业务水平的不断提高；第五，在对质量问题存在分歧时，属于一级检查范围的，由专职的质检人员进行认定，属于二级检查范围的，需提交领导会办或由总工办认定；第六，划定单项产品的质量等级，并将其附属在测绘档案内。为保证房屋测绘的质量，还要在业内检查制度的基础上，实行一定比例的外业检查。
3、建立自我改进、自我完善、自我检查机制
测绘单位要强化内部的质量考核与质量监督，实现日常的质量检查与质量监督工作的有机结合，同时建立相应的奖惩制度。另一方面，单位的质检员和质量管理者要充分利用外部和内部的回访记录、申诉信息、顾客反馈信息、过程监控观察结果、审核观摩结果、合格记录和检验信息等，对以上信息进行系统分析处理，并查找出潜在的和已有的影响质量的原因，根据不同的原因制定出不同的、有针对性的预防和处理措施，并以正式文件的形式下发，要求相关部门按照计划组织进行测绘工作。对于不合格的服务和产品，测绘单位要及时予以纠正和控制，积极落实各项预防手段和原则，最终形成一套自我改进、自我完善、自我检查的质量管理体系。
三、总结
综上所述，我国正在逐步改变原有的，以房屋内部建筑面积来计算销售价格的销售方式，这就充分显现出了房产测绘的重要作用，如果房屋施工和设计不发生变化，则每套商品房的设计面积将会与实际的测绘面积基本一致，而与测绘单位和测绘技术无关，在此基础上，广大商品房购买者也能够自行进行房屋测绘，这样能够有效避免由房屋面积测量误差所导致的房产交易纠纷，同时，购买方和销售方的合法权益都能够受到保护。
参考文献
[1]林府雄.关于房产测绘中的质量控制探讨[J].科海故事博览?科技探索.2011（2）：42
[2]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯.2008（2）：250
[3]李智豪.房产测绘的改革策略与质量控制研究[J]. 科学与财富 .2010（12）：107
[4]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场.2010（4）：51