楼市小幅提价难成气候大幅消量方成大器

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  2009年入春以来,中国楼市的成交量大幅上升,加上一季度11.2%的信贷比例投向了房地产开发,房地产企业资金状况得到了很大的缓解。具有对冲通胀特性的固定资产的有可能受到青睐,房屋的价格也略有上扬。
  据中国国家统计局5月12日公布的数据显示,4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比则上涨0.4%,比3月份涨幅扩大0.2个百分点。
  多位新房与二手房的一线销售人员告诉记者,现在小幅涨价的趋势还是很明显的。期房的销售除了通常采用低开高走的定价方式,甚至出现了开发商刚开盘几天后就会小幅提价的现象。如中关村SOHO 于5月8日开盘,5月11日就提了两个点。二手房交易上,业主也表现出比较强势的心态,原来的买方市场渐渐地转为卖方市场,追涨杀跌的心理使得看房人数的增多,业主的报价也在不停的上涨。
  然而目前房地产市场尽管去库存化形势喜人,但仍处于消库存期,开发商趁势攫取利润的行为很可能会继续酿就购房者的观望情绪,因此专家建议,积极去库存化回笼资金,以便投入下一步的开工才是正举。
  
  小幅提价 井喷式难持续
  
  国家统计局数据显示,4月新建住宅销售价格同比下降1.7%,环比上涨0.3%。二手住宅销售价格同比持平;环比上涨0.8%,比3月份涨幅扩大0.5个百分点。新建非住宅销售价格同比下降0.4%,环比上涨0.3%。
  但是业内人士表示,尽管房价出现了小幅上扬,但是最终今年房价将会走向平稳。中国国土资源部办公厅副主任、研究室主任杨宜新日前在清华大学建校98周年庆的房地产论坛上说:“从政府层面上来说是不想降房价,而国土资源部认为房价平稳是最重要的。”他还提到不应该对北京房价抱太高的期望值,他认为个别的楼盘可能会降5.8%,但是降幅在3.9%是比较合理的。
  与会的首创置业股份有限公司的董事会执行董事兼总裁唐军也表示:“未来房价变动幅度不会很大,因为买方对价格变动非常的敏感,一提价,成交量马上就会下降,因此开发商会非常的谨慎。”
  国信证券对当前楼市也提出警告,未来的一段时间楼市在政策的主导下会“偏暖”,但是3月、4月井喷式的行情是难以持续,接下来各月的销量出现环比回落的概率很大,因为今年的整体宏观经济形势还不明朗。
  “但是如果开发商能把握两方面,市场会更好些,一是理智上项目,二是不要盲目涨价。”深圳卓越地产营销部经理徐海钧在接受《中国联合商报》记者采访时表示。
  
  库存步入下行通道
  
  业内人士表示,经过一轮深度调整,楼市虽然已经触底反弹,但是开发商应以最大消化存量房为第一要义,以下一步的新开工为目标,而不应仅停留于对当前项目的杀鸡取卵,破坏良好的销售势头。
  国信证券房地产分析师区瑞明认为,在“羊群效应”的作用下,当前影响购房的三大要素——位置、价格与户型,只要符合其中的一项,并加之巧妙的营销手法,购房者都会趋之若鹜,尤其是一些白领对小户型式的公寓表现出很大的热情。如开盘均价11000元的深圳‘华侨城’四海公寓,因为户型很好,开发商巧妙的创意加送面积,引来了白领族的追捧。
  业内专家认为,自住型消费需求大幅度释放,中国楼市的成交量在未来的数月同比上升不会有悬念,去库存化已经走向了下行通道。
  据国信证券房地产行业4月月报显示,4月份京、沪、深等十二个重点城市的房屋销售量同比增幅巨大,环比涨跌不一,多数城市在2009年前4个月的累计销量已超2008年全年水平的一半。在销售量上升的带动下,去库存化形势喜人,一线城市存量房均比去年高峰时期有25%左右的回落幅度。
  然而令人担忧的是,存货的消化权掌握在开发商的手里。中信地产战略发展部副总经理胡义军向《中国联合商报》记者指出:“去库存化速度的快慢取决于开发商的资金状况,经过一轮的快速变现后,现金流开始顺畅,开发商可能不会轻易让利的,而且低价抛货的情况应该不会是普遍的。”
  库存去化量虽然形势大好,但是另外一种声音仍然存在——房地产市场消化存量房的形势依然严峻。全国房地产商会的REICO报告数据显示,3月末,商品房屋空置面积为1.67亿平方米,同比增加37.6%,空置水平为近三年来最高水平。REICO工作室判断,短期看,房地产市场仍处于存货消化期。
  DTZ戴德梁行预计,受制于前两年的信贷紧缩及2007年的过度扩张,2009年上半年发展商整体资金状况仍处于较为紧张阶段,因此消化库存就显得尤为重要。
  
  开发商谨慎开工
  
  但是徐海钧5月11日向记者分享了卓越地产未来的投资方向时说:“存量房永远都不是问题,新项目的持续开发才是根本。因此在对大环境争议比较大的情况下,我们公司将只关注市中心的项目,并且会新开发足够多的项目,但是边缘性项目如郊区或暂时看不清的项目会全面收缩。”
  他继续解释,对大环境看法有分歧主要表现在两大主流意见,一是通货膨胀积极来临,二是中国最深重的经济危机浪潮还没有来临,而楼市也正在这个动荡、不一致的环境艰难成长,因此他认为卓越地产是有进有退谨慎开工。
  据国家统计据数据显示,1~4月,全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米,同比增长12.4%,,完成土地购置面积7266万平方米,同比下降28.6%。而4月房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.76,比3月份回落0.08点,比去年同期回落9.31点。
  业内专家对此解读为,目前企业的资金困境虽略有缓和,开发商的投资意愿得到一定程度的释放,但投资策略仍偏向谨慎与保守。
  胡义军向记者透露:“今年公司一季度业绩不错,已经完成了全年的一半目标,但是当前没有新的拿地计划,更多的精力是投入在存量项目的建设上。”而这也正好印证了DTZ戴德梁行研究——“楼市调整一年多后,现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复,将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“
  北京建工的高层向记者透露,公司应该会综合考虑价位、周边购买力及地段等因素进行土地的选择,如果是高价的土地,他们肯定不会要的,而当前也在寻找机会的过程中。
  中国社会科学院金融所研究员易宪容也表示:“如果销售量上升,开发商应该尽快将资金投入到项目的建设上。”
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