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摘要：我国房地产税改革经历了从无到有，从简单到复杂，由表面到深化的历史过程，正朝着完善和健全的房地产税立法与改革方向迈进。上海和重庆两地的房产税试点是在我国房产税改革摸索期间的探索，对目前的房地产税立法与改革有着重要意义。房地产市场调控是主要的试点目标之一，基于两地房地产市场的不同特征和不同的试点细则，上海市的试点在增强居住理性上取得了显著效果，而重庆市的试点则着重调整了当地的住宅结构。
关键词：房产税；房地产税；试点；改革
近来，财政部长肖捷在《人民日报》上发表署名文章《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》，引来各界对房地产税的各种猜想。然而，房产税和房地产税，一字之差，常给理解带来一定的麻烦。单从字面概念上，难以回答起初的“房产税改革”与后来的“房地产税立法”的改革逻辑，极易将前后两种改革思路划等号。这显然不利于理解我国在该项改革中由简单到复杂、由表面到深化的曲折过程，也不利于跟踪论证和研究房产税和房地产税相关的问题。
一、 我国房产税和房地产税改革的历史阶段
刘佐（2011）回顾了我国改革开放以来房地产税改革的历史过程，从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房地产征税，到十一五期间实现房地产税的内外统一，清晰地展示了1986年～2011年之间我国房产税和房地产税相关文件和法律条例之规定。安体富（2014）更为细致地回顾了新中国成立60多年来，房地产税收制度先后经历的六次变革，区分出小、中、大三种口径的“房产税”，认为大口径的房产税实际上指一种房地产税收体系，包含保有阶段和建设、开发、流转等多环节的直接和间接的10多个相关税费。以上对我国房产税和房地产税历史的回顾较为清晰和全面，但均未明确对房产税和房地产税进行对比分析，因此虽能够形成对历史脉络的理解，但对两者的区分仍存在困难。
新中国成立至改革开放这一段时期，是对房地产税制的初步探索期。1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》是第一部规定房地产税的法规条文，其中规定按年对房产征收房产税，对土地征收地产税，对不易划分标准房价和标准地价的城市按房价、地价合并计征，因此该条例所规定的房地产税实际上是对土地和房屋征收的保有税，其中对房屋征收的是房产税，是房地产税的一部分。随着社会主义改造的完成，私人房地产的拥有数量大大减少，房地产税在这一阶段名存实亡。
改革开放后，形成内外有别的房地产税制，在1986年颁布了《房产税暂行条例》，规定按照房产（房 地）原值扣除一定比例后的余值为税基缴纳，但对个人非营业用房产免税。对外商投资企业、外国企业和外国人仍按照1951年的规定征收城市房地产税，直到2009年元旦起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《房产税暂行条例》对外商企业和个人征收房产税，实现了内外统一的房地产税制。现在《房产税暂行条例》仍发挥着作用，显然这里的房产税已不是1951年条例中仅对房屋价格计税的“房产税”，其计税依据的“房产原值”为包含土地在内的房地产原值，因此是对1951年条例中“房地产税”的一脉相承。
2003年十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中提出实施税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。且在2006年3月的全国人大第四次会议中批准的“十一五规划纲要”中提出，稳步推进物业税；在2009年国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革重点工作的意见》中继续提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。但物业税（房地产税的另一说法）改革没有得到进一步推动，在此后的文件中也没有再次出现。
2010年国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提出逐步推进房产税改革。但同年10月审议通过的“十二五规划建议”中提出研究推进房地产税改革。2011年1月启动上海和重庆两地的房产税试点。但在2011年3月第十一届全国人大第四次会议中批准的“十二五规划纲要”中又提出要研究推进房地产税改革，且在同年4月国家税务总局印发《“十二五”时期税收发展规划纲要》中提出研究推进房地产税改革，同年5月，在《关于2011年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出完善“房地产相关税收”政策。这一时期内的文件中房产税改革与房地产税改革交叉出现，2011年两次关于“十二五规划”的文件中都以“房地产税改革”这一说法出现，可能是为了与2010年审议通过的“十二五规划建议”中的说法保持一致。可见2003年～2011年之間的改革处于摸索阶段，期间出现了“物业税”“房产税”“房地产税”“房地产相关税收”等多种说法。
直到2013年11月，十八届三中全会首提“房地产税立法”，指出完善税收制度需“加快房地产税立法并适时推进改革”。2014年国务院批转国家发改委的《关于2014年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“推进房地产税、环境保护税立法相关工作”。全国人大常委会2015年立法工作计划中将房地产税法首次列入当年“预备项目”。党中央2015年审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》规定新税出台由法定，且对现行15个税收条例修改上升为法律或者废止。显然房地产税作为一种新税种处于相关立法过程，而不是对目前《房产税暂行条例》的“升级”。
因此，可将建国后我国房地产税的探索分为三个阶段，第一阶段为1951年～1986年间的城市房地产税阶段，第二阶段是1986年～2013年间的房产税改革摸索阶段，第三阶段为2013年至今开启的房地产税立法阶段。第二阶段的房产税实质上与第一阶段的城市房地产税一脉相承，其改革由国务院主导。第三阶段房地产税作为未来我国深化财税体制改革中税收制度完善的重要一环，依循“立法先行、充分授权、分步推进”的步骤，目前由全国人民代表大会主导立法。第三阶段的房地产税将作为一个新税种，与第二阶段的房产税不同，不是因为前者对“房 地”、后者仅对“房”征收保有税而不同，而是因为房地产税是整合现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等相关税费的一个新税种而不同。 二、 房产税试点效果评价
始于2011年1月的沪渝两地房产税试点，是处于房产税改革摸索阶段的改革试点，突破现行《房产税暂行条例》，在沪渝两地对个人部分住房征收房产税。这项改革试点对现阶段“房地产税立法”的研究和论证无疑也具有重要的参考意义，这是因为无论是“物业税改革”、“房产税改革”还是“房地产税立法与改革”，将个人非营业住房纳入征税范围都是避不开的共同议题。房产税试点的目标或预期的功能是什么呢？通常而言，有三大目标：其一，调控房地产市场；其二，扩充地方财政收入；其三，调节收入分配。其中调控房地产市场的目标首当其冲成为学界和业界共同关注的话题。
房地产市场中的房价受到学界和社会的广泛关注。房产税对房价的影响早在20世纪50年代～20世纪60年代的西方国家就得到过持续关注，大量的实证分析都证明两者是一种负向关系，包括Oates（1969）、Kenneth（1982）、Rosenthal（1999）等。在我国早期研究房产税对房价的影响的文献中，房产税的征收范围不包括个人非营业住房，例如况伟大（2009）通过建立投资者和开发商模型证实房产税对住宅价格有抑制作用，杜雪君（2009）则通过省级数据发现中国房产税对房价有抑制作用。
对重庆和上海两个城市试点效果的专门探讨则出现在2011年试点开始之后，且出现了诸多不同的结论，不同模型间有的结论甚至相悖。首先，不少文献认为房产税试点对试点城市房价的作用有限，如黄洪（2017）利用上海2009年～2016年之间的房价涨幅数据，认为调节房价的作用有限；郭宏宝（2011）以35个大中城市2011年1月～4月的数据发现，试点以来房价无明显下降趋势，且试点城市房价表现与非试点城市基本一致；郭晟豪（2016）则选取对照城市比较了2010年～2012年间房价指标，得出与对照城市无差异的结论。以上文献均基于直观数据指标，要么比较了 2011年1月前后试点城市房价的表现，要么比较试点后与对照城市房价的表现，得出试点效果有限或无差异的结论，但这些结论缺乏一定说服力，这是因为：（1）此次房产税试点力度小，范围有限，如上海仅针对增量多套房征税且免税面积大，重庆仅针对独栋豪宅征税；（2）房价影响因素多，而房产税作为众多影响因素中的一种，在不控制其他因素情况下无法直观得出其影响作用；（3）时间跨度普遍较短。
与多数早期研究中得到的结果类似，一些对沪渝试点的研究中认为房产税试点对房价有负向作用，如刘甲炎（2013）利用项目评估中的合成控制法估计对房价的影响，认为重庆的房产税试点的总体房价下降5.27%。合成控制法是通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”参照组，把这个参照组当成试点城市在未试点情况下的房价模拟，再与试点后的房价作对比，如果构造的“反事实”能“准确”模拟试点城市在未试点时的房价变化，那么这不失为一种完美的模型，但其准确性是难以把握的。王家庭（2014）基于2006年～2012年35个大中城市的面板数据，用DID方法检验了试点对商品房价格、商品房中住宅价格以及住宅中高档住宅价格的影响，得出试点显著降低了住宅价格，但对商品房价格和高档住宅价格影响不显著。但与之相反的是，柴国俊（2017）利用同样的DID方法得出了相反的结论，认为实施房产税总体对住房价格有显著的提升作用，但会随着时间推移而下降。
总之，在房产税与房价关系的研究中，直接对房价相关指标的观测难免会落入低可信度的槽厩，对模型技术性地改造来针对性地考察房产税试点对房价的作用不失为一种可取的方向，但除了房价以外或许还有其他更为直接的方法来观察房产税试点给两地房地产市场带来的变化。例如，李永刚（2015）用2011年重庆主城区高档房访客量比2010下降30%～50%，成交面积同比下降48.5%来说明试点引导了商品房理性需求，并认为调整了商品房供给结构。那么，至今已有7年的试点是否在两地商品房供给结构上均有所作用，是否持续地引导了商品房理性发展呢？
上海市房产税的征收对象为“市籍新购第二套及以上，非市籍新购第一套及以上”，在适用税率的安排上，体现了高、低价房差异，高价房税率更高。重庆市房产税的征收对象是“个人独栋商品房（存量）、新购高档住房、三无人员新购首套房”，税率也体现了高、低价房差异。可见，上海市房产税对多套房的调控旨在使当地房地产市场趋向居住理性，抑制多套房的投资或投机，兼顾了住房结构的调整，但是力度比较弱；重庆市房产税对高档房的调控会抑制当地高档住宅的供给和需求，改善住房结构。
本文選取了四项指标表征住房结构，分别是A住宅投资额中别墅、高档公寓（下称“高档房”）投资额的比例；B住宅施工面积中高档房的比例；C住宅竣工面积中高档房的比例；D住宅销售面积中高档房的比例。以上比例下降意味着住房结构得到改善。时间跨度为2006年～2015年，前五年为未试点期，后五年为试点期。首先，重庆市在2011当年内四项指标全部同比下降，下降比例分别为12.83%、9.2%、0.31%、37.44%，其中下降比例最为显著的是高档房销售面积比例，其次是当年住宅投资额中对高档房的投资比例也显著下降，需求和供给两端同时受到显著影响；第二，重庆市在未试点的前五年和试点的后五年相比较，A、B、C、D四项指标前五年的平均值显著高于后五年的平均值，分别为由10.39%降至7.76%，6.44%降至4.43%， 4.37%降至3.74%， 5.64%降至3.33%，从下降幅度相对大小来看销售面积比例仍为最高（40.93%）；以上数据指标印证了重庆市住房结构的明显改善，高档房供给和需求得到抑制，普通住房比例得到显著提升。
然而，上海市住宅销售面积中高档房的比例在前五年的平均值略微高于后五年的平均值，前后相对降幅为3.53%（而重庆这一数值为40.93%），竣工面积中高档房的比例在试点后五年甚至平均高于前五年，施工面积中高档房的比例在试点后五年平均略低于前五年。近十年来，上海市住房结构的调整幅度远不及重庆市，这也支持了上海市房产税调控的重点方向并非住房结构调整。 “房子是用来住的，不是用来炒的”——是对居住理性的具体阐释，能够直接表现居住理性的指标有户均拥房套数，或者户均拥房面积，但影响该指标的因素众多，例如限购政策中以户籍、工作年限为限，多套房首付比例和信贷利率差异等抑制多套房的投资或投机行为，这些政策与房产税试点共同调整居住理性。
图1显示2006年～2016年间上海和重庆两地新增户均住宅竣工套数，“增户数”表示当年同比上一年户数的增加数，“竣工套数”表示当年房地产开发住宅竣工套数，两者之比则表示当年增加的户数中户均住宅竣工套数（户均住宅竣工面积指标表现与之近乎一致，故仅显示户均竣工套数指标），能够在一定程度上反映居住理性程度。由于两地房产税试点对居住理性的影响很大程度上会混入其他限购政策，因此2011年前后两地指标均无明显规律。但从图中的趋势线可以看出，上海市户均住宅竣工套数呈下降趋势，而重庆市与之相反，这进一步说明了上海市房地产调控的目标是居住理性，且有效果，重庆市房地产市场则与上海市有着较大差异。
三、 结论
我国房地产税改革经历了城市房地产税阶段和房产税改革摸索阶段之后，正朝着体系化和健全化的房地产税立法与改革方向迈进。上海市和重庆市两地的房产税试点是在我国房产税改革摸索期间的探索，基于两地房地产市场的不同特征和不同的试点细则，上海市的试点在增强居住理性上取得了显著效果，而重庆市的试点则大力调整了当地的住宅结构，高档房和别墅的供求得到一定抑制，体现了土地利用的集约化和节约化。
参考文献：
[1] 刘佐.中国改革开放以来房地产税改革的简要回顾与展望[J].财贸经济，2011，（12）：17-24.
[2] 安体富，葛静.关于房地产税立法的几个相关问题研究[J].财贸经济，2014，（8）：5-13.
[3] 况伟大.住房特性、物业税与房价[J].经济研究， 2009，（4）.
[4] 杜雪君，黄忠华，吴次芳.房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究—理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009，（1）.
[5] 黃洪，何光其，廖明刚，严红梅.个人住房房产税：沪渝效果剖析与未来制度完善[J].税务研究，2017，（6）：50-54.
[6] 郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述：以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011，（8）：53-61.
[7] 李永刚.中国房产税制度设计研究——基于沪渝试点及国际经验借鉴视角[J].经济体制改革，2015，（1）：180-184.
作者简介：贾点点（1988-），男，汉族，湖北省荆门市人，中国人民大学经济学院博士生，研究方向为土地、房地产经济相关问题。
收稿日期：2018-02-20。
关键词：房产税；房地产税；试点；改革
近来，财政部长肖捷在《人民日报》上发表署名文章《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》，引来各界对房地产税的各种猜想。然而，房产税和房地产税，一字之差，常给理解带来一定的麻烦。单从字面概念上，难以回答起初的“房产税改革”与后来的“房地产税立法”的改革逻辑，极易将前后两种改革思路划等号。这显然不利于理解我国在该项改革中由简单到复杂、由表面到深化的曲折过程，也不利于跟踪论证和研究房产税和房地产税相关的问题。
一、 我国房产税和房地产税改革的历史阶段
刘佐（2011）回顾了我国改革开放以来房地产税改革的历史过程，从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房地产征税，到十一五期间实现房地产税的内外统一，清晰地展示了1986年～2011年之间我国房产税和房地产税相关文件和法律条例之规定。安体富（2014）更为细致地回顾了新中国成立60多年来，房地产税收制度先后经历的六次变革，区分出小、中、大三种口径的“房产税”，认为大口径的房产税实际上指一种房地产税收体系，包含保有阶段和建设、开发、流转等多环节的直接和间接的10多个相关税费。以上对我国房产税和房地产税历史的回顾较为清晰和全面，但均未明确对房产税和房地产税进行对比分析，因此虽能够形成对历史脉络的理解，但对两者的区分仍存在困难。
新中国成立至改革开放这一段时期，是对房地产税制的初步探索期。1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》是第一部规定房地产税的法规条文，其中规定按年对房产征收房产税，对土地征收地产税，对不易划分标准房价和标准地价的城市按房价、地价合并计征，因此该条例所规定的房地产税实际上是对土地和房屋征收的保有税，其中对房屋征收的是房产税，是房地产税的一部分。随着社会主义改造的完成，私人房地产的拥有数量大大减少，房地产税在这一阶段名存实亡。
改革开放后，形成内外有别的房地产税制，在1986年颁布了《房产税暂行条例》，规定按照房产（房 地）原值扣除一定比例后的余值为税基缴纳，但对个人非营业用房产免税。对外商投资企业、外国企业和外国人仍按照1951年的规定征收城市房地产税，直到2009年元旦起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《房产税暂行条例》对外商企业和个人征收房产税，实现了内外统一的房地产税制。现在《房产税暂行条例》仍发挥着作用，显然这里的房产税已不是1951年条例中仅对房屋价格计税的“房产税”，其计税依据的“房产原值”为包含土地在内的房地产原值，因此是对1951年条例中“房地产税”的一脉相承。
2003年十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中提出实施税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。且在2006年3月的全国人大第四次会议中批准的“十一五规划纲要”中提出，稳步推进物业税；在2009年国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革重点工作的意见》中继续提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。但物业税（房地产税的另一说法）改革没有得到进一步推动，在此后的文件中也没有再次出现。
2010年国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提出逐步推进房产税改革。但同年10月审议通过的“十二五规划建议”中提出研究推进房地产税改革。2011年1月启动上海和重庆两地的房产税试点。但在2011年3月第十一届全国人大第四次会议中批准的“十二五规划纲要”中又提出要研究推进房地产税改革，且在同年4月国家税务总局印发《“十二五”时期税收发展规划纲要》中提出研究推进房地产税改革，同年5月，在《关于2011年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出完善“房地产相关税收”政策。这一时期内的文件中房产税改革与房地产税改革交叉出现，2011年两次关于“十二五规划”的文件中都以“房地产税改革”这一说法出现，可能是为了与2010年审议通过的“十二五规划建议”中的说法保持一致。可见2003年～2011年之間的改革处于摸索阶段，期间出现了“物业税”“房产税”“房地产税”“房地产相关税收”等多种说法。
直到2013年11月，十八届三中全会首提“房地产税立法”，指出完善税收制度需“加快房地产税立法并适时推进改革”。2014年国务院批转国家发改委的《关于2014年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“推进房地产税、环境保护税立法相关工作”。全国人大常委会2015年立法工作计划中将房地产税法首次列入当年“预备项目”。党中央2015年审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》规定新税出台由法定，且对现行15个税收条例修改上升为法律或者废止。显然房地产税作为一种新税种处于相关立法过程，而不是对目前《房产税暂行条例》的“升级”。
因此，可将建国后我国房地产税的探索分为三个阶段，第一阶段为1951年～1986年间的城市房地产税阶段，第二阶段是1986年～2013年间的房产税改革摸索阶段，第三阶段为2013年至今开启的房地产税立法阶段。第二阶段的房产税实质上与第一阶段的城市房地产税一脉相承，其改革由国务院主导。第三阶段房地产税作为未来我国深化财税体制改革中税收制度完善的重要一环，依循“立法先行、充分授权、分步推进”的步骤，目前由全国人民代表大会主导立法。第三阶段的房地产税将作为一个新税种，与第二阶段的房产税不同，不是因为前者对“房 地”、后者仅对“房”征收保有税而不同，而是因为房地产税是整合现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等相关税费的一个新税种而不同。 二、 房产税试点效果评价
始于2011年1月的沪渝两地房产税试点，是处于房产税改革摸索阶段的改革试点，突破现行《房产税暂行条例》，在沪渝两地对个人部分住房征收房产税。这项改革试点对现阶段“房地产税立法”的研究和论证无疑也具有重要的参考意义，这是因为无论是“物业税改革”、“房产税改革”还是“房地产税立法与改革”，将个人非营业住房纳入征税范围都是避不开的共同议题。房产税试点的目标或预期的功能是什么呢？通常而言，有三大目标：其一，调控房地产市场；其二，扩充地方财政收入；其三，调节收入分配。其中调控房地产市场的目标首当其冲成为学界和业界共同关注的话题。
房地产市场中的房价受到学界和社会的广泛关注。房产税对房价的影响早在20世纪50年代～20世纪60年代的西方国家就得到过持续关注，大量的实证分析都证明两者是一种负向关系，包括Oates（1969）、Kenneth（1982）、Rosenthal（1999）等。在我国早期研究房产税对房价的影响的文献中，房产税的征收范围不包括个人非营业住房，例如况伟大（2009）通过建立投资者和开发商模型证实房产税对住宅价格有抑制作用，杜雪君（2009）则通过省级数据发现中国房产税对房价有抑制作用。
对重庆和上海两个城市试点效果的专门探讨则出现在2011年试点开始之后，且出现了诸多不同的结论，不同模型间有的结论甚至相悖。首先，不少文献认为房产税试点对试点城市房价的作用有限，如黄洪（2017）利用上海2009年～2016年之间的房价涨幅数据，认为调节房价的作用有限；郭宏宝（2011）以35个大中城市2011年1月～4月的数据发现，试点以来房价无明显下降趋势，且试点城市房价表现与非试点城市基本一致；郭晟豪（2016）则选取对照城市比较了2010年～2012年间房价指标，得出与对照城市无差异的结论。以上文献均基于直观数据指标，要么比较了 2011年1月前后试点城市房价的表现，要么比较试点后与对照城市房价的表现，得出试点效果有限或无差异的结论，但这些结论缺乏一定说服力，这是因为：（1）此次房产税试点力度小，范围有限，如上海仅针对增量多套房征税且免税面积大，重庆仅针对独栋豪宅征税；（2）房价影响因素多，而房产税作为众多影响因素中的一种，在不控制其他因素情况下无法直观得出其影响作用；（3）时间跨度普遍较短。
与多数早期研究中得到的结果类似，一些对沪渝试点的研究中认为房产税试点对房价有负向作用，如刘甲炎（2013）利用项目评估中的合成控制法估计对房价的影响，认为重庆的房产税试点的总体房价下降5.27%。合成控制法是通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”参照组，把这个参照组当成试点城市在未试点情况下的房价模拟，再与试点后的房价作对比，如果构造的“反事实”能“准确”模拟试点城市在未试点时的房价变化，那么这不失为一种完美的模型，但其准确性是难以把握的。王家庭（2014）基于2006年～2012年35个大中城市的面板数据，用DID方法检验了试点对商品房价格、商品房中住宅价格以及住宅中高档住宅价格的影响，得出试点显著降低了住宅价格，但对商品房价格和高档住宅价格影响不显著。但与之相反的是，柴国俊（2017）利用同样的DID方法得出了相反的结论，认为实施房产税总体对住房价格有显著的提升作用，但会随着时间推移而下降。
总之，在房产税与房价关系的研究中，直接对房价相关指标的观测难免会落入低可信度的槽厩，对模型技术性地改造来针对性地考察房产税试点对房价的作用不失为一种可取的方向，但除了房价以外或许还有其他更为直接的方法来观察房产税试点给两地房地产市场带来的变化。例如，李永刚（2015）用2011年重庆主城区高档房访客量比2010下降30%～50%，成交面积同比下降48.5%来说明试点引导了商品房理性需求，并认为调整了商品房供给结构。那么，至今已有7年的试点是否在两地商品房供给结构上均有所作用，是否持续地引导了商品房理性发展呢？
上海市房产税的征收对象为“市籍新购第二套及以上，非市籍新购第一套及以上”，在适用税率的安排上，体现了高、低价房差异，高价房税率更高。重庆市房产税的征收对象是“个人独栋商品房（存量）、新购高档住房、三无人员新购首套房”，税率也体现了高、低价房差异。可见，上海市房产税对多套房的调控旨在使当地房地产市场趋向居住理性，抑制多套房的投资或投机，兼顾了住房结构的调整，但是力度比较弱；重庆市房产税对高档房的调控会抑制当地高档住宅的供给和需求，改善住房结构。
本文選取了四项指标表征住房结构，分别是A住宅投资额中别墅、高档公寓（下称“高档房”）投资额的比例；B住宅施工面积中高档房的比例；C住宅竣工面积中高档房的比例；D住宅销售面积中高档房的比例。以上比例下降意味着住房结构得到改善。时间跨度为2006年～2015年，前五年为未试点期，后五年为试点期。首先，重庆市在2011当年内四项指标全部同比下降，下降比例分别为12.83%、9.2%、0.31%、37.44%，其中下降比例最为显著的是高档房销售面积比例，其次是当年住宅投资额中对高档房的投资比例也显著下降，需求和供给两端同时受到显著影响；第二，重庆市在未试点的前五年和试点的后五年相比较，A、B、C、D四项指标前五年的平均值显著高于后五年的平均值，分别为由10.39%降至7.76%，6.44%降至4.43%， 4.37%降至3.74%， 5.64%降至3.33%，从下降幅度相对大小来看销售面积比例仍为最高（40.93%）；以上数据指标印证了重庆市住房结构的明显改善，高档房供给和需求得到抑制，普通住房比例得到显著提升。
然而，上海市住宅销售面积中高档房的比例在前五年的平均值略微高于后五年的平均值，前后相对降幅为3.53%（而重庆这一数值为40.93%），竣工面积中高档房的比例在试点后五年甚至平均高于前五年，施工面积中高档房的比例在试点后五年平均略低于前五年。近十年来，上海市住房结构的调整幅度远不及重庆市，这也支持了上海市房产税调控的重点方向并非住房结构调整。 “房子是用来住的，不是用来炒的”——是对居住理性的具体阐释，能够直接表现居住理性的指标有户均拥房套数，或者户均拥房面积，但影响该指标的因素众多，例如限购政策中以户籍、工作年限为限，多套房首付比例和信贷利率差异等抑制多套房的投资或投机行为，这些政策与房产税试点共同调整居住理性。
图1显示2006年～2016年间上海和重庆两地新增户均住宅竣工套数，“增户数”表示当年同比上一年户数的增加数，“竣工套数”表示当年房地产开发住宅竣工套数，两者之比则表示当年增加的户数中户均住宅竣工套数（户均住宅竣工面积指标表现与之近乎一致，故仅显示户均竣工套数指标），能够在一定程度上反映居住理性程度。由于两地房产税试点对居住理性的影响很大程度上会混入其他限购政策，因此2011年前后两地指标均无明显规律。但从图中的趋势线可以看出，上海市户均住宅竣工套数呈下降趋势，而重庆市与之相反，这进一步说明了上海市房地产调控的目标是居住理性，且有效果，重庆市房地产市场则与上海市有着较大差异。
三、 结论
我国房地产税改革经历了城市房地产税阶段和房产税改革摸索阶段之后，正朝着体系化和健全化的房地产税立法与改革方向迈进。上海市和重庆市两地的房产税试点是在我国房产税改革摸索期间的探索，基于两地房地产市场的不同特征和不同的试点细则，上海市的试点在增强居住理性上取得了显著效果，而重庆市的试点则大力调整了当地的住宅结构，高档房和别墅的供求得到一定抑制，体现了土地利用的集约化和节约化。
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作者简介：贾点点（1988-），男，汉族，湖北省荆门市人，中国人民大学经济学院博士生，研究方向为土地、房地产经济相关问题。
收稿日期：2018-02-20。