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摘 要 十八大以来，提出了建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求，以及让人民“住有所居”。十八大三中全会提出了要在与房地产行业息息相关的土地、房产税、小产权、房企融资等方面在进行改革。结合十八届四中全会提出的全面推进依法治国的目标，应当发挥经济法在房地产市场中的作用，平衡政府与市场的关系，建立构建房地产调控长效机制。
关键词 房地产市场 宏观调控 经济法
自十八大以来，我国加快了全面深化改革的步伐。十八届三中全会的召开，明确了改革的总方向和基本目标。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出60条改革措施。在全面深化改革的新阶段，正确处理政府和市场的关系，促进房地产业全面协调可持续发展，是深化房地产业改革的重要内容。经济行为上具有极为重要作用。平衡政府与市场的关系，建立构建房地产调控长效机制，需要经济法在房地产市场调控中发挥重要的作用。
一、充分尊重市场，规范政府行为
党的十八届三中全会通过的《决定》明确提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，并按照这个要求，提出了经济领域众多新的重大改革举措。
近年来，我国房地产市场问题凸显。楼市价格不断上涨，部分地区房价畸高，存在着一定的泡沫化倾向；部分三四线小城市烂尾楼屡见不鲜，商品房价格不断下跌；廉租房、经济适用房、公租房、限价商品房供给不足，申请困难。这些问题根本原因在于没有注重发挥市场的基础性作用，而我国的房地产调控关于体制、机制上的设计和建设较少，操作层面上的政策措施较多。豍
由此可见，房地产市场改革，在根本上，需要尊重市场的客观规律，规范政府行为，尤其是在入地使用权出让方面。我国《房地产管理法》、《土地管理法》对土地出让权转让做出了明确规定，因此，需进一步完善《房地产管理法》、《土地管理法》中关于土地出让制度的规定，约束政府“卖地”行为，对土地出让制度进行严格控制，为市场发挥基础作用保驾护航。
二、推进城乡统一规划，推动城镇化发展
十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场。城镇化道路与建立城乡统一的建设用地市场需要协调发展。推动城镇化发展，合理引导人口流向，是解决房地产市场两极分化的重要举措。为此，进行配套的户籍制度改革与适当的住房限购政策，优化城镇化布局和形态，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，更注重发展城市群与中小城市，而控制超大城市规模。以建立健全城乡统一建设用地市场的基本规则、标准和制度为方向，以破除城乡体制障碍为核心，将国有建设用地和农村集体建设用地纳入统一市场体系，统一规划，统一规则和标准，统一平台和监管，建立健全利益平衡机制。
三、加快房地产税立法，发挥税收杠杆作用
十八届三中全会提出要加快房地产税立法并适时推进改革。目前，房地产开发和流通环节均有征税，而且税负过高，但保有环节则一直缺失。
我国目前税制结构的特点是间接税占比过高，直接税占比较低，这造成富人缴税少而穷人缴税多，出现逆向调节，加剧税收的不公平性。当前直接税改革主要遇到的障碍有：全社会对直接税征收缴纳的意识尚未到位；间接税占比高虽有利于筹集税收，但因此将其视为我国税制结构优越性将阻碍改革推进；经济新常态下推进直接税改革面临更大挑战。
四、完善住房保障体系，强化监管制度
十八大报告指出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。我们应该认识到，我国现有住房保障体系仍不健全。突出表现在：存在违规操作行为，许多城市实际申请和配给中包含大量除非低收入人群之外的其它人群，如权贵阶层；二是保障房的产权不清晰，致使售后交易规范和管理存在困难；三是地方政府的财政收入与保障房建设的土地划拨制度存在利益冲突，严重影响了保障房的供给。
本质上来看，保障房问题的根本原因在于是国家政策没有上升到法律层面，违规操作成本较低。对于保障房的管理，既要有法律的制度的保障，才能使保障房發展得更好。
五、明确农村集体用地性质，规范小产权房市场
《决定》中提到“要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2015年3月5日，十二届全国人大会三次会议上，李克强总理指出，要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。
六、结语
针对我国房地产市场存在的问题，建立房地产市场长效机制是十分必要的。房地产市场长效机制要以金融、土地、税收等主要政策工具为基础，这就离不开经济法的规制。在全面深化改革和全面推进依法治国的背景下，房地产市场长效机制要取得预期效果，必须不断完善社会主义市场经济法律制度，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善宏观调控机制，才能真正激发房地产市场活力，促进我国房地产市场转型升级，保障广大人民的住房问题。
注释：
豍邹志伟.我国房地产上市公司治理机制研究-以万科企业股份有限公司为例[D].西安电子科技大学，2012.
参考文献：
[1]田强伟.当前商品住房价格上涨的社会因素分析—以合肥市为例[D].安徽大学，2014.
[2]秦源.户籍制度之藩篱[J].中国新时代，2014，（2）：44-49.
[3]王晋毅，刘壮，徐明航等.“顶层设计”存在缺失[J].居业，2013，（11）：28-31.
[4]张宝成.推进城乡一体化建设破解城乡二元结构的思考[J].改革与开放，2014，（3）：32-33.
（作者单位：北京交通大学法学院）
关键词 房地产市场 宏观调控 经济法
自十八大以来，我国加快了全面深化改革的步伐。十八届三中全会的召开，明确了改革的总方向和基本目标。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出60条改革措施。在全面深化改革的新阶段，正确处理政府和市场的关系，促进房地产业全面协调可持续发展，是深化房地产业改革的重要内容。经济行为上具有极为重要作用。平衡政府与市场的关系，建立构建房地产调控长效机制，需要经济法在房地产市场调控中发挥重要的作用。
一、充分尊重市场，规范政府行为
党的十八届三中全会通过的《决定》明确提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，并按照这个要求，提出了经济领域众多新的重大改革举措。
近年来，我国房地产市场问题凸显。楼市价格不断上涨，部分地区房价畸高，存在着一定的泡沫化倾向；部分三四线小城市烂尾楼屡见不鲜，商品房价格不断下跌；廉租房、经济适用房、公租房、限价商品房供给不足，申请困难。这些问题根本原因在于没有注重发挥市场的基础性作用，而我国的房地产调控关于体制、机制上的设计和建设较少，操作层面上的政策措施较多。豍
由此可见，房地产市场改革，在根本上，需要尊重市场的客观规律，规范政府行为，尤其是在入地使用权出让方面。我国《房地产管理法》、《土地管理法》对土地出让权转让做出了明确规定，因此，需进一步完善《房地产管理法》、《土地管理法》中关于土地出让制度的规定，约束政府“卖地”行为，对土地出让制度进行严格控制，为市场发挥基础作用保驾护航。
二、推进城乡统一规划，推动城镇化发展
十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场。城镇化道路与建立城乡统一的建设用地市场需要协调发展。推动城镇化发展，合理引导人口流向，是解决房地产市场两极分化的重要举措。为此，进行配套的户籍制度改革与适当的住房限购政策，优化城镇化布局和形态，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，更注重发展城市群与中小城市，而控制超大城市规模。以建立健全城乡统一建设用地市场的基本规则、标准和制度为方向，以破除城乡体制障碍为核心，将国有建设用地和农村集体建设用地纳入统一市场体系，统一规划，统一规则和标准，统一平台和监管，建立健全利益平衡机制。
三、加快房地产税立法，发挥税收杠杆作用
十八届三中全会提出要加快房地产税立法并适时推进改革。目前，房地产开发和流通环节均有征税，而且税负过高，但保有环节则一直缺失。
我国目前税制结构的特点是间接税占比过高，直接税占比较低，这造成富人缴税少而穷人缴税多，出现逆向调节，加剧税收的不公平性。当前直接税改革主要遇到的障碍有：全社会对直接税征收缴纳的意识尚未到位；间接税占比高虽有利于筹集税收，但因此将其视为我国税制结构优越性将阻碍改革推进；经济新常态下推进直接税改革面临更大挑战。
四、完善住房保障体系，强化监管制度
十八大报告指出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。我们应该认识到，我国现有住房保障体系仍不健全。突出表现在：存在违规操作行为，许多城市实际申请和配给中包含大量除非低收入人群之外的其它人群，如权贵阶层；二是保障房的产权不清晰，致使售后交易规范和管理存在困难；三是地方政府的财政收入与保障房建设的土地划拨制度存在利益冲突，严重影响了保障房的供给。
本质上来看，保障房问题的根本原因在于是国家政策没有上升到法律层面，违规操作成本较低。对于保障房的管理，既要有法律的制度的保障，才能使保障房發展得更好。
五、明确农村集体用地性质，规范小产权房市场
《决定》中提到“要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2015年3月5日，十二届全国人大会三次会议上，李克强总理指出，要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。
六、结语
针对我国房地产市场存在的问题，建立房地产市场长效机制是十分必要的。房地产市场长效机制要以金融、土地、税收等主要政策工具为基础，这就离不开经济法的规制。在全面深化改革和全面推进依法治国的背景下，房地产市场长效机制要取得预期效果，必须不断完善社会主义市场经济法律制度，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善宏观调控机制，才能真正激发房地产市场活力，促进我国房地产市场转型升级，保障广大人民的住房问题。
注释：
豍邹志伟.我国房地产上市公司治理机制研究-以万科企业股份有限公司为例[D].西安电子科技大学，2012.
参考文献：
[1]田强伟.当前商品住房价格上涨的社会因素分析—以合肥市为例[D].安徽大学，2014.
[2]秦源.户籍制度之藩篱[J].中国新时代，2014，（2）：44-49.
[3]王晋毅，刘壮，徐明航等.“顶层设计”存在缺失[J].居业，2013，（11）：28-31.
[4]张宝成.推进城乡一体化建设破解城乡二元结构的思考[J].改革与开放，2014，（3）：32-33.
（作者单位：北京交通大学法学院）