论文部分内容阅读
编者按:
近来,关于经济适用房的负面新闻频频曝光:北京26岁女子倒卖40多套回龙观经济适用房揽财1400余万元;郑州“替谁说话”事件曝出经济适用房土地被用于建造别墅的内幕;武汉“6连号”事件让经济适用房申购中的弄虚作假黑幕现形……越来越多的经济适用房问题让人们质疑其存在的意义。那么,经济适用房是否应取消?
支持方
叶檀:经济适用房早该取消
资深财经评论员叶檀撰文指出,非驴非马的经济适用房是中国房地产市场的痛处。经济适用住房之所以低价,是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率—房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润—几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击,如此极不经济、效率极低的保障模式,不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。中国的保障举措必须提高效率,以简单有效的办法进行,其中保障房不给产权是重要一条。用品质不同的公共租赁住房、通过不同的租金来照顾最低收入阶层和中低收入的“夹心层”的住房,是个好办法,可以解决经济适用房满5年可以直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购等高成本的监管难题。(摘自:《凤凰周刊》2009年5月19日)
印华:不主张兴建经济适用房
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示一直不主张兴建经济适用房,因为经济适用房主要存在四个方面的问题:第一,我国目前没有透明的收入制度,很多人的工资无法准确衡量,这就为滋生腐败埋下伏笔;第二,经济适用房的价格实际上比市场价低不了多少,但产权不完整;第三,买经济适用房的人,实际上是收入不足以买房的人,他们购房之后不可避免地沦为“房奴”,进而生活质量下降;第四,用来兴建经济适用房的土地通常由政府行政划拨,出于利益上的考量,地方政府不太可能在价值高的地段兴建,如此一来,交通等实际生活成本会有所上升。(摘自:新华网2009年4月14日)
张鸿:建议取消经济适用房
央视《今日观察》评论员张鸿表示,建议取消经济适用房,现在政府的财政已经越滚越大了,政府完全可以用保障性住房来解决低收入人群的住房问题。现在经济适用房所面临的漏洞,是一时半会儿没法解决的。比如它的不透明,首先价格是不透明的,我们很难知道价格里存在虚构的成分。还有就是现在因为收入水平—包括住房水平等等这些方面都不透明,所以大家干脆就选择摇号。但是保障性住房是低收入人群的权利,不是让他们撞大运的。(摘自:《燕赵晚报》2009年6月28日)
陈宝存:最终取消经济适用房是趋势
全国工商联房地产商会理事陈宝存撰文认为,最初对经济适用房的定位就有很大问题。离开福利分房时代,在住宅商品化的初期,接受商品房房价还相当艰难,这才有了部分商品房的定义,也就是1998年计划保障房占比70%,商品房占比30%,但是10年下来,唯一的保障房─经济适用房占比仅仅为0.5%,而且,保障房保障的是优势人群,实际是特权阶层为主,结束的福利分房通过经济适用房的形式,继续在中高收入阶层存在下去。现在继续经济适用房政策,只会加大特权阶层对保障房的占有比例。所以实际地方对于经济适用房采取的是配建措施,也就是在商品房里面配建一部分经济适用房和部分廉租房,这势必加大商品房的地价成本。但是最近的变化是,商品房只配建廉租房,原因是配建经济适用房是不可行的,成本高昂的土地地价,任何开发企业都无法承受。逐渐过渡到廉租房为唯一保障房的形势是必然的。(摘自:陈宝存博客 2009年7月3日)
反对方
马光远:不可轻言废除经济适用房
经济学博士马光远指出,一些反对经济适用房的人士认为,停建经济适用房之后,国家可以将资金用于廉租房建设。但他们忽略了一个最重要的政策事实—经济适用房并不需要国家掏出真金白银,而是通过在土地供应和税费方面的优惠,体现国家的住房保障制度。如果说经济适用房因为监管难度大而必须叫停,则首先面临的问题就是:国家财政有没有这么巨额的资金建设廉租房?对于产权属于国家的廉租房而言,其不仅要出土地,出政策,更要出资金来建设。去年年底,住房和城乡建设部计划用3年时间投入9000亿建设200万套廉租房、400万套经济适用房,而最近的规划是争取在3年内再新增廉租住房518万套。似乎减少了经济适用房的比例,但518万套廉租房显然不是9000亿建设资金可以打住的。而且,廉租房的资金以地方财政投入为主,在地方财政紧张的情况下,如果根本没有资金建设足够的廉租房,又取消了经济适用房,多年来好不容易探索出来的住房保障模式将不复存在。制度变迁告诉我们,制度的转换是需要成本的。对于经济适用房,10多年来官方和民间已积累了不少监管药方,不要头脑发热,轻言废除这些宝贵的制度经验,经济适用房在中国的10年,解决了600多万户居民的住房问题,尽管问题不少,但成绩不容抹杀。(摘自:《新闻晨报》2009年6月26日)
陆骑麟:经济适用房的建设不应该停
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,经济适用房的建设不应该停。首先,经济适用房是一项“民心工程”,关乎低收入群体的合理住房权利。好多老百姓无法承受虚高的房价,无力购买商品房,居住条件十分艰苦;而有些富人,通过购买多套房产,抬高房价,实现其投资需求,更有些投机者就此推高房价,得到巨额利润,这样房产就失去了其最大的功能—居住。因此建造经济适用房是符合社会需要、符合老百姓意愿的。其次,经济适用房对于平抑周边市场的房价也具有一定作用。目前,购房者普遍有一种比较的心理,如果在同一区域内建造商品房和经济适用房的话,两者价格一定会出现较大的差距。在成交不理想的情况下,开发商一定会下调价格以吸引购房者。(摘自:新华网2009年4月14日)
赵晓:经济适用房取消不如改进
北京科技大学教授在赵晓认为,在某些城市,经济适用房成了“拆迁房”的代名词,拆迁户成为居住的主体;在另外一些地方,经济适用房又成了“公务员房”的代名词,政府机关工作人员等社会中高收入人群“近水楼台先得月”;而在许多地方,它又成为有钱人追逐的对象,大户型的供应结构只有中高收入的人群才买得起;除此之外,经济适用房还引出腐败和炒卖的问题,不仅住房的审批方面存在问题,住房的交易上也存在巨大的漏洞。然而,取消经济适用房容易,用更好的方式来代替则不太容易,“休克疗法”也许不是最好的政策选择。改进和规范经济适用房制度也许更值得尝试,一个重要的思路是借鉴国外“社会住宅”的概念来建设经济适用房,比如政府购买商品房的35%,给低收入者一定补贴后再购买。(摘自:《新京报》2007年3月14日)
建言方
华伟:问题的关键不是是否要停建经济适用房
复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出,经济适用房目前存在的问题是,政府虽然出台了相关政策和目标,但是并没有细则与之配套。茅于轼说停建经济适用房,只是用比较极端的说法来表达他对政策执行力的怀疑。但问题的关键不是是否要停建经济适用房,而是针对经济适用房建设该制定怎样的政策,而政策能否按照原样执行下去。大家都期待经济适用房的正面效果,但是如果没有好的执行,一切都是枉费。(摘自:新华网2009年4月14日)
点评:经济适用房本是具有保障性质的政策性商品住房,其初衷是让中低收入家庭有能力购买房子。但是,其制度缺陷却导致寻租腐败不断滋生,这正是经济适用房丑闻屡屡出现的根源。争议各方对此的认识是一致的,而提出的解决方案却截然不同。无疑,经济适用房政策的实施环节是重点也是难点,现行的监管水平不容乐观,但在没有更好的替代方案之前,完善相关配套政策似乎是更为温和与可行的一个选择。
近来,关于经济适用房的负面新闻频频曝光:北京26岁女子倒卖40多套回龙观经济适用房揽财1400余万元;郑州“替谁说话”事件曝出经济适用房土地被用于建造别墅的内幕;武汉“6连号”事件让经济适用房申购中的弄虚作假黑幕现形……越来越多的经济适用房问题让人们质疑其存在的意义。那么,经济适用房是否应取消?
支持方
叶檀:经济适用房早该取消
资深财经评论员叶檀撰文指出,非驴非马的经济适用房是中国房地产市场的痛处。经济适用住房之所以低价,是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率—房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润—几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击,如此极不经济、效率极低的保障模式,不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。中国的保障举措必须提高效率,以简单有效的办法进行,其中保障房不给产权是重要一条。用品质不同的公共租赁住房、通过不同的租金来照顾最低收入阶层和中低收入的“夹心层”的住房,是个好办法,可以解决经济适用房满5年可以直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购等高成本的监管难题。(摘自:《凤凰周刊》2009年5月19日)
印华:不主张兴建经济适用房
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示一直不主张兴建经济适用房,因为经济适用房主要存在四个方面的问题:第一,我国目前没有透明的收入制度,很多人的工资无法准确衡量,这就为滋生腐败埋下伏笔;第二,经济适用房的价格实际上比市场价低不了多少,但产权不完整;第三,买经济适用房的人,实际上是收入不足以买房的人,他们购房之后不可避免地沦为“房奴”,进而生活质量下降;第四,用来兴建经济适用房的土地通常由政府行政划拨,出于利益上的考量,地方政府不太可能在价值高的地段兴建,如此一来,交通等实际生活成本会有所上升。(摘自:新华网2009年4月14日)
张鸿:建议取消经济适用房
央视《今日观察》评论员张鸿表示,建议取消经济适用房,现在政府的财政已经越滚越大了,政府完全可以用保障性住房来解决低收入人群的住房问题。现在经济适用房所面临的漏洞,是一时半会儿没法解决的。比如它的不透明,首先价格是不透明的,我们很难知道价格里存在虚构的成分。还有就是现在因为收入水平—包括住房水平等等这些方面都不透明,所以大家干脆就选择摇号。但是保障性住房是低收入人群的权利,不是让他们撞大运的。(摘自:《燕赵晚报》2009年6月28日)
陈宝存:最终取消经济适用房是趋势
全国工商联房地产商会理事陈宝存撰文认为,最初对经济适用房的定位就有很大问题。离开福利分房时代,在住宅商品化的初期,接受商品房房价还相当艰难,这才有了部分商品房的定义,也就是1998年计划保障房占比70%,商品房占比30%,但是10年下来,唯一的保障房─经济适用房占比仅仅为0.5%,而且,保障房保障的是优势人群,实际是特权阶层为主,结束的福利分房通过经济适用房的形式,继续在中高收入阶层存在下去。现在继续经济适用房政策,只会加大特权阶层对保障房的占有比例。所以实际地方对于经济适用房采取的是配建措施,也就是在商品房里面配建一部分经济适用房和部分廉租房,这势必加大商品房的地价成本。但是最近的变化是,商品房只配建廉租房,原因是配建经济适用房是不可行的,成本高昂的土地地价,任何开发企业都无法承受。逐渐过渡到廉租房为唯一保障房的形势是必然的。(摘自:陈宝存博客 2009年7月3日)
反对方
马光远:不可轻言废除经济适用房
经济学博士马光远指出,一些反对经济适用房的人士认为,停建经济适用房之后,国家可以将资金用于廉租房建设。但他们忽略了一个最重要的政策事实—经济适用房并不需要国家掏出真金白银,而是通过在土地供应和税费方面的优惠,体现国家的住房保障制度。如果说经济适用房因为监管难度大而必须叫停,则首先面临的问题就是:国家财政有没有这么巨额的资金建设廉租房?对于产权属于国家的廉租房而言,其不仅要出土地,出政策,更要出资金来建设。去年年底,住房和城乡建设部计划用3年时间投入9000亿建设200万套廉租房、400万套经济适用房,而最近的规划是争取在3年内再新增廉租住房518万套。似乎减少了经济适用房的比例,但518万套廉租房显然不是9000亿建设资金可以打住的。而且,廉租房的资金以地方财政投入为主,在地方财政紧张的情况下,如果根本没有资金建设足够的廉租房,又取消了经济适用房,多年来好不容易探索出来的住房保障模式将不复存在。制度变迁告诉我们,制度的转换是需要成本的。对于经济适用房,10多年来官方和民间已积累了不少监管药方,不要头脑发热,轻言废除这些宝贵的制度经验,经济适用房在中国的10年,解决了600多万户居民的住房问题,尽管问题不少,但成绩不容抹杀。(摘自:《新闻晨报》2009年6月26日)
陆骑麟:经济适用房的建设不应该停
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,经济适用房的建设不应该停。首先,经济适用房是一项“民心工程”,关乎低收入群体的合理住房权利。好多老百姓无法承受虚高的房价,无力购买商品房,居住条件十分艰苦;而有些富人,通过购买多套房产,抬高房价,实现其投资需求,更有些投机者就此推高房价,得到巨额利润,这样房产就失去了其最大的功能—居住。因此建造经济适用房是符合社会需要、符合老百姓意愿的。其次,经济适用房对于平抑周边市场的房价也具有一定作用。目前,购房者普遍有一种比较的心理,如果在同一区域内建造商品房和经济适用房的话,两者价格一定会出现较大的差距。在成交不理想的情况下,开发商一定会下调价格以吸引购房者。(摘自:新华网2009年4月14日)
赵晓:经济适用房取消不如改进
北京科技大学教授在赵晓认为,在某些城市,经济适用房成了“拆迁房”的代名词,拆迁户成为居住的主体;在另外一些地方,经济适用房又成了“公务员房”的代名词,政府机关工作人员等社会中高收入人群“近水楼台先得月”;而在许多地方,它又成为有钱人追逐的对象,大户型的供应结构只有中高收入的人群才买得起;除此之外,经济适用房还引出腐败和炒卖的问题,不仅住房的审批方面存在问题,住房的交易上也存在巨大的漏洞。然而,取消经济适用房容易,用更好的方式来代替则不太容易,“休克疗法”也许不是最好的政策选择。改进和规范经济适用房制度也许更值得尝试,一个重要的思路是借鉴国外“社会住宅”的概念来建设经济适用房,比如政府购买商品房的35%,给低收入者一定补贴后再购买。(摘自:《新京报》2007年3月14日)
建言方
华伟:问题的关键不是是否要停建经济适用房
复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出,经济适用房目前存在的问题是,政府虽然出台了相关政策和目标,但是并没有细则与之配套。茅于轼说停建经济适用房,只是用比较极端的说法来表达他对政策执行力的怀疑。但问题的关键不是是否要停建经济适用房,而是针对经济适用房建设该制定怎样的政策,而政策能否按照原样执行下去。大家都期待经济适用房的正面效果,但是如果没有好的执行,一切都是枉费。(摘自:新华网2009年4月14日)
点评:经济适用房本是具有保障性质的政策性商品住房,其初衷是让中低收入家庭有能力购买房子。但是,其制度缺陷却导致寻租腐败不断滋生,这正是经济适用房丑闻屡屡出现的根源。争议各方对此的认识是一致的,而提出的解决方案却截然不同。无疑,经济适用房政策的实施环节是重点也是难点,现行的监管水平不容乐观,但在没有更好的替代方案之前,完善相关配套政策似乎是更为温和与可行的一个选择。