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摘 要：房产税税收优惠机制对实现公平税负、增加财政收入和保障纳税人基本权利等具有重要意义。当前世界各发达国家都拥有较为成熟的房产税制，虽然存在差异，但都已形成了较为完善的税收优惠管理机制。本文通过阐述房产税的理论基础及介绍世界各发达国家房产税的税收优惠机制，以期对我国相关政策的制定与完善有所裨益。
关键词：发达国家；房产税；税收优惠；
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-07-00-01
一、引言
在发达国家，房产税作为财政的主要税种，是对公民的不动产征收的一种财产税，对财政收入具有举足轻重的作用。健全的房产税优惠机制还能调节房价和抑制投机，实现收入再分配，促进社会公平。世界各发达国家对于房产税的制定及运行已积累了丰富的经验，这对于处于房产税改革初始阶段的我国具有重要的借鉴意义。
二、房产税税收优惠的理论分析
（一）调节经济运行，引导居民合理消费。房产是一种特殊的商品，同时具备消费和投资的双重属性。房价过高或过低，不再是单纯的经济问题，还会影响到社会的稳定。作为调节经济过热或衰退的有效手段之一，税收优惠机制时常会被政府用来刺激或抑制某些特定行为，例如通过增减税负来调节房产价值，影响房地产业的发展方向及房地产的投资收益比例，进而影响消费者的购买决策，引导其合理消费。
（二）收入再分配，实现公平最大化。富人拥有多套房屋、别墅等豪华住宅，随着房价的上涨财富不断地积累，相反工薪阶层省吃俭用才能买得起一套房子，富人越来越富，穷人越来越穷，这种社会现象造成了严重的不公。通过多种形式的房产税税收优惠政策，对不同人群实行不同的征税模式，可以调节收入的再分配，减轻低收入人群的纳税负担，实现社会公平的最大化。如对家庭首套住房和特殊群体的住房征税实行减免、允许其延期纳税等。另外，政府将收取的房产税税款用于保障性住房和公共设施的建设，也是对社会财富再分配的一种体现。
三、发达国家房产税的优惠机制
一般来说，虽然税基与税源联系密切，但不是同一概念。税基是指计税标准或计税依据，而税源则是指税收的价值源泉，两者明显不同。房产税的税基与税源是相互分离的，房产税的税基是不动产的价值，税源则是房产收益或房产所有人的收入。因此，除了税率和税基的减免外，发达国家房产税优惠机制的设计还要考虑纳税人的实际收入情况，这也是保证房产税公平的体现，目前主要包括三种类型。
（一）依据房产或土地的面积。这种类型是以家庭或个人为单位划定一定的房屋居住面积为免征额，在特定面积内免于征收房产税。住面积作为免征额，日本规定，拥有5 000 平方米以下土地或者2 000 平方米以下特定地区土地的纳税人，可以免除土地持有税。在德国，对于标准的一家四口的家庭，独户住宅的税收优惠面积为156平方米、双户住宅为240平方米。同样，荷兰也有规定，对小于一定面积或低于一定价值的不动产，将实行财产税的豁免。这种类型的优势体现在其操作性的简便，但未考虑到房产位置、建筑物特征等影响房产价值的重要属性，极易造成横向不公平。
（二）依据房产的评估价值。依据评估价值征收房产税的国家一般采用这种方式设计优惠机制。在英国，房屋的评估价值由价值评估机构根据市场行情进行评估，每5年重估一次。房产税的征收按房产的评估价值分为A-H共8个级别，分别征收不同的税额，其最高税率为最低税率的25倍。在澳大利亚的维多利亚州，低于14万澳元的不动产免除房产税，同时将高于14万澳元的不动产分为五个等级，分别实行不同的税率。
（三）依据房产拥有者的收入水平。这类房产税优惠机制适用于像美国这样实行个人综合所得税制度的国家。美国政府为减轻低收入人群的纳税负担，对个人住房支出规定了一定的抵免额，并可以通过个人所得税扣除，从而达到低收入者少纳税或不纳税的目的。“断路器”作为根据个人收入水平来确定财产税补助的一种政策，是对这一方法的完善。当纳税人所缴纳的财产税额与其收入两者间的比例超过了法律的规定，政府会减少其应缴纳的所得税额，将多缴纳的税款退还给纳税人，有时也会直接返还纳税人现金，当做对所得税税收返还的一种补充。美国目前有一半以上的州对纳税人的房产制定了类似的税收抵免政策。这类优惠机制的好处是显尔易见的，但为了能让其有效的运行必须有完善的个人综合所得税制度与之配合。
此外，其他的优惠措施还包括承租人、低收入家庭税收补贴等，其中最普遍适用的是延期纳税。延期纳税主要表现在纳税时间的优惠上，即针对残疾人、老年人、低收入群体和处于正在开发地区边缘上的农场主这样的特定纳税主体，如果他们的财产价值非因自身原因出现了大幅上升，那么纳税人可按财产原值纳税，同时需要记录应纳税款与所纳税款的差额，这个差额可推迟缴纳。这部分差额税款是全部缴纳还是部分缴纳，是否加收利息，各国对此做出了不同的规定。
四、结语
房产税已不单单是简单的财政问题，还是关系社会稳定、国计民生的大问题，完善的房产税税收优惠機制在增加财政收入的同时，还可以进一步落实公平负税原则，保障纳税人的基本权利。笔者通过对世界各发达国家成熟的房产税优惠机制进行分类并介绍，希望为我国的房产税税制建设及完善提供参考。
参考文献：
[1][德]赫尔穆特.沃尔曼著、陈伟、段德敏译.德国地方政府[M].北京大学出版社，2003.
[2]张超.美国财产税税收优惠管理的特点及借鉴[J].涉外税务， 2008（8）.
[3]黄伟.日本的房产税改革[J].学术争鸣，2011（3）.
[4]葛克昌.所得税与宪法[M].北京：北京大学出版社，2004.
[5] 刘剑文.财税法专题研究[M].北京：北京大学出版社，2007
基金项目：北京工商大学研究生科研学术创新基金项目资助。
关键词：发达国家；房产税；税收优惠；
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-07-00-01
一、引言
在发达国家，房产税作为财政的主要税种，是对公民的不动产征收的一种财产税，对财政收入具有举足轻重的作用。健全的房产税优惠机制还能调节房价和抑制投机，实现收入再分配，促进社会公平。世界各发达国家对于房产税的制定及运行已积累了丰富的经验，这对于处于房产税改革初始阶段的我国具有重要的借鉴意义。
二、房产税税收优惠的理论分析
（一）调节经济运行，引导居民合理消费。房产是一种特殊的商品，同时具备消费和投资的双重属性。房价过高或过低，不再是单纯的经济问题，还会影响到社会的稳定。作为调节经济过热或衰退的有效手段之一，税收优惠机制时常会被政府用来刺激或抑制某些特定行为，例如通过增减税负来调节房产价值，影响房地产业的发展方向及房地产的投资收益比例，进而影响消费者的购买决策，引导其合理消费。
（二）收入再分配，实现公平最大化。富人拥有多套房屋、别墅等豪华住宅，随着房价的上涨财富不断地积累，相反工薪阶层省吃俭用才能买得起一套房子，富人越来越富，穷人越来越穷，这种社会现象造成了严重的不公。通过多种形式的房产税税收优惠政策，对不同人群实行不同的征税模式，可以调节收入的再分配，减轻低收入人群的纳税负担，实现社会公平的最大化。如对家庭首套住房和特殊群体的住房征税实行减免、允许其延期纳税等。另外，政府将收取的房产税税款用于保障性住房和公共设施的建设，也是对社会财富再分配的一种体现。
三、发达国家房产税的优惠机制
一般来说，虽然税基与税源联系密切，但不是同一概念。税基是指计税标准或计税依据，而税源则是指税收的价值源泉，两者明显不同。房产税的税基与税源是相互分离的，房产税的税基是不动产的价值，税源则是房产收益或房产所有人的收入。因此，除了税率和税基的减免外，发达国家房产税优惠机制的设计还要考虑纳税人的实际收入情况，这也是保证房产税公平的体现，目前主要包括三种类型。
（一）依据房产或土地的面积。这种类型是以家庭或个人为单位划定一定的房屋居住面积为免征额，在特定面积内免于征收房产税。住面积作为免征额，日本规定，拥有5 000 平方米以下土地或者2 000 平方米以下特定地区土地的纳税人，可以免除土地持有税。在德国，对于标准的一家四口的家庭，独户住宅的税收优惠面积为156平方米、双户住宅为240平方米。同样，荷兰也有规定，对小于一定面积或低于一定价值的不动产，将实行财产税的豁免。这种类型的优势体现在其操作性的简便，但未考虑到房产位置、建筑物特征等影响房产价值的重要属性，极易造成横向不公平。
（二）依据房产的评估价值。依据评估价值征收房产税的国家一般采用这种方式设计优惠机制。在英国，房屋的评估价值由价值评估机构根据市场行情进行评估，每5年重估一次。房产税的征收按房产的评估价值分为A-H共8个级别，分别征收不同的税额，其最高税率为最低税率的25倍。在澳大利亚的维多利亚州，低于14万澳元的不动产免除房产税，同时将高于14万澳元的不动产分为五个等级，分别实行不同的税率。
（三）依据房产拥有者的收入水平。这类房产税优惠机制适用于像美国这样实行个人综合所得税制度的国家。美国政府为减轻低收入人群的纳税负担，对个人住房支出规定了一定的抵免额，并可以通过个人所得税扣除，从而达到低收入者少纳税或不纳税的目的。“断路器”作为根据个人收入水平来确定财产税补助的一种政策，是对这一方法的完善。当纳税人所缴纳的财产税额与其收入两者间的比例超过了法律的规定，政府会减少其应缴纳的所得税额，将多缴纳的税款退还给纳税人，有时也会直接返还纳税人现金，当做对所得税税收返还的一种补充。美国目前有一半以上的州对纳税人的房产制定了类似的税收抵免政策。这类优惠机制的好处是显尔易见的，但为了能让其有效的运行必须有完善的个人综合所得税制度与之配合。
此外，其他的优惠措施还包括承租人、低收入家庭税收补贴等，其中最普遍适用的是延期纳税。延期纳税主要表现在纳税时间的优惠上，即针对残疾人、老年人、低收入群体和处于正在开发地区边缘上的农场主这样的特定纳税主体，如果他们的财产价值非因自身原因出现了大幅上升，那么纳税人可按财产原值纳税，同时需要记录应纳税款与所纳税款的差额，这个差额可推迟缴纳。这部分差额税款是全部缴纳还是部分缴纳，是否加收利息，各国对此做出了不同的规定。
四、结语
房产税已不单单是简单的财政问题，还是关系社会稳定、国计民生的大问题，完善的房产税税收优惠機制在增加财政收入的同时，还可以进一步落实公平负税原则，保障纳税人的基本权利。笔者通过对世界各发达国家成熟的房产税优惠机制进行分类并介绍，希望为我国的房产税税制建设及完善提供参考。
参考文献：
[1][德]赫尔穆特.沃尔曼著、陈伟、段德敏译.德国地方政府[M].北京大学出版社，2003.
[2]张超.美国财产税税收优惠管理的特点及借鉴[J].涉外税务， 2008（8）.
[3]黄伟.日本的房产税改革[J].学术争鸣，2011（3）.
[4]葛克昌.所得税与宪法[M].北京：北京大学出版社，2004.
[5] 刘剑文.财税法专题研究[M].北京：北京大学出版社，2007
基金项目：北京工商大学研究生科研学术创新基金项目资助。