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摘 要：随着我国社会主义现代化经济的快速发展，人们的物质生活水平在不断提高，人们开始对住房有了更高的要求和标准，尤其是我国加入世界世贸组织后，使得国民经济产值的比重开始逐渐倾向房地产行业，并随着近年来房地产的快速发展，使其已经成为衡量我国国民经济发展健康与否的重要标准，并影响和决定着我国整体经济发展水平，也因此使得房地产行业逐渐成为我国经济发展的基本生产要素。但房地产项目投资其所存在的各种风险和挑战也随之加大，这是当前房地产企业必须面临和应对的重大问题。本文将针对房地产项目投资的可行性问题展开较为深入的分析和探究。
关键词：房地产 项目投资 可行性分析
房地产行业已经成为我国国民经济发展的支柱产业，其有效对城镇居民的居住生活条件和环境带来了巨大的改变，同时也在房地产的带动下，推动了我国国民经济的快速发展。但房地产项目的投资与其他行业的投资有着很大的不同，房地产投资最大的特点是高投资、高收益和高风险，也正是由于房地产项目投资的投资回收期较长，投资过程中存在各种不确定的主客观因素，使得房地产项目的投资本身存在着非常高的风险性。再加上房地产开发项目的投资与我国国家政策有着必然的联系，这就要求其投资过程必须具备专业的房地产专业知识和丰富的经验。因此，房地产项目投资的可行性探究，必须做好房地产投资前的各种全面调查、分析和策划，以及要具有对投资项目的前瞻性的市场预测和定位，只有这样才能对投资项目做出正确而科学的投资决策。
一、房地产项目投资可行性探究的概述
房地产项目投资的可行性分析是在投资决策前，对即将投资的的项目进行技术经济上的调查、分析和论证，以此来尝试对项目的可行性进行科学评估的一种方法。这种可行性探究的过程是房地产项目投资前期的必要工作内容，也是项目投资决策中不可或缺的一个工作步骤。在进行项目投资分析与决策过程中，可行性分析主要是指在项目投资决策前，通过调查，探究与拟建项目相关联的自然、社会、经济、技术资料内容，并通过对比投资建设方案，来对项目建成后所可能达到的经济效益进行评估和预测，并综合众多评估结论来确立项目投资是否可行，这种可行性包括了财务的盈利性和经济上的合理性，技术的先进性、适用性以及建设条件的允许性，只有在经过全方位的项目投资的科学评估和论证的前提下，才能切实为房地产的拟建项目投资提供正确而科学的依据。
二、房地产项目投资可行性分析研究过程中存在的问题分析
1.在财务评价方法及指标参数上欠缺一定的合理性及科学性。在部分房地产项目投资的可行性研究报告中，财务评价这一项中，没有按照要求进行财务评价，而是任意地采用一些已经无法与当前财务要求相匹配的的财务三率和参数等。而且评价指标数目比较少，还不成系统，例如在财务评价过程中分析盈利能力时，只有财务净现值和投资回收期等指标，并没有财务内部收益率和投资利润率等指标；还有一些可行性研究报告中的财务评价指标主要是趋向有利于项目的实施开展，而不利于项目开展的相关指标则予以忽略或放弃，比如在财务评价中，只分析了盈利能力而没有针对偿债能力和生存能力予以分析，這就使得房地产项目投资的可行性探究缺乏真实性和客观性，也因此无法真正对项目投资起到判断评估的作用。
2.缺乏全面的风险预测和参考依据。房地产项目投资开发其存在的主要风险通常包括宏观经济与政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，但在具体实践中，还有一部分房地产开发项目在进行投资可行性研究的过程中并没有对各种主要风险类型进行深入、透彻和全面地分析，还有一些项目投资的可行性研究报告中，论述项目投资建设的必要性时，并没有涉及到国家和地区产业政策以及项目投资的未来目标规划，最终无法形成项目建议书及其批文；另外则是大中型的骨干项目，其可行性分析探究报告中没有按照要求完成资源报告，有关需利用矿产资源的项目也缺乏国家批准的矿产资源报告。
三、做好房地产财务分析和风险评估的措施保障
1.在审核动态化的基础上调整重大财务事项。房地产行业是具有高附加值和多产业带动的一种产业集群，其产生的相关价值链也比较繁琐复杂。在具体进行房地产项目投资可行性分析的过程中，因为可行性研究报告受制于论证、政府审核、贷款制度等多项因素的束缚，这就可能造成项目可行性报告出现时效的滞后性，进而给项目带来不可行的风险。所以在制定可行性研究报告的实际工作中，对项目可行性调查报告的各个环节和内容都要进行严格的审查和核实，并对投资项目的最新成本、利润等进行全面而深入的分析和调研，然后结合专业性的咨询评估，来对建筑材料的质量、规格及价格签证、土地及建造成本和建设管理费用等资料的进行集中汇总分析，并根据拟建项目进行再次审核工程项目最新结算成本数据，避免出现工程定额错误，并根据这种审核动态化的情况来更新调整相关内容的公允价格，进而才能有效控制项目投资存在的风险。
2.进行科学、规范化的财务分析。为了保障房地产项目投资实施的科学性，在进行可行性分析过程中必须做好财务分析和风险评估这两项工作。首先是搜集有关项目投资的资源、项目投建的周围环境以及市场的基础性资料，同时必须对客户的实际需求和拟建项目规模进行调研，再经过市场定位、客户人群以及开发项目具体方案的分析，来为拟建项目在财务分析和风险评估方面提供参考；其次要根据项目投资的相关资料对整个项目的市场竞争力和长远发展潜力进行各种风险的评估，并把本项目与同条件或类型的已建项目进行比较，从而综合得出定性分析结论，这样才能为财务分析和风险评估提供有力的参考依据。综上，财务分析过程必须确保整个业务信息和财务信息的完整性和真实性，然后再次基础上才能有效保证资金的收益性、安全性，为项目的顺利审批和最终投入建设实施打下坚实的基础。
3.保障投资项目与规划设计经济价值之间的协调匹配。房地产项目的设计方案的最终优劣，将直接决定未来此项目的成本和整体经济效益。可行性研究报告的财务分析和风险评估的实施是根据项目投资经济价值的数量化、成本优化予以调整的。这就要求不仅要对拟建项目设计是否合理进行审查，同时还要根据项目建设的所在地块的环境和特点进行各种实施的不确定性因素进行分析和调研，然后再结合以上审查的结果，来对项目的设计方案作进一步的优化和完善；同时，应把设计投资概算与项目可行性研究的投资估算进行比较，来重新认定投资概算偏离投资估算的差异率，并通过对投资回报率的重新计算来再次审核确立投资概算，这样即可有效避免因为设计变更带来投资增加的可能性。为了保障投资项目与规划设计经济价值之间的协调匹配，施工主体是否按照财务分析的标准和要求来实施建设也是其中的重要因素。因此做好对拟建投资项目实际成本的控制，才能确保风险评估对项目投资的可行性与否具有实际的价值和意义。
四、结语
综上所述，在房地产项目投资的可行性分析与决策工程的过程中，其可行性分析是项目投资前期不可缺少的一个重要内容，也是整个项目投资决策过程的重要工作程序，它有效为项目的投资决策提供了最直接、最科学的参考依据。因此，做好房地产项目投资的可行性分析，并对当前在进行项目投资可行性分析的过程存在的问题进行不断改善，切实发挥项目投资可行性分析的实质性作用，减少投资的盲目性，提高项目投资决策的水平和质量，真正为房地产投资经济效益的实现提供有力的保障。
参考文献：
[1]尚宇梅.房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策[J].陕西经贸学院学报，2011，14（4）：69-71.
[2]王昭琴.浅谈房地产项目投资的财务可行性分析[J].中国经贸，2014，24（14）：275-276.
[3]季丰.基于财务分析视角分析房地产投资项目可行性评估方法[J].经济师，2016，17（2）：126-127.
[4]梁爽，李旻，何海涛等.房地产投资可行性分析中的成本及投资估算[J].绵阳经济技术高等专科学校学报，2011，18（3）：72-74.
关键词：房地产 项目投资 可行性分析
房地产行业已经成为我国国民经济发展的支柱产业，其有效对城镇居民的居住生活条件和环境带来了巨大的改变，同时也在房地产的带动下，推动了我国国民经济的快速发展。但房地产项目的投资与其他行业的投资有着很大的不同，房地产投资最大的特点是高投资、高收益和高风险，也正是由于房地产项目投资的投资回收期较长，投资过程中存在各种不确定的主客观因素，使得房地产项目的投资本身存在着非常高的风险性。再加上房地产开发项目的投资与我国国家政策有着必然的联系，这就要求其投资过程必须具备专业的房地产专业知识和丰富的经验。因此，房地产项目投资的可行性探究，必须做好房地产投资前的各种全面调查、分析和策划，以及要具有对投资项目的前瞻性的市场预测和定位，只有这样才能对投资项目做出正确而科学的投资决策。
一、房地产项目投资可行性探究的概述
房地产项目投资的可行性分析是在投资决策前，对即将投资的的项目进行技术经济上的调查、分析和论证，以此来尝试对项目的可行性进行科学评估的一种方法。这种可行性探究的过程是房地产项目投资前期的必要工作内容，也是项目投资决策中不可或缺的一个工作步骤。在进行项目投资分析与决策过程中，可行性分析主要是指在项目投资决策前，通过调查，探究与拟建项目相关联的自然、社会、经济、技术资料内容，并通过对比投资建设方案，来对项目建成后所可能达到的经济效益进行评估和预测，并综合众多评估结论来确立项目投资是否可行，这种可行性包括了财务的盈利性和经济上的合理性，技术的先进性、适用性以及建设条件的允许性，只有在经过全方位的项目投资的科学评估和论证的前提下，才能切实为房地产的拟建项目投资提供正确而科学的依据。
二、房地产项目投资可行性分析研究过程中存在的问题分析
1.在财务评价方法及指标参数上欠缺一定的合理性及科学性。在部分房地产项目投资的可行性研究报告中，财务评价这一项中，没有按照要求进行财务评价，而是任意地采用一些已经无法与当前财务要求相匹配的的财务三率和参数等。而且评价指标数目比较少，还不成系统，例如在财务评价过程中分析盈利能力时，只有财务净现值和投资回收期等指标，并没有财务内部收益率和投资利润率等指标；还有一些可行性研究报告中的财务评价指标主要是趋向有利于项目的实施开展，而不利于项目开展的相关指标则予以忽略或放弃，比如在财务评价中，只分析了盈利能力而没有针对偿债能力和生存能力予以分析，這就使得房地产项目投资的可行性探究缺乏真实性和客观性，也因此无法真正对项目投资起到判断评估的作用。
2.缺乏全面的风险预测和参考依据。房地产项目投资开发其存在的主要风险通常包括宏观经济与政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，但在具体实践中，还有一部分房地产开发项目在进行投资可行性研究的过程中并没有对各种主要风险类型进行深入、透彻和全面地分析，还有一些项目投资的可行性研究报告中，论述项目投资建设的必要性时，并没有涉及到国家和地区产业政策以及项目投资的未来目标规划，最终无法形成项目建议书及其批文；另外则是大中型的骨干项目，其可行性分析探究报告中没有按照要求完成资源报告，有关需利用矿产资源的项目也缺乏国家批准的矿产资源报告。
三、做好房地产财务分析和风险评估的措施保障
1.在审核动态化的基础上调整重大财务事项。房地产行业是具有高附加值和多产业带动的一种产业集群，其产生的相关价值链也比较繁琐复杂。在具体进行房地产项目投资可行性分析的过程中，因为可行性研究报告受制于论证、政府审核、贷款制度等多项因素的束缚，这就可能造成项目可行性报告出现时效的滞后性，进而给项目带来不可行的风险。所以在制定可行性研究报告的实际工作中，对项目可行性调查报告的各个环节和内容都要进行严格的审查和核实，并对投资项目的最新成本、利润等进行全面而深入的分析和调研，然后结合专业性的咨询评估，来对建筑材料的质量、规格及价格签证、土地及建造成本和建设管理费用等资料的进行集中汇总分析，并根据拟建项目进行再次审核工程项目最新结算成本数据，避免出现工程定额错误，并根据这种审核动态化的情况来更新调整相关内容的公允价格，进而才能有效控制项目投资存在的风险。
2.进行科学、规范化的财务分析。为了保障房地产项目投资实施的科学性，在进行可行性分析过程中必须做好财务分析和风险评估这两项工作。首先是搜集有关项目投资的资源、项目投建的周围环境以及市场的基础性资料，同时必须对客户的实际需求和拟建项目规模进行调研，再经过市场定位、客户人群以及开发项目具体方案的分析，来为拟建项目在财务分析和风险评估方面提供参考；其次要根据项目投资的相关资料对整个项目的市场竞争力和长远发展潜力进行各种风险的评估，并把本项目与同条件或类型的已建项目进行比较，从而综合得出定性分析结论，这样才能为财务分析和风险评估提供有力的参考依据。综上，财务分析过程必须确保整个业务信息和财务信息的完整性和真实性，然后再次基础上才能有效保证资金的收益性、安全性，为项目的顺利审批和最终投入建设实施打下坚实的基础。
3.保障投资项目与规划设计经济价值之间的协调匹配。房地产项目的设计方案的最终优劣，将直接决定未来此项目的成本和整体经济效益。可行性研究报告的财务分析和风险评估的实施是根据项目投资经济价值的数量化、成本优化予以调整的。这就要求不仅要对拟建项目设计是否合理进行审查，同时还要根据项目建设的所在地块的环境和特点进行各种实施的不确定性因素进行分析和调研，然后再结合以上审查的结果，来对项目的设计方案作进一步的优化和完善；同时，应把设计投资概算与项目可行性研究的投资估算进行比较，来重新认定投资概算偏离投资估算的差异率，并通过对投资回报率的重新计算来再次审核确立投资概算，这样即可有效避免因为设计变更带来投资增加的可能性。为了保障投资项目与规划设计经济价值之间的协调匹配，施工主体是否按照财务分析的标准和要求来实施建设也是其中的重要因素。因此做好对拟建投资项目实际成本的控制，才能确保风险评估对项目投资的可行性与否具有实际的价值和意义。
四、结语
综上所述，在房地产项目投资的可行性分析与决策工程的过程中，其可行性分析是项目投资前期不可缺少的一个重要内容，也是整个项目投资决策过程的重要工作程序，它有效为项目的投资决策提供了最直接、最科学的参考依据。因此，做好房地产项目投资的可行性分析，并对当前在进行项目投资可行性分析的过程存在的问题进行不断改善，切实发挥项目投资可行性分析的实质性作用，减少投资的盲目性，提高项目投资决策的水平和质量，真正为房地产投资经济效益的实现提供有力的保障。
参考文献：
[1]尚宇梅.房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策[J].陕西经贸学院学报，2011，14（4）：69-71.
[2]王昭琴.浅谈房地产项目投资的财务可行性分析[J].中国经贸，2014，24（14）：275-276.
[3]季丰.基于财务分析视角分析房地产投资项目可行性评估方法[J].经济师，2016，17（2）：126-127.
[4]梁爽，李旻，何海涛等.房地产投资可行性分析中的成本及投资估算[J].绵阳经济技术高等专科学校学报，2011，18（3）：72-74.