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近几年城市房价的大幅增长，部分购买力有限的消费者把目光转向了“小产权房”。但是由于“小产权房”形成原因的复杂性、现存规模的庞大性、管理的紊乱性及治理的高度敏感性等多方面原因使得“小产权房”的治理问题陷入困境。然而，为了维护房地产市场秩序、保障购房者的利益和农民的基本生活，有必要对现存的“小产权房”进行合理的治理。文章本着利益最大化、区别对待和循序渐进的原则，对处在不同建设阶段和销售状态的“小产权房”进行分类治理。
小产权房 分类处理 处理策略
小产权房复杂的形成原因、庞大的现存规模、紊乱的管理及对其进行治理的高度敏感性等多方面原因使得小产权房的治理问题陷入困境。同时，小产权房所涉及的多方利益又迫切要求对小产权房进行及时治理，稳定混乱的房地产市场秩序的同时，也满足消费者的心理需求。接下来，本文针对小产权房的开发建设和销售过程中的不同阶段，对其分类治理进行具体分析。
对规划设计阶段“小产权房”的治理
这一阶段的小产权房虽已着手开发但尚未动工建设，并没有产生较大的成本，也没有造成实质性的影响，是最容易处理的。土地监管部门一旦发现此类情况，可直接确认建筑行为违法，并强制终止工程建设，最大限度地恢复所占土地的原本用途。近几年发布的政策性文件对于该种形态的小产权房也做出了相同的规定。
对施工建设阶段“小产权房”的治理
此阶段的小产权房产生的成本相对有限，参与开发建设的主体有限，各方主体均投入了部分成本，并不会造成较严重的资源浪费。针对此形态下的小产权房首先需要明确该项目是否符合城乡规划。若在建房屋不符合城乡规划，则政府职能部门应宣布其违法，将之拆除。若在建房屋符合城乡规划，国家可以收购该项目使其归为国有，主要有两种途径可以选择：一是要求开发商补缴土地使用权出让金及各项税费，将小产权房转变为大产权房，即商品房；二是地方政府征地后不收取土地使用权出让金，将该项目转变为公租房、经济适用房等国家保障性安居工程项目。农民的征地补偿金视不同情况由地方政府财政承担或者由地方政府与开发商按比例分担，失地农民同时享受社会及医疗保障。
对建完未售的“小产权”的治理
（1）对于已经建完或者项目主体已经完工且尚未销售的小产权房，首先要采取监管措施，杜绝房屋对外销售。其次，房屋质量安全鉴定部门依法对其进行核定，并出具《房屋质量安全鉴定通知书》。房屋安全质量未达到标准，不符合居住安全要求，当认定其为违法建筑，强制拆除。同时责令相关负责单位承担拆除工作、费用及善后工作等。
（2）对质量已经达到居住安全标準，具备安全居住条件，且不违背城乡土地利用规划的小产权房，国家可以通过土地征收的方式将此类小产权房所占用的土地征为国有，并以等同开发建设成本的价格收购该小产权房项目。
（3）对质量已经达到居住安全标准，具备符合居住条件，但不符合城乡土地利用规划的小产权房，应当进行经济成本核算。核算拆除与不拆除小产权房项目两方面的成本收益，最终依据经济核算结果决定是否拆除小产权房。针对决定不拆除的房屋，若其不符合城乡土地利用规划，可以适当地对规划进行调整。针对决定不拆除但违法占用农用地（尤其耕地）的小产权房项目，以“占多少、垦多少”为依据对所占农用地进行补偿开发，也可以采取“退旧房还耕”的方式开垦耕地，还可以考虑由受益方向建设用地指标富余的经济不发达地购买用地指标，从而实现耕地与建设用地的异地置换。
对建完已售的“小产权房”的治理
（1）对已建完或者项目主体工程已完工并售出的小产权房进行治理时，需要对低收入购房者的权益进行倾斜性保护，将社会民生作为重要参考指标。虽然该类小产权房已经出售，房屋质量安全鉴定部门仍需依法对其进行鉴定，并出具《房屋质量安全鉴定通知书》。对于房屋质量未达到居住安全标准的小产权房，确认其为违法建筑，强制拆除，避免造成更大的损失。相关行政部门应该及时将房屋的质量缺陷及其危险性公示于众，并严格敦促购房者尽快搬离该小产权房。
（2）对于质量已经达到居住安全标准，并且符合城乡土地利用规划的小产权房，无论基于提高资源利用率的角度，还是出于保障农民和购房者利益的考虑，都应当对其进行变通。
换个角度思考，城镇中低收入者购买小产权房以居住为目的，则国家可以保障其房屋使用权，消除产权风险，遇到国家征收征用时保障其享有补偿权。这样不仅保护了中低收入购房者的利益，而且对投资型的小产权房起到了抑制作用。这种治理方式可以视为一种“公租房”，将购买行为转为长期租赁行为，已付房款用于折抵租金，且租金低于市场平均水平。房屋和土地的使用权均属于农村集体经济组织，城镇居民除了不能转让和抵押房屋外，拥有房屋用益物权的其他权能。
（3）对于质量已经达到居住安全标准，但不符合城乡土地利用规划的小产权房进行治理时，应当注重社会整体利益。此类小产权房在开发建设之初就存在违法性问题，并在多种因素的共同促成下形成了巨大的规模，但是由农民和购房者承担如此巨大的违法成本是不公平的。
治理此类小产权房时，应首先进行拆除和不拆除小产权房的两方面成本收益的核算。对于需要拆除的房屋，法律首先确认购房合同无效，购房者与房屋出售方协商，由出售房屋一方返还房屋价款。对于造成的其他损失，双方可以协商处理，或者根据双方的过错程度具体分担责任。对于此种情形，应当慎重处理，做好购房者的安抚工作，防止矛盾激化和重大纠纷出现。对于不需要拆除的房屋，则需要在对土地利用规划进行适当调整的前提下，参照质量安全达到标准且符合城乡土地利用规划的小产权房所适用的治理方式操作。
[1] 靳慧芳.“小产权”房处置方式研究[J]. 安徽农学通报，2010（17）.
[2] 陶美珍.“小产权房”问题及对策研究[J].南京社会科学，2008（9）.
[3] 李燕.高房价时代，“小产权房”应何去何从[J].中华建设，2009（7）.
[4] 李娜.“小产权房”问题的法律初探[J].商品与质量，2010（3）.
小产权房 分类处理 处理策略
小产权房复杂的形成原因、庞大的现存规模、紊乱的管理及对其进行治理的高度敏感性等多方面原因使得小产权房的治理问题陷入困境。同时，小产权房所涉及的多方利益又迫切要求对小产权房进行及时治理，稳定混乱的房地产市场秩序的同时，也满足消费者的心理需求。接下来，本文针对小产权房的开发建设和销售过程中的不同阶段，对其分类治理进行具体分析。
对规划设计阶段“小产权房”的治理
这一阶段的小产权房虽已着手开发但尚未动工建设，并没有产生较大的成本，也没有造成实质性的影响，是最容易处理的。土地监管部门一旦发现此类情况，可直接确认建筑行为违法，并强制终止工程建设，最大限度地恢复所占土地的原本用途。近几年发布的政策性文件对于该种形态的小产权房也做出了相同的规定。
对施工建设阶段“小产权房”的治理
此阶段的小产权房产生的成本相对有限，参与开发建设的主体有限，各方主体均投入了部分成本，并不会造成较严重的资源浪费。针对此形态下的小产权房首先需要明确该项目是否符合城乡规划。若在建房屋不符合城乡规划，则政府职能部门应宣布其违法，将之拆除。若在建房屋符合城乡规划，国家可以收购该项目使其归为国有，主要有两种途径可以选择：一是要求开发商补缴土地使用权出让金及各项税费，将小产权房转变为大产权房，即商品房；二是地方政府征地后不收取土地使用权出让金，将该项目转变为公租房、经济适用房等国家保障性安居工程项目。农民的征地补偿金视不同情况由地方政府财政承担或者由地方政府与开发商按比例分担，失地农民同时享受社会及医疗保障。
对建完未售的“小产权”的治理
（1）对于已经建完或者项目主体已经完工且尚未销售的小产权房，首先要采取监管措施，杜绝房屋对外销售。其次，房屋质量安全鉴定部门依法对其进行核定，并出具《房屋质量安全鉴定通知书》。房屋安全质量未达到标准，不符合居住安全要求，当认定其为违法建筑，强制拆除。同时责令相关负责单位承担拆除工作、费用及善后工作等。
（2）对质量已经达到居住安全标準，具备安全居住条件，且不违背城乡土地利用规划的小产权房，国家可以通过土地征收的方式将此类小产权房所占用的土地征为国有，并以等同开发建设成本的价格收购该小产权房项目。
（3）对质量已经达到居住安全标准，具备符合居住条件，但不符合城乡土地利用规划的小产权房，应当进行经济成本核算。核算拆除与不拆除小产权房项目两方面的成本收益，最终依据经济核算结果决定是否拆除小产权房。针对决定不拆除的房屋，若其不符合城乡土地利用规划，可以适当地对规划进行调整。针对决定不拆除但违法占用农用地（尤其耕地）的小产权房项目，以“占多少、垦多少”为依据对所占农用地进行补偿开发，也可以采取“退旧房还耕”的方式开垦耕地，还可以考虑由受益方向建设用地指标富余的经济不发达地购买用地指标，从而实现耕地与建设用地的异地置换。
对建完已售的“小产权房”的治理
（1）对已建完或者项目主体工程已完工并售出的小产权房进行治理时，需要对低收入购房者的权益进行倾斜性保护，将社会民生作为重要参考指标。虽然该类小产权房已经出售，房屋质量安全鉴定部门仍需依法对其进行鉴定，并出具《房屋质量安全鉴定通知书》。对于房屋质量未达到居住安全标准的小产权房，确认其为违法建筑，强制拆除，避免造成更大的损失。相关行政部门应该及时将房屋的质量缺陷及其危险性公示于众，并严格敦促购房者尽快搬离该小产权房。
（2）对于质量已经达到居住安全标准，并且符合城乡土地利用规划的小产权房，无论基于提高资源利用率的角度，还是出于保障农民和购房者利益的考虑，都应当对其进行变通。
换个角度思考，城镇中低收入者购买小产权房以居住为目的，则国家可以保障其房屋使用权，消除产权风险，遇到国家征收征用时保障其享有补偿权。这样不仅保护了中低收入购房者的利益，而且对投资型的小产权房起到了抑制作用。这种治理方式可以视为一种“公租房”，将购买行为转为长期租赁行为，已付房款用于折抵租金，且租金低于市场平均水平。房屋和土地的使用权均属于农村集体经济组织，城镇居民除了不能转让和抵押房屋外，拥有房屋用益物权的其他权能。
（3）对于质量已经达到居住安全标准，但不符合城乡土地利用规划的小产权房进行治理时，应当注重社会整体利益。此类小产权房在开发建设之初就存在违法性问题，并在多种因素的共同促成下形成了巨大的规模，但是由农民和购房者承担如此巨大的违法成本是不公平的。
治理此类小产权房时，应首先进行拆除和不拆除小产权房的两方面成本收益的核算。对于需要拆除的房屋，法律首先确认购房合同无效，购房者与房屋出售方协商，由出售房屋一方返还房屋价款。对于造成的其他损失，双方可以协商处理，或者根据双方的过错程度具体分担责任。对于此种情形，应当慎重处理，做好购房者的安抚工作，防止矛盾激化和重大纠纷出现。对于不需要拆除的房屋，则需要在对土地利用规划进行适当调整的前提下，参照质量安全达到标准且符合城乡土地利用规划的小产权房所适用的治理方式操作。
[1] 靳慧芳.“小产权”房处置方式研究[J]. 安徽农学通报，2010（17）.
[2] 陶美珍.“小产权房”问题及对策研究[J].南京社会科学，2008（9）.
[3] 李燕.高房价时代，“小产权房”应何去何从[J].中华建设，2009（7）.
[4] 李娜.“小产权房”问题的法律初探[J].商品与质量，2010（3）.