2012年底“翘尾”行情的余热犹在，楼市进入2013。
　　房地产是调节经济景气的砝码
　　鉴于非常态性的行政干预式调控手段逐渐失效，已然出现所谓“免疫”现象，日前国家发改委与住建设部宣称，将共同会商研究“建立房地产调控长效机制”——主要进行制度建设，尤其以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。消息见诸媒体之后，懂行的人都笑了。
　　太多待探索与可质疑之处。首先，如果充满弹性、灵活与“可放可收”的行政措施，都会发生失灵的状况，那么，相对僵化、稳定的“长效机制”，是否具备“取而代之”的能量与条件？是否也可能发生极大的失败机率？
　　其次，房地产作为平衡、调节经济景气起伏的重要砝码，本身就存在各种引发变动的因素，而稳定房地产本来就需要整合相关调控手段始能尽全功，因此并不存在可持续的“长效机制”，顶多是建设边界模糊、相对稳定的框架式之游戏规则罢了，如：差别化税率、选择性信用管制···等。好有一比：河流的上游因滥设工厂排放废弃脏水，污染了整个河道，负责清理的部门不去取缔、改善源头，却拼命在中下游整治、清污，其结果不是“事倍功半”，而是徒劳无力啊！
　　面对调控，地方都在服“解药”
　　更何况房地产之所以愈调愈失灵，与调控举措的内容并不一定紧密联接，而是“土地财政”作祟使然——这才是制造“污染”的源头、始作俑者。如果把房价如脱缰野马般狂飙视为一种病症，把中央所祭出之“通知”视之为药方，地方“吃药”之后，“病情”非但反复且加剧了，倒不见得未“对症下药”，而是政策“一刀切”的结果，确实对某些地方来说剂量不足，但也可能对某些地方而言，药量过重，惟更糟糕的情况是，各个地方政府基于对出让土地收入的需要与依赖，要么减服，要么不服，要么不按时服，要么抽参换草，要么偷偷服解药，如此这般，期待调控见显效，无异缘木求鱼。
　　地方“怕跌不怕涨”心态可议
　　事实上，今天房地产的最大问题是“预期看涨”心理，因为相信房价必然愈来愈贵，于是晚买不如早买，买小不如买大，买远不如买近。预期心理的形成原因固然错综复杂，有“通胀对冲工具”之说，有“18亿亩红钱”的稀缺性判断，但最难辞其咎的，仍然剑指“土地财政”！
　　由于地方对“土地财政”的贪婪，已经到了毫不掩饰的地步，反射到房地产上，便是“怕跌不怕涨”心态毕露，既然如此，老百姓产生“房价跌不下去，因为一旦下跌，倒霉的是政府与银行”的“错觉”，便在情理之中。
　　顶层设计必须纳入政绩考量
　　因此在我看来，除非弱化地方对“土地财政”的渴求，否则房地产调控不存在可持续的长效机制，哪怕房产税也不是（充其量只是“分一杯羹”而已）。只有调整、扭转消费者“看涨”预期，才有望让房地产回归常态（当然仍需搭配其他措施，包括：金融、财税、信贷等）。而现在的楼市状态犹如赌客进赌场，赌场老板告诉他：输了算我的，赢的我只要分红（抽税）。哪个赌客不倾其所有压大注呢？2005～2012年基本都证明了这样的状态。
　　必须让购房人相信楼市与股市一样，都有投资风险，只是风险与获利高低不同罢了。要做到这点，重中之重便是在准备规划之措施中，纳入政绩考量的顶层设计，逼使地方甘愿舍弃或大大降低对土地财政的依赖与偏好，否则房地产调控不管长效或短效，都注定是无效的机制。