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摘 要：研究住宅需求特征从某种意义上说就是对住宅房地产市场的调研，对住宅需求特征的了解有利于了解县级市地区的人口生活状况，对稳定住宅地产的市场价格也有一定的作用。随着城市化的发展，县级市地区的人口越来越紧张，住房问题上成为当前社会发展的矛盾之一。针对住宅需求特征的认识也是推动房地产行业发展的必要手段，关系到住房资源于合理利用和分配。本文针对房地产市场房产需求特征，通过大量调研和研究希望能实现对房产资源更合理的规划。
关键词：住宅需求;县市级住宅;房地产调控
一、住宅需求和住宅房地产的概念
1、住宅需求概念
住宅需求从微观经济上来说，是指住房消费者（包括企业用房消费者和个人消费者两类），在特定时期内且拥有一定的消费水平、经济支撑的情况下，对房地产的商品进行有能力购买的一种结果。这里所说的需求不是以往所说的想要而没有展开行动的需求，而是指有支付能力的需求，即有效需求（通俗的说就是指可实现的购买想法）。从宏观的角度来理解就是社会总体人员对房地产的商品总需求，也可以指某一时段或者某一地区内的住宅房产的需求总量，住宅需求包括消费需求和投资需求。
2、住宅房地产市场概念
广义上说住宅房地产市场是指全社会房地产中住宅交换关系的总和，狭义（通俗）上来说，这一概念包含了住宅房的房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。住宅房地产市场在房地产的交易中占有很大的比重，最普遍的家长陪读中的租赁房屋现象就是所谓的住宅房地产市场的体现。
二、县级市住宅需求特征
面对国家经济的发展以及人民生活水平的进步，在购买住宅房时的要求也随之越来越高，对住宅需求的高要求体现的是满满的生活仪式感， 更多的人开始从关心质量上转移到关心美感上，根据科学的调查结果显示，县级市居民对住宅需求特征大致包括以下几点：
1、系统性和开放性
一个完美的住宅房必须要具备系统的要素，包括了结构、功能、环境等，住宅房的这些特点是它拥有市场的主体因素，这些特点不仅仅是其占绝对市场的要素，更影响其客体、价格、运行机制。初次之外，县级市消费者在购买住宅时的要求也根据其系统要素来判断。而且，房地产市场是一个开放性的系统，需要不断的信息更新、金融市场等进行物质交换，针对住宅房的投资需求，要求住宅房的系统性和开放性，以便获取住宅房的投资价值。
2、多样性
造成住宅房的多样性的原因体现在多种方面，其中大致有结构、位置、楼层、朝向、户型、功能等，住宅商品属于特征性的商品，因而商品自身的特征构成了住宅的多样性。另外一个方面是不同阶层的收入水平不一致，消费水平决定其消费质量，或者是其文化程度、职业、兴趣、年龄、见识以及生活习惯的不同，形成的不同的审美观念的兴趣，在对住宅挑选的过程中存在了不同的观念。住宅房需在对住宅市场需求的调查之后，改变住宅房单一的住宅结构。这是消费者的审美观念引发的住宅需求的多样性。
3、区域性
住宅需求的一个最大性质在于不可移动，住宅房也属于商品，但其区别于其他商品的原因在于其无法从一个地区调往另一个地区。购买住宅房的基本条件是需要本地户口，即一个地方的住宅需求基本上来自于这个地区的投资人及居民，县市级的住宅需求区域性则更加明显，尤其是在上星级的城市中，房屋购买需要一定的消费能力或者规定了消费对象。其次，住宅需求的区域性还体现在同一个城市的不同地段，其中占比最高的当属商业用房和服务业用房。
4、层次性
住宅需求层次性包括从消费者角度来说的，经济水平不同造成的消费能力高低的层次和从宏观角度来说的，住宅房的现实需求以及潜在需求的层次两个方面。针对消费者角度的层次，不同的层次的住宅可以满足相应层次的消费者其生存资料、发展资料以及享乐资料。住宅的功能性被大众按照层次性划分为基本需求、标准需求以及舒适需求等三个档次，可想而知，档次的不同其住宅的价格也是不同的。
5、消费与投资的双重性
住宅需求包括消费需求和投资需求两个方面，住宅需求的双重性即住宅具有既可以作为消费品又可以作为投资品的特点。消费需求就是指购买者购买后用于自居，或者婚房等;投资需求就是真正意义上的炒房和租赁现象，作为投资者的投资成本，需要对住宅进行前期的装修（投资的一种），从而获取后期的租金，这一现象出现的大部分地域分布在企业周围或者学校周围，消费者一般用来方便工作和陪读。另一种炒房是等未来的住宅价格涨价后在出售，从而获得高差价。
6、一定的可替代性
可替代性是指在同一區域、同一供需圈内的性质完全相同的两个住宅之间可以相互的替代;站在消费者的角度上来说，租赁和买房之间存在一定的可替代性。当购买力不足，而又有了相对中意的住宅房时，可以考虑租房而不是买房。这一需求特征给消费者另一条选择的机会，以及可以一定程度的减轻消费者的经济压力。站在投资者的角度来说，一旦住宅投资的收益下降，投资者可以将资金迅速的转向其他的项目，这样一来，投资住宅房与其他的投资项目之间也会形成替代性。
三、房地产调控的启示
1、开发前注意项目的可行性
房地产在进行新项目的跟进与实施时，最常见的问题是因为前期的讨论粗略简单，没有对项目中涉及的问题进行实地的探索，甚至没有进行可行性分析，盲目开发，导致项目变动性大、开发和运行周期长、成本消耗大等问题。因此房地产行业在进行项目开发时，必须对其可行性进行探讨，认真分析可行性的正确性，切勿因主观意念导致企业的成本损失。
2、住宅项目的定位准确
对项目开发的定位包括社区规模、社区配套、户型设计及面积以及多层为主电梯房等元素，这些元素的探讨是针对县市级住宅需求而存在的， 面对新增的住宅需求，房地产企业需要技术的改变项目元素。对住宅项目的定位准确有利于减少因开发周期长而导致的利润削减的问题。在实际的社区配置建设中，一些房地产存在压缩资金问题，导致社区配套的档次低于县级市社会的真实水平，对项目的正确定位有利于提升社区档次，形成相对的房地产业竞争力。项目的正确定位需要考虑到每个家庭的不同成分与结构带来的住房的不便利因素，对户型设计及面积进行调整，有利于增加该房地产的客户。最后，多层设计和电梯的安装时考虑到市场调查中人们对这一类住宅区的青睐度，有利于增加项目的可行性。
3、项目开发需要结合市场调查
房地产的项目开发，其消费者是大众，使用者和反馈者都是大众，因此项目的开发必须要考虑到县级市住宅需求特征，这就需要项目负责人进行实地的调查。调查的方向不仅仅包括消费者的内心需求更包括其家庭成员等。种种调查结果都是为了便利项目的开展以及房型的设计，站在这一立场上说县级市住宅需求特征与房地产调控存在很大的关联。
4、清楚目标客户群的心理定位
心理定位的具体方向首先是质量，其次是审美，最后是价格。价格虽然被安排在最后但其在房地产调控中是最重要的。在日益发展的今天，价格才是硬道理，因此房地产项目在最终定价时要进行市场调查，考虑到消费者心理的最高价值所在。只有略高于消费者心理定价，加上对其宣传和美化的作用，才能达到真正触动的作用。
结束语：对县级市住宅需求特征调查的根本目的是服务于房地产行业调控，房地产行业的消费对象是群众，而考察需求有利于房地产行业的发展。伴随着经济发展的还有居民消费质量的进步，不断改变住宅需求是提升生活水平和质量的必要措施，能更利于优化房地产行业中住宅的结构，调整资源配置，稳定国民生活秩序。
作者简介：
杨黎明，男，汉族，湖南省宁乡市人，宁乡市自然资源局（编制在宁乡市不动产登记中心）工作，中级经济师，湖南师范大学“房地产经营与管理”专业专科自考文凭，主要研究方向是县级国土资源管理、房地产市场发展及管理等。
关键词：住宅需求;县市级住宅;房地产调控
一、住宅需求和住宅房地产的概念
1、住宅需求概念
住宅需求从微观经济上来说，是指住房消费者（包括企业用房消费者和个人消费者两类），在特定时期内且拥有一定的消费水平、经济支撑的情况下，对房地产的商品进行有能力购买的一种结果。这里所说的需求不是以往所说的想要而没有展开行动的需求，而是指有支付能力的需求，即有效需求（通俗的说就是指可实现的购买想法）。从宏观的角度来理解就是社会总体人员对房地产的商品总需求，也可以指某一时段或者某一地区内的住宅房产的需求总量，住宅需求包括消费需求和投资需求。
2、住宅房地产市场概念
广义上说住宅房地产市场是指全社会房地产中住宅交换关系的总和，狭义（通俗）上来说，这一概念包含了住宅房的房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。住宅房地产市场在房地产的交易中占有很大的比重，最普遍的家长陪读中的租赁房屋现象就是所谓的住宅房地产市场的体现。
二、县级市住宅需求特征
面对国家经济的发展以及人民生活水平的进步，在购买住宅房时的要求也随之越来越高，对住宅需求的高要求体现的是满满的生活仪式感， 更多的人开始从关心质量上转移到关心美感上，根据科学的调查结果显示，县级市居民对住宅需求特征大致包括以下几点：
1、系统性和开放性
一个完美的住宅房必须要具备系统的要素，包括了结构、功能、环境等，住宅房的这些特点是它拥有市场的主体因素，这些特点不仅仅是其占绝对市场的要素，更影响其客体、价格、运行机制。初次之外，县级市消费者在购买住宅时的要求也根据其系统要素来判断。而且，房地产市场是一个开放性的系统，需要不断的信息更新、金融市场等进行物质交换，针对住宅房的投资需求，要求住宅房的系统性和开放性，以便获取住宅房的投资价值。
2、多样性
造成住宅房的多样性的原因体现在多种方面，其中大致有结构、位置、楼层、朝向、户型、功能等，住宅商品属于特征性的商品，因而商品自身的特征构成了住宅的多样性。另外一个方面是不同阶层的收入水平不一致，消费水平决定其消费质量，或者是其文化程度、职业、兴趣、年龄、见识以及生活习惯的不同，形成的不同的审美观念的兴趣，在对住宅挑选的过程中存在了不同的观念。住宅房需在对住宅市场需求的调查之后，改变住宅房单一的住宅结构。这是消费者的审美观念引发的住宅需求的多样性。
3、区域性
住宅需求的一个最大性质在于不可移动，住宅房也属于商品，但其区别于其他商品的原因在于其无法从一个地区调往另一个地区。购买住宅房的基本条件是需要本地户口，即一个地方的住宅需求基本上来自于这个地区的投资人及居民，县市级的住宅需求区域性则更加明显，尤其是在上星级的城市中，房屋购买需要一定的消费能力或者规定了消费对象。其次，住宅需求的区域性还体现在同一个城市的不同地段，其中占比最高的当属商业用房和服务业用房。
4、层次性
住宅需求层次性包括从消费者角度来说的，经济水平不同造成的消费能力高低的层次和从宏观角度来说的，住宅房的现实需求以及潜在需求的层次两个方面。针对消费者角度的层次，不同的层次的住宅可以满足相应层次的消费者其生存资料、发展资料以及享乐资料。住宅的功能性被大众按照层次性划分为基本需求、标准需求以及舒适需求等三个档次，可想而知，档次的不同其住宅的价格也是不同的。
5、消费与投资的双重性
住宅需求包括消费需求和投资需求两个方面，住宅需求的双重性即住宅具有既可以作为消费品又可以作为投资品的特点。消费需求就是指购买者购买后用于自居，或者婚房等;投资需求就是真正意义上的炒房和租赁现象，作为投资者的投资成本，需要对住宅进行前期的装修（投资的一种），从而获取后期的租金，这一现象出现的大部分地域分布在企业周围或者学校周围，消费者一般用来方便工作和陪读。另一种炒房是等未来的住宅价格涨价后在出售，从而获得高差价。
6、一定的可替代性
可替代性是指在同一區域、同一供需圈内的性质完全相同的两个住宅之间可以相互的替代;站在消费者的角度上来说，租赁和买房之间存在一定的可替代性。当购买力不足，而又有了相对中意的住宅房时，可以考虑租房而不是买房。这一需求特征给消费者另一条选择的机会，以及可以一定程度的减轻消费者的经济压力。站在投资者的角度来说，一旦住宅投资的收益下降，投资者可以将资金迅速的转向其他的项目，这样一来，投资住宅房与其他的投资项目之间也会形成替代性。
三、房地产调控的启示
1、开发前注意项目的可行性
房地产在进行新项目的跟进与实施时，最常见的问题是因为前期的讨论粗略简单，没有对项目中涉及的问题进行实地的探索，甚至没有进行可行性分析，盲目开发，导致项目变动性大、开发和运行周期长、成本消耗大等问题。因此房地产行业在进行项目开发时，必须对其可行性进行探讨，认真分析可行性的正确性，切勿因主观意念导致企业的成本损失。
2、住宅项目的定位准确
对项目开发的定位包括社区规模、社区配套、户型设计及面积以及多层为主电梯房等元素，这些元素的探讨是针对县市级住宅需求而存在的， 面对新增的住宅需求，房地产企业需要技术的改变项目元素。对住宅项目的定位准确有利于减少因开发周期长而导致的利润削减的问题。在实际的社区配置建设中，一些房地产存在压缩资金问题，导致社区配套的档次低于县级市社会的真实水平，对项目的正确定位有利于提升社区档次，形成相对的房地产业竞争力。项目的正确定位需要考虑到每个家庭的不同成分与结构带来的住房的不便利因素，对户型设计及面积进行调整，有利于增加该房地产的客户。最后，多层设计和电梯的安装时考虑到市场调查中人们对这一类住宅区的青睐度，有利于增加项目的可行性。
3、项目开发需要结合市场调查
房地产的项目开发，其消费者是大众，使用者和反馈者都是大众，因此项目的开发必须要考虑到县级市住宅需求特征，这就需要项目负责人进行实地的调查。调查的方向不仅仅包括消费者的内心需求更包括其家庭成员等。种种调查结果都是为了便利项目的开展以及房型的设计，站在这一立场上说县级市住宅需求特征与房地产调控存在很大的关联。
4、清楚目标客户群的心理定位
心理定位的具体方向首先是质量，其次是审美，最后是价格。价格虽然被安排在最后但其在房地产调控中是最重要的。在日益发展的今天，价格才是硬道理，因此房地产项目在最终定价时要进行市场调查，考虑到消费者心理的最高价值所在。只有略高于消费者心理定价，加上对其宣传和美化的作用，才能达到真正触动的作用。
结束语：对县级市住宅需求特征调查的根本目的是服务于房地产行业调控，房地产行业的消费对象是群众，而考察需求有利于房地产行业的发展。伴随着经济发展的还有居民消费质量的进步，不断改变住宅需求是提升生活水平和质量的必要措施，能更利于优化房地产行业中住宅的结构，调整资源配置，稳定国民生活秩序。
作者简介：
杨黎明，男，汉族，湖南省宁乡市人，宁乡市自然资源局（编制在宁乡市不动产登记中心）工作，中级经济师，湖南师范大学“房地产经营与管理”专业专科自考文凭，主要研究方向是县级国土资源管理、房地产市场发展及管理等。