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中融信托的风格大胆激进，不但体现在项目选择上，还体现在产品结构的设计上。
仍会有信托资产被拍卖
“真的有那么多吗？”在听到《投资者报》记者介绍中融信托从今年7月份至今有13款产品提前终止时，资深投行人士王彬表示惊讶。
他说，若真有如此多产品集中提前终止，说明公司在选择产品、设计产品环节存在问题，不过若能进行及时处理，在先期规避潜在风险，那提前终止就是件好事。
“提前终止情况比较复杂，主要有三种可能；其一，融资方企业的经营不错，现金流状况良好，没必要浪费借贷成本，主动申请提前终止；其二，信托公司有预期提前终止，在产品设计之初，考虑到合规性和规模余量，已设有提前终止选项；其三，融资项目可能出现风险的，为了控制风险扩散，受托人要求提前终止。”北京的一位信托经理对记者分析说。
具体到房地产信托产品，启元财富投资分析总监汪鹏介绍说，如果信托公司发现融资方可能面临还款能力不足，有可能提前与融资方一同开始寻找接盘资金进行产品的对接，以保证收回资金以完成兑付。接盘资金一般来自于资产管理公司、其他地产商或民间资金。
因此在高风险情境下，对于投资者而言，提前终止是保障了投资者利益。但对于信托公司来说，在发生融资方还款能力不足时，一旦没找到接盘方，则将面临更加棘手的局面，比如拍卖资产。
中融信托此次青岛凯悦项目的拍卖之所以吸引了众多眼球，就是因为很多人将此视为信托风险即将全面爆发的信号。但在信托从业人员眼里，拍卖信托资产反而是这个行业的一件好事。
多年来，信托产品刚性兑付的“潜规则”让投资者产生一种错觉，投资信托产品不仅收益高，还稳赚不赔，因而对信托产品的风险直接漠视。
这根本就违反了信托产品的原则。信托产品本就是类高风险产品。很多业内人士认为青岛凯悦拍卖事件给投资者的教育，远比公司定期做的投资者教育的效果好上不知多少倍。
“这是在融资方还款能力不足、担保失效的情况下，信托公司对于抵押物的正常处理手段之一，这类事件绝不会是最后一件，随着市场对于房地产信托的了解和关注加深，这种处置方式将会逐步为市场所接受。”一位不愿透露身份的信托人士表示。
该人士认为，只要是投资就会有风险，关键是信托公司在整个项目中作为投资者的受托人是否在产品售前做好了尽职调查，交易对手的资质、财务状况是否了解透彻、抵押品的估值是否合理、抵押率是否有足够的安全边际。此外，对投资者是否充分揭露风险（即便是固定收益类产品也一样），售后是否持续跟踪具体的项目进展，当项目风险暴露后是否及时采取各种风控手段都有助于帮助投资者对抗和转移风险。
房地产信托三模式
由于国内金融创新经验不足，导致国内信托产品种类比较单一，其中尤以房地产信托“一房独大”。
据汪鹏介绍，目前房地产信托主要有纯债权、纯股权，以及债权和股权的结构化设计三种模式。
在第一种债权模式下，投资人分享与融资方约定的固定收益，对于融资方的开发商而言，信托债权融资类似银行贷款，在四证齐全的前提下提供对应的房地产抵押品、项目股份质押及各种担保措施。在资金使用到期时，按约定支付本金利息给投资人。
该类产品还款来源的风险主要集中在开发商自身的还款能力上，即经营风险。如果担保失效，开发商无力支付本息，而信托公司需要处置抵押、质押品时，面临的风险就是抵押、质押品的市场价格和流动性风险。
比如中融信托的青岛凯悦项目就属于这一模式，青岛凯悦将部分房产作为抵押，从而融入信托资金。
第二种，股权模式。在这种模式下，信托公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式（收购股权或增资扩股），向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
这种模式的优势是，能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；另外，其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理，也不要求和开发商分享最终利润。
劣势是，这种模式一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮升超额回报，降低开发商的利润。
第三种，债权和股权综合模式，采取优先劣后（或次级）的结构设计。在这种模式下，开发商往往会将自有资金注入到劣后部分，为优先收益权投资者的资金提供安全垫。
这几种模式各有特点。一般对于投资者来讲，在同一时期或同一开发商的近似项目上，债权方式的安全性高于股权方式，但股权方式真实收益变动的范围较大，可能获得较高收益，也可能亏损。无论信托产品本身是否包含劣后或股权融资部分，只要其有承诺固定收益的债权部分，那么，债权部分的资金都是在为项目中的股权资金做杠杆，放大股权收益的波动倍数，当然另一方面债权资金享受融资方各种风控及增信措施下的还款保障。
就今年7月以来中融信托提前终止的所有房地产信托产品而言，都属于第三种模式。
“在优先次级结构下，产品的安全性高不高，要看具体项目有没有回购协议，也就是开发商有没有自己掏钱购买信托次级收益权。如果开发商没有自掏腰包，那么项目风险就更大。”普益财富信托产品研究员范杰表示。
而中融信托的房地产信托产品就属于风险大的一类。
中融产品设计胆大
“中融这么做忒胆大了！”一家国字头信托公司人员如此评价。
中融信托今年7月以来提前终止的各房地产信托项目的结构彼此类似，都是股权投资集合资金信托计划，结构设计为优先级和次级。在这种结构下，募集的普通投资者资金通常都是优先级，享受优先信托收益权；开发商股东或债权人原定是也要拿出资金申购信托计划，作为次级收益权，然后根据项目实际情况，对优先权和次级权设定一个比例。
一般来说，在要求开发商股东拿出资金作为安全垫时，比例通常设为优先级比例要比次级比例高，实质意味着开发商拿小部分钱和公司控股权与信托优先资金交换，以实现信托既能有权监管项目，也能以开发商股东垫付的资金作为安全垫。 但中融信托的上述产品在这一环节上的设计是这样的：优先级比例和次级比例接近，甚至次级比例更高，这么做的目的是提前消化一部分风险，但是信托公司同时也要购买开发商股权，通常购买资金与次级资金一样多，这样就可以两相抵消，相当于信托公司和开发商都没有实际“掏腰包”，但信托公司获得了房地产企业的控股权，开发商则获得了融资资金，皆大欢喜。
这种方式显然也埋下了隐患。中融信托今年提前终止的“廊坊海润达股权投资集合资金信托计划”和“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划”都是这样设计的，现以廊坊海润达项目为例来说明。
该信托计划在成立之初规模拟定为8.7亿元，其中优先规模4.5亿元，次级规模为4.2亿元，比例为1.07：1，中融信托将信托资金用于向项目公司进行增资，增资完成后，中融信托占有项目公司98%的股权。
按照规定，海润达房地产公司的股东九鼎装饰、润绿园艺、恒基房产要支付4.2亿元，但同时中融信托受让股权和债权，又要支付给海润达的三个股东4.2亿元，这样一来，双方资金相互抵消，等于谁也不用实际拿出钱来。
最终中融信托获得海润达98%的股权，海润达获得4.5亿元的信托资金。
如项目正常经营，最后如期兑付，自没有什么可说。但像海润达两个项目的现状：在依旧是一片土地，距离动工开建遥遥无期的情况下，如果找不到下家接盘，资金兑付就将产生问题。
首先的问题是，没有收益，也没有资产可以拍卖。由于两个项目几乎没有进展，预售也未开始，因此没有任何收益入项；海润达公司是由三家公司共同入股成立的，年限不长，尚没有开发过其他楼盘，意味着这家公司根本没有多少固定资产。中融信托空有控股权，除了两个地块的土地证等以外，再无更多的资产。
其次，虽然在合同中设定，三家股东承担担保责任，但若三家股东也资金紧张，无意还款，中融信托并不能直接拍卖三家股东资产，而需向法院申请，要求三股东承担担保责任，这无疑是个“持久战”。
最后，因为控股权在信托公司手中，还会产生一些令人意想不到的窘境，这一点有前车之鉴。
安信信托曾发行一款“浙江金磊房地产开发有限公司股权投资集合资金信托计划”，这款产品中的开发商极度缺乏资金，欠下很多债务，包括拖欠农民工工资。
据此前媒体报道，由于安信信托已是浙江金磊房地产公司的控股股东，农民工由于讨不到工钱，故而将矛头转向安信信托，多次围堵安信信托办公楼，弄得安信信托极其狼狈，所幸最后找到了下家接盘。
但是，我们不知道，廊坊海润达和鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目将会有谁接盘呢？
仍会有信托资产被拍卖
“真的有那么多吗？”在听到《投资者报》记者介绍中融信托从今年7月份至今有13款产品提前终止时，资深投行人士王彬表示惊讶。
他说，若真有如此多产品集中提前终止，说明公司在选择产品、设计产品环节存在问题，不过若能进行及时处理，在先期规避潜在风险，那提前终止就是件好事。
“提前终止情况比较复杂，主要有三种可能；其一，融资方企业的经营不错，现金流状况良好，没必要浪费借贷成本，主动申请提前终止；其二，信托公司有预期提前终止，在产品设计之初，考虑到合规性和规模余量，已设有提前终止选项；其三，融资项目可能出现风险的，为了控制风险扩散，受托人要求提前终止。”北京的一位信托经理对记者分析说。
具体到房地产信托产品，启元财富投资分析总监汪鹏介绍说，如果信托公司发现融资方可能面临还款能力不足，有可能提前与融资方一同开始寻找接盘资金进行产品的对接，以保证收回资金以完成兑付。接盘资金一般来自于资产管理公司、其他地产商或民间资金。
因此在高风险情境下，对于投资者而言，提前终止是保障了投资者利益。但对于信托公司来说，在发生融资方还款能力不足时，一旦没找到接盘方，则将面临更加棘手的局面，比如拍卖资产。
中融信托此次青岛凯悦项目的拍卖之所以吸引了众多眼球，就是因为很多人将此视为信托风险即将全面爆发的信号。但在信托从业人员眼里，拍卖信托资产反而是这个行业的一件好事。
多年来，信托产品刚性兑付的“潜规则”让投资者产生一种错觉，投资信托产品不仅收益高，还稳赚不赔，因而对信托产品的风险直接漠视。
这根本就违反了信托产品的原则。信托产品本就是类高风险产品。很多业内人士认为青岛凯悦拍卖事件给投资者的教育，远比公司定期做的投资者教育的效果好上不知多少倍。
“这是在融资方还款能力不足、担保失效的情况下，信托公司对于抵押物的正常处理手段之一，这类事件绝不会是最后一件，随着市场对于房地产信托的了解和关注加深，这种处置方式将会逐步为市场所接受。”一位不愿透露身份的信托人士表示。
该人士认为，只要是投资就会有风险，关键是信托公司在整个项目中作为投资者的受托人是否在产品售前做好了尽职调查，交易对手的资质、财务状况是否了解透彻、抵押品的估值是否合理、抵押率是否有足够的安全边际。此外，对投资者是否充分揭露风险（即便是固定收益类产品也一样），售后是否持续跟踪具体的项目进展，当项目风险暴露后是否及时采取各种风控手段都有助于帮助投资者对抗和转移风险。
房地产信托三模式
由于国内金融创新经验不足，导致国内信托产品种类比较单一，其中尤以房地产信托“一房独大”。
据汪鹏介绍，目前房地产信托主要有纯债权、纯股权，以及债权和股权的结构化设计三种模式。
在第一种债权模式下，投资人分享与融资方约定的固定收益，对于融资方的开发商而言，信托债权融资类似银行贷款，在四证齐全的前提下提供对应的房地产抵押品、项目股份质押及各种担保措施。在资金使用到期时，按约定支付本金利息给投资人。
该类产品还款来源的风险主要集中在开发商自身的还款能力上，即经营风险。如果担保失效，开发商无力支付本息，而信托公司需要处置抵押、质押品时，面临的风险就是抵押、质押品的市场价格和流动性风险。
比如中融信托的青岛凯悦项目就属于这一模式，青岛凯悦将部分房产作为抵押，从而融入信托资金。
第二种，股权模式。在这种模式下，信托公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式（收购股权或增资扩股），向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
这种模式的优势是，能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；另外，其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理，也不要求和开发商分享最终利润。
劣势是，这种模式一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮升超额回报，降低开发商的利润。
第三种，债权和股权综合模式，采取优先劣后（或次级）的结构设计。在这种模式下，开发商往往会将自有资金注入到劣后部分，为优先收益权投资者的资金提供安全垫。
这几种模式各有特点。一般对于投资者来讲，在同一时期或同一开发商的近似项目上，债权方式的安全性高于股权方式，但股权方式真实收益变动的范围较大，可能获得较高收益，也可能亏损。无论信托产品本身是否包含劣后或股权融资部分，只要其有承诺固定收益的债权部分，那么，债权部分的资金都是在为项目中的股权资金做杠杆，放大股权收益的波动倍数，当然另一方面债权资金享受融资方各种风控及增信措施下的还款保障。
就今年7月以来中融信托提前终止的所有房地产信托产品而言，都属于第三种模式。
“在优先次级结构下，产品的安全性高不高，要看具体项目有没有回购协议，也就是开发商有没有自己掏钱购买信托次级收益权。如果开发商没有自掏腰包，那么项目风险就更大。”普益财富信托产品研究员范杰表示。
而中融信托的房地产信托产品就属于风险大的一类。
中融产品设计胆大
“中融这么做忒胆大了！”一家国字头信托公司人员如此评价。
中融信托今年7月以来提前终止的各房地产信托项目的结构彼此类似，都是股权投资集合资金信托计划，结构设计为优先级和次级。在这种结构下，募集的普通投资者资金通常都是优先级，享受优先信托收益权；开发商股东或债权人原定是也要拿出资金申购信托计划，作为次级收益权，然后根据项目实际情况，对优先权和次级权设定一个比例。
一般来说，在要求开发商股东拿出资金作为安全垫时，比例通常设为优先级比例要比次级比例高，实质意味着开发商拿小部分钱和公司控股权与信托优先资金交换，以实现信托既能有权监管项目，也能以开发商股东垫付的资金作为安全垫。 但中融信托的上述产品在这一环节上的设计是这样的：优先级比例和次级比例接近，甚至次级比例更高，这么做的目的是提前消化一部分风险，但是信托公司同时也要购买开发商股权，通常购买资金与次级资金一样多，这样就可以两相抵消，相当于信托公司和开发商都没有实际“掏腰包”，但信托公司获得了房地产企业的控股权，开发商则获得了融资资金，皆大欢喜。
这种方式显然也埋下了隐患。中融信托今年提前终止的“廊坊海润达股权投资集合资金信托计划”和“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造集合资金信托计划”都是这样设计的，现以廊坊海润达项目为例来说明。
该信托计划在成立之初规模拟定为8.7亿元，其中优先规模4.5亿元，次级规模为4.2亿元，比例为1.07：1，中融信托将信托资金用于向项目公司进行增资，增资完成后，中融信托占有项目公司98%的股权。
按照规定，海润达房地产公司的股东九鼎装饰、润绿园艺、恒基房产要支付4.2亿元，但同时中融信托受让股权和债权，又要支付给海润达的三个股东4.2亿元，这样一来，双方资金相互抵消，等于谁也不用实际拿出钱来。
最终中融信托获得海润达98%的股权，海润达获得4.5亿元的信托资金。
如项目正常经营，最后如期兑付，自没有什么可说。但像海润达两个项目的现状：在依旧是一片土地，距离动工开建遥遥无期的情况下，如果找不到下家接盘，资金兑付就将产生问题。
首先的问题是，没有收益，也没有资产可以拍卖。由于两个项目几乎没有进展，预售也未开始，因此没有任何收益入项；海润达公司是由三家公司共同入股成立的，年限不长，尚没有开发过其他楼盘，意味着这家公司根本没有多少固定资产。中融信托空有控股权，除了两个地块的土地证等以外，再无更多的资产。
其次，虽然在合同中设定，三家股东承担担保责任，但若三家股东也资金紧张，无意还款，中融信托并不能直接拍卖三家股东资产，而需向法院申请，要求三股东承担担保责任，这无疑是个“持久战”。
最后，因为控股权在信托公司手中，还会产生一些令人意想不到的窘境，这一点有前车之鉴。
安信信托曾发行一款“浙江金磊房地产开发有限公司股权投资集合资金信托计划”，这款产品中的开发商极度缺乏资金，欠下很多债务，包括拖欠农民工工资。
据此前媒体报道，由于安信信托已是浙江金磊房地产公司的控股股东，农民工由于讨不到工钱，故而将矛头转向安信信托，多次围堵安信信托办公楼，弄得安信信托极其狼狈，所幸最后找到了下家接盘。
但是，我们不知道，廊坊海润达和鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目将会有谁接盘呢？