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案情简介
李老太在沈阳市皇姑区有一处18平方米的住房。她去世前留下一句话.这处房子留给孙子李胜娶媳妇。2001年初该地区动迁时,拆迁办发给李胜一个一类户型的拆迁票,告知他伞这个拆迁票到拆迁办签订正式的拆迁协议书。李胜想起奶奶刚去世时,老叔曾经阻止将奶奶的房产更名过户,便想借此时机一并解决这个心患。于是他通过邻居找到一个能人苏某,请他办理拆辽手续的更名事宜。苏某满口应承地收下了李胜的身份证、户口本和拆迁票,还格外收了手胜给的4500元帮忙费。
苏某拿到李胜的相关材料后并没有去给他办理更名手续,而是通过一个房产信息站把拆迁票卖给了刘梅。当时刘梅要求苏某更完名后付款。苏某拿着李胜提供的材料到拆迁办,将拆迁票更名为刘梅,并以棚户区改造办为拆迁人,以拆迁办为被委托拆迁人,以刘梅为被折迁人三方签订下原地回迁一类住房的协议。刘梅拿到上述协议后去拆迁办核实后才文给信息站5万元,由信息站转交给苏某。
这一切都是在李胜不知情的情况下发生的、李胜每次给苏某打电话苏某都说在办理之中,后来就找不到苏某了。到拆迁办查询,得知苏某将他的拆迁票以五万元价格卖给刘梅了,一气之下,李胜将苏某、刘梅、棚户区改造办、拆迁办一同告上了法庭。法院审理后认为,苏某将李胜委托其更名的拆迁票擅自出卖,属无权代理,其行为无效、刘梅以5万元购买拆迁票,虽已办理更名手续,但不是权利人真实的意思表示,其交易行为不合法。故判决:原告李胜与被告刘梅之间的拆迁协议买卖无效,被告苏某返还刘梅购买拆迁票款5万元、宣判后刘梅不服上诉到中级法院。二审基于相同的理由驳回上诉,维持原判。
法律分析
这是一起因购买“拆迁票”引起的买卖拆迁于续纠纷案件、当前买卖“拆迁票”在拆迁地区普遍存在,经常发生纠纷。“拆迂票”也叫动迁票,就是房屋拆迁入与被拆迁入双方签订的有关拆迂回迁安置的协议书。它还包括相应的交纳增加面积款及煤气网管费及回迁顺序等相应手续、既然头卖已完成了而且还更了名,为什么法院判决其无效呢?
一、拆迁手续可以交易但应符合法律规定
拆迁手续交易,是指对产权调换的房屋(回迁房)的一种期待性权利的交易。依据合同法的规定,其可以成为买卖合同的客体而进行交易。拆迁手续在买卖形式上属于一种权利的买卖,是一种在日后的回迁安置中即可以实现物的所有权属性,也可以视为未来的房屋买卖。但是其买卖受到法律的限制。首先,出卖人必须是原房屋的所有权人或依法取得拆迁手续并享有处分权利能力的人,其中当然包括依法继承、买卖、赠与等取得的拆迁手续。如果无处分权人处分了他人的拆迁手续怎样认定呢?根据《合同法》第51条的规定,无权处分他人拆迁手续而行使处分权的其处分效力待定。如果事后得到权利人追认,其处分行为有效,否则应认定行为无效。本案中苏某即为无权处分,事后亦未获得李胜的追认,故其出卖拆迁协议给刘梅的行为亦应确认为无效。
二、苏某变更委托事项在法律上应得到李胜同意或追认
根据《民法通则》第66条的规定:“没有代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,山行为人承担民事责任。”苏某没有按照李胜委托完成受托事项。事后,苏某将拆迁手续出卖给刘梅的行为,未得到权利人李胜的同意或追认,故苏某出卖行为属于侵犯李胜财产权的行为。
三、刘梅购买拆迁手续不属于善意取得
刘梅购买拆迁手续不属于善意取得,虽然刘梅支付厂对价50000元,但出卖人苏某属无权处分行为,根据民法通则第66条规定,双方买卖行为无效。苏某将李胜交给的拆迁手续委托办理更名,在法律上其持有拆迁手续的行为属于对“脱离物”的非法占有,按照民法基本理论,对占有“脱离物”不适用善意取得。苏某骗取的占有物“拆迁手续”不能进行交易,其交易当然无效。虽然刘梅已将拆迁手续更名,是由于改造办和拆迁办工作失误,审查不严,但不能以此作为买卖有效的依据,刘梅购买的拆迁手续不能受到法律保护。
综上,刘梅支付了50000元对价购买的拆迁手续,虽然已更名到自己名下,仍不能认定其合法有效。
(作者单位:沈阳市皇姑区法院)
李老太在沈阳市皇姑区有一处18平方米的住房。她去世前留下一句话.这处房子留给孙子李胜娶媳妇。2001年初该地区动迁时,拆迁办发给李胜一个一类户型的拆迁票,告知他伞这个拆迁票到拆迁办签订正式的拆迁协议书。李胜想起奶奶刚去世时,老叔曾经阻止将奶奶的房产更名过户,便想借此时机一并解决这个心患。于是他通过邻居找到一个能人苏某,请他办理拆辽手续的更名事宜。苏某满口应承地收下了李胜的身份证、户口本和拆迁票,还格外收了手胜给的4500元帮忙费。
苏某拿到李胜的相关材料后并没有去给他办理更名手续,而是通过一个房产信息站把拆迁票卖给了刘梅。当时刘梅要求苏某更完名后付款。苏某拿着李胜提供的材料到拆迁办,将拆迁票更名为刘梅,并以棚户区改造办为拆迁人,以拆迁办为被委托拆迁人,以刘梅为被折迁人三方签订下原地回迁一类住房的协议。刘梅拿到上述协议后去拆迁办核实后才文给信息站5万元,由信息站转交给苏某。
这一切都是在李胜不知情的情况下发生的、李胜每次给苏某打电话苏某都说在办理之中,后来就找不到苏某了。到拆迁办查询,得知苏某将他的拆迁票以五万元价格卖给刘梅了,一气之下,李胜将苏某、刘梅、棚户区改造办、拆迁办一同告上了法庭。法院审理后认为,苏某将李胜委托其更名的拆迁票擅自出卖,属无权代理,其行为无效、刘梅以5万元购买拆迁票,虽已办理更名手续,但不是权利人真实的意思表示,其交易行为不合法。故判决:原告李胜与被告刘梅之间的拆迁协议买卖无效,被告苏某返还刘梅购买拆迁票款5万元、宣判后刘梅不服上诉到中级法院。二审基于相同的理由驳回上诉,维持原判。
法律分析
这是一起因购买“拆迁票”引起的买卖拆迁于续纠纷案件、当前买卖“拆迁票”在拆迁地区普遍存在,经常发生纠纷。“拆迂票”也叫动迁票,就是房屋拆迁入与被拆迁入双方签订的有关拆迂回迁安置的协议书。它还包括相应的交纳增加面积款及煤气网管费及回迁顺序等相应手续、既然头卖已完成了而且还更了名,为什么法院判决其无效呢?
一、拆迁手续可以交易但应符合法律规定
拆迁手续交易,是指对产权调换的房屋(回迁房)的一种期待性权利的交易。依据合同法的规定,其可以成为买卖合同的客体而进行交易。拆迁手续在买卖形式上属于一种权利的买卖,是一种在日后的回迁安置中即可以实现物的所有权属性,也可以视为未来的房屋买卖。但是其买卖受到法律的限制。首先,出卖人必须是原房屋的所有权人或依法取得拆迁手续并享有处分权利能力的人,其中当然包括依法继承、买卖、赠与等取得的拆迁手续。如果无处分权人处分了他人的拆迁手续怎样认定呢?根据《合同法》第51条的规定,无权处分他人拆迁手续而行使处分权的其处分效力待定。如果事后得到权利人追认,其处分行为有效,否则应认定行为无效。本案中苏某即为无权处分,事后亦未获得李胜的追认,故其出卖拆迁协议给刘梅的行为亦应确认为无效。
二、苏某变更委托事项在法律上应得到李胜同意或追认
根据《民法通则》第66条的规定:“没有代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,山行为人承担民事责任。”苏某没有按照李胜委托完成受托事项。事后,苏某将拆迁手续出卖给刘梅的行为,未得到权利人李胜的同意或追认,故苏某出卖行为属于侵犯李胜财产权的行为。
三、刘梅购买拆迁手续不属于善意取得
刘梅购买拆迁手续不属于善意取得,虽然刘梅支付厂对价50000元,但出卖人苏某属无权处分行为,根据民法通则第66条规定,双方买卖行为无效。苏某将李胜交给的拆迁手续委托办理更名,在法律上其持有拆迁手续的行为属于对“脱离物”的非法占有,按照民法基本理论,对占有“脱离物”不适用善意取得。苏某骗取的占有物“拆迁手续”不能进行交易,其交易当然无效。虽然刘梅已将拆迁手续更名,是由于改造办和拆迁办工作失误,审查不严,但不能以此作为买卖有效的依据,刘梅购买的拆迁手续不能受到法律保护。
综上,刘梅支付了50000元对价购买的拆迁手续,虽然已更名到自己名下,仍不能认定其合法有效。
(作者单位:沈阳市皇姑区法院)