[摘 要] 论文通过阐述目前房地产形势及成因的分析，为房地产经济决策提供参考。
　　[关键词 ] 形势 成因
　　
　　2003-2009年我国房地产市场持续火热，房地产开发正掀起一轮投资潮，土地供应量增加，商品房面积全面热销，销售价格呈现加大幅度增长。近年来随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。中国银监会发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长，银监会继续强化房地产贷款的风险防控。短短一年多的时间怎么会形成这么大的反差呢？就其原因分析如下：
　　1.国家对房地产政策的宏观调控。4月27日，温家宝总理在主持国务院长会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控。并提出八项措施引导和调控房地产市场，我们称之为“新国八条”，国八条不仅仅在于控制房价，同时还传递出国家在最短的时间里将房地产驱入市场正轨的坚定决心。
　　2.大规模推出经济适用房、廉租房、公共租赁房，抑制商品房价格。国家抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。国家计委、建设部宣布，投入大量资金建设经济适用房。这对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。现在，国家重举经济适用房大旗，由于全国的新开工面积已经很大，再加上大规模推出经济适用房，那各地的房价肯定有不同程度的下降。大规模建设经济房等政策的付诸实施，房价持续上涨的空间已被封杀。
　　3.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，抑制了商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度。制度规定企业在开发利用土地之前，必须交清上千万甚至数亿的土地出让金，从而形成企业资金链的短缺。
　　4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，无论是开发企业贷款还是个人住房按揭贷款都明显收紧。受今年1月份出台的差别化住房信贷政策影响，购房群众申请房贷门槛进一步提高，银行的个人住房贷款明显收紧，购房资金来源受限，加上群众对当前房价下降的预期心理较高，形成了市场持币待购现象等主要因素，造成了各楼盘销售量下降。为应对商品住房销售市场现状，各开发企业纷纷出台购房优惠政策，无形中降低了商品房价格。
　　5.通过税收杠杆打击了一批炒房团、抑制了投资行为。受去年10月份出台的增收营业税等房产新政的影响，加上房地产市场持续低迷，一些炒房团和投资者纷纷撤资转行，房地产市场真正面对的是刚性购房者。
　　6.商品住房的市场投放量增长，市场供应量大于需求量，商品房销售价格有所下降。
　　7.抵御市场风险能力小的开发企业由于资金链的严重短缺，不得不民间借贷，从而加重了企业的负担，为了摆脱困境，不得不大幅度降价处理手中的商品房。使得其他企业不得不以折扣的方式來吸引购房群众。