一、REITs概况
　　房地产投资信托基金（REITs），是指通过发行基金受益凭证募集资金，通过合同约定投资政策，由专业投资机构投资决策，基金资产由专业受托机构治理，主要投资于房地产资产，或从房地产的采购、发展、治理维护、销售过程中取得租金和销售收入，或为个人和机构提供房地产抵押贷款，取得利息收入，并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。REITs的特征20世纪60年代，REITs产生于美国，20世纪80年代后得到迅猛发展。至2004年底，美国已经有近200只上市的房地产投资信托基金，市值总额超过2390亿美元，约占美国证券市场市值的4%。
　　二、需解决的主要问题我国REITs发展面临的主要障碍
　　一是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地—美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。
　　三、我国REITs发展思路建议
　　（一）以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式
　　REITs的管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。
　　（二）以权益型REITs发展为先，逐步发展抵押权类REITs并积极创新
　　权益类REITs和抵押权型是按REITs募集资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投资房地产，藉租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募集资金投向以上二者均有的即为混合型REITs。
　　我国REITs应优先发展权益型REITs，主要是应为与抵押权型REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果是权益型REITs无论在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占主导地位；二是权益型REITs在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小（因其可以通过提高拥有的物业租金来提高其现金流量）；三是权益型REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在50%左右，与市场平均跌幅相当，但抵押权型REITs违约情况相当普遍。
　　（三）以交易所市场为主，以银行间市场为辅
　　目前，国内由中国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市场和交易所市场筹备REITs的试点，这种探索对未来的发展具有积极作用和重要意义。但从未来REITs的主要发展方向来看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是REITs的发展需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是REITs的重要参与者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且此類机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合型人才；三是交易所市场具备REITs公开发行和交易的条件，有利于REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。
　　（作者单位：南京财经大学金融学院）