详细分析房地产新政中“限购令”，“房产税”，“加息”三者实施的现状及对房地产产生的作用，提出问题，分析问题，得出这些都是暂时性措施的结论。在保持信心的同时，使各项措施达到其应有作用，房地产会有一个更健康的未来。
　　限购令一出，笔者真的希望能够起到抑制稳定房价的作用，让真正有刚性需求的人能买房，打击炒房。但是限购令真的能够有如此巨大的作用吗？恐怕还要深层分析，近日又在关注，限购令出台之后，总体上房产成交量有下跌，但是房价还是在上涨。而且调控政策一出更加加剧了买房人的不安全感，同时，此次限购令的出台都标注了“暂时”二字，卖房人和房地产商都在观望，谁也不知道政府是会继续出台更加严厉的措施来稳定房价还是就此收手，如此料定，房地产市场还是可能会反弹和大爆发。老百姓买涨不买跌的心理还是会很有作用。此轮宏观调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策之密集、效果不尽如人意，令人注目。主要措施为：
　　一、限购令
　　2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。
　　4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。
　　随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。
　　以下是七个个已出台限购令细则的城市及其相关细则。
　　北京：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
　　上海：暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
　　厦门：采取临时性限购措施。2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
　　宁波：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。
　　南京：保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。
　　深圳：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在本市 1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1 套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
　　三亚：三亚市决定自2010年10月12日起，对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1 套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。
　　看完以上限购令，从法律角度得出疑问：限购令的法律基础是什么？“我国民法通则规定，公民的民事权利能力一律平等。既然民事权利平等。那么应该每个人都能买房，不能说已有房就不能买房，或者只能拥有几套房。”如此看来，限购令的法律基础非常薄弱。限购令是以计划经济的手段去解决市场经济的问题。从法律角度分析的进路不会顺畅。此类政策不仅不能从根本上解决问题，而且弊大于利：首先，任何管制的背后都意味着寻租空间的扩大，这就是经济学所谓的“设租”行为。其次，眼花缭乱的调控政策，对市场行为形成了极大干扰，加大了经济运行的交易成本。不仅购房者弄清新政策要花费大量时间，政策的执行和实施过程也意味着巨大的行政成本。再次，北京等地的限购令，对购房主体的区别对待，制造了新的不公平，也不可避免地滋生新的寻租空间。最后，正如吴敬琏先生最近指出的，“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控制意识，各种政策怎么协调？”
　　二、房产税
　　又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
　　首批试点城市。上海 本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。外地户籍：新购。
　　计税价格：交易价格70%，以后按评估价
　　税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%
　　免税额：人均60平（含 ）
　　第二套购入后一年内第一套卖出，退税
　　重庆 别墅：存量增量都收
　　高档（高于平均价两倍）：增量收
　　三无（无户口无工作无投资）：不管是否高档，第二套开始收税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%
　　计税价格：交易价格，以后按评估价
　　免税额：别墅180平，高档100平，按户算。
　　房产税的开征期望能抑制有钱人的房产投资，但从目前来看，房产税的开征市场反应还不是很强烈，以上海为例，根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》第六款、年应纳房产税税额的计算公式:年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。
　　从以上房产税计算方式来看，若真正能依房产税征收管理细则中所规定的实行，那无疑会在很大程度上是平抑炒房，因为房产税的征收加大了房屋持有成本，投资回报率会大幅下跌。但是值得思考的是，上海的房产税开征又贴上了户籍的标签，这是为何，难道还是因为全国征信系统还未建立，所以就要如此这般，那么在征信系统建立以后笔者愚见以为不论是本地人外地人首套房都不宜征税，而以第二套房为起征、同时辅以人均面积的双重标准来征税比较适宜。这样既可以保障老百姓的住房需求又可以有效的打击炒房者。
　　三、央行加息
　　影响房价的原因之中还包括要管住货币，任何价格的上涨都是过多货币追逐过少商品的结果，只有控制货币的总量，才是解决问题的根本之道。如若不然，借助“限购令”之类的购房需求控制措施，只会导致货币流向普通商品市场，加剧通货膨胀压力。第二，要深化政府体制改革，转变政府职能，政企分开，构建高效透明服务型政府，减少不合理的逾越政府权限的资源支配管理权，挤压灰色收入的空间。第三，要加快廉租房建设，分流部分购房需求。在现行体制下，保障房较容易成为权贵裙带觊觎的“唐僧肉”。相反，廉租房的寻租空间极小。所以提高存款准备金率，加息是个抑制通胀的可行之策。但是加息也给按揭供房的工薪族增加了压力。以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。这一举措加息将导致改善型住房人群还贷压力增大，从而选择租房进行过渡，而对于房东来说，可能会将资金成本转嫁给房客，从而提高租金价格。最重要的是，加息只是短时期的举措。长久之计还是要解决中国的通胀压力。
　　以上措施都只是暂时的，关于房价的问题原因太多，设计的利益群体也非常复杂。笔者希望并且相信以上措施会起一定的作用。从长远来讲，我们还是要有信心的认为房价问题总会解决，肯定会稳定。只要政府继续保持现在的强劲作风，没有什么问题和矛盾是不可解决和调和的，毕竟中国历经那么多的困难都挺过来了。
　　
　　（作者单位：华中师范大学政法学院）