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【摘 要】我国现行房产税制存在着较多问题，无法适应市场经济条件下房地产业健康、有序发展的需求。结合我国住宅房产发展现状，分析了税种设置存在缺陷、房产税税制存在重复课税的现象、税收政策在房地产各环节中分布不合理、行政事业性收费过多等问题。从加强房产税立法制度、房地产税收制度亟待完善、强化房产税考核监督等方面提出了我国房产税改革目标；并在借鉴国外房产税征收理念的基础上，总结了完善我国房产税政策的对策与建议。
【关键词】房产税；税收政策；税制
[中图分类号] F407.9，F810.42[文献标识码] A[文章编号] T2011-12(01)-1211
近年来，我国房地产市场异常火爆，房地产价格上涨过快，国家采取了一系列调控政策，但收效甚微。在土地、金融等政策组合实施效果无法奏效的情况下，借助税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为我国当前宏观调控的趋势。因此，征收房地产税被众多专家学者认为是调节房地产价格的一个重要手段。但由于我国住宅房产税于2011年初才正式开征，相关理论缺乏，针对住宅房产税征收过程中存在的问题开展深入分析，能从更深意义上把握我国房产税征收过程中存在的问题，在此基础上提出完善的策略，将会推动房产税研究向更高层次发展。
1我国现行房地产业税制缺陷分析
在我国，隨着房地产税收地位的不断提升，现行房地产税制的缺陷和漏洞也在不断暴露，2005年，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。一定程度上提高了房地产税收整体的征管效率和水平，在税收征管实践中发挥了重要作用。但是，这只是从国家税收的角度考虑的。但过多的房地产税种以及高额的房地产税费，也给买房人带来了很大的压力，房价当中有太多的税费，并且有一部分还是重复征收的。现有房地产税制存在的问题主要表现在以下方面：
1.1税种设置存在缺陷, 税种重叠, 税基交叉, 重复课税
如对房产课税设置房产税和地产税两个税种, 对土地课税设置土地使用税和耕地占用税; 对房屋租金收入既征收5%的营业税, 又征收12%的房产税; 对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税, 又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都不符合公平税负, 合理负担的原则。
1.2税收政策在房地产各环节中分布不合理
房地产税收主要集中在房地产流通交易环节, 而在房地产占用保有期间设计的税种较少, 且免税范围较广。一方面, 房地产交易环节的税费过于集中导致房价上升；另一方面, 房地产占用保有阶段的税费过少, 使得大多数由使用者近似无偿取得土地, 土地闲置和浪费现象日趋严重。
1.3课税范围窄, 计税依据不合理
首先，现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税, 抑制了房地产税收作用的发挥, 也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。其次，现行的土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式, 未能随课税对象的价值上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点。
1.4内外资企业适用税制不统一
当前，我国对内外资房地产企业和个人实行不同税收制度。主要为所得税制不同、房地产保有税不同、城市维护建设和教育费附加内外有别等。在我国加入WTO后, 这两套税制的实行, 将很大程度地损害内资房地产企业的利益, 影响税收公平性原则。
1.5行政事业性收费过多
如市政建设重复收费、征地费用与土地使用费重复及某些管理费重复收取等不合理收取现象。我国针对房地产行业的行政事业性收费远比其他行业要突出得多,有些地方甚至出现了以费代税的现象, 从而给房地产行业的发展造成了多方面的负面影响。
1.6税收征管配套措施不完善
我国目前的财产登记制度不健全, 尤其是私有财产登记制度, 严重影响了税收征管的力度,致使不少税源流失。同时, 与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不够健全。就造成偷税漏税现象相当严重。
除此之外, 房地产税收制度还存在一些其他问题。如租、税、费体系混乱, 税收负担偏重; 土地增值税设计不当, 调节力度有限; 税收优惠政策层次辐射力不强; 地方税收权短缺, 房地产税收规模偏小, 不能满足地方财政需要等问题。
2 房产税征收政策改进的相关思路
虽然网上公布的信息显示，自2011年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点已差不多运行了三个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价却依然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨现象，有人认为，房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。
笔者认为，房产税在目前我国的房地产市场上更多地是扮演了一个象征的形象角色，具有对未来投资性购房的抑制和威慑作用。我们从事实看，比如按照重庆方面的估算，今年征税额将在2亿元左右，这其实与整个房地产市场的税费相比根本不成比例；再比如以上海一家三口购房为例计算得出，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，这完全在可以承受的范围之内。按照这些事实来看，目前征收房产税并不会对购房者的期望进行严重的打击。也就谈不上一些学者所认为的征收房产税可以在短期内严厉打击购房欲望，从而降低房价这一预想。
因此开征房产税的首要目标是要缩小贫富差距，通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。同时要提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场过度投机需求。上海市政府在通知中特别规定，对房产税试点征收的财务收入，将用于保障性住房建设等方面的支出，特别是廉租房和公共租赁住房的建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题，这是一项非常好的举措，也更容易让老百姓接受和拥护，真正做到房产税有收有保返利于民。
当然我们也得承认，现行的房产税制度和房地产市场存在着非常多的问题和漏洞，但是一项税法的成立与完善自然是需要很多时间和实践的沉淀与积累的，我们不可能房产税一开始征收就给它下个死目标，比如几个月、几年之内使房价下跌多少个百分比就说明这项税法是成功或者失败的，这显然是不靠谱的，我们征收房产税最原始的目标是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。而并不是单纯地降低或者提高房价。笔者认为，从数据上，目前上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，这些事实其实已经可以说明征收房产税是有效果了的，至少它确实打击了一些购房者的期望值和投机行为，而至于房价的价格同比仍然小幅度上涨，我想说的是，国家其实还是需要房价继续上涨的，但是不要涨的那么快，要是这个时候房价真大幅度跌了，那恐怕政府又要马上站出来发布银行贷款利率下降来刺激购房了。为此，笔者提出以下房产税制度改革方向与建议：
2.1需要加强房产税立法制度
主要是指要逐步完善房地产税法体系。应尽快将《中华人民共和国房产税法》纳入国家立法规划，从而提高税法的法律层级，同时要合理地调整地方税收立法权，做到因地制宜、因时而异。
2.2房地产税收制度亟待完善
主要应该从土地的开发、流转、保有等几个环节进行全面性改革：
1）改革土地开发阶段的税收政策。这一阶段主要是需要改革现行土地批租制和土地出让金制度。规范收费项目，减少开发环节的不合理收费项目，实施有步骤的税费改革，降低税费成本。
2）完善房地产流转环节的税收政策。主要是要完善土地增值税制度。由于房产升值是由于土地升值引起的，因此无论是转让土地，还是转让房产都应征收土地增值税，且应对非建设性的房地产转让所得征收土地增值税。
3）改革房地产保有环节的税收制度。主要指的是要完善并逐步扩大房产税试点范围，并要逐步推进将房地产评估值作为房产税的计税依据。并且，房地产的价值评估理应由政府评估机构承担，对评估价值的失真可通过给予纳税人税收申诉和监督权利来弥补，确保评估价值的公允性；此外，房产税税率应采用全国统一幅度范围之内的税率结构。
2.3强化房产税考核监督
政府有关部门应成立房产税体系建设专门领导小组，加强宏观引导和总体部署，结合我国当前的国情尽快建立和培育一套适合我国国情的房产税征收体系评价与监管体系。首先，在充分利用现有的房产税征收信息系统和信息数据库的基础上，建立科学、合理、权威、公正的专业房产税征收体系管理机构。其次，充分借助网络途径，实行在线征集房产税信息服务措施，实现房产税体系建设意见的动态采集、处理、交换，推进统一的、标准的电子房产税征收体系建设数据库的建立和完善过程，确保房产税征收体系信息数据在全国范围内实现互联互通。其三，要积极探索各种形式的房产税征收体系评价和考核机制。针对一些借房产税征收体系建设侵犯公民和房产拥有者的经济利益和权利的行为，加大监管和打击力度。各地政府可以借鉴消费市场对消费者权益的保护经验，设立专门的房产税征收权益保护机构，以加强对房产税征收体系建设过程的统一监管。
结合西方房产税征收的历史来看，较高的房产税税率对于房地产价格的下降有一定的作用。但作为一个事物的另一面，房产税也会对经济社会稳定将造成较大的负面影响。当前的社会条件下，通过房产税来调控房地产价格的必要前提是房产税的税率高到让一部分人无法承担其养房的成本。在确定这个税收比例时，要综合考虑房屋的价值以及居民的收入水平和购买能力。即一个家庭的收入有足够大的比例用于交纳房产税，使百姓不敢将大部分资金用于购买房地产或能够尽量抵制自身住房需求，而倾向于购买较小面积的住房，从而导致住房总需求下降，最终也会推动房地产价格的一定程度的下降。但是，采取这种方式对经济社会产生的冲击也是显而易见。结合我国当前房地产保有环节的税率来看，参照重庆房产税的税率为1%，假设某居民拥有100m2的一套房屋，其市场价50万元，按重庆目前的房产税的征收标准（按房屋最大扣除30%的余值）计算，（100－100×30%）×1%，那么其应缴纳的房产税为5000元，接近房价的1%。以西方国家房产税征收经验作为参考，即使在当今较为普遍实行房产税的一些发达国家，发美国、德国等国，虽然其名义税率相对较高。但在执行过程中，为了照顾中低收入阶层，其实际税率一般都维持在房价的1%左右。考虑到当前我国房地产保有环节的税负已较高，基本达到或接近国际平均水平，而在居民平均收入方面，我国居民的平均收入又相对较西方发达国家低得多，房产税征收的空间十分有限。因此，结合我国当前的社会经济发展现状和居民收入水平，要采取分步走的策略。在征收的初始阶段，可制定较低的税率，而相对较低的保有环节房产税税率在实践过程中，往往被房价的上涨收益冲淡，或者由于房屋拥有者为了自身利益，可将其转嫁给租房者。从这种意义上讲，寄希望于房产税的开征能够促进房地产价格的大幅下调，显然并不一定能夠实现。
3 小 结
房产税经过了重重的阻碍和争议最后终于得以出台，实属来之不易，而目前正在施行房产税的上海和重庆无疑成为了专家、记者与群众的焦点，我们必须以公共财政的推进来维护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，稳定我国的房地产市场与房价，真正使得我国达到“居者有其房”这一理想目标。并结合我国房产税征收实践不断改进和完善，如此，才能发挥房产税对社会财富和房地产市场的调控作用，确保我国房产税改革的深入推进和健康发展。
参考文献
[1]杜雪君等.房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析[J].中国土地科学，2009,（07）
[2]陈多长．房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价[J].财贸研究，2004,（06）
[3]杨绍媛，徐晓波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革，2007,（02）
[4]邓菊秋.论我国房地产税改革的目标及思路[J].税务与经济，2007,（01）
[5]高永梅.浅谈我国房产税的未来发展[J].网络与信息，2010,（07）
【关键词】房产税；税收政策；税制
[中图分类号] F407.9，F810.42[文献标识码] A[文章编号] T2011-12(01)-1211
近年来，我国房地产市场异常火爆，房地产价格上涨过快，国家采取了一系列调控政策，但收效甚微。在土地、金融等政策组合实施效果无法奏效的情况下，借助税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为我国当前宏观调控的趋势。因此，征收房地产税被众多专家学者认为是调节房地产价格的一个重要手段。但由于我国住宅房产税于2011年初才正式开征，相关理论缺乏，针对住宅房产税征收过程中存在的问题开展深入分析，能从更深意义上把握我国房产税征收过程中存在的问题，在此基础上提出完善的策略，将会推动房产税研究向更高层次发展。
1我国现行房地产业税制缺陷分析
在我国，隨着房地产税收地位的不断提升，现行房地产税制的缺陷和漏洞也在不断暴露，2005年，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。一定程度上提高了房地产税收整体的征管效率和水平，在税收征管实践中发挥了重要作用。但是，这只是从国家税收的角度考虑的。但过多的房地产税种以及高额的房地产税费，也给买房人带来了很大的压力，房价当中有太多的税费，并且有一部分还是重复征收的。现有房地产税制存在的问题主要表现在以下方面：
1.1税种设置存在缺陷, 税种重叠, 税基交叉, 重复课税
如对房产课税设置房产税和地产税两个税种, 对土地课税设置土地使用税和耕地占用税; 对房屋租金收入既征收5%的营业税, 又征收12%的房产税; 对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税, 又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都不符合公平税负, 合理负担的原则。
1.2税收政策在房地产各环节中分布不合理
房地产税收主要集中在房地产流通交易环节, 而在房地产占用保有期间设计的税种较少, 且免税范围较广。一方面, 房地产交易环节的税费过于集中导致房价上升；另一方面, 房地产占用保有阶段的税费过少, 使得大多数由使用者近似无偿取得土地, 土地闲置和浪费现象日趋严重。
1.3课税范围窄, 计税依据不合理
首先，现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税, 抑制了房地产税收作用的发挥, 也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。其次，现行的土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式, 未能随课税对象的价值上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点。
1.4内外资企业适用税制不统一
当前，我国对内外资房地产企业和个人实行不同税收制度。主要为所得税制不同、房地产保有税不同、城市维护建设和教育费附加内外有别等。在我国加入WTO后, 这两套税制的实行, 将很大程度地损害内资房地产企业的利益, 影响税收公平性原则。
1.5行政事业性收费过多
如市政建设重复收费、征地费用与土地使用费重复及某些管理费重复收取等不合理收取现象。我国针对房地产行业的行政事业性收费远比其他行业要突出得多,有些地方甚至出现了以费代税的现象, 从而给房地产行业的发展造成了多方面的负面影响。
1.6税收征管配套措施不完善
我国目前的财产登记制度不健全, 尤其是私有财产登记制度, 严重影响了税收征管的力度,致使不少税源流失。同时, 与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不够健全。就造成偷税漏税现象相当严重。
除此之外, 房地产税收制度还存在一些其他问题。如租、税、费体系混乱, 税收负担偏重; 土地增值税设计不当, 调节力度有限; 税收优惠政策层次辐射力不强; 地方税收权短缺, 房地产税收规模偏小, 不能满足地方财政需要等问题。
2 房产税征收政策改进的相关思路
虽然网上公布的信息显示，自2011年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点已差不多运行了三个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价却依然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨现象，有人认为，房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。
笔者认为，房产税在目前我国的房地产市场上更多地是扮演了一个象征的形象角色，具有对未来投资性购房的抑制和威慑作用。我们从事实看，比如按照重庆方面的估算，今年征税额将在2亿元左右，这其实与整个房地产市场的税费相比根本不成比例；再比如以上海一家三口购房为例计算得出，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，这完全在可以承受的范围之内。按照这些事实来看，目前征收房产税并不会对购房者的期望进行严重的打击。也就谈不上一些学者所认为的征收房产税可以在短期内严厉打击购房欲望，从而降低房价这一预想。
因此开征房产税的首要目标是要缩小贫富差距，通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。同时要提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场过度投机需求。上海市政府在通知中特别规定，对房产税试点征收的财务收入，将用于保障性住房建设等方面的支出，特别是廉租房和公共租赁住房的建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题，这是一项非常好的举措，也更容易让老百姓接受和拥护，真正做到房产税有收有保返利于民。
当然我们也得承认，现行的房产税制度和房地产市场存在着非常多的问题和漏洞，但是一项税法的成立与完善自然是需要很多时间和实践的沉淀与积累的，我们不可能房产税一开始征收就给它下个死目标，比如几个月、几年之内使房价下跌多少个百分比就说明这项税法是成功或者失败的，这显然是不靠谱的，我们征收房产税最原始的目标是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。而并不是单纯地降低或者提高房价。笔者认为，从数据上，目前上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，这些事实其实已经可以说明征收房产税是有效果了的，至少它确实打击了一些购房者的期望值和投机行为，而至于房价的价格同比仍然小幅度上涨，我想说的是，国家其实还是需要房价继续上涨的，但是不要涨的那么快，要是这个时候房价真大幅度跌了，那恐怕政府又要马上站出来发布银行贷款利率下降来刺激购房了。为此，笔者提出以下房产税制度改革方向与建议：
2.1需要加强房产税立法制度
主要是指要逐步完善房地产税法体系。应尽快将《中华人民共和国房产税法》纳入国家立法规划，从而提高税法的法律层级，同时要合理地调整地方税收立法权，做到因地制宜、因时而异。
2.2房地产税收制度亟待完善
主要应该从土地的开发、流转、保有等几个环节进行全面性改革：
1）改革土地开发阶段的税收政策。这一阶段主要是需要改革现行土地批租制和土地出让金制度。规范收费项目，减少开发环节的不合理收费项目，实施有步骤的税费改革，降低税费成本。
2）完善房地产流转环节的税收政策。主要是要完善土地增值税制度。由于房产升值是由于土地升值引起的，因此无论是转让土地，还是转让房产都应征收土地增值税，且应对非建设性的房地产转让所得征收土地增值税。
3）改革房地产保有环节的税收制度。主要指的是要完善并逐步扩大房产税试点范围，并要逐步推进将房地产评估值作为房产税的计税依据。并且，房地产的价值评估理应由政府评估机构承担，对评估价值的失真可通过给予纳税人税收申诉和监督权利来弥补，确保评估价值的公允性；此外，房产税税率应采用全国统一幅度范围之内的税率结构。
2.3强化房产税考核监督
政府有关部门应成立房产税体系建设专门领导小组，加强宏观引导和总体部署，结合我国当前的国情尽快建立和培育一套适合我国国情的房产税征收体系评价与监管体系。首先，在充分利用现有的房产税征收信息系统和信息数据库的基础上，建立科学、合理、权威、公正的专业房产税征收体系管理机构。其次，充分借助网络途径，实行在线征集房产税信息服务措施，实现房产税体系建设意见的动态采集、处理、交换，推进统一的、标准的电子房产税征收体系建设数据库的建立和完善过程，确保房产税征收体系信息数据在全国范围内实现互联互通。其三，要积极探索各种形式的房产税征收体系评价和考核机制。针对一些借房产税征收体系建设侵犯公民和房产拥有者的经济利益和权利的行为，加大监管和打击力度。各地政府可以借鉴消费市场对消费者权益的保护经验，设立专门的房产税征收权益保护机构，以加强对房产税征收体系建设过程的统一监管。
结合西方房产税征收的历史来看，较高的房产税税率对于房地产价格的下降有一定的作用。但作为一个事物的另一面，房产税也会对经济社会稳定将造成较大的负面影响。当前的社会条件下，通过房产税来调控房地产价格的必要前提是房产税的税率高到让一部分人无法承担其养房的成本。在确定这个税收比例时，要综合考虑房屋的价值以及居民的收入水平和购买能力。即一个家庭的收入有足够大的比例用于交纳房产税，使百姓不敢将大部分资金用于购买房地产或能够尽量抵制自身住房需求，而倾向于购买较小面积的住房，从而导致住房总需求下降，最终也会推动房地产价格的一定程度的下降。但是，采取这种方式对经济社会产生的冲击也是显而易见。结合我国当前房地产保有环节的税率来看，参照重庆房产税的税率为1%，假设某居民拥有100m2的一套房屋，其市场价50万元，按重庆目前的房产税的征收标准（按房屋最大扣除30%的余值）计算，（100－100×30%）×1%，那么其应缴纳的房产税为5000元，接近房价的1%。以西方国家房产税征收经验作为参考，即使在当今较为普遍实行房产税的一些发达国家，发美国、德国等国，虽然其名义税率相对较高。但在执行过程中，为了照顾中低收入阶层，其实际税率一般都维持在房价的1%左右。考虑到当前我国房地产保有环节的税负已较高，基本达到或接近国际平均水平，而在居民平均收入方面，我国居民的平均收入又相对较西方发达国家低得多，房产税征收的空间十分有限。因此，结合我国当前的社会经济发展现状和居民收入水平，要采取分步走的策略。在征收的初始阶段，可制定较低的税率，而相对较低的保有环节房产税税率在实践过程中，往往被房价的上涨收益冲淡，或者由于房屋拥有者为了自身利益，可将其转嫁给租房者。从这种意义上讲，寄希望于房产税的开征能够促进房地产价格的大幅下调，显然并不一定能夠实现。
3 小 结
房产税经过了重重的阻碍和争议最后终于得以出台，实属来之不易，而目前正在施行房产税的上海和重庆无疑成为了专家、记者与群众的焦点，我们必须以公共财政的推进来维护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，稳定我国的房地产市场与房价，真正使得我国达到“居者有其房”这一理想目标。并结合我国房产税征收实践不断改进和完善，如此，才能发挥房产税对社会财富和房地产市场的调控作用，确保我国房产税改革的深入推进和健康发展。
参考文献
[1]杜雪君等.房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析[J].中国土地科学，2009,（07）
[2]陈多长．房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价[J].财贸研究，2004,（06）
[3]杨绍媛，徐晓波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革，2007,（02）
[4]邓菊秋.论我国房地产税改革的目标及思路[J].税务与经济，2007,（01）
[5]高永梅.浅谈我国房产税的未来发展[J].网络与信息，2010,（07）