论文部分内容阅读
10月18日上午8点半，嘉德置地集团（CATL.SGX）总裁、凯德商用董事长廖文良带领高管团队现身港交所。当日，凯德商用产业有限公司（06813.HK，JS8.SGX，下称凯德商用）在港交所完成二次上市。
凯德商用此次以介绍形式登陆港交所，中金香港证券及摩根大通担任联席保荐人。据香港股份登记册显示，截至10月18日下午6时，股份过户代理人已接受第一批次转移股份共9691.3万股，约占公司已发行股份的2.5％。
挂牌当日，凯德商用股价收报7.79港元，总成交3.13万股，涉及金额244万港元。由于不涉及发行新股或融资，凯德商用总裁林明志说，“对今日的股价表现没有太大期望。”
2009年11月，作为嘉德置地商业地产运作平台，凯德商用在新加坡交易所分拆上市，由嘉德置地控股65.5％。截至目前，凯德商用共持有新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五个国家96个商业地产项目，资产总值约265亿新元，总面积约733万平方米，为亚洲最大的商业地产开发商。
《财经》记者了解到，在新加坡IPO之前，凯德商用曾将香港上市列入计划，但考虑到市场透明度及投资者接受程度的因素，最终将IPO地点选在新加坡。
9月中旬，林明志接受《财经》记者专访时表示，此番重新登陆香港资本市场，二次上市主要是为下一步发展奠定基础，凯德商用42％的资产位于中国内地，希望能更加贴近国内市场，也让香港的投资者熟悉凯德商用，融资时能有比较强的认知。
一位业内人士坦言，国内开发商提出向凯德学习，但并不应把目光只关注在如何融资和运用金融工具上。目前金融市场整体环境不完善，想在境内用好金融工具目标仍然遥远。
“融资只是手段和过程。凯德是真正认真在做商业地产，这才是值得好好学习的——国内开发商做商业地产大多是噱头，目的各有不同，却不是在追求商业地产本身的盈利。”该人士说。
拓宽融资渠道
2009年11月，凯德商用在新加坡分拆上市，首次公开招股吸引到1.7倍的超额认购，共筹资20.2亿美元，创下新加坡IPO市场16年之最，并冲入该年度全球十大IPO。
“凯德商用需要一个好的融资平台进行长远投资。如果没有融资平台又要不断进行拓展，就会破坏（嘉德）集团的资金平衡，造成整个集团的运行不畅。”林明志对《财经》记者说，“上市后仍会与私募基金等机构投资者合作。”
“之所以要单独上市，主要是考虑到商业地产业务占用的资金量比较大，而我们看到的市场机会又比较多，需要用募集到的资金尽量争取更多的市场机会。”一位嘉德置地高管解释说。
商业地产的特点是，一个商场从计划到完成需要两年至三年，而从建成到实现稳定收益又需要两年至三年，这就提高了开发商的资金门槛。凯德商用在新加坡上市前虽然与基金和信托有着良好的合作渠道，但仍难满足其对大量资金的迫切需求。
新加坡上市后的两年间，凯德商用加快扩张步伐，共以209亿元人民币收购了11个商业地产项目，其中七个位于中国。而凯德商用投资项目中，有26个处于开发阶段，仍需大量资金支持。
9月30日，对于此次赴港上市的原因，凯德商用透露，公司需要大量的资金维持现有业务营运并扩大经营。计划利用公司内部现金流量及资源、发行新股本所得款项及借款等为上述所需提供资金。
“（在香港上市后）又多开辟一条融资的渠道，两边都可以融资。”林明志说。但他表示，现在募资不是一个好时机，公司仍有充足的现金，也并不着急募资。“这个市场情况，融资没必要，我们不需要钱。股价卖得这么便宜，工作人员会很辛苦。”
《财经》记者了解到，凯德商用赴港上市计划于今年初提出，4月底通过股东大会审议，此后进入港交所审批流程。
“如果要用钱的话，四个月的股东审批，六个月的港交所审批，接近一年的时间，怎么会等得及。做长期的项目肯定要想得远一点，为下一步铺路。”林明志说。
而在业内人士看来，凯德商用赴港上市的另外一个原因是，新加坡交易所自身的局限已难以满足凯德商用加速扩张的需要。该人士认为：“新加坡交易所的估值较低，周转率不高。而香港是全球房地产估值最高的地方，从交易量来看，香港也会比新加坡要大很多。”
近半年间，凯德商用股价不断下跌，在一定程度上反映出投资者对其赢利预期远不如从前，凯德商用必须做出未雨绸缪之举。
截至10月18日收盘，凯德商用股价已从6月1日的1.63新元跌至1.24新元，与2009年IPO时的发行价2.12新元相比，已跌去大半。8月，公司股价曾在短短20天之内，一路从1.43新元跌至1.14新元，随后又在数十日之内冲回1.36新元。
林明志对《财经》记者表示，股价下跌主要原因是金融市场出现波动，欧美投资者遇到问题之后急需套现，而淡马锡卖出一部分股票则是正常的机构投资行为，不代表对中国市场的判断，“最近它们又买了一部分股权。”
他同时介绍，公司手头拥有现金约6.26亿新元，银行可用贷款20.91亿新元，公司资金压力并不大。若将资本负债率提升至30％，便可满足目前的发展。另外，中国市场六成项目可于明年获得现金流入。
“这是为下一步发展做一个平台，不能到需要用钱的时候再去做。”他说。
贴近内地
中国市场日益重要的地位是凯德商用选择“更加贴近中国市场”的重要原因。
2008年，凯德商用在中国市场的收入占当年总收入的28％，2009年则仅为20.1％。到2011年底，凯德商用60％的净资产值将来自中国，目前已运营的购物商场净资产值为40％。截至三季度息税前盈利贡献为35％。
凯德商用披露的数据显示，其持有中国内地35个城市的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。其中，40家购物中心已经开业，其余将在两年至三年内陆续开业。
林明志认为，中国住宅市场的调控降温政策，将使商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，为凯德商用提供更多项目收购的机会。按照计划，未来3年－5年，凯德商用在中国内地的购物中心将增加到100家。
10月19日，凯德商用发布三季度业绩公告。凯德商用三季度收入比上年同期增长了57.3％。但是，赢利同比下降30％。凯德商用在财报中分析，今年收入增长主要来自收购马来西亚皇后湾广场所得的租金收入，以及来自基金管理实体的贡献和较高的物业与项目管理费。
相对于新加坡租金收入5％至6％的增长速度，中国租金收入增长往往可以达到15％至20％，潜力巨大，这也为凯德商用未来增长提供了巨大的想象空间，凯德商用也将中国业务确定为未来发展的主力。
凯德商用统计数据显示，中国的购物中心平均出租率为96.6％，截至今年上半年，购物中心收入同比增长22.2％，达到6.8亿元人民币。今年下半年将有三间购物中心开业，通常开业一年便可实现收支平衡。
林明志表示，虽然政府进行宏观调控，但公司资产以商业地产为主，并不会受到太大影响。收紧银根的政策会使贷款利率增加，但物价上涨带来的租金收入增幅，足够应付还贷压力。另外，物业增值和商场逐渐落成营业后产生的现金流，将会支持公司的正常发展。
与此同时，凯德商用的购物中心位于西部包括成都、重庆及德阳等地，二三线城市收入增长将会与公司长期投入息息相关。林明志认为：“西部城市消费力强劲，租户生意理想，购物中心租金收入亦可以有增长。但这些地区虽然地价便宜，仍需长时间培养人流。”
然而，商业地产与宏观经济密切相关，经济波动时，商业地产资产规模大、流通性差的特点，将会使开发商面临更大的挑战。
对于如何规避这样的风险，林明志认为，资金管理是重中之重，高价拿地是商业地产的死穴。“与住宅不同，商业地产投资额比较大，又需要专业运营经验，在这个领域里很难找到接盘的下一个开发商，而散售的商铺又会带来更多的问题。”
林明志表示：“我们跟租户有很多联系，租户付得起租金，是因为他们拿到了销售额，这也是因为当地市民能买得起他们的产品，这都是相互挂钩的。我们能够知道租户承受的租金压力在什么地方，倒过来算账，就可以知道我们能承受多少的成本，然后再去做项目。”
“凯德商用总负债通常不超过资产的50％。我们的底线是，资产真的贬值一半，我们还是可以支持的。”他说。
外资瓶颈仍存
林明志认为，目前住宅市场受到政策控制，很多开发商选择做商业地产。但没有真正做过商业地产的开发商，很难体会其中的艰辛。
“国内开发商跟我们说，凯德的商场很好，他们也能做，但直到开业之后才知道是噩梦的开始。租户赚不到钱，肯定把压力都转移给开发商，开发商又解决不了，骑虎难下。不能退钱，也不能关门。大部分会演变成小产权卖掉，但一旦卖掉会更难管理。”林明志说。
一位从事商业地产开发的业内人士对《财经》记者表示，目前国内大多数开发商蜂拥进入商业地产领域，目的并不是在商业地产上追求赢利，有的是为了圈地，有的是为了暂时躲避资金风险，浪费了大量商业和土地资源。只有凯德商用几家公司是在认真做产品，但凯德商用面临的障碍和瓶颈又难以破解。
知情人士对《财经》记者表示，从长远发展来看，凯德一直希望在国内A股上市，能与中国业务接轨，但目前的政策条件仍不允许。“境外上市是次优选择，即便在香港上市，凯德商用仍然还是外资企业，难以绕过国内限外政策的壁垒。海外上市募集到的资金一样要经过外汇管理局的审批才能进入中国市场。”
一位业内人士指出：外资的好日子已经过去了，外资房地产企业在中国市场的空间正在逐步被压缩，政策的壁垒难以突破。
该人士认为，外资曾为中国房地产市场带来了很多先进理念，但随着本土企业不断壮大，这样的优势正在逐渐缩小，而在人民币升值压力下，国家对外资的限制短时间内不会放松，外资地产企业在市场中的份额已越来越小。
林明志坦言，从2007年开始，国家对外资投资房地产便开始严格监管，现在愈发严格。“政府也在担心，很多人就是在赌人民币升值。把钱放进来，随便买资产，造成资产泡沫。一旦觉得中国经济不行了，就抛售走人。很多发展中国家都经历过这种情况。”
目前凯德商用在中国运作商业地产项目的流程是，先确立项目意向，然后成立公司。用自有资金付完土地款之后，用剩余资金进行施工建设，而只有在开工之后才能获得开发贷款。
“外汇管理局会对自有资金进行审批，每一笔进来的钱都要有实际用途才能结汇。这就要跟施工单位谈，拿了施工单位的发票才能去结汇。结汇也不能到我们账户，要到施工方、收款方的账户。就好比我请你吃饭，不能掏钱请你，要把钱打到你的账户。”一位凯德商用内部人士介绍。
“我们是实实在在做事情，相对来说，审批还容易一些。如果政府部门觉得你在国内投资只是一个短期的行为，就很难得到审批。”林明志说。
他认为，人才短缺才是凯德商用感受到的最大压力。商业地产归根到底是服务业，国内服务业才刚刚起步，“保洁做得好的人都很缺”。
而对于接下来的市场判断，嘉德置地集团总裁廖文良对《财经》记者表示：“中国施行越来越多冷却市场的政策，有人问我是否担心，市场会不会趋于悲观？我的答复是，如果中国不推行这样的政策，我才会担心。因为这样会导致泡沫化的情况会越来越严重。”
“房价很高的时候很难谈合作和收购，现在要容易谈一些了。商业地产对很多开发商来说是个拖累，希望能赶紧卖掉回流资金，这也给我们带来好的机会。”林明志说。
本刊记者王宁宁、胡采苹对此文亦有贡献
凯德商用此次以介绍形式登陆港交所，中金香港证券及摩根大通担任联席保荐人。据香港股份登记册显示，截至10月18日下午6时，股份过户代理人已接受第一批次转移股份共9691.3万股，约占公司已发行股份的2.5％。
挂牌当日，凯德商用股价收报7.79港元，总成交3.13万股，涉及金额244万港元。由于不涉及发行新股或融资，凯德商用总裁林明志说，“对今日的股价表现没有太大期望。”
2009年11月，作为嘉德置地商业地产运作平台，凯德商用在新加坡交易所分拆上市，由嘉德置地控股65.5％。截至目前，凯德商用共持有新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五个国家96个商业地产项目，资产总值约265亿新元，总面积约733万平方米，为亚洲最大的商业地产开发商。
《财经》记者了解到，在新加坡IPO之前，凯德商用曾将香港上市列入计划，但考虑到市场透明度及投资者接受程度的因素，最终将IPO地点选在新加坡。
9月中旬，林明志接受《财经》记者专访时表示，此番重新登陆香港资本市场，二次上市主要是为下一步发展奠定基础，凯德商用42％的资产位于中国内地，希望能更加贴近国内市场，也让香港的投资者熟悉凯德商用，融资时能有比较强的认知。
一位业内人士坦言，国内开发商提出向凯德学习，但并不应把目光只关注在如何融资和运用金融工具上。目前金融市场整体环境不完善，想在境内用好金融工具目标仍然遥远。
“融资只是手段和过程。凯德是真正认真在做商业地产，这才是值得好好学习的——国内开发商做商业地产大多是噱头，目的各有不同，却不是在追求商业地产本身的盈利。”该人士说。
拓宽融资渠道
2009年11月，凯德商用在新加坡分拆上市，首次公开招股吸引到1.7倍的超额认购，共筹资20.2亿美元，创下新加坡IPO市场16年之最，并冲入该年度全球十大IPO。
“凯德商用需要一个好的融资平台进行长远投资。如果没有融资平台又要不断进行拓展，就会破坏（嘉德）集团的资金平衡，造成整个集团的运行不畅。”林明志对《财经》记者说，“上市后仍会与私募基金等机构投资者合作。”
“之所以要单独上市，主要是考虑到商业地产业务占用的资金量比较大，而我们看到的市场机会又比较多，需要用募集到的资金尽量争取更多的市场机会。”一位嘉德置地高管解释说。
商业地产的特点是，一个商场从计划到完成需要两年至三年，而从建成到实现稳定收益又需要两年至三年，这就提高了开发商的资金门槛。凯德商用在新加坡上市前虽然与基金和信托有着良好的合作渠道，但仍难满足其对大量资金的迫切需求。
新加坡上市后的两年间，凯德商用加快扩张步伐，共以209亿元人民币收购了11个商业地产项目，其中七个位于中国。而凯德商用投资项目中，有26个处于开发阶段，仍需大量资金支持。
9月30日，对于此次赴港上市的原因，凯德商用透露，公司需要大量的资金维持现有业务营运并扩大经营。计划利用公司内部现金流量及资源、发行新股本所得款项及借款等为上述所需提供资金。
“（在香港上市后）又多开辟一条融资的渠道，两边都可以融资。”林明志说。但他表示，现在募资不是一个好时机，公司仍有充足的现金，也并不着急募资。“这个市场情况，融资没必要，我们不需要钱。股价卖得这么便宜，工作人员会很辛苦。”
《财经》记者了解到，凯德商用赴港上市计划于今年初提出，4月底通过股东大会审议，此后进入港交所审批流程。
“如果要用钱的话，四个月的股东审批，六个月的港交所审批，接近一年的时间，怎么会等得及。做长期的项目肯定要想得远一点，为下一步铺路。”林明志说。
而在业内人士看来，凯德商用赴港上市的另外一个原因是，新加坡交易所自身的局限已难以满足凯德商用加速扩张的需要。该人士认为：“新加坡交易所的估值较低，周转率不高。而香港是全球房地产估值最高的地方，从交易量来看，香港也会比新加坡要大很多。”
近半年间，凯德商用股价不断下跌，在一定程度上反映出投资者对其赢利预期远不如从前，凯德商用必须做出未雨绸缪之举。
截至10月18日收盘，凯德商用股价已从6月1日的1.63新元跌至1.24新元，与2009年IPO时的发行价2.12新元相比，已跌去大半。8月，公司股价曾在短短20天之内，一路从1.43新元跌至1.14新元，随后又在数十日之内冲回1.36新元。
林明志对《财经》记者表示，股价下跌主要原因是金融市场出现波动，欧美投资者遇到问题之后急需套现，而淡马锡卖出一部分股票则是正常的机构投资行为，不代表对中国市场的判断，“最近它们又买了一部分股权。”
他同时介绍，公司手头拥有现金约6.26亿新元，银行可用贷款20.91亿新元，公司资金压力并不大。若将资本负债率提升至30％，便可满足目前的发展。另外，中国市场六成项目可于明年获得现金流入。
“这是为下一步发展做一个平台，不能到需要用钱的时候再去做。”他说。
贴近内地
中国市场日益重要的地位是凯德商用选择“更加贴近中国市场”的重要原因。
2008年，凯德商用在中国市场的收入占当年总收入的28％，2009年则仅为20.1％。到2011年底，凯德商用60％的净资产值将来自中国，目前已运营的购物商场净资产值为40％。截至三季度息税前盈利贡献为35％。
凯德商用披露的数据显示，其持有中国内地35个城市的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。其中，40家购物中心已经开业，其余将在两年至三年内陆续开业。
林明志认为，中国住宅市场的调控降温政策，将使商业地产市场反映更加理性化的估值和价格，为凯德商用提供更多项目收购的机会。按照计划，未来3年－5年，凯德商用在中国内地的购物中心将增加到100家。
10月19日，凯德商用发布三季度业绩公告。凯德商用三季度收入比上年同期增长了57.3％。但是，赢利同比下降30％。凯德商用在财报中分析，今年收入增长主要来自收购马来西亚皇后湾广场所得的租金收入，以及来自基金管理实体的贡献和较高的物业与项目管理费。
相对于新加坡租金收入5％至6％的增长速度，中国租金收入增长往往可以达到15％至20％，潜力巨大，这也为凯德商用未来增长提供了巨大的想象空间，凯德商用也将中国业务确定为未来发展的主力。
凯德商用统计数据显示，中国的购物中心平均出租率为96.6％，截至今年上半年，购物中心收入同比增长22.2％，达到6.8亿元人民币。今年下半年将有三间购物中心开业，通常开业一年便可实现收支平衡。
林明志表示，虽然政府进行宏观调控，但公司资产以商业地产为主，并不会受到太大影响。收紧银根的政策会使贷款利率增加，但物价上涨带来的租金收入增幅，足够应付还贷压力。另外，物业增值和商场逐渐落成营业后产生的现金流，将会支持公司的正常发展。
与此同时，凯德商用的购物中心位于西部包括成都、重庆及德阳等地，二三线城市收入增长将会与公司长期投入息息相关。林明志认为：“西部城市消费力强劲，租户生意理想，购物中心租金收入亦可以有增长。但这些地区虽然地价便宜，仍需长时间培养人流。”
然而，商业地产与宏观经济密切相关，经济波动时，商业地产资产规模大、流通性差的特点，将会使开发商面临更大的挑战。
对于如何规避这样的风险，林明志认为，资金管理是重中之重，高价拿地是商业地产的死穴。“与住宅不同，商业地产投资额比较大，又需要专业运营经验，在这个领域里很难找到接盘的下一个开发商，而散售的商铺又会带来更多的问题。”
林明志表示：“我们跟租户有很多联系，租户付得起租金，是因为他们拿到了销售额，这也是因为当地市民能买得起他们的产品，这都是相互挂钩的。我们能够知道租户承受的租金压力在什么地方，倒过来算账，就可以知道我们能承受多少的成本，然后再去做项目。”
“凯德商用总负债通常不超过资产的50％。我们的底线是，资产真的贬值一半，我们还是可以支持的。”他说。
外资瓶颈仍存
林明志认为，目前住宅市场受到政策控制，很多开发商选择做商业地产。但没有真正做过商业地产的开发商，很难体会其中的艰辛。
“国内开发商跟我们说，凯德的商场很好，他们也能做，但直到开业之后才知道是噩梦的开始。租户赚不到钱，肯定把压力都转移给开发商，开发商又解决不了，骑虎难下。不能退钱，也不能关门。大部分会演变成小产权卖掉，但一旦卖掉会更难管理。”林明志说。
一位从事商业地产开发的业内人士对《财经》记者表示，目前国内大多数开发商蜂拥进入商业地产领域，目的并不是在商业地产上追求赢利，有的是为了圈地，有的是为了暂时躲避资金风险，浪费了大量商业和土地资源。只有凯德商用几家公司是在认真做产品，但凯德商用面临的障碍和瓶颈又难以破解。
知情人士对《财经》记者表示，从长远发展来看，凯德一直希望在国内A股上市，能与中国业务接轨，但目前的政策条件仍不允许。“境外上市是次优选择，即便在香港上市，凯德商用仍然还是外资企业，难以绕过国内限外政策的壁垒。海外上市募集到的资金一样要经过外汇管理局的审批才能进入中国市场。”
一位业内人士指出：外资的好日子已经过去了，外资房地产企业在中国市场的空间正在逐步被压缩，政策的壁垒难以突破。
该人士认为，外资曾为中国房地产市场带来了很多先进理念，但随着本土企业不断壮大，这样的优势正在逐渐缩小，而在人民币升值压力下，国家对外资的限制短时间内不会放松，外资地产企业在市场中的份额已越来越小。
林明志坦言，从2007年开始，国家对外资投资房地产便开始严格监管，现在愈发严格。“政府也在担心，很多人就是在赌人民币升值。把钱放进来，随便买资产，造成资产泡沫。一旦觉得中国经济不行了，就抛售走人。很多发展中国家都经历过这种情况。”
目前凯德商用在中国运作商业地产项目的流程是，先确立项目意向，然后成立公司。用自有资金付完土地款之后，用剩余资金进行施工建设，而只有在开工之后才能获得开发贷款。
“外汇管理局会对自有资金进行审批，每一笔进来的钱都要有实际用途才能结汇。这就要跟施工单位谈，拿了施工单位的发票才能去结汇。结汇也不能到我们账户，要到施工方、收款方的账户。就好比我请你吃饭，不能掏钱请你，要把钱打到你的账户。”一位凯德商用内部人士介绍。
“我们是实实在在做事情，相对来说，审批还容易一些。如果政府部门觉得你在国内投资只是一个短期的行为，就很难得到审批。”林明志说。
他认为，人才短缺才是凯德商用感受到的最大压力。商业地产归根到底是服务业，国内服务业才刚刚起步，“保洁做得好的人都很缺”。
而对于接下来的市场判断，嘉德置地集团总裁廖文良对《财经》记者表示：“中国施行越来越多冷却市场的政策，有人问我是否担心，市场会不会趋于悲观？我的答复是，如果中国不推行这样的政策，我才会担心。因为这样会导致泡沫化的情况会越来越严重。”
“房价很高的时候很难谈合作和收购，现在要容易谈一些了。商业地产对很多开发商来说是个拖累，希望能赶紧卖掉回流资金，这也给我们带来好的机会。”林明志说。
本刊记者王宁宁、胡采苹对此文亦有贡献