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易宪容先生是专业研究金融的学者，最近却在房地产业爆得大名。易先生的成名是社会对其贡献的肯定，但我却有点为他担心，担心他作为一个学者，维护其名声的方式有“不务正业”之嫌。
易先生一贯对房地产开发商口诛笔伐，据说是为广大买不起房子的普通老百姓张目。但在很多人看来，易先生的文章中的观点经常有点“耸人听闻”。“上海房价要降50%”，好家伙！这个预测有胆量！据我的感觉，学者往往是谨慎的，不会轻易预测市场指标，预测市场指标的是证券界的“名嘴”或“黑嘴”。吴敬琏先生批股市、批房市，但从不做股评，不预测房价。但凡学过计量经济学的人都知道，经济预测是建基于严格的约束条件、严密的分析模型和严肃的统计数据的，没有这些条件，无论怎样的煌煌高论，都只是“猜测”，没有可信度。房价下降到何种程度，要讲条件，讲时间，如果说发生战争，房价下降100%都是对的，但是我们没有看见易先生给出了什么条件支持上海房价降50%的判断。当然啦，“如果能为预测加上一个期限，我希望是一万年”，如果加上这么一个“条件”，易先生的这个预测是稳操胜券。
易先生的观点得到了大批网民的喝彩。我作为旁观者，忍不住要提醒喝彩者一声：你们是不是应该问一下易先生是否相信他自己的预测？他如果相信自己的预测，就应该把他的和他亲戚朋友（甚至还有亲戚朋友的亲戚朋友）的现房卖了，去租房，等到房价跌到底再买进。否则50%的获利空间啊，岂不是白白浪费了？
易先生为了证明房价高得不正常，反复申明房价成本有问题。因为房价成本有问题，所以房地产商不敢公开成本。“房价成本为何如此神秘”，“房价成本为何不敢公开”，“谁在掩饰房价成本”，标题就大有先入为主之势，首先把开发商押上道德审判席，痛加挞伐。对这种做法，说实话我很惊讶。学者参加辩论，应该摆事实讲道理，拿逻辑和理性说服人，却不能追究别人的道德和动机，道德批判和“诛心之论”都是论辩大忌。其实，不应以行政力量或道德压力强迫开发商公开成本，或者即便公开了成本，对整个房地产市场的健康发展也毫无意义，其中的经济学逻辑，我在《经济》和《新京报》的文章中已经说得够清楚了，其中道理毫不复杂，诉诸常识即不难认同，我不明白为什么受过经济学专业训练的易先生反而不懂？福州市已经停止这一做法，建设部也在广泛征求意见后偃旗息鼓，未做表态，事实上，此事已经画上句号了。易先生一直在揪问“为何不敢公开成本”，我知道易先生出身鱼米之乡，这里试问易先生，粮价是最涉及社会稳定的商品，大涨大跌也是时有之事，一旦大涨，易先生是否认为有必要公布粮价成本？是不是算算一斤大米成本几何，由粮食局（可惜这个计划经济体制下的衙门现今已不存在）张榜公布，然后粮价就会应声而落？
易先生很乐意与“明星开发商”任志强先生PK。任先生也常有惊人之语，“造房为富人”，“房地产就该暴利”。但任先生很聪明，话只说一半。听话要听音，不能光听上半句，还要听背景音，更要听没说出的下半句。任先生的意思如果说全了，就是“穷人的房政府造，穷人没有房不是我的责任”，“房地产的暴利没有被平均化，是制度不合理，不是我的责任”。任先生知道这些话会让政府部门不高兴，所以打住不说。但他没想到他只说一半，却让听话也只听一半的老百姓不高兴，买不起房子的老百姓就把他骂得狗血淋头。易宪容先生的手法其实跟任志强先生一样，也是说话只说半句，丝毫不提制度的缺陷和政府责任的缺位，棍子只往开发商的身上招呼。但易先生比任先生更聪明，任先生只知道哪些话不该说，而易先生不仅知道哪些话不该说，还知道哪些话应该大说特说。比如台湾地区“蓝”“绿”相争，最有概括的两句是“恒信者恒信，恒不信者恒不信”。“人的耳朵都是软的，软到无形，只听他喜欢听的，即使是一堆狗屎也奉为圭臬，他不喜欢的，不论有无道理，充耳不闻。”老百姓痛恨高房价，只要谁骂那些卖高价房的黑心开发商，老百姓都支持都欢呼。易先生深谙此道，所以得到的是“鲜花”，而任先生就注定只能得到“鸡蛋”了。
美国的房地产价格也在涨，基诺与格林斯潘也在争论有无泡沫，可从来没有什么老百姓会抱怨开发商，为什么？不是不能涨，而是要“涨价归公”。税收与金融手段，是“涨价归公”的不二法门。先不说房地产个税是否有问题，金融作为易先生的本行，近年来在房地产业里没有任何创新，这才是当前房地产问题的根源。美国有REITs，可以看成投资房产收益性项目的股票，如果老百姓觉得房地产要涨，都可以通过它投资。穷人不用买整个房子，花几个美元“入股”都可以，如果看走了眼，也怨不得开发商或政府。这就是说，全美国的老百姓，不论富与穷，都可以享受到房地产涨价的好处。在中国，富人买外地房子只好组成炒房团，穷人即使看准了房价要涨，也只好干瞪眼，把钱投入到个人集资合作建房，还怕打水漂。中国的信托基金基本上都是在做房地产项目，但都是开发项目，风险极大，和美国有房产做抵押的REITs根本不是一回事。因此，房地产开发信托被称为“第二银行”，只为开发商解决融资问题，对社会稳定的贡献却趋于零。
解决穷人住房，能靠政府大包大揽造公房吗？解放以后的福利分房已经给了我们答案。能靠老百姓自己盖吗？至少个人集资合作建房几年下来，还在炒概念。能靠“承担社会责任”的开发商吗？能靠“有道德”的经济学家一言达于庙堂扭转乾坤吗？也绝对不能。易先生自称绝不会被开发商收买，以此来向公众证明自己的观点值得信赖。我丝毫不怀疑易先生的道德水准，但是我记得王小波说过，知识分子干的活是增加人们的知识，而不应该是宣扬道德，宣扬道德的人是牧师，不是知识分子。“不要怀疑对手的智商，更不要怀疑对手的动机。这是很符合博弈论精髓的辩论主张。一旦把对方的言语动机进行心理还原和道德化，辩论就失去了意义。因为正确永远会低于道德制高点。”这是网上一篇文章的话，我以为说得不错。一个学者，靠标榜道德水平来增强自己的可信度，这是值得警惕的事情。换个简单点的说法，指望“清官”救民水火，指望“圣人”教化世俗，这都是愚民式的思维。社会进步只有靠市场经济和法治建设，经济学家或学者只能服务于此一目标才是对社会的贡献。
所以我善意地提醒易先生的所谓“不务正业”，不是说他作为金融专业研究者却对房地产业说三道四，而是希望他明了，他的“房价必然大跌，大家最近都不要买房子”这一类主张有违一个知识分子、一个学者对社会发生影响的应有方式。我记得樊纲教授在十年前和郑也夫教授辩论“轿车文明”时，提了一个问题：“在一个有效的民主选择机制中，学者起什么作用？”樊纲教授的回答是：“学者的本职是传播知识、揭示问题、沟通信息，使人们在自由选择中能够掌握充分的信息与足够的知识，清楚地理解每一种选择的各种可能的后果……但学者的职能不是代替人们作出选择，更不该‘教导’人们应该如何生活甚至是如何改变自己的偏好。其实从一般情况看,学者也做不到这一点。学者只能改变人们的知识结构，但改变不了人性，改变不了人们在一定自然环境与社会条件下的偏好结构与利益结构。”我愿与易先生共同以这段话自戒、自勉。
（作者系上海社会科学院房地产业研究中心副主任）
易先生一贯对房地产开发商口诛笔伐，据说是为广大买不起房子的普通老百姓张目。但在很多人看来，易先生的文章中的观点经常有点“耸人听闻”。“上海房价要降50%”，好家伙！这个预测有胆量！据我的感觉，学者往往是谨慎的，不会轻易预测市场指标，预测市场指标的是证券界的“名嘴”或“黑嘴”。吴敬琏先生批股市、批房市，但从不做股评，不预测房价。但凡学过计量经济学的人都知道，经济预测是建基于严格的约束条件、严密的分析模型和严肃的统计数据的，没有这些条件，无论怎样的煌煌高论，都只是“猜测”，没有可信度。房价下降到何种程度，要讲条件，讲时间，如果说发生战争，房价下降100%都是对的，但是我们没有看见易先生给出了什么条件支持上海房价降50%的判断。当然啦，“如果能为预测加上一个期限，我希望是一万年”，如果加上这么一个“条件”，易先生的这个预测是稳操胜券。
易先生的观点得到了大批网民的喝彩。我作为旁观者，忍不住要提醒喝彩者一声：你们是不是应该问一下易先生是否相信他自己的预测？他如果相信自己的预测，就应该把他的和他亲戚朋友（甚至还有亲戚朋友的亲戚朋友）的现房卖了，去租房，等到房价跌到底再买进。否则50%的获利空间啊，岂不是白白浪费了？
易先生为了证明房价高得不正常，反复申明房价成本有问题。因为房价成本有问题，所以房地产商不敢公开成本。“房价成本为何如此神秘”，“房价成本为何不敢公开”，“谁在掩饰房价成本”，标题就大有先入为主之势，首先把开发商押上道德审判席，痛加挞伐。对这种做法，说实话我很惊讶。学者参加辩论，应该摆事实讲道理，拿逻辑和理性说服人，却不能追究别人的道德和动机，道德批判和“诛心之论”都是论辩大忌。其实，不应以行政力量或道德压力强迫开发商公开成本，或者即便公开了成本，对整个房地产市场的健康发展也毫无意义，其中的经济学逻辑，我在《经济》和《新京报》的文章中已经说得够清楚了，其中道理毫不复杂，诉诸常识即不难认同，我不明白为什么受过经济学专业训练的易先生反而不懂？福州市已经停止这一做法，建设部也在广泛征求意见后偃旗息鼓，未做表态，事实上，此事已经画上句号了。易先生一直在揪问“为何不敢公开成本”，我知道易先生出身鱼米之乡，这里试问易先生，粮价是最涉及社会稳定的商品，大涨大跌也是时有之事，一旦大涨，易先生是否认为有必要公布粮价成本？是不是算算一斤大米成本几何，由粮食局（可惜这个计划经济体制下的衙门现今已不存在）张榜公布，然后粮价就会应声而落？
易先生很乐意与“明星开发商”任志强先生PK。任先生也常有惊人之语，“造房为富人”，“房地产就该暴利”。但任先生很聪明，话只说一半。听话要听音，不能光听上半句，还要听背景音，更要听没说出的下半句。任先生的意思如果说全了，就是“穷人的房政府造，穷人没有房不是我的责任”，“房地产的暴利没有被平均化，是制度不合理，不是我的责任”。任先生知道这些话会让政府部门不高兴，所以打住不说。但他没想到他只说一半，却让听话也只听一半的老百姓不高兴，买不起房子的老百姓就把他骂得狗血淋头。易宪容先生的手法其实跟任志强先生一样，也是说话只说半句，丝毫不提制度的缺陷和政府责任的缺位，棍子只往开发商的身上招呼。但易先生比任先生更聪明，任先生只知道哪些话不该说，而易先生不仅知道哪些话不该说，还知道哪些话应该大说特说。比如台湾地区“蓝”“绿”相争，最有概括的两句是“恒信者恒信，恒不信者恒不信”。“人的耳朵都是软的，软到无形，只听他喜欢听的，即使是一堆狗屎也奉为圭臬，他不喜欢的，不论有无道理，充耳不闻。”老百姓痛恨高房价，只要谁骂那些卖高价房的黑心开发商，老百姓都支持都欢呼。易先生深谙此道，所以得到的是“鲜花”，而任先生就注定只能得到“鸡蛋”了。
美国的房地产价格也在涨，基诺与格林斯潘也在争论有无泡沫，可从来没有什么老百姓会抱怨开发商，为什么？不是不能涨，而是要“涨价归公”。税收与金融手段，是“涨价归公”的不二法门。先不说房地产个税是否有问题，金融作为易先生的本行，近年来在房地产业里没有任何创新，这才是当前房地产问题的根源。美国有REITs，可以看成投资房产收益性项目的股票，如果老百姓觉得房地产要涨，都可以通过它投资。穷人不用买整个房子，花几个美元“入股”都可以，如果看走了眼，也怨不得开发商或政府。这就是说，全美国的老百姓，不论富与穷，都可以享受到房地产涨价的好处。在中国，富人买外地房子只好组成炒房团，穷人即使看准了房价要涨，也只好干瞪眼，把钱投入到个人集资合作建房，还怕打水漂。中国的信托基金基本上都是在做房地产项目，但都是开发项目，风险极大，和美国有房产做抵押的REITs根本不是一回事。因此，房地产开发信托被称为“第二银行”，只为开发商解决融资问题，对社会稳定的贡献却趋于零。
解决穷人住房，能靠政府大包大揽造公房吗？解放以后的福利分房已经给了我们答案。能靠老百姓自己盖吗？至少个人集资合作建房几年下来，还在炒概念。能靠“承担社会责任”的开发商吗？能靠“有道德”的经济学家一言达于庙堂扭转乾坤吗？也绝对不能。易先生自称绝不会被开发商收买，以此来向公众证明自己的观点值得信赖。我丝毫不怀疑易先生的道德水准，但是我记得王小波说过，知识分子干的活是增加人们的知识，而不应该是宣扬道德，宣扬道德的人是牧师，不是知识分子。“不要怀疑对手的智商，更不要怀疑对手的动机。这是很符合博弈论精髓的辩论主张。一旦把对方的言语动机进行心理还原和道德化，辩论就失去了意义。因为正确永远会低于道德制高点。”这是网上一篇文章的话，我以为说得不错。一个学者，靠标榜道德水平来增强自己的可信度，这是值得警惕的事情。换个简单点的说法，指望“清官”救民水火，指望“圣人”教化世俗，这都是愚民式的思维。社会进步只有靠市场经济和法治建设，经济学家或学者只能服务于此一目标才是对社会的贡献。
所以我善意地提醒易先生的所谓“不务正业”，不是说他作为金融专业研究者却对房地产业说三道四，而是希望他明了，他的“房价必然大跌，大家最近都不要买房子”这一类主张有违一个知识分子、一个学者对社会发生影响的应有方式。我记得樊纲教授在十年前和郑也夫教授辩论“轿车文明”时，提了一个问题：“在一个有效的民主选择机制中，学者起什么作用？”樊纲教授的回答是：“学者的本职是传播知识、揭示问题、沟通信息，使人们在自由选择中能够掌握充分的信息与足够的知识，清楚地理解每一种选择的各种可能的后果……但学者的职能不是代替人们作出选择，更不该‘教导’人们应该如何生活甚至是如何改变自己的偏好。其实从一般情况看,学者也做不到这一点。学者只能改变人们的知识结构，但改变不了人性，改变不了人们在一定自然环境与社会条件下的偏好结构与利益结构。”我愿与易先生共同以这段话自戒、自勉。
（作者系上海社会科学院房地产业研究中心副主任）