论文部分内容阅读
很多专家学者从不同角度对2012年房价的波动趋势进行了预测和分析，从我国经济发展及城市化进程来看，商品房价格持续走高是必然的趋势。现从房屋的商品属性、价格构成、影响房价的非价格因素几个方面探讨一下我国2012年房价的走势。
一、商品房屋的属性
现在的住房究其本质不过是一种商品。商品价格的形成从根本上说是由创造该商品的社会必要劳动时间决定的，是不以人的主观意志为转移的客观存在。房屋价格也不例外。而且，如果我们分析商品房的需求弹性可以发现：它应该归属于生活必需品更为恰当。尽管房子是我们生活中最大一笔开支，但是从它的可替代性、重要程度来讲，住房其实和盐、水一样不可或缺，且没有替代品。
二、房屋的成本结构
商品的成本决定了其市场价格。一般来说，商品成本包括：原料成本、制造成本、管理成本、损耗和折旧、在途及包装费、其他费用、合理利润等七个部分。正常商品的价格中，原料成本、制造成本、管理成本是构成价格的主要部分，利润的平均化趋势导致最后一部分基本不用另外计算。而损耗和折旧、在途及包装费、其他费用等支出其实已经由于社会分工的细化，也基本趋同。因此，价格很容易计算出来。但是房屋的价格真是令人觉得扑朔迷离。
（一）原料成本和制造成本
房子的原料成本中可见的有土方、水泥、钢筋、沙石、玻璃等可见物以及工人的工资。其中，水泥、钢筋的大幅价格上涨是可见的，这必然导致基础成本的增加。但是民工工资的拖欠形成的利息收入及坏账死账的冲抵，又在很大程度上弥补了这块增加的成本。
（二）管理成本
主要包括监理费用、管理人员的工资、图纸报批审核等内容。对于在建住房的商人而言，这部分应该算一个常数了。
（三）损耗和折旧、在途及包装费
一般的地产商不会自己拥有大型的建筑机械，通常是以租用的方式进行的，所以，租价也只是水涨船高而已，不会有明显的影响。
（四）合理利润
经过计算过后的房屋成本基本清楚了，那么究竟多少的利润比较合理呢？1996年进行房屋改革伊始，房屋售价统一定为500元/m2。与2009年的4695元/ m2相比，房屋价格是原价的9.39倍。这还不考虑原500元/m2的名义售价中政府给予的工龄等项的补贴。而对比房价的大幅上涨，收入的涨幅乏善可陈。
三、影响房价的非价格因素分析
（一）供求关系
应该说，除了收入以外，供求关系是目前影响房产价格走势根本原因。一般说来，在市场经济中，导致一个行业产品价格波动的最基本的因素是该行业的供求关系，而我国的房地产需求长期来看是供不应求的。原因如下：
1.城市化进程导致房产需求增加
根据发达国家的经验，城市化进程会直接加大了对于住房、写字楼、商铺等各类房地产的需求。而在高速城市化进程当中，最明显的标志就是大量的农村人口进入城市，房产供不应求，并进而催生房产价格的飞速上扬。
2.房屋供应有限
与大城市人口每年大增1500～2500万人不相匹配的是，我国的城市建设用地却十分有限，同时，我国还确立了耕地底线的不可动摇、确保18.05亿亩耕地不能减少的基本原则，这也决定了未来土地供应的上限。
3.房产市场结构式失衡状况将持续
农村人口的走向区域特征十分明显，集中在珠江三角洲和长江三角洲地区，而这一区域一直以来都是我国人口分布较为密集的地区，本身的对新增人口的容量有限，纷纷涌入的异地大军更是导致这一区域的房屋需求增幅主要力量。
（二）政策调控对房地产市场的影响不容小觑
地产价格的膨胀直接影响了居民的消费能力，因此房地产价格的走势一直与国家宏观政策调控紧密相连。我国对房地产的政策调控主要集中在土地、税收、信贷等方面，其中信贷政策的作用最为强烈。2004～2005年房价快速上涨，2005～2006年国家相继出台新《国八条》、“十五条”等措施抑制房价涨幅过快，并在2006年调控初见成效；2007年房价再次上涨过快时，该年9月“第二套”住房贷款首付比例提高等政策促使2008年交易量下降。
紧缩信贷对于整个房地产行业的影响，以2008年最为明显。开发企业由于受到市场成交量回款滞后的影响，还受到了银行紧缩对于开发企业的贷款，不允许用贷款购地，不允许用贷款挪作他用等设置了很多的要求，2008 年全国的土地交易比2007年少了一半。
寬松的信贷和货币政策对房地产的影响在2009年以来也比较明显。2008年下半年，针对国际金融危机带来的不利影响，国家出台了一系列政策措施促进房地产市场健康发展，取得了明显的成效，房地产市场迅速回暖。2009年上半年在经济复苏明朗的大前提下，以及宽松的货币政策下的推动下房价再次上扬。2009年下半年，房地产形势一片大好之际，楼市政策开始转向抑制房价上涨，自5月份以来出台了一系列政策措施对楼市进行调控。可见，政府的宏观调控效果显著。
综上所述，房产价格在政府的大力调控下短期内必然会出现持续下降的趋势，至少在2012年会维持现有水平、不会出现上涨现象。但是，从长远的角度来看，房屋作为商品，其价格必然会更多的受到供求关系以及要素价格的影响，涨价不可避免。
参考文献
［1］国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报，2011.
［2］房产税等待全国实施，专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网，2011.
［3］国八条刺激二手房市，细则未出购房应该谨慎[EB/OL].中国广播网，2011.
作者简介：顾雅君，女，经济学硕士，兰州交通大学博文学院经济管理系讲师，研究方向：区域经济政策研究及经济学说史。
（责任编辑：刘影）
一、商品房屋的属性
现在的住房究其本质不过是一种商品。商品价格的形成从根本上说是由创造该商品的社会必要劳动时间决定的，是不以人的主观意志为转移的客观存在。房屋价格也不例外。而且，如果我们分析商品房的需求弹性可以发现：它应该归属于生活必需品更为恰当。尽管房子是我们生活中最大一笔开支，但是从它的可替代性、重要程度来讲，住房其实和盐、水一样不可或缺，且没有替代品。
二、房屋的成本结构
商品的成本决定了其市场价格。一般来说，商品成本包括：原料成本、制造成本、管理成本、损耗和折旧、在途及包装费、其他费用、合理利润等七个部分。正常商品的价格中，原料成本、制造成本、管理成本是构成价格的主要部分，利润的平均化趋势导致最后一部分基本不用另外计算。而损耗和折旧、在途及包装费、其他费用等支出其实已经由于社会分工的细化，也基本趋同。因此，价格很容易计算出来。但是房屋的价格真是令人觉得扑朔迷离。
（一）原料成本和制造成本
房子的原料成本中可见的有土方、水泥、钢筋、沙石、玻璃等可见物以及工人的工资。其中，水泥、钢筋的大幅价格上涨是可见的，这必然导致基础成本的增加。但是民工工资的拖欠形成的利息收入及坏账死账的冲抵，又在很大程度上弥补了这块增加的成本。
（二）管理成本
主要包括监理费用、管理人员的工资、图纸报批审核等内容。对于在建住房的商人而言，这部分应该算一个常数了。
（三）损耗和折旧、在途及包装费
一般的地产商不会自己拥有大型的建筑机械，通常是以租用的方式进行的，所以，租价也只是水涨船高而已，不会有明显的影响。
（四）合理利润
经过计算过后的房屋成本基本清楚了，那么究竟多少的利润比较合理呢？1996年进行房屋改革伊始，房屋售价统一定为500元/m2。与2009年的4695元/ m2相比，房屋价格是原价的9.39倍。这还不考虑原500元/m2的名义售价中政府给予的工龄等项的补贴。而对比房价的大幅上涨，收入的涨幅乏善可陈。
三、影响房价的非价格因素分析
（一）供求关系
应该说，除了收入以外，供求关系是目前影响房产价格走势根本原因。一般说来，在市场经济中，导致一个行业产品价格波动的最基本的因素是该行业的供求关系，而我国的房地产需求长期来看是供不应求的。原因如下：
1.城市化进程导致房产需求增加
根据发达国家的经验，城市化进程会直接加大了对于住房、写字楼、商铺等各类房地产的需求。而在高速城市化进程当中，最明显的标志就是大量的农村人口进入城市，房产供不应求，并进而催生房产价格的飞速上扬。
2.房屋供应有限
与大城市人口每年大增1500～2500万人不相匹配的是，我国的城市建设用地却十分有限，同时，我国还确立了耕地底线的不可动摇、确保18.05亿亩耕地不能减少的基本原则，这也决定了未来土地供应的上限。
3.房产市场结构式失衡状况将持续
农村人口的走向区域特征十分明显，集中在珠江三角洲和长江三角洲地区，而这一区域一直以来都是我国人口分布较为密集的地区，本身的对新增人口的容量有限，纷纷涌入的异地大军更是导致这一区域的房屋需求增幅主要力量。
（二）政策调控对房地产市场的影响不容小觑
地产价格的膨胀直接影响了居民的消费能力，因此房地产价格的走势一直与国家宏观政策调控紧密相连。我国对房地产的政策调控主要集中在土地、税收、信贷等方面，其中信贷政策的作用最为强烈。2004～2005年房价快速上涨，2005～2006年国家相继出台新《国八条》、“十五条”等措施抑制房价涨幅过快，并在2006年调控初见成效；2007年房价再次上涨过快时，该年9月“第二套”住房贷款首付比例提高等政策促使2008年交易量下降。
紧缩信贷对于整个房地产行业的影响，以2008年最为明显。开发企业由于受到市场成交量回款滞后的影响，还受到了银行紧缩对于开发企业的贷款，不允许用贷款购地，不允许用贷款挪作他用等设置了很多的要求，2008 年全国的土地交易比2007年少了一半。
寬松的信贷和货币政策对房地产的影响在2009年以来也比较明显。2008年下半年，针对国际金融危机带来的不利影响，国家出台了一系列政策措施促进房地产市场健康发展，取得了明显的成效，房地产市场迅速回暖。2009年上半年在经济复苏明朗的大前提下，以及宽松的货币政策下的推动下房价再次上扬。2009年下半年，房地产形势一片大好之际，楼市政策开始转向抑制房价上涨，自5月份以来出台了一系列政策措施对楼市进行调控。可见，政府的宏观调控效果显著。
综上所述，房产价格在政府的大力调控下短期内必然会出现持续下降的趋势，至少在2012年会维持现有水平、不会出现上涨现象。但是，从长远的角度来看，房屋作为商品，其价格必然会更多的受到供求关系以及要素价格的影响，涨价不可避免。
参考文献
［1］国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报，2011.
［2］房产税等待全国实施，专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网，2011.
［3］国八条刺激二手房市，细则未出购房应该谨慎[EB/OL].中国广播网，2011.
作者简介：顾雅君，女，经济学硕士，兰州交通大学博文学院经济管理系讲师，研究方向：区域经济政策研究及经济学说史。
（责任编辑：刘影）