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摘要：自上海市大型居住社区规划建设实施以来，大型居住社区开发建设不断推进，并取得一定的成就。但在建设过程中也存在相当多的问题，本文以曹路大型居住社区（以下简称曹路大社区）为例，在经过前期调查的基础上，研究大社区在建设实施过程中存在的一些问题，为下一步建设实施及其他大型社区建设提供借鉴意义。
关键词：大型居住社区；规划建设实施；研究
中图分类号：TU984文献标识码：A
作者：吕其伟上海市浦东新区规划设计研究院
大型居住社区指为城市旧区改造、重大工程建设、改善居民居住条件等提供房源保障的重要基地[1]。早在2003年,上海市就开始推进大型居住社区的规划建设实施。至2009年，共规划安排了十五个“有一定规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合”的大型居住社区。浦东曹路大社区即为首批规划建设大社区之一。
自2009年着力推进开发建设以来，曹路大社区的开发建设取得了一定的成就,截至2013年底，共建成了10余处动迁安置住宅小区，住宅总建筑面积达到141.19万平方米，建成动迁安置房约1.76万套。部分住宅小区已基本完成了人口入住。一批公建配套项目，如学校、菜场等已经基本建设完成，并投入使用。某些地区已初步形成了良好的居住生活氛围。
但是在开发建设过程中，曹路大社区还存在着一些问题，如：用地开发建设不协调，公建配套设施建设滞后等。通过本研究，总结分析曹路大社区在开发建设过程中存在的问题，对下一步规划建设提出优化建议，并对其他大型居住社区建设提供借鉴意义。
一.曹路大社区规划说明
1. 区位
曹路大社区位于上海市市域东郊，且位于外环线以外，属郊区新市镇范畴。从浦东新区来看，大社区位于浦东新区北部，外高桥金桥综合片区内，西部紧靠曹路新市镇中心。
曹路大社区区位、交通条件十分优越，位于上海东部高速郊环线与外环线之间，西部与曹路新市镇隔河相望，其东、南、北三个方向紧鄰城市主干路，规划轨道交通9号线、19号线分别从大社区南、北部穿过，并均设有一处站点。
图区位分析图
2.功能定位
曹路大社区功能定位为浦东地区交通便捷、配套完善、环境优美、就业充分、社会和谐的新兴居住社区，主导功能以居住及公建配套功能为主。规划住房以配套商品房为主，辅以适量经济适用房。
3.发展规模
规划总用地247.18公顷，规划居住用地199.54公顷，其中住宅用地110.78公顷，规划总建筑面积274.92万平方米，其中居住建筑面积202.72万平方米，配套公建36.48万平方米。规划总人口约6.8万人。
二.建设实施研究
1.研究原则与方法
从规划实施情况、居民入住情况等多角度，科学合理地研究总结规划实施过程中存在的问题，保证研究的科学性；考虑曹路大社区的主要功能定位，本次研究侧重针对居住、社区配套等方面进行梳理分析与总结，保证研究有一定的针对性。
研究方法包括：实地调研、部门访谈、调查问卷、定性与定量分析等。
2. 现状实施研究
通过对区域内土地开发使用情况进行现状调研、梳理总结，并与规划用地进行对比，进而了解规划各类用地的实施状况。曹路大社区现状用地在规划设施过程中存在以下特点：
（1）土地规划实施总体较快，但各类型用地的规划实施存在相当大的差异。
截至2013年底，曹路大社区已开发建设用地面积164.09公顷，涉及已建、在建项目23个，占规划建设用地的68%。总体上土地规划实施较快。但各类用地的规划实施情况存在较大差异，道路用地、居住用地特别是住宅用地规划建设的完成度较高 ，分别占规划用地的97%、80%。而公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、公用设施等用地的实施完成度较低，分别占规划用地的12%、10%、31%。
（2）总体人口导入及入住率偏低，
根据相关部门提供资料，截至2013年9月份，曹路大社区已建房屋套数约为1.76万套，入住人口共计2.52万人，入住户数为1.11万户。入住人口占规划总人口的37%，说明人口的总体导入偏低。入住户数占已建户数的63%，呈现出入住率总体偏低的基本特征。从实际情况来看，部分新近建成的小区入住率仅为3成左右。
（3）居住配套服务设施建设实施滞后。
由于相关用地的规划实施滞后，导致居住相关配套设施建设滞后，配套服务远远不能满足居民的日常需求，特别是商业及医疗卫生设施服务严重缺乏，对居民日常生活造成不良的影响。
（4）城市道路建设较为完善，但公交配套不足。
曹路大社区已经基本形成了完整的路网格局，主干道、次干道、支路三级道路已基本建设完成。公共交通配套方面存在一定的问题，公交线路数量少，线路运行方向与居民出行方向存在不一致，发车间隔较长，对居民的出行带来了不便。
（5）景观环境质量亟需提高。
景观环境方面，形成了初步的景观风貌格局，大社区内河道水域已基本上安置规划实施，对提升社区内景观环境质量起到了非常良好的作用，但大社区内绿地公园建设不足，提升空间较大，需要加快推进实施。
3.实施绩效研究
实施绩效研究指，对曹路大社区内部居民、营业者、管理人员等居住生活感受调查研究。了解内部设施、生活环境等的规划实施绩效，从侧面研究规划实施中存在的问题。本次研究的主要方法包括：问卷调查、访谈等，其中，以问卷调查为主要的调查研究依据。本次问卷调查的内容包括：居民基本数据（年龄、性别、家庭人口等）、居民对内部设施的满意度调查、居民对内部生活环境的满意度调查等。经研究分析后，曹路大社区在规划实施绩效方面存在以下问题。本次调查发放500份，回收有效问卷476份，有效率为97%。
（1）大社区内部老龄人口比重偏高。
调查问卷中，大于60岁的居民占总数的30%，在一定程度上反映了大社区内部老龄人口比重较高的现状。这一结论与访谈结果基本吻合。曹路大社区主要用于对口安置浦西杨浦地区动拆迁居民，由于距离居民就业中心距离较远，且交通存在一定的不便，工作及居住功能的存在严重割裂，导致工作年龄段居民考虑工作上班便利性，宁愿在外面租房，也不愿来大社区居住。大社区对工作年龄段的居民吸引力小。而老龄人口基本无就业需求，因此导致大社区内目前老龄人口偏多。
（2) 住房出租率较高，外来人口较多。
根据问卷统计，约有9%的居民住房为租住。根据2004年的上海统计局所做的一份相关调查研究，住房建设时间越早出租率越高，越靠近中心城区出租率约高。根据相关研究资料，上海2000年后建成的住房出租率为4.5%，外环以外住房出租率约为3.8%[2]。而大社区位于外环外，住房均为2009年以后建成，目前9%的住房出租率相对较高。由于居住生活工作不变，动迁居民不愿搬离原居住地入住大社区。而较低的房租吸引了部分外来务工人员，造成出租率较高的状况。外来人口的集聚，会带来一定的管理问题。
（3）生活配套服务严重缺乏，影响社区人口导入。
根据问卷统计，对现状生活配套满意的居民仅占1成左右，而不满意的却达到了3成以上，说明社区内部配套设施配置规模及类型远远不能满足居民需求，主要是由于相关配套设施用地实施推进率低造成的。此外，另有部分已建设施经营管理不善导致的。特别是是商业、医疗等与居民日常生活密切相关的配套服务严重缺乏，严重影响了居民的生活质量，也一定程度上影响了大社区人口的导入。
（4）公交配套设施严重缺乏，影响社区居民出行。
据统计，约有近4成的居民对大社区公交配套不满意。对于不满意原因，有约6成居民认为大社区内公交线路配置少；其次为公交线路的方向与居民的出行方向不一致，有约3成居民认为。公交配套设施的缺乏，导致居民出行不便，也产生了一定的社会管理问题（如黑出租现象等）。据居民及小区管理人员反映，上下班交通高峰时刻，公交车辆内严重拥挤，部分路段拥堵十分严重。
（5）小区机动车停车问题将逐步显现。
居民对停车满意度与入住率存在着一定的相关关系。入住率较高的小区不满意度相对较高，入住率较低的小区不满意度相对较低。小区内停车问题存在一定的隐患。此外，《上海保障性住房设计导则》规定的停车位设置标准偏低，有居民代表提议要适当提高停车位数量以及小区停车标准。
三.结论与建议
1. 结论综述
通过对曹路大社区规划实施情况及实施绩效综合评估，目前曹路大社区作为市级动迁基地的功能定位已基本成型，较好了贯彻了规划确定的总体结构与功能布局，道路格局已经基本配套成型，部分公建配套也已建设完成，但规划实施存在以下特点：
（1）大社区土地开发总体上实施推进较快，但各类用地建设推进不均衡。
（2）大社区目前人口导入量偏低，社区人口老龄化严重。
（3）公建配套设施规划实施严重滞后，严重影响社区居民生活质量及社区人口导入。
（4）住宅入住率普遍偏低，住宅的出租率较高，存在一定的管理问题。
（5）道路交通：道路建设先行，但公交设施配套严重不足。
（6）机动车停车位规划配置及建设不合理，停车位配置标准低，小区停车问题显现。
（7）景观环境方面，绿地公园建设较为滞后，需要加快推进建设。
2.对策建议
针对在研究过程中曹路大社区规划实施存在的问题，对曹路大社区以后的开发建设以及其他大型动迁基地建设提出以下建议：
（1）在土地建设实施过程中，要科學合理，协调推进各类用地的开发。住宅建设的同时，公建配套用地、绿地等要同步实施。在规划编制阶段，必须要明确各类用地的开发建设时序。
（2）曹路大社区近期需加快推进公建配套设施建设，加强对已有设施的运营和管理，扩大增量，用好存量，提高公建配套服务水平。
（3）要加快社区人口导入，提高住宅入住率，配合公建配套服务提升，形成良好的居住生活氛围，实现居民入住与配套服务发展的良性循环。
（4）明确大社区公交配套的指导建议，公交线路配置要结合入住人口变化、居民动迁地、周边公建配套、周边轨道交通等因素，充分考虑居民的出行需求及变化，合理配置公交线路。
（5）根据实际情况及相关标准，合理确定大社区住宅小区开发建设机动车停车位配置标准。
参考文献：
[1] 张明是. 上海市保障性住房大型居住社区规划评估的思考[C]. 城市时代，协同规划——2013中国城市规划年会论文集.2013
[2]上海市统计局.上海住宅空置及出租现状调查报告. http://www.stats-sh.gov.cn/xwdt/ 201103/94968.html
关键词：大型居住社区；规划建设实施；研究
中图分类号：TU984文献标识码：A
作者：吕其伟上海市浦东新区规划设计研究院
大型居住社区指为城市旧区改造、重大工程建设、改善居民居住条件等提供房源保障的重要基地[1]。早在2003年,上海市就开始推进大型居住社区的规划建设实施。至2009年，共规划安排了十五个“有一定规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合”的大型居住社区。浦东曹路大社区即为首批规划建设大社区之一。
自2009年着力推进开发建设以来，曹路大社区的开发建设取得了一定的成就,截至2013年底，共建成了10余处动迁安置住宅小区，住宅总建筑面积达到141.19万平方米，建成动迁安置房约1.76万套。部分住宅小区已基本完成了人口入住。一批公建配套项目，如学校、菜场等已经基本建设完成，并投入使用。某些地区已初步形成了良好的居住生活氛围。
但是在开发建设过程中，曹路大社区还存在着一些问题，如：用地开发建设不协调，公建配套设施建设滞后等。通过本研究，总结分析曹路大社区在开发建设过程中存在的问题，对下一步规划建设提出优化建议，并对其他大型居住社区建设提供借鉴意义。
一.曹路大社区规划说明
1. 区位
曹路大社区位于上海市市域东郊，且位于外环线以外，属郊区新市镇范畴。从浦东新区来看，大社区位于浦东新区北部，外高桥金桥综合片区内，西部紧靠曹路新市镇中心。
曹路大社区区位、交通条件十分优越，位于上海东部高速郊环线与外环线之间，西部与曹路新市镇隔河相望，其东、南、北三个方向紧鄰城市主干路，规划轨道交通9号线、19号线分别从大社区南、北部穿过，并均设有一处站点。
图区位分析图
2.功能定位
曹路大社区功能定位为浦东地区交通便捷、配套完善、环境优美、就业充分、社会和谐的新兴居住社区，主导功能以居住及公建配套功能为主。规划住房以配套商品房为主，辅以适量经济适用房。
3.发展规模
规划总用地247.18公顷，规划居住用地199.54公顷，其中住宅用地110.78公顷，规划总建筑面积274.92万平方米，其中居住建筑面积202.72万平方米，配套公建36.48万平方米。规划总人口约6.8万人。
二.建设实施研究
1.研究原则与方法
从规划实施情况、居民入住情况等多角度，科学合理地研究总结规划实施过程中存在的问题，保证研究的科学性；考虑曹路大社区的主要功能定位，本次研究侧重针对居住、社区配套等方面进行梳理分析与总结，保证研究有一定的针对性。
研究方法包括：实地调研、部门访谈、调查问卷、定性与定量分析等。
2. 现状实施研究
通过对区域内土地开发使用情况进行现状调研、梳理总结，并与规划用地进行对比，进而了解规划各类用地的实施状况。曹路大社区现状用地在规划设施过程中存在以下特点：
（1）土地规划实施总体较快，但各类型用地的规划实施存在相当大的差异。
截至2013年底，曹路大社区已开发建设用地面积164.09公顷，涉及已建、在建项目23个，占规划建设用地的68%。总体上土地规划实施较快。但各类用地的规划实施情况存在较大差异，道路用地、居住用地特别是住宅用地规划建设的完成度较高 ，分别占规划用地的97%、80%。而公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、公用设施等用地的实施完成度较低，分别占规划用地的12%、10%、31%。
（2）总体人口导入及入住率偏低，
根据相关部门提供资料，截至2013年9月份，曹路大社区已建房屋套数约为1.76万套，入住人口共计2.52万人，入住户数为1.11万户。入住人口占规划总人口的37%，说明人口的总体导入偏低。入住户数占已建户数的63%，呈现出入住率总体偏低的基本特征。从实际情况来看，部分新近建成的小区入住率仅为3成左右。
（3）居住配套服务设施建设实施滞后。
由于相关用地的规划实施滞后，导致居住相关配套设施建设滞后，配套服务远远不能满足居民的日常需求，特别是商业及医疗卫生设施服务严重缺乏，对居民日常生活造成不良的影响。
（4）城市道路建设较为完善，但公交配套不足。
曹路大社区已经基本形成了完整的路网格局，主干道、次干道、支路三级道路已基本建设完成。公共交通配套方面存在一定的问题，公交线路数量少，线路运行方向与居民出行方向存在不一致，发车间隔较长，对居民的出行带来了不便。
（5）景观环境质量亟需提高。
景观环境方面，形成了初步的景观风貌格局，大社区内河道水域已基本上安置规划实施，对提升社区内景观环境质量起到了非常良好的作用，但大社区内绿地公园建设不足，提升空间较大，需要加快推进实施。
3.实施绩效研究
实施绩效研究指，对曹路大社区内部居民、营业者、管理人员等居住生活感受调查研究。了解内部设施、生活环境等的规划实施绩效，从侧面研究规划实施中存在的问题。本次研究的主要方法包括：问卷调查、访谈等，其中，以问卷调查为主要的调查研究依据。本次问卷调查的内容包括：居民基本数据（年龄、性别、家庭人口等）、居民对内部设施的满意度调查、居民对内部生活环境的满意度调查等。经研究分析后，曹路大社区在规划实施绩效方面存在以下问题。本次调查发放500份，回收有效问卷476份，有效率为97%。
（1）大社区内部老龄人口比重偏高。
调查问卷中，大于60岁的居民占总数的30%，在一定程度上反映了大社区内部老龄人口比重较高的现状。这一结论与访谈结果基本吻合。曹路大社区主要用于对口安置浦西杨浦地区动拆迁居民，由于距离居民就业中心距离较远，且交通存在一定的不便，工作及居住功能的存在严重割裂，导致工作年龄段居民考虑工作上班便利性，宁愿在外面租房，也不愿来大社区居住。大社区对工作年龄段的居民吸引力小。而老龄人口基本无就业需求，因此导致大社区内目前老龄人口偏多。
（2) 住房出租率较高，外来人口较多。
根据问卷统计，约有9%的居民住房为租住。根据2004年的上海统计局所做的一份相关调查研究，住房建设时间越早出租率越高，越靠近中心城区出租率约高。根据相关研究资料，上海2000年后建成的住房出租率为4.5%，外环以外住房出租率约为3.8%[2]。而大社区位于外环外，住房均为2009年以后建成，目前9%的住房出租率相对较高。由于居住生活工作不变，动迁居民不愿搬离原居住地入住大社区。而较低的房租吸引了部分外来务工人员，造成出租率较高的状况。外来人口的集聚，会带来一定的管理问题。
（3）生活配套服务严重缺乏，影响社区人口导入。
根据问卷统计，对现状生活配套满意的居民仅占1成左右，而不满意的却达到了3成以上，说明社区内部配套设施配置规模及类型远远不能满足居民需求，主要是由于相关配套设施用地实施推进率低造成的。此外，另有部分已建设施经营管理不善导致的。特别是是商业、医疗等与居民日常生活密切相关的配套服务严重缺乏，严重影响了居民的生活质量，也一定程度上影响了大社区人口的导入。
（4）公交配套设施严重缺乏，影响社区居民出行。
据统计，约有近4成的居民对大社区公交配套不满意。对于不满意原因，有约6成居民认为大社区内公交线路配置少；其次为公交线路的方向与居民的出行方向不一致，有约3成居民认为。公交配套设施的缺乏，导致居民出行不便，也产生了一定的社会管理问题（如黑出租现象等）。据居民及小区管理人员反映，上下班交通高峰时刻，公交车辆内严重拥挤，部分路段拥堵十分严重。
（5）小区机动车停车问题将逐步显现。
居民对停车满意度与入住率存在着一定的相关关系。入住率较高的小区不满意度相对较高，入住率较低的小区不满意度相对较低。小区内停车问题存在一定的隐患。此外，《上海保障性住房设计导则》规定的停车位设置标准偏低，有居民代表提议要适当提高停车位数量以及小区停车标准。
三.结论与建议
1. 结论综述
通过对曹路大社区规划实施情况及实施绩效综合评估，目前曹路大社区作为市级动迁基地的功能定位已基本成型，较好了贯彻了规划确定的总体结构与功能布局，道路格局已经基本配套成型，部分公建配套也已建设完成，但规划实施存在以下特点：
（1）大社区土地开发总体上实施推进较快，但各类用地建设推进不均衡。
（2）大社区目前人口导入量偏低，社区人口老龄化严重。
（3）公建配套设施规划实施严重滞后，严重影响社区居民生活质量及社区人口导入。
（4）住宅入住率普遍偏低，住宅的出租率较高，存在一定的管理问题。
（5）道路交通：道路建设先行，但公交设施配套严重不足。
（6）机动车停车位规划配置及建设不合理，停车位配置标准低，小区停车问题显现。
（7）景观环境方面，绿地公园建设较为滞后，需要加快推进建设。
2.对策建议
针对在研究过程中曹路大社区规划实施存在的问题，对曹路大社区以后的开发建设以及其他大型动迁基地建设提出以下建议：
（1）在土地建设实施过程中，要科學合理，协调推进各类用地的开发。住宅建设的同时，公建配套用地、绿地等要同步实施。在规划编制阶段，必须要明确各类用地的开发建设时序。
（2）曹路大社区近期需加快推进公建配套设施建设，加强对已有设施的运营和管理，扩大增量，用好存量，提高公建配套服务水平。
（3）要加快社区人口导入，提高住宅入住率，配合公建配套服务提升，形成良好的居住生活氛围，实现居民入住与配套服务发展的良性循环。
（4）明确大社区公交配套的指导建议，公交线路配置要结合入住人口变化、居民动迁地、周边公建配套、周边轨道交通等因素，充分考虑居民的出行需求及变化，合理配置公交线路。
（5）根据实际情况及相关标准，合理确定大社区住宅小区开发建设机动车停车位配置标准。
参考文献：
[1] 张明是. 上海市保障性住房大型居住社区规划评估的思考[C]. 城市时代，协同规划——2013中国城市规划年会论文集.2013
[2]上海市统计局.上海住宅空置及出租现状调查报告. http://www.stats-sh.gov.cn/xwdt/ 201103/94968.html