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摘要 通过介绍新加坡在保障性住房管理方面的经验，结合我国保障性住房管理的实际，提出可供我国借鉴的经验。
关键词 新加坡 保障性住房 管理 启示
为了解决中低收入群体的住房困难问题，我国开始实施提升居住水平的惠民工程，并逐渐加大了保障性住房的建设规模。新加坡在保障性住房（公共组屋）管理方面积累了丰富的经验和智慧，值得学习和借鉴。
一、新加坡保障性住房管理的做法和经验
（一）以民为本的管理宗旨
新加坡政府始终坚持以民为本、为民服务的执政理念，发展政府公共组屋。公共租屋是政府为了保障低收入人群住房问题而兴建的廉价公共住房。自年推行“居者有其屋”计划以来，已有超过88%的家庭居住在公共租屋中。政府通过建屋发展局投资兴建住房，以低廉价格出租或出售给中低收入阶层，组屋的销售价格既不按建设成本计算，更不按市场行情决定，而是根据市民的购房经济承担能力来决定。若建筑成本、市场土地价格上升导致保障房总成本高于普通老百姓能够接受的价格水平，则建屋发展局可向财政部申请贷款或援助，但不能提高保障性住房市场价格，从而保证了大多数中低收入家庭都能具有其屋。
（二）科学合理的发展规划
新加坡保障性住房发展规划科学性、远瞻性、整体性特点明显，对未来城市的空间布局、交通网络、产业发展等均具有战略指导意义。一是坚持“避开大道、直取两厢”建设方针，住房均匀地分布在全国各地，大大降低了组屋建设的开发成本。二是住房选址大都在公交车站、地铁出口附近方便居民出行；按住宅区建设规模配套不同服务设施，方便居民生活。三是在规划、新建保障房时，既考虑建筑体形的高低错落，充分利用室内面积，同时保存城市中的绿地，布局相对合理。
（三）务实详尽的保障政策
为实现“居者有其屋”计划的目标，新加坡政府加大管理力度，并制定详细保障政策。土地方面，政府出台土地征收政策严格控制土地资源，确保公共组屋土地供应。金融方面，强制性的中央公积金制度不仅解决了保障房建设资金问题，也解决了中低收入家庭购买力不足的问题；以提供低息贷款的形式给建屋发展局提供财政资金支持，以维持保障房顺畅运作。购房方面，准入上按照公平原则进行合理分配，保证80%以上家庭能够买到廉价保障房；程序上符合配房条件的家庭有序排队等候，依据收入水平高低或购或租；补贴上按家庭收入情况确定享受住房保障补贴的级别，高收入少补贴，低收入多补贴。明确“基本生活保障型住房由政府负责，质量提升改善型住房由市场解决”。
（四）健全完善的法律法规
为确保保障性住房政策的顺利实施，新加坡制定了《建屋与发展法》《特别物权法》《建屋局法》等慎密而严格的法律法规，这些法令法规共同组成了新加坡的住房法律体系，它对购买人申请条件、购买程序、住宅补贴等均做出严格规定，严控居民炒房行为，有效解决了保障房转售转租问题。法律规定，一个家庭只能拥有一套保障房，买新退旧；新保障房5年内不得转售，不能用于商业性经营；政府与居民依法签订住房保障租赁合同，严格审核住房保障的准入和退出对象，住房保障及管理情况适时向公众公示。
二、对我国保障性住房管理的启示与建议
（一）政府应该作为保障性住房建设的主体。
近年来，我国采取了一系列房 产市场调控措施，通过建设经济适用房、廉租房、政策性租赁房，有效缓解了部分中低收入群体住房难问题。但是，单靠市场调控并不能真正改善低收入群体的居住条件，新加坡的成功经验也表明，我国全面解决保障性住房问题不能完全依赖市场，政府应作为保障房供给主体，承担起为中低收入家庭提供住房保障的责任，充分发挥政府宏观调控职能，控制土地过量开发，遏制商品房价过快增长，缓解大部分国民住房难题。
（二）组建独立的非盈利性主管住房机构。
新加坡的建屋发展局是国家法定机构，实行自主经营的政策，可以自行决定房价，但不以盈利为目的。我国可以参照这种模式，在中央政府统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。同时，整合现有国有大中型房产公司，培育它们成为专门负责保障性住房建设的主体，既便于政府统一管理，又可以在此过程中不断发展壮大，充分体现国有经济在支柱产业中的控制力与影响力。
（三）从金融土地等多方面构建保障性住房管理体系。
住房公积金制度对推行保障性住房政策的良性循环具有非常重要的作用。相比新加坡成熟中央公积金制度，我国住房公积金制度需要在多个方面进行改进：增加缴纳住房公积金人数，扩大覆盖面；针对中低收入者提供低首付、低利率的住房贷款；对非盈利保障性住房建设机构进行一定补贴。除金融支持体系以外，我国还要严控土地资源，保证大规模建设保障房所需的土地；保障房售价由靠成本定价，变为政府根据中低收入阶层的承受能力来确定。另外，针对购房者日益增多现象，依据公平有序市场分配原则，制定具体详尽管理政策，完善购房者与租房者资格审查制度、房屋出租与出售监管制度，禁止投资行为，保障低收入家庭合法权益。
（四）健全和完善我国住房保障制度法律体系的建设。
尽管我国在城镇住房保障法律体系方面建立了包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《住房公积金管理条例》等相关的规范性文件，但始终缺乏像新加坡那样统一而完善的住房保障法律体系，因此，我国相关部门应根据我国发展实际，制定出符合我国国情的、统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障资金来源等方面的内容，并通过专门住房机构来管理和运作住房保障方面的工作，确保住房保障资金和保障房真正发放在那些中低收入群体手中，解决住房领域的公平问题。
在我国大规模进行保障性住房建设的新形势下，以廉租房和公共租赁房为主的住房保障管理，还只是处于探索阶段。学习和借鉴新加坡保障性房产调控的成功实践，对于确保我国保障性住房稳定健康发展，具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]黄卫华.商品房与社会保障性住房协调发展对策[J].中国房地产，2009，（5）.7.
[2]王君，温彦军.加紧构建住房保障体系加快建设和谐社会进程[J].山西高等学校社会科学学报，2006，（3）.8.
[3]陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济，2008，（6）.
关键词 新加坡 保障性住房 管理 启示
为了解决中低收入群体的住房困难问题，我国开始实施提升居住水平的惠民工程，并逐渐加大了保障性住房的建设规模。新加坡在保障性住房（公共组屋）管理方面积累了丰富的经验和智慧，值得学习和借鉴。
一、新加坡保障性住房管理的做法和经验
（一）以民为本的管理宗旨
新加坡政府始终坚持以民为本、为民服务的执政理念，发展政府公共组屋。公共租屋是政府为了保障低收入人群住房问题而兴建的廉价公共住房。自年推行“居者有其屋”计划以来，已有超过88%的家庭居住在公共租屋中。政府通过建屋发展局投资兴建住房，以低廉价格出租或出售给中低收入阶层，组屋的销售价格既不按建设成本计算，更不按市场行情决定，而是根据市民的购房经济承担能力来决定。若建筑成本、市场土地价格上升导致保障房总成本高于普通老百姓能够接受的价格水平，则建屋发展局可向财政部申请贷款或援助，但不能提高保障性住房市场价格，从而保证了大多数中低收入家庭都能具有其屋。
（二）科学合理的发展规划
新加坡保障性住房发展规划科学性、远瞻性、整体性特点明显，对未来城市的空间布局、交通网络、产业发展等均具有战略指导意义。一是坚持“避开大道、直取两厢”建设方针，住房均匀地分布在全国各地，大大降低了组屋建设的开发成本。二是住房选址大都在公交车站、地铁出口附近方便居民出行；按住宅区建设规模配套不同服务设施，方便居民生活。三是在规划、新建保障房时，既考虑建筑体形的高低错落，充分利用室内面积，同时保存城市中的绿地，布局相对合理。
（三）务实详尽的保障政策
为实现“居者有其屋”计划的目标，新加坡政府加大管理力度，并制定详细保障政策。土地方面，政府出台土地征收政策严格控制土地资源，确保公共组屋土地供应。金融方面，强制性的中央公积金制度不仅解决了保障房建设资金问题，也解决了中低收入家庭购买力不足的问题；以提供低息贷款的形式给建屋发展局提供财政资金支持，以维持保障房顺畅运作。购房方面，准入上按照公平原则进行合理分配，保证80%以上家庭能够买到廉价保障房；程序上符合配房条件的家庭有序排队等候，依据收入水平高低或购或租；补贴上按家庭收入情况确定享受住房保障补贴的级别，高收入少补贴，低收入多补贴。明确“基本生活保障型住房由政府负责，质量提升改善型住房由市场解决”。
（四）健全完善的法律法规
为确保保障性住房政策的顺利实施，新加坡制定了《建屋与发展法》《特别物权法》《建屋局法》等慎密而严格的法律法规，这些法令法规共同组成了新加坡的住房法律体系，它对购买人申请条件、购买程序、住宅补贴等均做出严格规定，严控居民炒房行为，有效解决了保障房转售转租问题。法律规定，一个家庭只能拥有一套保障房，买新退旧；新保障房5年内不得转售，不能用于商业性经营；政府与居民依法签订住房保障租赁合同，严格审核住房保障的准入和退出对象，住房保障及管理情况适时向公众公示。
二、对我国保障性住房管理的启示与建议
（一）政府应该作为保障性住房建设的主体。
近年来，我国采取了一系列房 产市场调控措施，通过建设经济适用房、廉租房、政策性租赁房，有效缓解了部分中低收入群体住房难问题。但是，单靠市场调控并不能真正改善低收入群体的居住条件，新加坡的成功经验也表明，我国全面解决保障性住房问题不能完全依赖市场，政府应作为保障房供给主体，承担起为中低收入家庭提供住房保障的责任，充分发挥政府宏观调控职能，控制土地过量开发，遏制商品房价过快增长，缓解大部分国民住房难题。
（二）组建独立的非盈利性主管住房机构。
新加坡的建屋发展局是国家法定机构，实行自主经营的政策，可以自行决定房价，但不以盈利为目的。我国可以参照这种模式，在中央政府统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。同时，整合现有国有大中型房产公司，培育它们成为专门负责保障性住房建设的主体，既便于政府统一管理，又可以在此过程中不断发展壮大，充分体现国有经济在支柱产业中的控制力与影响力。
（三）从金融土地等多方面构建保障性住房管理体系。
住房公积金制度对推行保障性住房政策的良性循环具有非常重要的作用。相比新加坡成熟中央公积金制度，我国住房公积金制度需要在多个方面进行改进：增加缴纳住房公积金人数，扩大覆盖面；针对中低收入者提供低首付、低利率的住房贷款；对非盈利保障性住房建设机构进行一定补贴。除金融支持体系以外，我国还要严控土地资源，保证大规模建设保障房所需的土地；保障房售价由靠成本定价，变为政府根据中低收入阶层的承受能力来确定。另外，针对购房者日益增多现象，依据公平有序市场分配原则，制定具体详尽管理政策，完善购房者与租房者资格审查制度、房屋出租与出售监管制度，禁止投资行为，保障低收入家庭合法权益。
（四）健全和完善我国住房保障制度法律体系的建设。
尽管我国在城镇住房保障法律体系方面建立了包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《住房公积金管理条例》等相关的规范性文件，但始终缺乏像新加坡那样统一而完善的住房保障法律体系，因此，我国相关部门应根据我国发展实际，制定出符合我国国情的、统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障资金来源等方面的内容，并通过专门住房机构来管理和运作住房保障方面的工作，确保住房保障资金和保障房真正发放在那些中低收入群体手中，解决住房领域的公平问题。
在我国大规模进行保障性住房建设的新形势下，以廉租房和公共租赁房为主的住房保障管理，还只是处于探索阶段。学习和借鉴新加坡保障性房产调控的成功实践，对于确保我国保障性住房稳定健康发展，具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]黄卫华.商品房与社会保障性住房协调发展对策[J].中国房地产，2009，（5）.7.
[2]王君，温彦军.加紧构建住房保障体系加快建设和谐社会进程[J].山西高等学校社会科学学报，2006，（3）.8.
[3]陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济，2008，（6）.