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摘 要：金融安全是一国家经济安全社会稳定的基础，其受很多方面的影响，其中最为重要的一个方面就是房地产业的影响。在我国当前房地产迅速发展的同时隐含着许多风险，本文尝试探讨了房地产对金融风险的影响及防范措施，希望对我国房地产与金融安全都有所帮助。
关键词：房地产；金融风险；防范
一、 金融风险的定义
风险，简单的说就是实际结果与预期结果的差距。风险有两个来源：一是客观世界的不确定性；二是人对客观世界认识的局限性。
金融风险就是经济主体在从事资金融通过程中遭受资产收入损失的不确定性从而引起市场经济运行中货币和资本运行失稳及联带形成国民经济全局或局部运行紊乱的可能性。
房地产金融风险就是房地产业在发展过程中所产生的金融风险，其主要是分析房地产方面，金融风险的其他方面不加研究。
二、 房地产金融风险的种类及原因分析
（一）信用风险，信用风险就是支付过程中因一方无法履行债务而带来风险。比如房地产开发商向商业银行等 金融机构贷款开发新项目，到期不能归还贷款，由此给银行等金融机构造成得损失，给金融机构带来风险。后者或者个人住房贷款，采用分期付款形式，由于到时候不能正常得归还也会给银行等金融机构带来很大得风险。信用风险分为主动信用风险和被动信用风险。主动信用风险就是借款方因为各方面原因提前归还借款从而是使金融机构库存资金增加预期收益减少，这就可以归结为主动信用风险。被动信用风险就是借款人因为客观原因不能如期规划履约致使金融机构遭受损失。从而给金融系统增加了风险。我国的信用风险主要是因为我国信用体系不健全，不能对借款人信用很好的衡量并且由于住房贷款期限较长容易产生较多的不确定性，给银行等金融机构经营知道了很多风险。
（二）通货膨胀与利率风险，；就是金融机构由于通货膨胀的发生和利率的变动致使借给房地产业的贷款不能受到预期的收益甚至因为最新的利率而使金融机构受到损失的可能性。贷款利率理论上主要决定于资金供求影响但我国的利率在很大程度上受到政府的影响。银行等金融机构不能很好的预防利率风险的发生。
（三）银行的内部管理制度不健全
1、银行没有建立起完善的贷款程序，不能对贷款对象进行很好的区别与分类，对房地产机构的贷款很多是由行长等责任人决定，由此金融机构就能很好的从银行得到贷款即使其在理论上不能得到。由此贷出去的款项就有很大的可能收回不来，就会给金融机构造成损失，带来金融风险。
2、银行的内部操作风险，由于银行等金融机构的一线操作人员的失误而给金融机构造成损失。
3、银行的经营策略，现在许多银行都是采取粗放行经营方式，为了尽快的占领市场，尤其是现在发展比较红火的房地产行业，都对其贷款对象不进行严格的限制而是鼓励其投资经营。由此很多不能通过的项目贷款也就容易的通过了，贷款收回风险就响应的加大，增加了金融系统的风险。
（四）房地产公司风险意识薄弱，不愿意承担风险。房地产公司的自由资金一般都是很少的。房地产开发公司每个项目都是自由资金只占有一小部分，大部分资金都是银行贷款等，其投资风险相应的转嫁给了金融机构。即使是一些比较大的成熟的房地产公司有一定的实力，但是在新项目的开发过程中其仍不愿投入大量的自由资金，仍是大量贷款，其明显的就不想承担投资风险。房地产公司的高负债经营也给其带来较严重的财务风险，而这些有都转嫁给了金融系统，不利于金融体系的稳定。
（五）法律法规风险，我国没有建立起健全的房地产管理法律法规。没有对房地产公司的各项财务指标进行严格规定，没有对住房抵押贷款响应完善的法律、法规，不能对各项与房地产有关的金融风险进行很好的在制度上的防范，给有写不法的机构和个人知道了有利机会，由此容易给金融机构带来损失，提高了我国的金融风险。
三、 房地产金融风险的防范措施
（一）促进宏观经济发展，加快房地产业发展。宏观经济是房地产业与金融业稳健运行的宏观基础，要想金融风险得到防范首先要做的就是要宏观经济保持稳定的速度发展，宏观经济良好发展，人民生活稳定收入提高消费水平提高，有利于企业产品销售，企业获利能让银行系统逐渐消除其不良贷款。况且宏观经济稳定发展，人民收入提高有能提高居民的购买商品房的能力，房地产开发商才有可能把已经建好的住宅销售出去，这样房地产开发商借的大量银行贷款或者间接形式的贷款才有机会归还，银行的金融系统的风险才能减小。而且政府还要促进房产的需求不能限制各种需求，不能限制房地产开发商建设高档住宅，只要有人买就得允许其修建，也不能对购买第二套住房的个人不给予贷款优惠政策，只要其符合贷款条件，因为这是他们自己的投资方向。但要防范房地产投机方面的动作。
（二）加快金融体制改革。首先，要强化银行内部管理体制，建立现代企业制度，严格规范银行的经营程序，使银行系统各层次按照规则行事，减少违法事件发生的概率，尤其是应该规范房地产这样高风险的行业的各种贷款流程及手续，不能让有企业有机会钻空子。其次，加强银行等金融机构的险防范意识。金融系统本身就是经营高风险的货币行业，其自身的负债经营特点就有很大的风险，而其负债又有更大的风险尤其是贷给房地产行业的资产，因此银行等金融机构么对其资产有高度的风险防范意识。再次，建立房地产行业的专门贷款程序及贷给单个公司的总量以及其所有房地产贷款占其总贷款的比例。健全贷款程序并严格执行有利于减少资金借给不符合条件的企业，从而减小风险。而限制贷款总量是风险分散原则，不能把银行等金融系统的资金全部投入到一个行业那样金融系统就受到行业的影响很大，风险相对的集中，不利于金融系统的稳定。最后，加强金融系统的市场经济观念，我国现在已经进入了市场经济体制，而有些银行仍然是按照计划经济体制下的规则行事，因此容易与市场脱轨，不能很好的适应市场经济发展尤其是要与现代的房地产市场接轨，这样就能很好的防范金融风险。
（三）加快社会体制改革。首先，应加强社会信用建设，建立社会个人信用统计制度，以及企业的信用记录，这样就能很好的防范个人及企业的信用风险。并且对全社会进行信用教育，提高全民的信用意识，使没有信用的个人或企业没有生存的空间。其次，完善抵押贷款制度，包括两方面：一是对个人购房的抵押贷款制度，个人应该对此进行保险，政府因该完善社会保障保险系统使由于客观原因没有办法规划贷款的个人得到帮助，同时使恶意拖贷者受到惩罚。另一方面是完善对房地产开发商的贷款进行正规限制，减小机构贷款风险，毕竟他们才是最大的贷款者而且他们也是最多的恶意拖贷者。最后，要消除权利参与分配。我国的房地产行业之所以如此高的收益率与我国的政府能参与分配有重要的关系。比如土地价格方面，某些人能通过关系用很低的价格得到地皮，而他或加价出售再次出售如此多次转手使价格上升或自己进行投资而获得高的收益率，外国房地产行业虽然也是收益挺好的行业但没有我国的那样高的收益率，就像富翁工厂那样产生富翁的一个最重要的原因就是其没有权利参与分配。
（四）房地产商的自律是防范金融风险的根本基础。目前我国的房地产开发商的自律程度很差，经常把自己经营风险转嫁为银行的金融风险。房地产商加强自律首先应该是按照市场规则行事减少违法违规事件的发生，对客户要有诚信，不能欺骗消费者，这样其才不会成为每年遭到投诉最多的行业；其次，房地产商要正确对待风险，也就是房地产商自身要勇于承担经营风险，要提高自己的自有资本金率等
（五）拓宽房地产融资渠道。房地产也能只在银行系统得到融资，要进行其他方面的努力。首先就是要提高自己的资本金，多在 证券市场上得到资本金以及债券融资，在中国要努力得到机构投资者的关注，尽量吸引社保自己以及保险公司的资金，也要进行对信托资金的吸纳，同时还要知道银行贷款还是最重要的融资渠道。
（六）提高全民素质。国家因该加强社会信用教育以及社会人员的素质，提高管理能力，使全社会适应市场经济的发展。一个国家的发展不仅要有很好的客观环境等硬件设施而且更重要的是人员的素质教育等的软件设施，因此要提高全民素质。
金融风险的防范是受到各方面影响，房地产只是一个方面，因此不能仅仅只考虑房地产一个方面，即使房地产方面也有很多方面，不能简单的单方面的考虑，要全面的考虑。
参考文献：
［1］住房金融风险及其防范冯宗容经济体制改革2001.1
［2］我国目前的住宅金融风险及其防范对策马恒升2000.12
［3］我国当前房地产金融风险及其防范张鹏越中国房地产99.4
［4］关于房地产与金融风险的几个方面（一）和（二）魏杰China Tendering
［5］房地产与金融危机的防范华伟、诛慧98.6
（作者通讯地址：郑州大学商学院产业经济学06级研究生450001）
关键词：房地产；金融风险；防范
一、 金融风险的定义
风险，简单的说就是实际结果与预期结果的差距。风险有两个来源：一是客观世界的不确定性；二是人对客观世界认识的局限性。
金融风险就是经济主体在从事资金融通过程中遭受资产收入损失的不确定性从而引起市场经济运行中货币和资本运行失稳及联带形成国民经济全局或局部运行紊乱的可能性。
房地产金融风险就是房地产业在发展过程中所产生的金融风险，其主要是分析房地产方面，金融风险的其他方面不加研究。
二、 房地产金融风险的种类及原因分析
（一）信用风险，信用风险就是支付过程中因一方无法履行债务而带来风险。比如房地产开发商向商业银行等 金融机构贷款开发新项目，到期不能归还贷款，由此给银行等金融机构造成得损失，给金融机构带来风险。后者或者个人住房贷款，采用分期付款形式，由于到时候不能正常得归还也会给银行等金融机构带来很大得风险。信用风险分为主动信用风险和被动信用风险。主动信用风险就是借款方因为各方面原因提前归还借款从而是使金融机构库存资金增加预期收益减少，这就可以归结为主动信用风险。被动信用风险就是借款人因为客观原因不能如期规划履约致使金融机构遭受损失。从而给金融系统增加了风险。我国的信用风险主要是因为我国信用体系不健全，不能对借款人信用很好的衡量并且由于住房贷款期限较长容易产生较多的不确定性，给银行等金融机构经营知道了很多风险。
（二）通货膨胀与利率风险，；就是金融机构由于通货膨胀的发生和利率的变动致使借给房地产业的贷款不能受到预期的收益甚至因为最新的利率而使金融机构受到损失的可能性。贷款利率理论上主要决定于资金供求影响但我国的利率在很大程度上受到政府的影响。银行等金融机构不能很好的预防利率风险的发生。
（三）银行的内部管理制度不健全
1、银行没有建立起完善的贷款程序，不能对贷款对象进行很好的区别与分类，对房地产机构的贷款很多是由行长等责任人决定，由此金融机构就能很好的从银行得到贷款即使其在理论上不能得到。由此贷出去的款项就有很大的可能收回不来，就会给金融机构造成损失，带来金融风险。
2、银行的内部操作风险，由于银行等金融机构的一线操作人员的失误而给金融机构造成损失。
3、银行的经营策略，现在许多银行都是采取粗放行经营方式，为了尽快的占领市场，尤其是现在发展比较红火的房地产行业，都对其贷款对象不进行严格的限制而是鼓励其投资经营。由此很多不能通过的项目贷款也就容易的通过了，贷款收回风险就响应的加大，增加了金融系统的风险。
（四）房地产公司风险意识薄弱，不愿意承担风险。房地产公司的自由资金一般都是很少的。房地产开发公司每个项目都是自由资金只占有一小部分，大部分资金都是银行贷款等，其投资风险相应的转嫁给了金融机构。即使是一些比较大的成熟的房地产公司有一定的实力，但是在新项目的开发过程中其仍不愿投入大量的自由资金，仍是大量贷款，其明显的就不想承担投资风险。房地产公司的高负债经营也给其带来较严重的财务风险，而这些有都转嫁给了金融系统，不利于金融体系的稳定。
（五）法律法规风险，我国没有建立起健全的房地产管理法律法规。没有对房地产公司的各项财务指标进行严格规定，没有对住房抵押贷款响应完善的法律、法规，不能对各项与房地产有关的金融风险进行很好的在制度上的防范，给有写不法的机构和个人知道了有利机会，由此容易给金融机构带来损失，提高了我国的金融风险。
三、 房地产金融风险的防范措施
（一）促进宏观经济发展，加快房地产业发展。宏观经济是房地产业与金融业稳健运行的宏观基础，要想金融风险得到防范首先要做的就是要宏观经济保持稳定的速度发展，宏观经济良好发展，人民生活稳定收入提高消费水平提高，有利于企业产品销售，企业获利能让银行系统逐渐消除其不良贷款。况且宏观经济稳定发展，人民收入提高有能提高居民的购买商品房的能力，房地产开发商才有可能把已经建好的住宅销售出去，这样房地产开发商借的大量银行贷款或者间接形式的贷款才有机会归还，银行的金融系统的风险才能减小。而且政府还要促进房产的需求不能限制各种需求，不能限制房地产开发商建设高档住宅，只要有人买就得允许其修建，也不能对购买第二套住房的个人不给予贷款优惠政策，只要其符合贷款条件，因为这是他们自己的投资方向。但要防范房地产投机方面的动作。
（二）加快金融体制改革。首先，要强化银行内部管理体制，建立现代企业制度，严格规范银行的经营程序，使银行系统各层次按照规则行事，减少违法事件发生的概率，尤其是应该规范房地产这样高风险的行业的各种贷款流程及手续，不能让有企业有机会钻空子。其次，加强银行等金融机构的险防范意识。金融系统本身就是经营高风险的货币行业，其自身的负债经营特点就有很大的风险，而其负债又有更大的风险尤其是贷给房地产行业的资产，因此银行等金融机构么对其资产有高度的风险防范意识。再次，建立房地产行业的专门贷款程序及贷给单个公司的总量以及其所有房地产贷款占其总贷款的比例。健全贷款程序并严格执行有利于减少资金借给不符合条件的企业，从而减小风险。而限制贷款总量是风险分散原则，不能把银行等金融系统的资金全部投入到一个行业那样金融系统就受到行业的影响很大，风险相对的集中，不利于金融系统的稳定。最后，加强金融系统的市场经济观念，我国现在已经进入了市场经济体制，而有些银行仍然是按照计划经济体制下的规则行事，因此容易与市场脱轨，不能很好的适应市场经济发展尤其是要与现代的房地产市场接轨，这样就能很好的防范金融风险。
（三）加快社会体制改革。首先，应加强社会信用建设，建立社会个人信用统计制度，以及企业的信用记录，这样就能很好的防范个人及企业的信用风险。并且对全社会进行信用教育，提高全民的信用意识，使没有信用的个人或企业没有生存的空间。其次，完善抵押贷款制度，包括两方面：一是对个人购房的抵押贷款制度，个人应该对此进行保险，政府因该完善社会保障保险系统使由于客观原因没有办法规划贷款的个人得到帮助，同时使恶意拖贷者受到惩罚。另一方面是完善对房地产开发商的贷款进行正规限制，减小机构贷款风险，毕竟他们才是最大的贷款者而且他们也是最多的恶意拖贷者。最后，要消除权利参与分配。我国的房地产行业之所以如此高的收益率与我国的政府能参与分配有重要的关系。比如土地价格方面，某些人能通过关系用很低的价格得到地皮，而他或加价出售再次出售如此多次转手使价格上升或自己进行投资而获得高的收益率，外国房地产行业虽然也是收益挺好的行业但没有我国的那样高的收益率，就像富翁工厂那样产生富翁的一个最重要的原因就是其没有权利参与分配。
（四）房地产商的自律是防范金融风险的根本基础。目前我国的房地产开发商的自律程度很差，经常把自己经营风险转嫁为银行的金融风险。房地产商加强自律首先应该是按照市场规则行事减少违法违规事件的发生，对客户要有诚信，不能欺骗消费者，这样其才不会成为每年遭到投诉最多的行业；其次，房地产商要正确对待风险，也就是房地产商自身要勇于承担经营风险，要提高自己的自有资本金率等
（五）拓宽房地产融资渠道。房地产也能只在银行系统得到融资，要进行其他方面的努力。首先就是要提高自己的资本金，多在 证券市场上得到资本金以及债券融资，在中国要努力得到机构投资者的关注，尽量吸引社保自己以及保险公司的资金，也要进行对信托资金的吸纳，同时还要知道银行贷款还是最重要的融资渠道。
（六）提高全民素质。国家因该加强社会信用教育以及社会人员的素质，提高管理能力，使全社会适应市场经济的发展。一个国家的发展不仅要有很好的客观环境等硬件设施而且更重要的是人员的素质教育等的软件设施，因此要提高全民素质。
金融风险的防范是受到各方面影响，房地产只是一个方面，因此不能仅仅只考虑房地产一个方面，即使房地产方面也有很多方面，不能简单的单方面的考虑，要全面的考虑。
参考文献：
［1］住房金融风险及其防范冯宗容经济体制改革2001.1
［2］我国目前的住宅金融风险及其防范对策马恒升2000.12
［3］我国当前房地产金融风险及其防范张鹏越中国房地产99.4
［4］关于房地产与金融风险的几个方面（一）和（二）魏杰China Tendering
［5］房地产与金融危机的防范华伟、诛慧98.6
（作者通讯地址：郑州大学商学院产业经济学06级研究生450001）