[摘要] 房价的持续上涨、居民住房保障已成为中国社会普遍关注的重要民生问题。文章首先对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论SCP范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议，以期为房地产业的健康发展和居民住房保障体系的进一步完善提供参考。
　　 [关键词] 济南市 住宅交易价格 蛛网模型
　　
　　一、房地产市场结构分析
　　
　　市场结构是指在特定市场中参与主体在数量、规模、份额等方面的各种关系以及由此而决定的竞争形式的总和。笔者通过对济南市的实证分析，得出目前房地产市场的市场结构特点为土地供给市场的政府完全垄断和住宅初级市场开发商寡头垄断。
　　1.土地供给市场政府完全垄断
　　目前的土地供给制度，对土地供给价格、房价均产生了重要影响。政府对土地供给的完全垄断地位会产生高额的垄断利润，政府有能力通过限制供给、提高地价等手段来获得全部或大部分的垄断地租,而城市土地规划、土地的招挂牌制度等则是实现这一目的的潜在工具。
　　2.住宅初级市场开发商寡头垄断
　　住宅初级市场是指房地产开发商出售住宅的市场，虽然在房地产市场上有很多大小资质不等的开发商，但是由于住宅具有供给上的区域有限性和位置不可移动性，决定了房地产开发商的垄断性地位，房地产增量市场仍是一个寡头垄断市场。房地产开发商的寡头垄断主要表现在以下两个方面：
　　一方面，房地产是房产和地产的统一，由于地产的地理位置的惟一性，也就决定了房地产具有天然的垄断性质。由于房地产业是一个资金密集型的行业，在土地开发权的取得和房产开发建设方面对资金数量均有较高的要求，这就在一定程度上形成了较高的行业进入和退出壁垒。加之，政府对土地供给的垄断供给，对乡产房、自建房的严格限制，使得城市居民购买新建房只能通过房地产开发商取得。同时，在缺乏有效监管的市场条件下，房地产开发商取得了土地的开发经营权，拥有了某空间位置的房地产项目的开发权，也便拥有了该项目对应的垄断地位，虽然购买者可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，加之人们工作生活区域的相对固定性，使得购房者难以在不同区域的住房间进行自由的选择。
　　另一方面，在目前需求旺盛的市场环境下，房地产开发商通过捂盘惜售、先申购后撤销、领袖制定价等手段待价而沽,形成虚假繁荣的非正常市场信号，从而达到对房地产市场的卖方操控。房地产开发商对住宅初级市场的寡头垄断主要表现在以下两个方面：第一，房地产开发商存在推迟开发、囤积已购土地的倾向；第二，房地产开发商存在囤积可售商品住宅的倾向。
　　
　　二、房地产市场价格行为分析
　　
　　本文采用当年济南市房地产竣工面积作为房地产的本期供应量，上一年的房地产平均交易价格作为前一期价格；以当年的房地产销售面积作为本期的需求量，当年的当地产平均交易价格作为本期价格。运用Eviews采用普通最小二乘法对济南市历年统计年鉴中1995年～2006年的统计数据进行了线性回归，得到的回归方程如下：
　　
　　由上面的回歸分析可以看出，在目前房价高于均衡价格Pe的情况下，由于需求曲线和供给曲线均为正斜率，导致了随着房价的持续上涨，住宅供给越来越大地小于住宅需求，市场供不应求的卖方市场局面将加剧。在这种情况下，一方面使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强，其可以利用其寡头垄断的市场地位将高额的地价、税费等转嫁给购房者；另一方面，住宅投机需求曲线的正斜率特征，在住宅自住需求价格弹性较小的情况下，随着居民收入差距的日益增加, 高收入户对住宅的投机需求将会挤出部分中低收入户的住宅自住需求，使得中低收入阶层的购房能力逐渐降低，甚至被排挤出商品房市场。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场。因此，依靠市场自身调节将不可能实现价格均衡，必须有强有力的外力介入，才能改变目前这种市场失灵的状态，保障居民对住宅的自住需求。这就要求政府切实拿出可行的调控方案，改变目前这种市场失灵的状态，使价格回归到正常合理的水平，切实保障居民对住宅的真实需求。
　　
　　参考文献：
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　　[2]叶剑平廖年生:和谐发展房地产市场的调控要点 [J]．中共中央党校学报,2007，（10）
　　[3]刘会洪王文涛:高房价、泡沫与住房保障[J]．价格理论与实践,2007，（06）