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我国物权法规定，业主可以设立业主大会，作为区分所有权人管理团体的最高意思机构。业主大会之下，设有业主委员会，作为意思执行机构，负责日常管理事务。对于业主管理团体的法律人格问题我国目前尚未定论，法国、德国、日本、我国香港的物业管理法律制度均确认业主管理团体的法律人格。笔者认为其法律性质为非法人组织，并肯定业主委员会的诉讼地位的说法，在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围限于保护业主的共同权益。
一、国外及香港地区业主管理团体的立法状况
国外讨论业主团体的法律人格，即是讨论业主团体享有权利和承担义务的资格问题，这涉及到对传统民法主体制度的反省与创新。因为传统民法的主体制度是自然人与法人而非法人团体，法国、德国、日本、我国台湾与香港物业管理法律制度均承认业主团体的法律人格。
(一)法国
《法国住宅分层所有权法》规定，若有两名以上保有建筑物不同部分的区分所有人，即应存在区分所有权人管理团体。而且该两名以上区分所有权人全体于法律上是当然构成团体，并各自成为该管理团体之构成人员。该管理团体的法律性质，为享有法人人格的团体，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。法国对业主管理团体的组成没有多加限制，并对该团体赋予法人人格，从立法目的的角度说，这很大程度上保护了业主及业主团体的权益，但在实际操作中的烦琐问题欠缺更好的弥补措施。如在业主管理团体人数众多的情况下，如何保证诉讼公正性和高效率，在立法中未能得到平衡考虑。
(二)德国
德国有关法律将区分所有权人管理团体称为“住宅所有权人共同关系团体”(戴东雄，1994)。该团体由两名住宅所有人构成，也可由多数住宅所有权人构成。德国对区分所有人管理团体进行规范的最大特点在于该共同关系之形成不由强行法规予以规定，而是由住宅所有权人通过契约予以确定。从性质上看，德国有关法律不承认住宅所有权人共同体并具有法人人格(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。而相关学说通常认为该复杂的住宅所有权人共同体性质上应认为具有“部分权利能力之特别团体”。如德国民法典54条规定：对于无权利能力的社团适用关于合伙的规定，以这种社团的名义向第三人采取的法律行为，由行为人负个人责任；行为人为数人时，全体行为人作为连带债务人负其责任。而根据其《民事诉讼法》第50条第2款，无权利能力社团可以被起诉，也就是说不，它具有消极的当事人能力。如此规定，目的在于促使社团取得诉讼当事人资格，但不承认其法人行为能力。
(三)日本
日本区分所有权人之团体包括三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体是日本在区分所有权建筑物上具有普遍性的区分所有人团体组织。它包括两类：一是全体管理团体，即全体业主组成的团体；二是部分管理团体，指仅供一部分区分所有权人共同使用的共用部分组成的管理团体。如果该公用部分与区分所有权人全体均有利害关系或公约另有约定，则该管理团体不能成立。《日本区分所有权法》第47条规定，区分所有人人数为30以上，经区分所有权人及决议权各3/4以上的多数集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地登记的，即成为具有法人资格的管理团体。但是，管理团体法人终究不完全等同于日本民法上的一般性法人，它不是公益法人，而是所谓中间法人。《日本民事诉讼法》第46条规定，非法人之社团或财团，设有代表人或管理人者，可以以其名义起诉或被诉。因此，日本区分所有权人团体要具备法人资格须达到的法定条件，一般地区分所有人团体组织则与非法人资格的社团或财团同样，在诉讼上具有诉讼当事人能力而无权利能力。
(四)香港地区
香港《建筑物管理条例》规定，管理委员会须在获委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。自取得注册证书当日起业主团体成为永久延续的法人团体，并可以以注册证书指名的法团的名义起诉或被诉。且在本条例的规定下，亦可进行及忍受一切其他作为和事务，犹如法人团体可合法进行及忍受一样。业主权利由法人团体行使，“建筑物业主成立法团体后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、全能、特权、职责，须由法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除本条例条文另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行。”由上可见，香港法例也将业主团体确立为法人，并赋予当事人权利能力(高雅冰，2009)。
二、国内立法现状
(一)《物权法》的规定
在《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在第76条规定了业主大会的职能，业主可以共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
由此可见，业主大会是由全体业主组成的团体，是区分所有权人团体的最高意思机构；但区分所有权人的人数众多，管理事务又烦琐，共同管理实有困难。有必要成立业主委员会作为业主大会的执行机构，对内执行业主大会的规约与决议，对外代表业主大会行使区分所有权人全体的权利。
(二)《物业管理条例》的规定
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第35条规定了业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。同时，也规定了业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施等。并且明确了业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
因此我们可以看到，业主大会并非必设机构，其成立是为了方便业主以团体的形式，从维护团体利益出发，对建筑物进行管理。业主委员会的权利来源于业主和业主大会在法律范围内的授权，它主要执行事务性的工作，类似于委托。同时明确了业主委员会可以代表全体业主充任物业服务合同的法定一方当事人角色。
(三)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，对于业主委员会的诉讼资格问题，作出了解释。其中第2条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第8条规定：业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第10条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
从该解释中，我们可以看到，司法解释对于业主委员会的诉讼主体资格已经有了认定：一是明确了业主委员会的民事诉讼主体地位，即业主委员会既可以充当原告，也可以充当被告。二是明确了业主委员会参与民事诉讼的范围，即限于与物业管理相关的法律关系纠纷，其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。
三、分析结论
(一)业主团体的法律人格
笔者认为，应当将业主团体的民事主体资格界定为非法人组织，因为其符合非法人组织的法律特征，即：
1.它是依法成立并具有一定目的的组织体，其存在是全体构成人员或上级单位为实现该组织体总体目的和利益的法律形式。
2.它是具有一定稳定性的组织体，有自己的名称、组织机构和组织规则，并设有代表人或管理人。
3.它是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体，但这种民事权利能力和民事行为能力的享有是受到一定限制的。
4.它是不能完全独立承担民事责任的组织体，因其所支配财产的非独立性及其民事责任能力的不完整性，需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任。
从《物业管理条例》的相关规定中我们可以看到：业主团体是依法成立的，有一定的组织机构，而是否有一定的财产是目前在认定其主体资格时争议最大的地方。根据《物业管理条例》第27条的规定，业主对物业共用部位、共用设施设备等享有所有权。那么，依照《民法通则》第71条的规定，业主当然也拥有对这些财产的占有、使用、收益和处分的权利。但由于业主对这些财产所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种特殊的复合型的所有权，即建筑物区分所有权，因此业主无法单独对这些财产进行占有、使用、收益和处分，而必须按照建筑物区分所有权的规则来行使权利。这样，便只能由业主团体代表全体业主来行使上述权利，这些财产至少在理论上就成了能为业主委员会所独立支配的财产。换言之，这部分财产的真正所有人尽管仍然是全体业主，但具体行使该部分财产所有权各项权能的，则是代表全体业主利益的业主团体。因而应认为有属于自己能独立支配的财产的，当然也就具有一定的承担民事责任的能力。同时，由于业主团体与全体业主的关系是建构在建筑物区分所有权的法律制度之上的，在民事责任承担方面，其不足以承担的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业主团体负补充连带责任。
(二)业主团体的诉讼主体资格
从《物权法》、《物业管理条例》、《物业司法解释》等法律中我们可以看到，将业主团体能参与诉讼的范围限于保护业主共同权益是妥当的，这与它本身存在的目的具有一致性。而法律也限制了业主委员会提起诉讼的范围，即不得涉及业主单独所有权和个体利益的范围。对于业主共同权益受到侵害的具体情形，可以概括为：第一，业主团体与物业服务企业之间发生的纠纷；第二，业主团体与部分业主之间因管理建筑物费用而产生的纠纷；第三，单个业主违反法律规定或者业主公约而损害了业主团体或部分业主的利益；第四，因业主委员会改选所引发的诉讼。
基金项目：河南省社科联重点调研课题《物业管理中业主自治法律问题研究》（SKL-2009-556）的调研成果之一，项目主持人：李小博
(中共河南省直机关党校)
一、国外及香港地区业主管理团体的立法状况
国外讨论业主团体的法律人格，即是讨论业主团体享有权利和承担义务的资格问题，这涉及到对传统民法主体制度的反省与创新。因为传统民法的主体制度是自然人与法人而非法人团体，法国、德国、日本、我国台湾与香港物业管理法律制度均承认业主团体的法律人格。
(一)法国
《法国住宅分层所有权法》规定，若有两名以上保有建筑物不同部分的区分所有人，即应存在区分所有权人管理团体。而且该两名以上区分所有权人全体于法律上是当然构成团体，并各自成为该管理团体之构成人员。该管理团体的法律性质，为享有法人人格的团体，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。法国对业主管理团体的组成没有多加限制，并对该团体赋予法人人格，从立法目的的角度说，这很大程度上保护了业主及业主团体的权益，但在实际操作中的烦琐问题欠缺更好的弥补措施。如在业主管理团体人数众多的情况下，如何保证诉讼公正性和高效率，在立法中未能得到平衡考虑。
(二)德国
德国有关法律将区分所有权人管理团体称为“住宅所有权人共同关系团体”(戴东雄，1994)。该团体由两名住宅所有人构成，也可由多数住宅所有权人构成。德国对区分所有人管理团体进行规范的最大特点在于该共同关系之形成不由强行法规予以规定，而是由住宅所有权人通过契约予以确定。从性质上看，德国有关法律不承认住宅所有权人共同体并具有法人人格(陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，2007)。而相关学说通常认为该复杂的住宅所有权人共同体性质上应认为具有“部分权利能力之特别团体”。如德国民法典54条规定：对于无权利能力的社团适用关于合伙的规定，以这种社团的名义向第三人采取的法律行为，由行为人负个人责任；行为人为数人时，全体行为人作为连带债务人负其责任。而根据其《民事诉讼法》第50条第2款，无权利能力社团可以被起诉，也就是说不，它具有消极的当事人能力。如此规定，目的在于促使社团取得诉讼当事人资格，但不承认其法人行为能力。
(三)日本
日本区分所有权人之团体包括三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体是日本在区分所有权建筑物上具有普遍性的区分所有人团体组织。它包括两类：一是全体管理团体，即全体业主组成的团体；二是部分管理团体，指仅供一部分区分所有权人共同使用的共用部分组成的管理团体。如果该公用部分与区分所有权人全体均有利害关系或公约另有约定，则该管理团体不能成立。《日本区分所有权法》第47条规定，区分所有人人数为30以上，经区分所有权人及决议权各3/4以上的多数集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地登记的，即成为具有法人资格的管理团体。但是，管理团体法人终究不完全等同于日本民法上的一般性法人，它不是公益法人，而是所谓中间法人。《日本民事诉讼法》第46条规定，非法人之社团或财团，设有代表人或管理人者，可以以其名义起诉或被诉。因此，日本区分所有权人团体要具备法人资格须达到的法定条件，一般地区分所有人团体组织则与非法人资格的社团或财团同样，在诉讼上具有诉讼当事人能力而无权利能力。
(四)香港地区
香港《建筑物管理条例》规定，管理委员会须在获委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。自取得注册证书当日起业主团体成为永久延续的法人团体，并可以以注册证书指名的法团的名义起诉或被诉。且在本条例的规定下，亦可进行及忍受一切其他作为和事务，犹如法人团体可合法进行及忍受一样。业主权利由法人团体行使，“建筑物业主成立法团体后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、全能、特权、职责，须由法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除本条例条文另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行。”由上可见，香港法例也将业主团体确立为法人，并赋予当事人权利能力(高雅冰，2009)。
二、国内立法现状
(一)《物权法》的规定
在《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在第76条规定了业主大会的职能，业主可以共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
由此可见，业主大会是由全体业主组成的团体，是区分所有权人团体的最高意思机构；但区分所有权人的人数众多，管理事务又烦琐，共同管理实有困难。有必要成立业主委员会作为业主大会的执行机构，对内执行业主大会的规约与决议，对外代表业主大会行使区分所有权人全体的权利。
(二)《物业管理条例》的规定
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第35条规定了业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。同时，也规定了业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施等。并且明确了业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
因此我们可以看到，业主大会并非必设机构，其成立是为了方便业主以团体的形式，从维护团体利益出发，对建筑物进行管理。业主委员会的权利来源于业主和业主大会在法律范围内的授权，它主要执行事务性的工作，类似于委托。同时明确了业主委员会可以代表全体业主充任物业服务合同的法定一方当事人角色。
(三)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，对于业主委员会的诉讼资格问题，作出了解释。其中第2条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。第8条规定：业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第10条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
从该解释中，我们可以看到，司法解释对于业主委员会的诉讼主体资格已经有了认定：一是明确了业主委员会的民事诉讼主体地位，即业主委员会既可以充当原告，也可以充当被告。二是明确了业主委员会参与民事诉讼的范围，即限于与物业管理相关的法律关系纠纷，其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。
三、分析结论
(一)业主团体的法律人格
笔者认为，应当将业主团体的民事主体资格界定为非法人组织，因为其符合非法人组织的法律特征，即：
1.它是依法成立并具有一定目的的组织体，其存在是全体构成人员或上级单位为实现该组织体总体目的和利益的法律形式。
2.它是具有一定稳定性的组织体，有自己的名称、组织机构和组织规则，并设有代表人或管理人。
3.它是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的组织体，但这种民事权利能力和民事行为能力的享有是受到一定限制的。
4.它是不能完全独立承担民事责任的组织体，因其所支配财产的非独立性及其民事责任能力的不完整性，需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任。
从《物业管理条例》的相关规定中我们可以看到：业主团体是依法成立的，有一定的组织机构，而是否有一定的财产是目前在认定其主体资格时争议最大的地方。根据《物业管理条例》第27条的规定，业主对物业共用部位、共用设施设备等享有所有权。那么，依照《民法通则》第71条的规定，业主当然也拥有对这些财产的占有、使用、收益和处分的权利。但由于业主对这些财产所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种特殊的复合型的所有权，即建筑物区分所有权，因此业主无法单独对这些财产进行占有、使用、收益和处分，而必须按照建筑物区分所有权的规则来行使权利。这样，便只能由业主团体代表全体业主来行使上述权利，这些财产至少在理论上就成了能为业主委员会所独立支配的财产。换言之，这部分财产的真正所有人尽管仍然是全体业主，但具体行使该部分财产所有权各项权能的，则是代表全体业主利益的业主团体。因而应认为有属于自己能独立支配的财产的，当然也就具有一定的承担民事责任的能力。同时，由于业主团体与全体业主的关系是建构在建筑物区分所有权的法律制度之上的，在民事责任承担方面，其不足以承担的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业主团体负补充连带责任。
(二)业主团体的诉讼主体资格
从《物权法》、《物业管理条例》、《物业司法解释》等法律中我们可以看到，将业主团体能参与诉讼的范围限于保护业主共同权益是妥当的，这与它本身存在的目的具有一致性。而法律也限制了业主委员会提起诉讼的范围，即不得涉及业主单独所有权和个体利益的范围。对于业主共同权益受到侵害的具体情形，可以概括为：第一，业主团体与物业服务企业之间发生的纠纷；第二，业主团体与部分业主之间因管理建筑物费用而产生的纠纷；第三，单个业主违反法律规定或者业主公约而损害了业主团体或部分业主的利益；第四，因业主委员会改选所引发的诉讼。
基金项目：河南省社科联重点调研课题《物业管理中业主自治法律问题研究》（SKL-2009-556）的调研成果之一，项目主持人：李小博
(中共河南省直机关党校)