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【摘 要】好的楼盘销售业绩是每一个开发商所追求的，而好的业绩必须有好的产品来支撑；虽然好产品的支撑点很多，但是几个重要的支撑点做好了，大方向就把握住了，其中一个重要的点就是小区的规划设计。
【关键词】规划设计；产品定位；主题理念；差异化；前瞻性
Residential Area "planning"is the key to the success of the project——Scallops Bay project as an example in Qinhuangdao
Gao Lian-kui
(Tianjin zhongye xinhua future city properties limitedTianjin 300000)
【Abstract】A good real estate sales is the pursuit of each developer, and a good performance must have a good product to support; Although the anchor a lot of good products, but several important support well, to grasp the general direction One important point is that community planning and design.
【Key words】Planning and Design;Product Positioning;Theme ideas;Differentiation;Forward-looking
1. 前言
房地产发展这么多年，在任何一个大城市都建造了数百万平方米的多层、别墅、小高层、高层等的建筑。按道理，这么多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，城市面貌也应该焕然一新，然而，事实并非如此。——是什么原因导致建造了那么多 "设计千篇一律、观念落后，没有地域感、新鲜感和时代感"的产品呢？
我认为首先是市场原因。过去的房子无论设计的如何，基本上是"皇帝女儿不愁嫁"；其次是开发商的理念问题。大部分开发商开发项目追求短、平、快，而不去刻意打造品质楼盘。随着房地产市场竞争的充分，百姓审美标准的提高，以后随随便便建成的房子，肯定会遇到"皇帝女儿也愁嫁"问题；再次是作为城市面貌守护神的政府主管部门，在不违反原则的情况下能批就批，而缺乏对项目规划更高品质要求的控制和把关。
有感于秦皇岛玉带湾项目，我认为解决以上问题的关键之一是做好规划设计，而做好规划设计的前提是要重视产品定位；当然，一个项目的成功绝对不是因为一两件事情做好就能成功，整个房地产链条中的每一个环节都很重要，比如户型、建筑产品的质量、销售能力等等。而我在这里重点说一说规划设计。
2. 规划设计的重要性
住宅小区规划关系到能否吸引买家的眼球，进而能否给开发商和投资者带来经济效益；从长远效应看，住宅小区规划又关系到能否符合业主的切身利益，进而能否在业界树立开发商的口碑、形象和企业品牌。所以，小区规划已经成为房地产开发过程中一个不容忽视的要素。随着房地产行业制度的完善和消费者消费理念的日趋成熟，在制度因素和市场因素的双重驱动下，住宅小区规划被推到了创新的前台。传统的小区规划除了经济成本的考虑外，没有站在消费者的角度对小区生活环境提出更高的要求，所以小区的规划设计往往显得空间局促，风格单调，严重影响了居民对舒适生活环境的追求，同时也影响了房地产开发行业的创新能力和市场竞争能力。
住宅小规划和设计模式注意承接传统文化。在中国传统建筑中，住宅都是围合状，屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点，此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。但在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小户人家取代，以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失，取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空间，表现了建筑师更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，也使居民有了更多机会相互接触、认识，使得整个生活社区显得温馨、有活力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特色。
住宅小区即居住区是构成城市的有机组成部分，住宅小区规划也由配给制的住区规划向科学的需求和市场导向性规划转变。因此，搞好住宅小区规划建设，营造出高质量的居住生活环境，可以更有效满足广大居民的需求，并且获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，促进住宅产业的进一步发展。总之，搞好城市住宅小区的综合开发，提高住宅小区的规划设计水平，具有重大的现实意义。
3. 规划设计和产品定位紧密相联
项目的规划设计和产品定位密不可分。做什么样的定位，就应该对应什么样的规划设计。定位是前提，设计是载体。也就是说高品质楼盘的定位，就要有设计合理的规划与之相对应。当然，在实践中也有定位高品质，规划设计做的不好的；也有普通住宅的定位，规划设计做的不错的，而我要说的是原则。
我们秦皇岛中冶夏都置业房地产开发有限公司于2007年7月27日取得玉带湾项目土地的开发权。之后，我公司按照房地产开发的流程，进行规划设计等多项工作。到2008年3月，规划设计基本得到市规划局的批复。本可以马上进行施工建设，但在进行了大量的市场调研和分析后发现：秦皇岛房地产市场的房源存量很大，未来的竞争将很激烈；与此同时市场上却缺乏好规划、好建筑、好园林、好物业服务等均好的高品质住宅。于是我们果断地调整了产品的市场定位，重新规划、打造市场奇缺的高端产品，并重新报批规划、再次启动项目。
秦皇岛玉带湾项目自开盘至今，一年多的时间内，不但销售了百分之九十九的房子，而且房价也翻了一倍。实践证明我们的定位是正确的、规划是合理的、市场是认可的。
4. 做好规划设计应注重的几个问题
4.1 小区规划设计应有一个主题理念。
规划设计首先要有一个主题理念，这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。
秦皇岛玉带湾小区在规划上就打造了一个主题鲜明的中央景观带。按照最后完成的规划，玉带湾项目在主要的北侧地块设计了25栋楼，将楼座大致划分为三部分，即：南北两侧各两排的中心景观楼和沿汤河的三栋水景楼，并在中心部分设计了东西长350米、南北向最宽处达到126米的中央景观带，在一个住宅区内，规划建设这么大的中央景观带，实属罕见，并使得汤河两侧的植物园、汤河公园和我们项目的中央景观有机地融为一体，做到了"园外有园""三园一体"的规划设计。
4.2 产品要有差异化。
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重，千篇一律的园林景观、相差无几的户型设计、席卷全国的"欧式"概念炒作……重复的噪声和形象展示已大大败坏了消费者的购买欲望。今天，"差异化营销"已成为房地产市场的必然趋势，对住宅小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素，这是任何一个发展商和规划设计师都必须意识到的。
秦皇岛玉带湾小区在楼座摆布上，打破了传统兵营式的形式，做到了中央景观带两侧的18－30层板式建筑与点式建筑相结合，南北相邻楼座交错布置，也使得建筑布局有序而灵活。通过折线、弧线板楼的设计，形成流动的外部空间，突出了秦皇岛市独特的历史底蕴和滨海特色。
4.3 设计思想要有前瞻性。
我们正处在一个高速发展的时代，无论是高科技，还是人们的生活需求，都呈"日星月移"的态势向前发展。私人轿车本以为是个遥远的梦，一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会，给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战，实践证明，具有前瞻性的设计思路也是当前房地产市场对每一位规划设计师必具的专业要求。
玉带湾小区在规划设计上就很注重这些方面。比如各单元入户大堂的设计，借鉴国内外高档楼盘的经验，入户大堂采用的是双层挑空，这在秦皇岛别的项目上是没有的，这也必将引导秦皇岛房地产市场在设计思想上更上一层楼。
4.4 小区规划应注重周边环境。
居住小区是城市的组成部分，所以其规划应该因地制宜，结合周边的环境设施，使得整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。小区周边环境包括地理交通环境、历史人文环境和自然生态环境等，小区规划应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。市中心区交通环境优越，缺少绿地、活动场所，规划小区时应注重生态环境的打造；郊区、山区、河畔、风景区等区域的小区规划应因地制宜、与大环境结合，发挥自然生态的优势，能借景建小区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民住的舒适，玩得快乐。
秦皇岛玉带湾项目的西侧紧邻汤河公园和汤河，汤河的对面就是秦皇岛市的植物园，自然环境得天独厚。所以在园林规划设计的时候，就确立了借景、造景的理念。玉带湾以自然主义结合新古典主义为设计风格，用独到的创意、精致的手法精心打造出自己绝美园林景观，围合出超大的中央庭园，并在其中融合涌泉、平湖、湿地、漫坡、丛灌、杉林等多种景观设计，与原生态汤河公园和植物园真正实现了引园造园，三园呼应的恢宏景观。
4.5 应注重交通规划、创造良好的交通体系。
交通问题在居住小区规划设计中是比较敏感和重要的问题，小区中道路要以方便居民出入，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，已达到通达性、安全性、方便性、一体性的要求。
在小区道路规划时，应当有效组织交通流向，合理解决人车分离问题。在规划时应该以住宅组团为汽车交通的终端，即主要汽车交通只能到达住宅组团的外围，住宅组团与外围进行合理的交通限制；在居住小区汽车交通组织方面构建合理的交通系统，充分利用绿化分隔、景观引导、设施限制等办法，尽量达到人车分离的目的。
秦皇岛玉带湾小区采取人车分流的交通组织形式，人员可以从地下车库乘电梯直接上楼；机动车沿外围环路行驶，不进入中心景观区域，环路标高比建筑首层地面低0.75米至1.8米。道路的下沉能够减少车辆行驶对人们生活的不利影响，增强了人们出行的安全性和居住的舒适性，同时也增加了景观的层次感和舒适性。
5. 结束语
总之 ，只要不拘于教条，结合不同的地块、因地制宜地进行创新设计，充分考虑与周围环境相融合，就能规划设计出一个具体而又有独特个性的居住小区。
［文章编号］1006-7619（2011）05-03-427
［作者简介］ 高连奎（1973.01-），男，籍贯：天津市河东区，职称：工程师。
【关键词】规划设计；产品定位；主题理念；差异化；前瞻性
Residential Area "planning"is the key to the success of the project——Scallops Bay project as an example in Qinhuangdao
Gao Lian-kui
(Tianjin zhongye xinhua future city properties limitedTianjin 300000)
【Abstract】A good real estate sales is the pursuit of each developer, and a good performance must have a good product to support; Although the anchor a lot of good products, but several important support well, to grasp the general direction One important point is that community planning and design.
【Key words】Planning and Design;Product Positioning;Theme ideas;Differentiation;Forward-looking
1. 前言
房地产发展这么多年，在任何一个大城市都建造了数百万平方米的多层、别墅、小高层、高层等的建筑。按道理，这么多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，城市面貌也应该焕然一新，然而，事实并非如此。——是什么原因导致建造了那么多 "设计千篇一律、观念落后，没有地域感、新鲜感和时代感"的产品呢？
我认为首先是市场原因。过去的房子无论设计的如何，基本上是"皇帝女儿不愁嫁"；其次是开发商的理念问题。大部分开发商开发项目追求短、平、快，而不去刻意打造品质楼盘。随着房地产市场竞争的充分，百姓审美标准的提高，以后随随便便建成的房子，肯定会遇到"皇帝女儿也愁嫁"问题；再次是作为城市面貌守护神的政府主管部门，在不违反原则的情况下能批就批，而缺乏对项目规划更高品质要求的控制和把关。
有感于秦皇岛玉带湾项目，我认为解决以上问题的关键之一是做好规划设计，而做好规划设计的前提是要重视产品定位；当然，一个项目的成功绝对不是因为一两件事情做好就能成功，整个房地产链条中的每一个环节都很重要，比如户型、建筑产品的质量、销售能力等等。而我在这里重点说一说规划设计。
2. 规划设计的重要性
住宅小区规划关系到能否吸引买家的眼球，进而能否给开发商和投资者带来经济效益；从长远效应看，住宅小区规划又关系到能否符合业主的切身利益，进而能否在业界树立开发商的口碑、形象和企业品牌。所以，小区规划已经成为房地产开发过程中一个不容忽视的要素。随着房地产行业制度的完善和消费者消费理念的日趋成熟，在制度因素和市场因素的双重驱动下，住宅小区规划被推到了创新的前台。传统的小区规划除了经济成本的考虑外，没有站在消费者的角度对小区生活环境提出更高的要求，所以小区的规划设计往往显得空间局促，风格单调，严重影响了居民对舒适生活环境的追求，同时也影响了房地产开发行业的创新能力和市场竞争能力。
住宅小规划和设计模式注意承接传统文化。在中国传统建筑中，住宅都是围合状，屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点，此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。但在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小户人家取代，以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失，取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空间，表现了建筑师更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，也使居民有了更多机会相互接触、认识，使得整个生活社区显得温馨、有活力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特色。
住宅小区即居住区是构成城市的有机组成部分，住宅小区规划也由配给制的住区规划向科学的需求和市场导向性规划转变。因此，搞好住宅小区规划建设，营造出高质量的居住生活环境，可以更有效满足广大居民的需求，并且获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，促进住宅产业的进一步发展。总之，搞好城市住宅小区的综合开发，提高住宅小区的规划设计水平，具有重大的现实意义。
3. 规划设计和产品定位紧密相联
项目的规划设计和产品定位密不可分。做什么样的定位，就应该对应什么样的规划设计。定位是前提，设计是载体。也就是说高品质楼盘的定位，就要有设计合理的规划与之相对应。当然，在实践中也有定位高品质，规划设计做的不好的；也有普通住宅的定位，规划设计做的不错的，而我要说的是原则。
我们秦皇岛中冶夏都置业房地产开发有限公司于2007年7月27日取得玉带湾项目土地的开发权。之后，我公司按照房地产开发的流程，进行规划设计等多项工作。到2008年3月，规划设计基本得到市规划局的批复。本可以马上进行施工建设，但在进行了大量的市场调研和分析后发现：秦皇岛房地产市场的房源存量很大，未来的竞争将很激烈；与此同时市场上却缺乏好规划、好建筑、好园林、好物业服务等均好的高品质住宅。于是我们果断地调整了产品的市场定位，重新规划、打造市场奇缺的高端产品，并重新报批规划、再次启动项目。
秦皇岛玉带湾项目自开盘至今，一年多的时间内，不但销售了百分之九十九的房子，而且房价也翻了一倍。实践证明我们的定位是正确的、规划是合理的、市场是认可的。
4. 做好规划设计应注重的几个问题
4.1 小区规划设计应有一个主题理念。
规划设计首先要有一个主题理念，这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。
秦皇岛玉带湾小区在规划上就打造了一个主题鲜明的中央景观带。按照最后完成的规划，玉带湾项目在主要的北侧地块设计了25栋楼，将楼座大致划分为三部分，即：南北两侧各两排的中心景观楼和沿汤河的三栋水景楼，并在中心部分设计了东西长350米、南北向最宽处达到126米的中央景观带，在一个住宅区内，规划建设这么大的中央景观带，实属罕见，并使得汤河两侧的植物园、汤河公园和我们项目的中央景观有机地融为一体，做到了"园外有园""三园一体"的规划设计。
4.2 产品要有差异化。
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重，千篇一律的园林景观、相差无几的户型设计、席卷全国的"欧式"概念炒作……重复的噪声和形象展示已大大败坏了消费者的购买欲望。今天，"差异化营销"已成为房地产市场的必然趋势，对住宅小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素，这是任何一个发展商和规划设计师都必须意识到的。
秦皇岛玉带湾小区在楼座摆布上，打破了传统兵营式的形式，做到了中央景观带两侧的18－30层板式建筑与点式建筑相结合，南北相邻楼座交错布置，也使得建筑布局有序而灵活。通过折线、弧线板楼的设计，形成流动的外部空间，突出了秦皇岛市独特的历史底蕴和滨海特色。
4.3 设计思想要有前瞻性。
我们正处在一个高速发展的时代，无论是高科技，还是人们的生活需求，都呈"日星月移"的态势向前发展。私人轿车本以为是个遥远的梦，一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会，给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战，实践证明，具有前瞻性的设计思路也是当前房地产市场对每一位规划设计师必具的专业要求。
玉带湾小区在规划设计上就很注重这些方面。比如各单元入户大堂的设计，借鉴国内外高档楼盘的经验，入户大堂采用的是双层挑空，这在秦皇岛别的项目上是没有的，这也必将引导秦皇岛房地产市场在设计思想上更上一层楼。
4.4 小区规划应注重周边环境。
居住小区是城市的组成部分，所以其规划应该因地制宜，结合周边的环境设施，使得整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。小区周边环境包括地理交通环境、历史人文环境和自然生态环境等，小区规划应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。市中心区交通环境优越，缺少绿地、活动场所，规划小区时应注重生态环境的打造；郊区、山区、河畔、风景区等区域的小区规划应因地制宜、与大环境结合，发挥自然生态的优势，能借景建小区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民住的舒适，玩得快乐。
秦皇岛玉带湾项目的西侧紧邻汤河公园和汤河，汤河的对面就是秦皇岛市的植物园，自然环境得天独厚。所以在园林规划设计的时候，就确立了借景、造景的理念。玉带湾以自然主义结合新古典主义为设计风格，用独到的创意、精致的手法精心打造出自己绝美园林景观，围合出超大的中央庭园，并在其中融合涌泉、平湖、湿地、漫坡、丛灌、杉林等多种景观设计，与原生态汤河公园和植物园真正实现了引园造园，三园呼应的恢宏景观。
4.5 应注重交通规划、创造良好的交通体系。
交通问题在居住小区规划设计中是比较敏感和重要的问题，小区中道路要以方便居民出入，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，已达到通达性、安全性、方便性、一体性的要求。
在小区道路规划时，应当有效组织交通流向，合理解决人车分离问题。在规划时应该以住宅组团为汽车交通的终端，即主要汽车交通只能到达住宅组团的外围，住宅组团与外围进行合理的交通限制；在居住小区汽车交通组织方面构建合理的交通系统，充分利用绿化分隔、景观引导、设施限制等办法，尽量达到人车分离的目的。
秦皇岛玉带湾小区采取人车分流的交通组织形式，人员可以从地下车库乘电梯直接上楼；机动车沿外围环路行驶，不进入中心景观区域，环路标高比建筑首层地面低0.75米至1.8米。道路的下沉能够减少车辆行驶对人们生活的不利影响，增强了人们出行的安全性和居住的舒适性，同时也增加了景观的层次感和舒适性。
5. 结束语
总之 ，只要不拘于教条，结合不同的地块、因地制宜地进行创新设计，充分考虑与周围环境相融合，就能规划设计出一个具体而又有独特个性的居住小区。
［文章编号］1006-7619（2011）05-03-427
［作者简介］ 高连奎（1973.01-），男，籍贯：天津市河东区，职称：工程师。