【摘要】随着我国市场经济的不断发展，商品房的预售制度成为我国商品房买卖的最主要形式，商品房预售制度凭借其加快融资与资金周转、减轻购房压等叠加优势有效的促进了房地产市场的长足发展。然而，在实行商品房预售制度的同时，却也出现了极大的风险性。从房产预售的参与方来看，构成成分十分复杂，各方权利不对等，预售过程中的信息不公开。导致开发工程中的投资风险和开发风险被不公平的转嫁。而从房产预售的合法性来看，房产预售制度在实际生活中，由于立法滞后，其法律适用界限模糊不清，存在适用性冲突。而对于商品房的预售的监管放松，不能形成良好的制约机制。在当前环境下，从法律层面入手，结合实际市场环境，充分完善商品房预售制度，确保经济的健康发展、有效地维护各方合法利益，是极为重要的。
　　笔者从商品房预售制度的起源谈起，通过对该制度的利弊分析，对国内各大城市的预售现状进行考查，思考尝试提出了完善现行商品房预售制度的诸多建议。
　　【关键词】商品房预售制度；利弊分析；解决方案
　　一、商品房预售制度的前世今生
　　（一）商品房预售制度的起源
　　商品房的销售模式有两种，一种是现房销售，一种是期房销售。期房销售概念是香港立信置业公司著名商人霍英东提出，该公司于1954年首次在香港推出。这种预售模式往往是先进行估价，在开工的同时就开始分层、分期开始售卖。方法是在起售时付全款的一成，建造中购房人再支付一成，直到全屋建成后交付剩余尾款。这种模式推行后，瞬间抢占了香港的房地产市场，成为香港房地产行业的特色，商品房的预售制度也就从此确定。直到1990年，大陆的房地产市场开始初步发展，吸收了香港房地产的经验成果，虽然还没有确凿的法律规定，但已经出现了预售行为。五年后，国家正式对该制度出台规定，使得商品房预售制度有了法律上的依靠。
　　（二）商品房预售制度的特点初探
　　传统的现房出售存在诸多问题。首先一次性交付全款对购房人的压力过大，使得房地产对经济的拉动作用受到影响。其次，现房出售对于开发商的资金要求很高，必须保证各方面资金及时到位。而商品房预售，克服了这一传统的局限性，弥补了房地产行业高投资高风险的缺陷，缩短了资金的回收周期，也分担了购房者的经济压力。对房地产市场发展初期起到了极大得推动作用。而两种销售模式只存在产权和实物的在交付时间上的不匹配，在现行的房地产预售制度中，开发商承诺会如期转移商品房的所有权，但却存在着风险性，这种风险性仍需要购房人来进行承担。
　　二、商品房预售制度的权衡与思考
　　（一）预售制度的优势分析
　　第一，确保商品房供应。目前来看，我国商品房的供应仍处于卖方市场，市场紧俏，价格持续走高，而由于商品房开发时间过长，纯粹的现房销售会使得房地产市场面临萎缩，房屋也将更加供不应求，人们的消费需求和求安心理难以得到满足，引发房地产市场的巨大震荡。而采取商品房预售制度，是将房量增加以调节市场的有效行为。
　　第二，融资作用显著。由于开发商在达到预售条件前的投入巨大，而国内除了向银行贷款外没办法选择其他的合法融资方式，融资情况几乎不能满足房地产开发的需求。预售制度很好的解决了这一问题，成为房地产市场上融资的重要手段。国家统计局公布的数据显示，房地产开发企业通过商品房的预售制度，可以达到的有效融资占比近三成，这种程度的融资极大地促进了商品房的建设活动，使得资金回收周期大大缩短，减少了企业资金断裂的风险。
　　第三，缓解购房者经济压力。据调查，预售的商品房往往价格比较低廉，先天就比全款现房具有优势。而且，从房地产企业开发到最后交付周期较长，购房者有足够的时间筹得足够的房款来交给开发商。这样的购房行为在理论上来说是对双方都有利的，这点也是商品房预售制度被广泛接受的重要原因之一。
　　（二）预售制度的劣势分析
　　一方面，损害了购房者和银行的利益。早在千禧年，就有学者提出要取消商品房的预售制度。最初提出要取消的银行方面是一肚子委屈，言语之间透露开发商是双向骗局。由于预售制度的监管不严，各个开发企业实力水平层次不齐，一旦投资出现问题，开发商就有意识的转嫁危机，借助抵押贷款和假按揭等把开发房地产过程中，需要开发商擔负庞大的债务负担偷偷丢到银行身上。而在购房人方面，不能严格执行情事变更原则，合同对价关系被破坏，买卖双方之间信息不平等，为开发商的违法欺诈行为提供了温床。如市场存在质量缺陷、面积不符，宣传虚假、多重抵押等问题。实际上损害了购房人的利益，引发社会与法律纠纷，也不利于房地产行业的有序发展，增加了银行和购房人的风险。
　　另一方面，缺乏监管手段，烂尾等问题严重。在预售过程中，相关部门的监管几乎是形同虚设，缺乏动态的防范措施，不能做到强制登预售合同，规范预售宣传，掌握预售房质量和资金状况。使得对于商品房的监管呈现碎片化特征，不能起到相应的作用。更是由于监管不严，开发商进入门槛低，且从预售到成房交付周期很长，开发商资金链一旦断裂就会造成烂尾，给购房者带来直接的经济损失，也为地方政府带来了数不尽的麻烦。
　　三、国内外商品房预售制度对比
　　（一）香港
　　香港是商品房预售制度的起源地，在香港，房屋的预售制度仍然相当普遍，并且呈现标准化、规范化特点。香港政府实行了严格的市场准入制度，房地产企业大多实力雄厚，承建商被严格地进行审批，可以确保商品房的质量。在香港，预售金不交给开发商，而是交给律师，拨款必须有相关的的文书，在源头遏制了预售资金的滥用。这也是同样形式商品房预售，香港内地两地发展大不同的重要原因，极为值得借鉴。
　　（二）美国预售准备
　　在美国建设商品房必须有开工许可和销售计划，建成后会有工程质检确保安全。最重要的是美国有严苛的信息披露制度，可以保证买卖双方的信息对等后再进行交易合同。保护了购房人的利益，降低了交易风险给与了最够的风险提示。 　　（三）国内预售标准
　　广州：七层以下（含）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含）的商品房项目，已完成三分之二结构工程。成都：多层结顶，高层±0申请预售；武汉、郑州：房屋结顶才能预售；南京：高层七层以上，小高层三层以上才能预售。预售制度不完善。
　　四、完善现行商品房预售制度的建议
　　考察了多地的房地产市场的发展实况后，结合预售制度的优劣势，笔者提出以下完善建议：
　　首先，解决开发商脱离预售制度融资男的问题。预售制度被引进的初衷是开发商新开融资渠道，以辅助房地产市场的健康发展，但如今却成了融资的最主要方式，也使得本应被投资者承担的风险转嫁到了银行和购房者身上，而真正可以长时间健康发展的融资方式却被投资者视为成本过高而进行放弃。要真正解决融资难题可以通过发展房产证券、房地产信托基金、发售债券等非银行融资渠道进行解决，这样既克服了融资难问题又控制和分散了银行与购房者的风险，可谓是一举三得。
　　其次，是加强商品房预售的监管。一方面是进行预售资金监管。对于商品房预售制度而言，对资金的管理尚处于一个薄弱环节。尽管多地已确立由商业银行为主题的监管机制，但对于商品房预售的资金的使用和余额情况还不能做到及时的掌握了解。里面还存在着虽然贷款不入账、资金不到位、挪用等行为。政府部门在建立完善的监管体系的但因权利介入很难保证监督的有效性，可以效仿美国和澳大利亚，介入第三方监管，由认定资质的公司或者律师代为监督。这样发现问题后第一时间进行规范整改，保证客户的自己安全。另一方面是提高商品房预售准入门槛。国内许多城市的预售标准仍较低，但已经处于逐步整改新阶段。以杭州市为例，在最近出台的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》中规定十层以下的商品房必须做到主体结顶才能进行预售，十五层以下必须做到建完十层才能够预售，二十层以上也必须建完十层以上才能预售。这种提高预售准入门槛的做法，可以有效的预防金融和市场风险，稳定房价的同时保证市场供应。
　　第三，是建立商品房預售担保、质检与惩罚机制。从本文中的国内外商品房预售标准可以看出，国内许多城市有一定的门槛，但是不能确保商品房的顺利完成和质量安全。因此，在预售制度中加入担保制度，使开发商保证前期投资到位的基础上，思忖后期的完成进度，保证开发项目的成功率。而且在预售期间要禁止公司更换董事，如果有欺诈行为，担保人和董事股东一起承担责任，防止无人承担的情况。而加入质检与惩罚机制后，一旦出现质量和烂尾问题，开发商不仅要担负赔偿而且下一次的开发收到本次影响，使购房者的利益得到充分保护。
　　参考文献
　　[1]曹洋.商品房预售制度的存废之探[D].学理论，2014，（7）.
　　[2]周莉.商品房预售制度存废的分析[J].福建工程学院学报，2010，（2）.