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摘 要 在我国，登记作为不动产物权的公示方法，使得不动产登记制度在市场经济体系中占据尤为重要的地位，而公信力作为这一制度的核心更是值得关注。本文以比较法的视角，考察我国和德国不动产登记在制度设计上的差异，进而指出我国不动产登记制度的不足及对公信力的影响，以期对未来的制度完善带来启示。
关键词 不动产登记 登记簿 公信力 德国
中图分类号：D923.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.013
一、 我国不动产登记现状简介
2007年，我国《物权法》首次确立不动产登记制度，但由于国家机构职能分工等诸多原因，该制度未能真正落实，对不动产的登记管理也未发生实质性改变。据中国裁判文书网的数据显示，2014年因不动产登记问题所引发的纠纷达7000余件。2015年3月，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）开始实行，同年因不动产登记问题所引起的诉讼案件锐减至4000件左右。由此可见，统一不动产登记制度的颁行，对规范不动产登记法律关系，减少纠纷的发生，有着不可小觑的作用。
但是在事实上，我国不动产登记仍存在诸多问题。从量上看，每年4000件的诉讼量，相对于其他类型的行政诉讼而言仍十分巨大。从质的角度观之，不动产登记的公信力较低。造成这一现状的因素是多方面的，例如登记机关及人员的设置与安排，登记簿记载的内容，登记错误的救济措施等等，归根到底是制度的问题，而完善的制度设计与运行则是不动产登记薄公信力存在的基础。
所谓登记的公信力，是指举凡信赖一定外形事实，推断有真实之权利或事实关系存在，而为法律行为之人，法律上均给予与其所信赖事实相同之法律效果，以为保护者，均属公信之表现。 登记作为以国家信用为基础的不动产物权公示方式，应当具备高度的真实性和准确性。而登记薄记载权利状态的正确性理应作为一种实然要求，登记错误的发生几率应当降至最低甚至为零，只有这样才能充分保障登记公信力生存的土壤。毋庸置疑，要发挥公信力的效用，完备的登记制度必不可少。
二、 影响不动产登记公信力的主要因素——以德国法为视角
（一） 登记机关与登记人员
1. 不动产登记机关：
根据德国《土地登记条例》第1条规定：“土地登记簿……由地方法院掌管”，可见在德国，不动产登记的相关工作由地方法院负责执行。而在我国，不动产登记是由国务院国土资源主管部门负责指导和监督，由当地县级以上人民政府确定一个部门来具体实施。
显而易见，中德两国作为登记机关的一个是司法机关，一个是行政机关，登记机构的不同直接影响到不动产登记的公信力。
法院作为司法机关，其本身的公正性为公众所接受，而且在内部管理上，其条条管理的模式使得不动产登记人员在登记工作中所受到的外界干扰相对较小，这在无形中加强了登记公信力。相比之下行政机构内部存在复杂的管理体系，就不动产登记在政府管理中的程序、管辖等诸多复杂流程和事项，公众通常不易知晓。此外，我国地方不动产登记机关要受到上级主管部门和同级人民政府的双重领导，这看似加强了监督管理，实则加大了外界对登记人员工作的干扰，使得登记的公信力大打折扣。概言之，公众对于政府机关的了解与信赖远不及于法院，这在一定程度上亦影响到不动产登记的公信力。
2. 不动产登记人员：
在德国，由地方法院的法官作为登记官员开展登记工作，该登记行为属于司法活动，后该项事务转由司法官完成。而司法官在执行登记事务时如同法官，可以行使独立的职权，任何机关团体或个人都不能影响其决定。但是，司法官毕竟不同于普通法官，由于登记行为并非判决或裁决行为，德国《民法典》就在第839条第2款中排除了司法官所能获得的如同普通法官的特权。
在我国，《条例》对于不动产登记人员的资质未硬性规定，亦未要求从事不动产登记工作的人员应具备该类从业资格证 。只要是登记机构的公职人员，就可从事登记工作。虽然立法者曾有考虑要求相关人员须有一定的专业资质，但由于当时中央正进行行政审批制度改革，因而未对登记人员加以职业准入的限定。
考虑到我国尚处在社会主义初级阶段，在行政能力、立法能力、司法能力等诸多方面无法与德国等发达国家相较。但不动产登记并非一项普通的行政登记（行政确认），它不仅涉及权利的确认，更关系到登记公信力与司法过程中的公正，特别是在登记程序中，还涉及对登记事项的实质审查与实地调查。因此，登记人员是否具有较高的专业素质，关系到不动产登记的准确性。
值得注意的是，两国在登记人员的组织上也有不同。德国赋予司法官独立行使登记事务的权利，这类似于我国法官独立进行审判的原则。而在我国，由于不动产登记人员是按照《公务员法》遴选组成，不动产登记机构是由各地政府设立，机构的财政开支依赖于当地政府，其行为要受到当地政府、上级政府不动产登记机关、国土资源局的监督指导。如此这般难免影响到不动产登记的公信力。
（二）登记行为的性质
德国的不动产登记由土地登记局负责，其登记行为通常被定性为程序性司法活动。而在我国，关于不动产登记行为的性质，学界主要有三种观点：一是民事行为；二是行政行为；三是兼具民事和行政行为的双重性。 而不动产登记行为的定性关系到登记的中立性，进而影响到登记的公信力。
对此，笔者认同第二种观点，即不动产登记是行政行为。原因有二：一是登记是行政机关对申请人财产权利状态的一种客观记录，即对民事权利存在或是变动的确认，代表着国家公权力。尽管需要申请人的登记申请作为前提，但是最终仍然由行政机关的意思表示决定其效力；二是若将登记行为看作是民事行为，则会丧失公权力的保障，登记的公信力无从谈起。此外，就不动产登记的目的而言，主要是体现国家对不动产的宏观调控。因此，赋予登记行为以行政色彩更能体现不动产登记行为的性质。 按照德国《土地登记条例》的相关规定，土地登记局的职责主要有：审查批准土地登记事宜；填写土地登记薄册；办理与土地登记有关的部门之间的公务。 据此，土地登记局对所在地的一切土地登记事务具有管辖权，对一般的民事案件则无权过问。因土地登记局兼具法院的性质，导致德国的不动产登记行为的结果被视为与法院的初审判决具有等同效力，倘若因为登记问题产生争议，则应直接向上一级法院上诉。
鉴于德国不动产登记行为的司法性质，笔者认为，我国的不动产登记行为相对不独立，国家的行政机关作为登记的主体主要是通过行使公权力来体现国家意志，这容易造成对公民私权利的侵害，倘若直接交由独立的第三方例如法院负责，无疑会利于平衡行政机关和公民的法律地位。当然鉴于我国法院案多人少的现实状况，这样操作无疑会增加法院负担，可以转而参考德国的模式在法院之下另设专门机构。
（三） 不动产登记簿记载的内容
不动产登记薄是关于不动产相关权利事项的专用薄册。作为不动产登记制度的核心，登记薄不仅是不动产自然状况之反映，更是其上建立的各类法律关系的具体体现。我国不动产登记薄记载的具体事项与德国不动产登记薄趋于相同，但是在样式、栏目分类、薄页设置等方面仍存在较大差异。考察并对比中德不动产登记薄的记载内容，能为登记薄的公信力的提升提供可借鉴的因素。
在我国，《条例》颁行之前，不动产的登记采取分而记之的模式，对于不同种类的不动产分别设置不同的登记薄，例如土地登记薄、房屋登记簿等。 《条例》施行以后，其第8条第一款和第二款规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是该条例首次提出的概念，要求具有明确的界址，同时在地理空间上还须具有确定性与唯一性以及独立的使用价值，并赋予其唯一编码。统一的不动产登记薄由国务院国土资源主管部门来规定，具体的设计模式尚在进一步探索之中，但从第8条第三款的规定中可以看出，不动产登记薄的主要记载事项可分为三个部分：第一部分涉及不动产的坐落、界址、空间界限等自然状况；第二部分规定不动产权利的主体、类型、内容、期限、权利变化等权属状况；第三部分涉及不动产权利限制、提示的事项，例如异议登记、预告登记等情形。
德国法上的不动产登记薄包括三类，即土地登记薄、地上权登记薄和住宅登记薄。土地登记薄记载土地以及依附于土地的房屋等不动产；地上权登记簿记载地上权的归属和流转情况；住宅登记薄记载独立于土地的住宅的归属和流转情况。 关于土地登记薄，其包括标题、财产状态目录与栏。标题主要涉及地方法院的名称、卷号、薄页号等内容，财产状态目录则包括土地的顺序编号、摘自地籍册的关于土地边界的说明、地籍块号码等，目的是使土地特定化。栏则分为三栏，第一栏标明的是土地的所有权人及其取得所有权的法律原因，第二栏标明的是所有其他的负担与限制，第三栏记载的是抵押权、土地债务与定期金债务等土地担保物权。 值得一提的是，《德国民法典》第891条赋予不动产登记簿的推定效力，将登记薄上的记载内容作为确定物权人的依据。
当不动产登记薄上记载的权利人对特定不动产享有一定物权时，可从法律上推定权利人的合法地位，其权利内容以不动产登记薄记载为准，即便实践中可能会出现真实的权利状态与登记薄上记载的内容不一致的情况，基于登记薄的公信力，法律保护善意第三人的信赖利益。因此，登记薄的记载内容便成为衡量当事人利益正当与否、登记机关及其工作人员是否尽职的重要依据。一旦记载有误，便会引起权利人的救济、第三人的善意取得、国家的赔偿责任等等一系列问题。
综上，笔者认为，我国现行《条例》虽然借鉴域外先进的立法经验，对我国不动产登记薄的内容作了调整，但是仍在努力地将原则性的规定转化为具体的实践，因内容的泛化不利于权利的明晰，将使不动产登记薄的公信力大大减弱。此外，借助于登记薄页不仅仅是要明晰不动产的自然状况和权利信息，还要根据记载对象的类型合理设置不同的栏目。同一栏目的薄页设置，也要考虑同一不动产上权利的顺位问题。不妨参照德国的“三薄一目三栏”的形式，立足于我国实践，发展出一套属于我们自己的登记薄的统一样式。
（四）登记错误的救济途径
当不动产登记簿记载的事项有误，且这样的错误已达到不能被交易者容忍和忽略时，必然会动摇登记公信力的根基。然而，在实践中，即使是采取实质审查的登记程序，也很难完全保证登记不会发生错误。因此，当登记簿的记载事项错误时，采取及时、有效的救济措施，才能将因登记错误带来的损失降到最低。
一般而言，对于登记簿记载事项出现错误的救济方式，主要有更正登记和异议登记。具体如下：
1. 更正登记：
所谓更正登记，即不动产物权人或者登记机关发现登记错误而予以更正的行为。我国的更正登记制度与德国的相仿，但在更正登记的发起条件上存在差别。
德国法上的更正登记有两种方式，一是申请更正，即由权利人或利害关系人申请；二是登记机关自为的更正登记。而我国《物权法》在此仅规定了依申请而为的更正登记。这样的登记模式显然不利于在登记错误时权利人或利害关系人保护自己的利益，且有损登记簿的公信力。
对于登记机关的自为更正，有些学者认为“登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题……登记机构不宜主动地、依职责进行更改，即便发生了登记错误，也应当由当事人进行申请” 。笔者认为，自为更正不应当被否定。当登记机关发现自己的记载有错误时，自为更正理所当然，若等到权利人或利害关系人发现错误并申请更正时，错误的登记可能已经造成一定的损害。另外，在实践中，非基于法律行为的不动产物权变动可能因权利人不愿意或者其利害关系人怠于申请而妨害到交易。因此，德国法对于自为更正予以认可，并称之为“强制更正”。
2. 异议登记：
异议登记是对于登记可能存在错误而采取的一项临时性保护措施。比较我国和德国在异议登记上的规定，不难发现，两国的立法既有相同之处，也有明显的不同点。其中，不同之处主要集中在异议登记的成立条件方面。 在德国法上，异议登记的成立条件至少包含四项：一是登记同意，即“异议之登记，可基于被涉及者的登记同意而进行” ；二是基于假处分（所谓“假处分”，实际上属于民事诉讼中的一种保全性质的强制执行程序）；三是登记机关依职权可为的异议登记；四是基于国家机关之委托。而在我国，异议登记的成立须以不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提，这是两国立法中最为明显的区别。
上述中国法上的规定颇具“独创性”，依笔者之见，此项规定极为不妥，尤其是增加了利害关系人获得救济的难度，不利于其权益的保障。异议登记制度建立的目的主要在于克服更正程序较长、举证有待时日以及与登记权利人之间争议难以一时化解的不利情况，并阻却在此期间内可能发生的新的权利处分。就此而言，笔者认为，一旦利害关系人知悉登记的错误，即应当有权提起异议登记，以保护自己的权益。
（五） 登记错误的赔偿责任
不动产登记错误的赔偿责任，是当事人、登记机构或其他人员因不动产登记错误造成他人损害依法应当承担的赔偿责任。《条例》在第五章中规定了当事人、不动产登记机关及其工作人员之外的第三人给他人造成损害的赔偿责任。在此，本文主要探讨不动产登记机关的登记错误造成损害的赔偿责任。
1. 关于“登记错误”的界定：
德国物权法上就“登记错误”采广义的不动产错误登记说。该说将不动产登记错误的原因总结为：一是程序法上的合议原则；二是物权合意与登记内容间的不一致；三是不体现土地登记簿中的物权变动；四是土地登记局的错误。 简言之，此种错误既可因登记机关的登记错误或遗漏引起，也可因物权合意上的瑕疵，或者是有效登记完毕后发生的一些原因（如继承、法人合并、法院的判决等）导致。
而我国的现行立法没有对登记错误作出明确的界定，在学说上也存在争议。
2. 赔偿责任的承担形式：
对于登记错误的赔偿责任如何承担，根据《条例》第29条和《物权法》第21条的规定，可以概括为“因登记错误造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，并可向登记错误人追偿”。由此看出，我国法律对于登记错误的赔偿责任规定得相当含糊，对赔偿金的来源也未作规定。
德国法采用的赔偿模式是国家负担、不动产登记机构进行赔偿，即当事人因登记机构的登记错误行为受损失时，赔偿金由国家负担。在国家赔偿权利人后，可以向造成错误登记的登记人员追偿，同时，为避免登记人员因错误登记而承受巨大经济损失，德国还为登记人员设立了职业责任保险来降低职业风险。
综上，在登记错误的赔偿责任承担问题上，中德两国的规定有明显的差异，中国法的规定含糊而笼统，不利于受损害的权利人获得救济，同时也增加了登记机关及其人员对损害赔偿责任承担的风险。
注释：
谢在全.民法物权论（上）.中国政法大学出版社.1999.
我国《不动产登记暂行条例》第十一条“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力”。
王旭军.不动产登记司法审查.法律出版社.2010.
楼建波，等.域外不动产登记制度比较研究.北京大学出版社.2009.
国土资源部不动产登记中心.不动产登记暂行条例释义.中国法制出版社.2015.
孙静.德国的土地登记薄制度及对我们的启示.中国房地产.1997.
武立宏.不动产登记法律制度要论.中国政法大学出版社.2015.
[德]鲍尔、施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法（上）.法律出版社.2004.
关键词 不动产登记 登记簿 公信力 德国
中图分类号：D923.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.013
一、 我国不动产登记现状简介
2007年，我国《物权法》首次确立不动产登记制度，但由于国家机构职能分工等诸多原因，该制度未能真正落实，对不动产的登记管理也未发生实质性改变。据中国裁判文书网的数据显示，2014年因不动产登记问题所引发的纠纷达7000余件。2015年3月，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）开始实行，同年因不动产登记问题所引起的诉讼案件锐减至4000件左右。由此可见，统一不动产登记制度的颁行，对规范不动产登记法律关系，减少纠纷的发生，有着不可小觑的作用。
但是在事实上，我国不动产登记仍存在诸多问题。从量上看，每年4000件的诉讼量，相对于其他类型的行政诉讼而言仍十分巨大。从质的角度观之，不动产登记的公信力较低。造成这一现状的因素是多方面的，例如登记机关及人员的设置与安排，登记簿记载的内容，登记错误的救济措施等等，归根到底是制度的问题，而完善的制度设计与运行则是不动产登记薄公信力存在的基础。
所谓登记的公信力，是指举凡信赖一定外形事实，推断有真实之权利或事实关系存在，而为法律行为之人，法律上均给予与其所信赖事实相同之法律效果，以为保护者，均属公信之表现。 登记作为以国家信用为基础的不动产物权公示方式，应当具备高度的真实性和准确性。而登记薄记载权利状态的正确性理应作为一种实然要求，登记错误的发生几率应当降至最低甚至为零，只有这样才能充分保障登记公信力生存的土壤。毋庸置疑，要发挥公信力的效用，完备的登记制度必不可少。
二、 影响不动产登记公信力的主要因素——以德国法为视角
（一） 登记机关与登记人员
1. 不动产登记机关：
根据德国《土地登记条例》第1条规定：“土地登记簿……由地方法院掌管”，可见在德国，不动产登记的相关工作由地方法院负责执行。而在我国，不动产登记是由国务院国土资源主管部门负责指导和监督，由当地县级以上人民政府确定一个部门来具体实施。
显而易见，中德两国作为登记机关的一个是司法机关，一个是行政机关，登记机构的不同直接影响到不动产登记的公信力。
法院作为司法机关，其本身的公正性为公众所接受，而且在内部管理上，其条条管理的模式使得不动产登记人员在登记工作中所受到的外界干扰相对较小，这在无形中加强了登记公信力。相比之下行政机构内部存在复杂的管理体系，就不动产登记在政府管理中的程序、管辖等诸多复杂流程和事项，公众通常不易知晓。此外，我国地方不动产登记机关要受到上级主管部门和同级人民政府的双重领导，这看似加强了监督管理，实则加大了外界对登记人员工作的干扰，使得登记的公信力大打折扣。概言之，公众对于政府机关的了解与信赖远不及于法院，这在一定程度上亦影响到不动产登记的公信力。
2. 不动产登记人员：
在德国，由地方法院的法官作为登记官员开展登记工作，该登记行为属于司法活动，后该项事务转由司法官完成。而司法官在执行登记事务时如同法官，可以行使独立的职权，任何机关团体或个人都不能影响其决定。但是，司法官毕竟不同于普通法官，由于登记行为并非判决或裁决行为，德国《民法典》就在第839条第2款中排除了司法官所能获得的如同普通法官的特权。
在我国，《条例》对于不动产登记人员的资质未硬性规定，亦未要求从事不动产登记工作的人员应具备该类从业资格证 。只要是登记机构的公职人员，就可从事登记工作。虽然立法者曾有考虑要求相关人员须有一定的专业资质，但由于当时中央正进行行政审批制度改革，因而未对登记人员加以职业准入的限定。
考虑到我国尚处在社会主义初级阶段，在行政能力、立法能力、司法能力等诸多方面无法与德国等发达国家相较。但不动产登记并非一项普通的行政登记（行政确认），它不仅涉及权利的确认，更关系到登记公信力与司法过程中的公正，特别是在登记程序中，还涉及对登记事项的实质审查与实地调查。因此，登记人员是否具有较高的专业素质，关系到不动产登记的准确性。
值得注意的是，两国在登记人员的组织上也有不同。德国赋予司法官独立行使登记事务的权利，这类似于我国法官独立进行审判的原则。而在我国，由于不动产登记人员是按照《公务员法》遴选组成，不动产登记机构是由各地政府设立，机构的财政开支依赖于当地政府，其行为要受到当地政府、上级政府不动产登记机关、国土资源局的监督指导。如此这般难免影响到不动产登记的公信力。
（二）登记行为的性质
德国的不动产登记由土地登记局负责，其登记行为通常被定性为程序性司法活动。而在我国，关于不动产登记行为的性质，学界主要有三种观点：一是民事行为；二是行政行为；三是兼具民事和行政行为的双重性。 而不动产登记行为的定性关系到登记的中立性，进而影响到登记的公信力。
对此，笔者认同第二种观点，即不动产登记是行政行为。原因有二：一是登记是行政机关对申请人财产权利状态的一种客观记录，即对民事权利存在或是变动的确认，代表着国家公权力。尽管需要申请人的登记申请作为前提，但是最终仍然由行政机关的意思表示决定其效力；二是若将登记行为看作是民事行为，则会丧失公权力的保障，登记的公信力无从谈起。此外，就不动产登记的目的而言，主要是体现国家对不动产的宏观调控。因此，赋予登记行为以行政色彩更能体现不动产登记行为的性质。 按照德国《土地登记条例》的相关规定，土地登记局的职责主要有：审查批准土地登记事宜；填写土地登记薄册；办理与土地登记有关的部门之间的公务。 据此，土地登记局对所在地的一切土地登记事务具有管辖权，对一般的民事案件则无权过问。因土地登记局兼具法院的性质，导致德国的不动产登记行为的结果被视为与法院的初审判决具有等同效力，倘若因为登记问题产生争议，则应直接向上一级法院上诉。
鉴于德国不动产登记行为的司法性质，笔者认为，我国的不动产登记行为相对不独立，国家的行政机关作为登记的主体主要是通过行使公权力来体现国家意志，这容易造成对公民私权利的侵害，倘若直接交由独立的第三方例如法院负责，无疑会利于平衡行政机关和公民的法律地位。当然鉴于我国法院案多人少的现实状况，这样操作无疑会增加法院负担，可以转而参考德国的模式在法院之下另设专门机构。
（三） 不动产登记簿记载的内容
不动产登记薄是关于不动产相关权利事项的专用薄册。作为不动产登记制度的核心，登记薄不仅是不动产自然状况之反映，更是其上建立的各类法律关系的具体体现。我国不动产登记薄记载的具体事项与德国不动产登记薄趋于相同，但是在样式、栏目分类、薄页设置等方面仍存在较大差异。考察并对比中德不动产登记薄的记载内容，能为登记薄的公信力的提升提供可借鉴的因素。
在我国，《条例》颁行之前，不动产的登记采取分而记之的模式，对于不同种类的不动产分别设置不同的登记薄，例如土地登记薄、房屋登记簿等。 《条例》施行以后，其第8条第一款和第二款规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是该条例首次提出的概念，要求具有明确的界址，同时在地理空间上还须具有确定性与唯一性以及独立的使用价值，并赋予其唯一编码。统一的不动产登记薄由国务院国土资源主管部门来规定，具体的设计模式尚在进一步探索之中，但从第8条第三款的规定中可以看出，不动产登记薄的主要记载事项可分为三个部分：第一部分涉及不动产的坐落、界址、空间界限等自然状况；第二部分规定不动产权利的主体、类型、内容、期限、权利变化等权属状况；第三部分涉及不动产权利限制、提示的事项，例如异议登记、预告登记等情形。
德国法上的不动产登记薄包括三类，即土地登记薄、地上权登记薄和住宅登记薄。土地登记薄记载土地以及依附于土地的房屋等不动产；地上权登记簿记载地上权的归属和流转情况；住宅登记薄记载独立于土地的住宅的归属和流转情况。 关于土地登记薄，其包括标题、财产状态目录与栏。标题主要涉及地方法院的名称、卷号、薄页号等内容，财产状态目录则包括土地的顺序编号、摘自地籍册的关于土地边界的说明、地籍块号码等，目的是使土地特定化。栏则分为三栏，第一栏标明的是土地的所有权人及其取得所有权的法律原因，第二栏标明的是所有其他的负担与限制，第三栏记载的是抵押权、土地债务与定期金债务等土地担保物权。 值得一提的是，《德国民法典》第891条赋予不动产登记簿的推定效力，将登记薄上的记载内容作为确定物权人的依据。
当不动产登记薄上记载的权利人对特定不动产享有一定物权时，可从法律上推定权利人的合法地位，其权利内容以不动产登记薄记载为准，即便实践中可能会出现真实的权利状态与登记薄上记载的内容不一致的情况，基于登记薄的公信力，法律保护善意第三人的信赖利益。因此，登记薄的记载内容便成为衡量当事人利益正当与否、登记机关及其工作人员是否尽职的重要依据。一旦记载有误，便会引起权利人的救济、第三人的善意取得、国家的赔偿责任等等一系列问题。
综上，笔者认为，我国现行《条例》虽然借鉴域外先进的立法经验，对我国不动产登记薄的内容作了调整，但是仍在努力地将原则性的规定转化为具体的实践，因内容的泛化不利于权利的明晰，将使不动产登记薄的公信力大大减弱。此外，借助于登记薄页不仅仅是要明晰不动产的自然状况和权利信息，还要根据记载对象的类型合理设置不同的栏目。同一栏目的薄页设置，也要考虑同一不动产上权利的顺位问题。不妨参照德国的“三薄一目三栏”的形式，立足于我国实践，发展出一套属于我们自己的登记薄的统一样式。
（四）登记错误的救济途径
当不动产登记簿记载的事项有误，且这样的错误已达到不能被交易者容忍和忽略时，必然会动摇登记公信力的根基。然而，在实践中，即使是采取实质审查的登记程序，也很难完全保证登记不会发生错误。因此，当登记簿的记载事项错误时，采取及时、有效的救济措施，才能将因登记错误带来的损失降到最低。
一般而言，对于登记簿记载事项出现错误的救济方式，主要有更正登记和异议登记。具体如下：
1. 更正登记：
所谓更正登记，即不动产物权人或者登记机关发现登记错误而予以更正的行为。我国的更正登记制度与德国的相仿，但在更正登记的发起条件上存在差别。
德国法上的更正登记有两种方式，一是申请更正，即由权利人或利害关系人申请；二是登记机关自为的更正登记。而我国《物权法》在此仅规定了依申请而为的更正登记。这样的登记模式显然不利于在登记错误时权利人或利害关系人保护自己的利益，且有损登记簿的公信力。
对于登记机关的自为更正，有些学者认为“登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题……登记机构不宜主动地、依职责进行更改，即便发生了登记错误，也应当由当事人进行申请” 。笔者认为，自为更正不应当被否定。当登记机关发现自己的记载有错误时，自为更正理所当然，若等到权利人或利害关系人发现错误并申请更正时，错误的登记可能已经造成一定的损害。另外，在实践中，非基于法律行为的不动产物权变动可能因权利人不愿意或者其利害关系人怠于申请而妨害到交易。因此，德国法对于自为更正予以认可，并称之为“强制更正”。
2. 异议登记：
异议登记是对于登记可能存在错误而采取的一项临时性保护措施。比较我国和德国在异议登记上的规定，不难发现，两国的立法既有相同之处，也有明显的不同点。其中，不同之处主要集中在异议登记的成立条件方面。 在德国法上，异议登记的成立条件至少包含四项：一是登记同意，即“异议之登记，可基于被涉及者的登记同意而进行” ；二是基于假处分（所谓“假处分”，实际上属于民事诉讼中的一种保全性质的强制执行程序）；三是登记机关依职权可为的异议登记；四是基于国家机关之委托。而在我国，异议登记的成立须以不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提，这是两国立法中最为明显的区别。
上述中国法上的规定颇具“独创性”，依笔者之见，此项规定极为不妥，尤其是增加了利害关系人获得救济的难度，不利于其权益的保障。异议登记制度建立的目的主要在于克服更正程序较长、举证有待时日以及与登记权利人之间争议难以一时化解的不利情况，并阻却在此期间内可能发生的新的权利处分。就此而言，笔者认为，一旦利害关系人知悉登记的错误，即应当有权提起异议登记，以保护自己的权益。
（五） 登记错误的赔偿责任
不动产登记错误的赔偿责任，是当事人、登记机构或其他人员因不动产登记错误造成他人损害依法应当承担的赔偿责任。《条例》在第五章中规定了当事人、不动产登记机关及其工作人员之外的第三人给他人造成损害的赔偿责任。在此，本文主要探讨不动产登记机关的登记错误造成损害的赔偿责任。
1. 关于“登记错误”的界定：
德国物权法上就“登记错误”采广义的不动产错误登记说。该说将不动产登记错误的原因总结为：一是程序法上的合议原则；二是物权合意与登记内容间的不一致；三是不体现土地登记簿中的物权变动；四是土地登记局的错误。 简言之，此种错误既可因登记机关的登记错误或遗漏引起，也可因物权合意上的瑕疵，或者是有效登记完毕后发生的一些原因（如继承、法人合并、法院的判决等）导致。
而我国的现行立法没有对登记错误作出明确的界定，在学说上也存在争议。
2. 赔偿责任的承担形式：
对于登记错误的赔偿责任如何承担，根据《条例》第29条和《物权法》第21条的规定，可以概括为“因登记错误造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，并可向登记错误人追偿”。由此看出，我国法律对于登记错误的赔偿责任规定得相当含糊，对赔偿金的来源也未作规定。
德国法采用的赔偿模式是国家负担、不动产登记机构进行赔偿，即当事人因登记机构的登记错误行为受损失时，赔偿金由国家负担。在国家赔偿权利人后，可以向造成错误登记的登记人员追偿，同时，为避免登记人员因错误登记而承受巨大经济损失，德国还为登记人员设立了职业责任保险来降低职业风险。
综上，在登记错误的赔偿责任承担问题上，中德两国的规定有明显的差异，中国法的规定含糊而笼统，不利于受损害的权利人获得救济，同时也增加了登记机关及其人员对损害赔偿责任承担的风险。
注释：
谢在全.民法物权论（上）.中国政法大学出版社.1999.
我国《不动产登记暂行条例》第十一条“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力”。
王旭军.不动产登记司法审查.法律出版社.2010.
楼建波，等.域外不动产登记制度比较研究.北京大学出版社.2009.
国土资源部不动产登记中心.不动产登记暂行条例释义.中国法制出版社.2015.
孙静.德国的土地登记薄制度及对我们的启示.中国房地产.1997.
武立宏.不动产登记法律制度要论.中国政法大学出版社.2015.
[德]鲍尔、施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法（上）.法律出版社.2004.